半年来看2手房的经验总结

转载 2006年05月18日 14:32:00
前一段时间,一直在看广州中大附近的房子,虽然最后功亏一篑,没有买到心仪的房子.但是,在实践中总结了一些买2手房的经验.后来妹妹也要买房了,男友就给她写了封信,我感觉挺全面的,就贴在这里与大家分享.
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   以下内容全属个人意见:
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  关于买二手房有一个金玉良言:买你喜爱的,而不是“最划得来”的!
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  有一个衡量标准:一个房子,你觉得如果买了之后,会欢欣鼓舞,买贵了也值得,那就是你的房子;如果觉得买了之后,会觉得心慌慌,压力很大,不爽,那就不是适合你们的房子。
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  因为,买房子和找对象是一样的,是要找自己喜欢的,毕竟你要长时间地在那里居住,能不能让自己舒服最重要,这是大前提。所谓性价比的问题,不是你找房子的标准,而是你们找到喜欢的房子之后和人侃价的标准!如果你通过中介找房子,他们会不断地告诉你,这个房子如何如何值得,价格如何如何地比同地段的房子便宜!你们根本不要理睬他。因为你们不是买来投资,是自己住的,即使他说的是真话,房子性价比确实很理想,可是如果你们住的不舒服,价格再合适都是白搭!
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  记得哪个衡量标准,在你们每看一个房子的时候,都要这样问一下自己。要买一看见就眼前一亮,非常喜欢的房子,如果是第一印象就觉得不妥当的房子,就马上放弃掉!关于房子本身以下的问题需要注
  意,重要性按顺序排列:
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  一、小区环境:
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  1、一定要安静。没有安静一切都是白搭!
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  注意:不要买距离大马路不足200米的房子,再高也没有用的。汽车震动产生的声音有部分是人耳朵听不到,但是神经是能感觉到的。如果住在这样的房子里面,每天早上起来都会非常疲倦,好象没有睡够一样。长时间受隐性噪音的影响,就准备和头痛、脾气暴躁,抑郁、失眠、皮肤干涩这些毛病为伍了。
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  2、楼距。不要忽视这个问题,楼与楼之间的距离有多宽,说明发展商造好房子的诚意有多宽。过于狭窄的楼距会让居住的人心情低落,而且容易受到噪音的干扰。再说了,你也不想某时到阳台窗口溜溜的时候,发现对面有个讨厌的老太太在兴奋地看着你们吧?隐私性差也是一个很大的问题。
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  3、物业管理公司素质。现在很多楼盘的物管非常糟糕,严重影响生活。看中一个房子,就在网上搜索这个楼盘是否有关物管纠纷的新闻。我看过一个楼盘,小区环境很好,地段一流,距离地铁只有三几分钟,但是物管非常糟糕,保安和业主群殴的事情都发生,恐怖!最后这个楼盘简直成了民工的休闲地,里面都是布匹市场的工人租住的,人非常杂乱,业主都在想办法卖掉房子。本来我是想趁此机会低价考虑的,但还是放弃了,因为物管是发展商的,即使最后成功换掉,但是小区维护肯定是跟不上了,现在坏掉的东西如何出钱维修,业主是否齐心疑问很大,有几年烦恼,风险太大了。
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  4、小区硬件:例如花园、运动设施等等。不要被一些很繁复的设计欺骗,有的发展商弄一堆花花草草就是堆在一起,人根本就不能进去,那是拿来看的假东西,除了长蚊子一点用都没有。花园就要能走一走,穿一穿的,面积小一点无所谓,但是要大气,不能就是一个摆设。运动设施不要看游泳池和网球场,相信我,不但进去要交钱,你会用的机会也很少的,不如篮球场和羽毛球场来的实际。而且运动设施一定要是室外的才有用。室内的?嘿嘿,一个适合运动的室内运动馆是非常昂贵的,发展商根本就不会那么雷锋给你一个适合人体健康的室内运动场。我所看到的室内运动场,进场价格贵,不通风,憋闷,地板通常都是制造摔跤骨折的材料,一滴汗就异常滑。
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  5、在决定买之前,要多方打听、注意在这个楼盘的都是一些什么人,素质如何。如果他们有业主论坛就多进去看看。邻居是决定生活质量的重要因素。如果租客很多就一定要慎重考虑。方法是可以到附近的中介去看看,这个楼盘放租、放盘的人多不多,租金贵不贵。如果一个楼盘放租、放盘的人很多,那这个楼盘肯定有问题,没有人愿意轻易卖掉房子的,换大房子的人也不会那么多。特别是上海,虽然很多人炒楼,但是正常还是应该自住的人多。如果放盘的人不多,而且租金比较贵,那说明这个房子的物管和楼盘的环境是值得相信的。
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  6、到房管局的网站去看看这个小区周边的规划。特别是周边有空地、停车场、烂尾楼的,千万不要买了之后才发现,原来规划是一个菜市场或者马路等等,那就惨了。
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  7、一定要注意水电问题,不能是临水临电,必须是永久性居民水电。这是发展商的问题。一个小区,如果在有二手房出卖的时候还没有解决这个问题,那就准备打持久战吧,不要相信卖家或者中介的说法,什么很快会解决的东西还是不要相信才好,大不了等他真的解决了才买,不相信没有放盘的。
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  二、地段
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  1、交通方便;
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  2、菜市场方便(这个很重要);
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  3、生活配套设施,例如商场、周边没有工厂、垃圾站、还有中小学是否适合日后子女上学等等。
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  地段方面应该不用多说,你们也应该可以考虑到的。
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  三、房子本身
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  1、朝向。
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  朝向好坏的顺序是:东南——正南——西南——东北——正北——西北。能选顺序先的,就要好的。上海有梅雨季节,冬天也比较冷,朝向非常重要,除非不得已,还是要选择有南向的。
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  2、楼层。
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  2到5楼差别不大,价格也应该没有差别。注意:不要买11到13楼的房子,因为这个高度正好是积灰层,灰尘最大;1楼要看小区环境和采光,例如是否嘈杂等,但是南方潮湿,建议不考虑;顶楼不要考虑,热、容易屋顶漏水腐蚀窗台,很容易有臭味,因为整栋的下水道气味都可能往顶楼的厕所里冲上来。还有就是顶楼的实用面积很可能他楼层缩水的,还可能发展商为了楼房的外观,会把房子的墙面造的歪斜,即使目测不到,但是总有怪异的感觉。其他的楼层全看个人喜好了。
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  3、户型。
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  房子一定要方正,不可以有那些三角、八角、弧形的房间。这样的房间不好摆家具,轻易就浪费空间,住起来也不舒服。
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  厕所的门不能正对客厅,最好不要和厨房共用一个门进出。
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  厨房要选大的,并且一定有通风。厨房是生活的中心,是买二手房最容易忽略最后后悔的地方。往往看一个房子,采光好啊,户型周正,阳台也大,高高兴兴买了,最后发现厨房狭小阴暗,成天一股臭味,总是脏脏的无法清洁,让人没了作饭的心情才后悔不迭。要注意的细节是:切菜的案板和洗菜池子一定要相连,否则你想,把菜洗了又要拿过去切,不但不方便,菜掉了一地不说,厨房还很容易湿漉漉的,难受。如果是炒菜的灶台在切菜的案板和洗菜池子中间,就更要命了。那就等着水滴到油锅上面炸人吧。所以,这三个位置应该在一边,而且这样相连:切菜的案板——洗菜池子——灶台。还有就是厨房没有那些难以清洁的死角,要都是周正明了的,要不就会蟑螂横生,黑忽忽的让人烦恼。
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  我个人很不喜欢进门一个走廊,走廊一边分布厨房和厕所,走过去就是客厅的布局,显的房子很逼,不大方开阔。特别是厕所在厨房和客厅之间的布局,你想,做完饭还要把菜穿过厕所端到客厅,是不是很不爽呢?可惜,现在的房子都是这样设计的。据我一个做室内设计的朋友说,设计师都不喜欢这样的设计,可是发展商不知道出于什么考虑都做成这样的,白痴的很!所以,客厅、厨房融为一体的房子最理想。
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  其他的就是个人喜欢了。如果不是大房子,最好房子里面不要有走廊,还是要选择眼镜房——就是眼镜分布的客房和主人房,这样节省空间,所谓的私隐不是那么要紧的。
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  4、采光。看房子的时候,注意要把等熄灭再看,不要被室内的灯光欺骗了。
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  5、当然还有很多细节问题,例如超过10年楼龄的房子如果没有特别原因不要考虑;看清楚墙壁天花有没有水迹没,如果有基本都是漏水的原因;拍拍墙壁看看墙的厚薄;进去之后房子有没有很大的怪味,而这个怪味不是因为长期没有人居住造成的;打开水龙头看看水压够不够等等。都是需要你们自己仔细观察的。
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  四、和中介打交道。
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  1、中介都是生意人,是不可能对某些客人特别好或者成为朋友的,有这个幻想简直就是可笑。所以,无论你和一个中介如何熟了,都不要完全相信他的话,要相信自己的眼睛。侃中介费的时候大胆欺负他们,尽量往低里开,对他们来说,赚1000总比一分都赚不到要好,正常情况下,他们是不会翻脸的,谁会那么傻就因为赚少了一点就把客人赶跑呢?当然了,生意人都有诚信和坏的,只要人家是正经做生意,就不要总是把别人往坏里看,总将人当敌人,那是不行的。毕竟,他们也是工作,做生意而已。
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  2、中介的花招非常多的。例如:
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  第一是无论怎么样的房子他们都会说好,那不管他,相信自己的感觉最重要;
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  第二是无论什么样的房子他们都会让你去看,他们就是不断地让你疲劳,偶尔看到一个好点的房子就想买了算了。其实,好房子总是有的,而会被人卖的二手房大多都是有缺点的,所以,有些明知道自己不会买的房子干脆推掉不要去看。按照你姐姐的说法,去看的人大多是被中介叫过去的免费房托,看的人多了,他们就会对业主说,你看,这个价格没人买,降价得了。还会给其他买的人造成心理压力,好象想买的人很多似的,仓促之间草率就买了;
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  三,千万不要交什么诚意金。只要你说这个房子不错,但是价格高了。中介就会说,你给我几千诚意金,我去给你谈,否则我不能白做工作啊,谈成了你又不买了。千万不要给,给了能不能拿回来都是问题。他们的工作就是这个,没有什么白做的问题,买不买是你的问题。不要相信他们如果最后你反悔了诚意金可以退回什么的,很多时候他们给你的收据就写什么定金或者订金等,很难退。即使能退,到时都麻烦多。而且诚意金是什么意思?在法律上是有争议的。你让去谈,谈成了就是定金的问题,不要在前面搞什么诚意金问题,那是扯淡的。
  
  四,一定要找有名的大中介,他们的信誉还算有保障,小中介信不过,为了钱他们什么都做的出来。
  
  五,在没有见到业主的房产证、身份证、工作证并核实之前,不要签定任何协议和交一分钱。有的中介会利用一个寻租的空房子,联合骗子骗你交定金。交了钱之后,骗子跑掉,中介说他们只是中介方,没有义务核实身份,到时候钱都要不回来。
  
  六,中介会不断地给你说,房子已经有人看中了,赶紧去看或者签约。大多都是假的,不用理会,促销手段而已。即使是真的,你也要看自己是否满意房子。满意的话,大胆侃价。
  
  七,上海的房价泡沫非常大,现在房价在跌,业主心里都没有底。因此,侃价的时候,直接半价谈起,没有不好意思的。价格可以谈,但是,起高了价钱,受损的是你们。例如,开价60万的房子,可以还价30万。可笑吗?我觉得很正常,它就值得这个价钱。
  
  八,中介费。坚持1%,就是50万的房子,就给5000元,他们不爽,那就拉倒,他们不赚算了。即使他们把过户、按揭都帮忙搞定,最多不可以超过1.5%,否则你们就是亏大了。建议心理底线就是1.2%。
   
  至于转按揭的问题,看如下两个帖子,里面应当是比较详细的了。另外需要注意的是,如果上海的银行有直客式的按揭服务,可以自己直接办按揭而且方便的话,就自己办,中介费还可以更低。直客式按揭的意思可以在GOOGLE上面搜索查询。
  
  
  http://www.tianya.cn/New/PublicForum/Content.asp?flag=1&idWriter=0&Key=0&idArticle=13568&strItem=house
   
  http://www.tianya.cn/New/PublicForum/Content.asp?flag=1&idWriter=0&Key=0&idArticle=13801&strItem=house
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