投资理财知识

投资理财知识

一、             基础概念篇

1、 财富的概念：

1995年，世界银行公布的财富概念中，包含了“自然资本”、“生产资本”、“人力资本”、“社会资本”四大组要素。这是广义的财富的概念。而具体到个人，我们所指的财富，无外乎两个意思：

　　一方面是指财产，各种能给其所有者带来实际的价值利益的有形或无形的资金，资产。有形资产是指所有者所持有的现金、债券、股票、基金、外汇、经济实体以及房产、车辆、贵重金属（黄金等）、文物、珠宝等。而无形资产就是各种知识产权等无法用货币的尺度进行精确的评估的资产，如所有者掌握的专利技术、版权等。

另一方面是指本身不具备实际价值，但通过某些方式的运作，可以产生实际价值的东西。如广泛的社交关系、被承认的荣誉、丰富的学识经验、良好的个人形象等，这些东西不能用具体的货币单位来衡量其价值，但实际上它也是财富的一部分，通过它可间接转化为普通意义上的钱财。比如通过良好的个人形象，广泛的社交关系，可以促进、加快和完成某一项经济活动的进程，从而获得相应的报酬。在这个过程里面，无形的东西（个人形象、社交关系）就被转化为有形的货币财产（相应的报酬）。甚至从某种意义上来说，这些无形的东西可能比普通的财产更重要。

2、 投资的概念：

投资是指牺牲或放弃现在可用于消费的价值以获取未来更大价值的一种经济活动。简单的来说，投资也是一种支出，是一种可以在未来的某个时期获得总价值超出原有价值的经济活动。我们现在要解释的是个人投资，或者说叫家庭投资。投入一定的本金在未来能增值或获得收益的所有活动都可叫投资。

个人投资的种类有很多，股票债券的交易，房地产买卖等等，不一而足。

个人理财和投资的关系是：投资是个人理财活动的一部分，个人理财包括投资在内的多种形式和内容

3、 家庭理财的概念和目的：

家庭投资理财中，家庭是家庭财产的所有者。以家庭为单位进行各种投资，使家庭财产有效的保值和增值，从而达成家庭的各种生活目标，就叫做家庭理财。

换言之，家庭理财就是确定阶段性的生活与投资目标，审视自己的资产分配状况及承受能力，根据专家的建议或自己的学习，调整资产配置与投资结构，及时了解资产状况及相关信息，通过有效控制风险，实现家庭资产收益的最大化。

个人也作为家庭的特殊形式之一，所以个人投资理财也应该归纳到家庭投资理财的范畴中去。

4、 理财的时机：

投资理财的时机越早越好。

从小就应该树立正确的投资理财意识。经济发达的国家和地区，从孩子入学就开始培养其理财意识。很多著名的成功人士，从小就有比较强烈的理财意识，并主动的进行理财知识方面的学习和培训。

沙特企业家萨利赫·卡米勒以大约40亿美元的资产位居阿拉伯世界符号榜第四位。萨利赫·卡米勒于70年代做承包商起家，是"达莱·白拉克"集团公司的创始人。他投资范围很广泛，先后涉及商业、新闻、旅游、伊斯兰银行业务和房地产等领域。

在他还是孩童的时候，他就会用羊骨头做一种被称为"卡布斯"的民间小玩具，卖给他的同伴。升入中学阶段后，他开始编写和制作学习笔记卖钱，甚至还进行过进口生意的探索。他在一次接受采访时说："当时我产生了要进口一批学生运动服的念头，于是向父亲要了3000里亚尔，通过财政大臣穆罕默德·苏鲁尔·萨巴赫的关系以官价兑换成了黎巴嫩镑。于是我用这笔钱在贝鲁特买回了运动服、比赛用的有关器材以及参考书等。我将这些商品放在汽车后备箱里，然后开车到吉达市的各个学校去推销。

在国内，从计划经济到市场经济的的转变过程，也迫切的对家庭理财提出了更高的要求，仅仅是“敲钟吃饭，签字领钱，按月存款”的理财方式，是绝对不能满足新的财富积累要求的。所以，投资理财将成为家庭生活的重要内容之一。

越早学会理财，就越早为以后走向社会获得了生存能力以及获取财富的技能，越能在资源竞争越来越激烈的现代社会中，更易更快更早地获得成功，从而能更好的实现个人以及家庭生活目标。

您期望生活中多姿多彩的愿望都能实现吗？那么您一定需要理财。

所以，理财的时机越早越好。

5、 理财的步骤：

A、  确定理财目标：

每个人都会有不同的愿望，比如需要去国外旅行，需要一所更大的房子等等，而这些愿望都是一些很模糊的概念，并不是周密而详细的计划。那么，家庭理财开始的第一步，就是将愿望转化为一个合理的理财目标。
理财目标的特点具有可量化的检验性和时效性。比如我需要在十年（时效性）的时间内使我的财富达到五十万（可量化的检验性），这个目标就具有了以上的两个特征。

目标的确立，首先要明白自己具有多少愿望。请和家人一起，一一列举出这些愿望。有些愿望是不具备可能性的，比如我在一年内要成为中国第一首富之类，明显是一个遥不可及的愿望，那么这样的愿望就应该排除，只列举出具有实现可能的那一部分。

下一步就把这些愿望逐步量化，比如我想更换一处更宽敞的住房，那么确定其地段、面积等参数之后，大致可以得到一个量化的金额。这些就是基本的理财目标。将所有的愿望都进行量化以后，那么实现你全部愿望的总金额就明确了。实现全部的目标是一个远期目标，甚至可能要花掉整整一生的时间来完成。我们必须分阶段来逐步完成所确立的各个目标。

然后围绕每一个具体的目标，制定详细的理财计划，使其具有实现的可能性和行动的方向性。比如每月储蓄的金额，每年投资的收益等。

同时，理财目标的确立必须与家庭的经济状况与风险承受能力相适应，才能确保目标的可行性。
   确立了阶段性的理财目标之后，理财活动才能有条不紊的进行。

B、资产的评估：

进行家庭资产的评估，其目的是为了使自己能更清楚的了解家庭资产的总额，月家庭收支额度等信息，掌握家庭财务状况，以分析理财投资的能力和投资的方向。

家庭资产是指家庭成员所共同合法拥有的全部现金、实物、投资、债权债务等，以货币进行量化之后的净值。

信誉、学识、社会地位等无形的东西，虽然也属于财富的一种，但无法对其以货币进行量化，所以在理财活动中，不将其归纳为资产的范畴。

家庭资产的评估包括以下几个方面：

固定资产（家居物品、收藏品、房产、汽车）

金融资产（现金、活期存折、信用卡、股票、基金、外汇、债券、保险、其他投资）
　　债权资产（债权类项目）

将以上所列举的项目以货币进行量化之后，得出的净值就是家庭实际资产总额。

C、  家庭收支及损益

家庭收入是扣除应交纳的税款之后的纯收入，一般来讲分几个类别：

常规收入（工资、奖金、补助、福利等）
　　经营收入（房租、佣金等）
　　投资收入（股票、基金、债券等）
　　偶然收入（彩票等）

家庭支出是所有以现金或信用卡等方式支付的货币总额，一般来将分几个类别：

日常支出（饮食、服装、水电、交通、通讯、赡养等）
　　投资支出（股票、基金、外汇、债券、存款、保险等）
　　意外支出（医疗、赔偿等）
　　消费支出（旅游、保健、购物等）

以上关于收入支出的归类不一定全面，根据个人实际情况可能有所区别。将家庭收支按类目进行归类整理，是进行家庭资产管理的第一步。

家庭损益是指阶段时间内，家庭的收支及余额等财务状况，通常可以用报表的形式表现出来，这就是收支损益表。通过这张表，可以了解到一段时间内的资金流入或流出情况，在下一个财务周期制作相应的财务计划，从而科学的控制的资金流动， 达到理财的目的

D、  投资项目选定：

为理财目标投资，选定合适您的投资项目和策略，例如，为了买房，您选择在某段时间内储蓄多少钱，或是在某段时间内投资某个生意获得较理想的回报。

根据不同的投资人，会有不同的投资风格，大致可分为几类：

风险型投资者，愿意接受高风险以期获得高回报；
　　普通型投资者，愿意接受正常的投资风险以期获得高于一般标准的回报；
　　保守型投资者，几乎不愿意承担风险，这种投资者选择的投资方式一般是银行利息。一般只能选择储蓄投资方式。

风险承受能力的判定标准有两个，一个是家庭财务状况，另一个是心理承受能力。根据对风险的承受能力，可以选择不同的投资方式和投资项目。

E：资金筹集：

通过家庭资产的评估，收支项目的制定，投资项目的确定后，可以筹集家庭资产中可用于投资的资金，不仅仅是您可动用的现金，还可以通过举债方式筹集，当然，您举债的额度必须在您可以承受的范围以内。

借贷的方式很多，比如通过亲友，或者通过银行贷款等等。借贷的金额可根据你的现阶段财务状况、期望年度收益、投资项目的需求等几方面进行综合评定。借贷过程中需注意两个方面，一方面是注意借贷的合法性，理财不同于投机，所以保证经济往来对象的可靠性是很必要的；另一方面是贷款资金的投资收益应大于利息收益，否则借贷就没有意义，反而会浪费时间和精力。

F：金融机构的选定：

理财活动离不开金融机构，各个金融机构也有专门针对个人提供的服务，在不同的金融机构中选定最适合自己的机构，会使理财活动更加有效的进行。

在此简单的介绍一下各类金融机构：

（1）、银行

银行为客户提供最基本的存、贷款业务。之外根据不同的银行还为不同客户提供如债券、证券、基金、外汇等交易项目。

国营四大银行：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行。
　　商业银行：股份制或地方商业银行，如招商银行、交通银行、光大银行浦发银行等。
　　外资银行：这类银行目前还处于初步开放阶段，但其在个人理财方面的管理经验非常丰富。

（2）、证券公司

主要可以委托进行证券交易。如果通过银行进行证券交易，那么可以不涉及证券公司。 （3）、基金公司

主要可以委托进行基金交易。如果通过银行进行基金交易，那么可以不涉及基金公司。 （4）、期货公司

提供国内三家交易所上市的商品交易。

（5）、交易所

包括房产、黄金、收藏品等交易所和拍卖行等。

（6）、保险机构

一是各地社会保险局，提供养老、医疗、失业等基本保险；

二是各个商业保险公司，提供人寿、财产、责任等方面的保险，如中国人寿保险公司、平安财产保险公司等。

（7）、其他金融机构

如职工单位基金等，需注意的是保证往来金融机构的合法性，以提高个人财产的安全系数。

G、理财的管理：

在有条件的前提下，选择可靠的管理软件对全部理财活动进行管理。

管理内容包括阶段性财务计划的制定，日常的财务记录（收支记账），定期的各项财务状况查询（收支一览、投资损益等），实时的财务数据统计等方面。

在此，我们推荐《财智家庭理财》软件。本款软件可以完全根据用户需要制定财务预算，记录日常收支、投资账目，并以各种详尽准确的报表进行归纳统计，还可以安全的连接因特网，从财智公司网站下载最新的财务数据（股票、基金等实时价格），连接网上银行等，并可以免费获得财智公司提供的专业理财电子出版物《财智周刊》。

按这样的步骤，您一定能感到理财活动原来并不困难，但是，还有几个方面的问题需要提请您的注意：

1、坚定理财信心，切忌半途而废；
　　2、提高理财技巧，在实践中学习，尽量阅读相关书籍；
　　3、总结理财经验，温故知新，掌握理财动向；
　　4、强化风险意识，分析形式，规避风险；
　　5、遵循理财规范，不投机，不冒进，冷静投资，科学管理。

二、             理财谋略篇

1、 投资基本规则：

A、  收益与风险并存原则：

正常情况下，收益越高的项目风险越大，收益与风险成正比。

家庭理财活动中，任何投资的最终目的都是为了获得收益，而任何投资都具有程度不一的风险，收益与风险是紧密联系的，这是投资活动的重要特征。

衡量投资收益的主要指标是“投资收益率”，这个指标用这样的公式来进行计算：

（期末市值-期初投入+持有期收入收益）/期初投入=投资收益率

简单的来解释这个计算公式，就是说从开始进行一项投资到结束这项投资期间，得到的总收益所占投资总额的百分比，就是投资收益率。如果该数值为正，表示收益为正，反之为亏损。

投资风险是指投资不能获得预期收益甚至出现负增长的可能性。导致形成风险的因素很多，比如：

市场因素：因国际政治、经济情况变化，行业内部行情变化，等导致价格波动等；
　　政策因素：国家经济发展重点的调整而导致的政策调整；
　　金融因素：通货膨胀，利率调整等引发的经济低迷；
　　人为因素：经济活动中因往来单位（个人）信誉、道德等方面造成损失；
　　不可预测因素：未知的自然灾害，如火灾、水灾、车祸等造成的直接损失。

因此，在投资理财活动中，应将风险作为重要的投资决策参照条件。

B、分散投资原则：

由“收益与风险并存原则”我们可以得知，任何投资都必定伴随相应的风险，那么，分散投资实际上是对投资风险的一种有效规避方法。

“不要把所有鸡蛋都放到一个篮子里面”是一句古老但正确的谚语。把资金投入到不相关或者不完全相关的多个项目上，这样当一个项目遭遇风险而造成损失的时候，其他的项目并不同时遭受损失，并且还可以用其他的收益来弥补损失。

因此，用合理的投资组合，来降低投资总体风险的方法是比较科学的。投资组合的方式可以多样化，如：

同一类别的投资组合，比如购买多支股票，或者购买多种外币；
　　不同类别的投资组合，比如在股票、期货、房产、储蓄等多个方面分配资金；
　　区域性投资组合，比如在不同地区，不同国家进行投资。

C、 市场有效性原则：

该原则所指的是：成熟的金融市场（股票、债券、期货市场）在任何时候都是有效率的，其交易价格能及时反映其全部真实信息。因此，认定该市场是有效市场。

将“市场有效性原则”引入到家庭理财活动中，可表现在：

　1、股价的公正性，股价总是真实反映其公司、行业和其他经济状况；
　　2、买入并持有，交易过多会导致交易成本上升，而不见得会带来更好的收益；
　　3、拒绝小道消息，事实上当消息传到自己这里的时候，恐怕很多人都已经知道了。     在此，请注意前提是“成熟的金融市场”。由于我国的经济建设距离发达国家还有一定距离，相应的制度规范可能还不是很全面，所以，是否成熟市场这一前提条件请慎重甄别！

2、 理财通用原则：

A、量入为出原则：

将税前收入的10%存入银行。即使目前的投资收益还比较可观，但这并不能真正替代养老计划。正确的理财方式还应该养成良好的储蓄习惯。如果已经退休，那么追加投资资金额应该低于前期投资回报额，以免财务状况过于复杂而受到通货膨胀或其他风险的影响。

B、侧重股票原则：

对于投资者来说，投资股票既有利于避免因低通胀导致的储蓄收益下降，同时也能够在行情不利时及时撤出股市，变现能力较强。

C、负债原则：

“借鸡下蛋”，以借贷方式筹措资金，是资金的重要来源之一，但在借贷中应避免高成本负债，如尽量以较合理的借款利率筹措资金，避免因信用卡过量透支而支付高额利息等。

D、变现原则：

无论手头多紧，始终都应该掌握一笔可以灵活运用的现金，用于应付有可能的突发事件。在这个原则中，最重要的不是现金有多少，而是投资能在最短时间内变现的能力。

注意：以上投资通用原则同样是在成熟市场条件下适用，请慎重甄别！

3、投资分类及相关知识：

A、储蓄：

储蓄是指个人将属于其所有人的人民币或者外币存入金融机构的存款。提供储蓄服务的金融机构主要是各商业银行、信用合作社、邮政储蓄机构等；

　　根据币种不同，储蓄分为本币（人民币）、和外币（美元、英镑、欧元、日元、港币、马克、法国法郞、瑞士法郎等）；

　　根据存期不同，储蓄分为活期、定期。定期又分为整存整取、零存整取、存本取息、整存零取、定活两便、通知存款等；

　　根据存取的手段来看，有存折、存单、借记卡、信用卡、个人支票等。

（1）、储蓄分类

　　活期储蓄：是指不确定存期，可以随时存取款，并不限定金额的储蓄方式；
　　定期储蓄：通常意义上所说的定期就是指整存整取，它是一种约定了存期，以整笔存入，到期一次性支取本息的一种储蓄品种；
　　定活两便：定活两便其实是活期的一种，只是较之活期，利息计算上更有优越性，当选择存定活时，存款不用象一样约定存期，可以随时支取，也不用提供证件，可以说是活期和定期的一种综合；
　　整存零取：整存领取是一种比价新的储蓄品种，是指将本金一次性存入，分次支取本金的一种储蓄；
　　零存整取：是指约定了存期（一般是一年期、三年期、五年期），每月固定存款，到期一次支取本息的一种储蓄；
　　存本取息：是指一次存入本金，在存期内每次（月）支取利息，到期一次提取本金的一种储蓄；
　　通知存款：是指一次存入，不需要约定存期，可分次支取的一种储蓄方式。分一天通知和七天通知两种，提前一天或七天通知支取存款，可享受优惠利率，如未通知而支取，支取部分按活期利率计算。

（2）、储蓄相关

　　 利息：任何储蓄均会有利息，应视为投资回报的一种。利息收入的金额由存入本金金额、储蓄种类、存期长短、相应利率等决定；
　　利率：不同时期的利率可能会因国家调控等因素有所改变，具体数据参照银行公布内容；
　　利息税：国家按储蓄的利息收入而征收的所得税，当前税率为20%。有些储蓄属于国家免征利息税的范畴，如国债、教育储蓄存款、金融债券等，以及其他免税储蓄类型。

（3）、储蓄技巧

储蓄是比较可靠的一种投资方式，具有安全、易变现、操作简单等特点，但同时由于其风险较低，因此收益也相应很低，是适合保守型投资者的投资方式。

　　注意：选择储蓄作为投资手段时，因选择合法、可靠的金融机构。

　　下面介绍一些简单的储蓄方面的技巧：

　　滚动储蓄法：将一笔资金分为12笔，每月存入一笔定期，这样做的好处是利息比活期高，而且每月都有一笔存单到期，在需要使用的时候不致影响其他的存单的利息收益；
　　合理避税法：利用国家规定的一些免税储蓄种类进行储蓄，可免除利息税，如教育储蓄等；
　　储种组合法：根据日常的收支情况，选择合适的储种来储蓄闲散资金；
　　随机调整法：根据当前国家公布的利率调整储种和储期，使储蓄收益合理化。

B、股票：

按照经济学的观点，股票是指买卖生产资料所有权的凭证。简单的来讲，股票就是股份公司发给股东作为已投资入股的证书与索取股息的凭证。投资者可将自有货币资金投向一家或几家企业，以博取股票价格之差或者预期的企业未来收益。

（1）、股票的特性

　　责权性：股票作为产权或股权的凭证，是股份的证券表现，代表股东对发行股票的公司拥有一定的责权。股东的权益与其所持股票占公司股本的比例成正比；
　　无期性：股票投资是一种无确定期限的长期投资，只要公司存在，投资者一般不能中途退股；
　　流通性：股票作为一种有价证券可作为抵押品，并可随时在股票市场上通过转让卖出换成现金，因而成为一种流通性很强的流动资产和融资工具；
　　风险性：股票投资者除活泼区一定股息外，还可能在股票买卖中赚取买卖差价利润。但投资收益的不确定性又使股票投资具有较大的风险，其预期收益越高风险越大；
　　法定性：股票需经有关机构批准和登记注册，进行签证后才能发行，并必须以法定形式，记载法定事项。

（2）、股票分类

　　普通股：是指在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通股权的股份，代表满足所有债权偿付要求及在优先股东的收益权与要求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权，它构成公司资本的基础，是股票的一种基本形式，也是发行量最大、最为重要的股票；
　　（目前在上海和深圳证券交易所上市的所有股票都是普通股）

　　优先股：指相对与普通股具有某些优先权的股票，主要体现在两个方面：
　　1、是有限拥有固定股息，不随公司业绩好坏而波动，并先于普通股股东领取股息；
　　2、是当公司破产进行财产清算的时候优先股股东对公司的剩余财产有先于普通股股东的要求权。但优先股一般不参与红利分配，持股人也没有表决权，不能借助表决权参与公司的经营管理。因此，优先股与普通股相比，虽然收益与决策参与权有限，但风险较小；
　　绩优股：指业绩优良的公司的股票，投资价值和投资回报都较高；
　　垃圾股：指业绩较差的公司的股票，投资风险较大；
　　蓝筹股：指在其所属行业内占有重要的支配性地位、业绩优良、成交活跃、红利丰厚的大公司的股票；
　　红筹股：这一概念诞生与九十年代初期的香港股票市场，由于中华人民共和国在国际上有时候被成为红色中国，因此香港和国际投资者把在境外注册、在香港上市的那些带有中国大陆概念的股票称为红筹股。

（3）、其他形式股票分类

　　国有股：指有权代表国家进行投资的部门以国有资产向公司投资形成的股份；国有股不能上市流通；
　　法人股：指法人或具有法人资格的事业单位或社会团体以其依法可经营的资产向公司非上市流通股权部分投资所形成的股份；
　　社会公众股：是指我国个人或机构，以其合法财产，向公司上市流通股权部分投资所形成的股份；
　　A股：指由我国境内的公司发行，供境内机构组织和个人（不含港澳台投资者）以人民币认购和交易的普通股股票；
　　B股：指以人民币标明面值，以外币认购和买卖，在境内（上海、深圳）交易所上市的股票；
　　H股：指注册地在内地，上市地在香港（HongKong）的外资股；以此类推，在纽约上市的叫N股，在新加坡上市的叫S股。

（4）、股票投资方式
　　股票投资可分为长期、中期、短期。
　　从一般炒股的意义上来说，我们可以把长期定为半年、一年、或更长一些时间，中期定为几周至几个月，短期则是看情况机动灵活而定，也许几天、也许几个小时、也许稍长一些时间。然后根据你本人的时间、精力、意愿等来决定采取哪种方式。

C、基金：

基金（投资基金）有称共同基金或单位基金，是一种通过发行收益单据，将社会投资者的资金集中起来由证券投资专家利用专业和经验，将其应用于证券市场，所得收入和风险由不同投资者按不同投资比例分享和承担的投资方式。

（1）、基金分类

１、按变现方式分类：

　　开放式基金： 是指基金单位总数不固定，发行者可根据经营策略和发展需要追加发行，投资人可根据市场状况和投资决策赎回（卖出）所持有份额或者扩大份额。赎回价格按目前基金单位净值扣除手续费后的价格。开放式基金将是以后投资基金的主流。
　　封闭式基金： 是指基金发起人在设立基金时，限定了基金单位的发行总额，筹集到这个总额后，基金即宣告成立，并进行封闭，在一定时期不再接受新的投资。如果原投资者需退出或新投资者需加入，可通过交易所进行市场买卖交易。

２、按组织形式划分类

　　契约型基金： 又称单位信托基金，是指由委托人、受托人、受益人三方订立基金契约，由基金经理管理公司根据契约运用基金财产，由受托人（一般是银行）负责保管信托财产，而投资成果则由投资者享有的一种基金。
　　公司型基金： 是指按公司法组建的投资基金，投资者购买公司股份即为认购基金，也就是公司的股东，凭其持有的基金份额享有投资收益。

３、按投资目标分类

　　成长型基金： 追求资本的长期成长作为其投资目标。
　　收入型基金： 追求当期高水平的收入为目标。
　　平衡型基金： 既要获得当期收入，又要追求长期成长的一种综合平衡性的基金。

４、按投资对象分类

　　股票基金： 以股票为投资对象。
　　债券基金： 以债券为投资对象。
　　货币市场基金：以国债、大额银行可转让存单、商业票据、公司债券等短期有价证券为投资对象。
　　期货基金： 以各种期货品种为主要投资对象。
　　期权基金： 以能分配股利的股票期权为投资对象。
　　指数基金： 以某种证券市场的价格指数为投资对象。
　　认股权证基金：以认股权证为投资对象。

（2）、基金的经营机构

　　投资人：投资人是基金的持有人和出资者。基金投资人也是受益人，是基金资产的最终拥有人，享有基金资产的一切权益，并对资产负有限责任，即一切投资风险均由投资者自行承担；
基金管理人：负责基金的发起、设立和经营管理的专业性机构，也就是基金管理公司。主要任务是依据合约制定基金投资计划，目标是使投资者的资产效用最大化基金管理人按基金资产总值提取一定比率的管理费，但并不实际接触基金资产，基金资产由基金保管人持有；

　　基金保管人：是基金名义保管和持有人。为保障投资者利益，防止仅仅被仅仅管理人任意用做其他用途，基金保管人（公司）应运而生，使投资者的利益得到保障。目前，基金保管人一般由银行承担；
基金承销人：市场上的基金买卖通常不由投资人直接向基金管理人购买，如同消费者通过零售商购买商品一样，投资者购买基金应通过基金承销人。基金承销人一般由银行、证券公司或信托投资公司担任。

　　在投资基金的四个方面的当事人中，投资者的利益始终是第一位的，是其他当事人运作的核心，各方当事人的运作目的就在于使基金投资人的利益最大化。

（3）、基金的特点

　　支持小额投资：投资基金就是把零星资金汇集成巨额基金，以便参与到各种投资市场，投资者通过基金的分红来享受投资收益。所以投资基金有利于小额资金的投资；

　　操作简便：投资者直接投资于各种证券、债券市场时，需花费大量时间和精力对信息进行收集、分析，以及完成各种交易操作，增加了投资成本；另外，由于个人投资者信息资源有限，有可能作出错误的投资决策。投资基金免除普通投资者繁杂的操作流程，还可提投资效率；

　　专业优势：相对于普通投资者，基金管理人更熟悉投资理论，并且具有丰富的操作经验和广泛的信息渠道；

　　间接组合投资：投资基金可选择投资到多个行业、领域、品种上，间接完成了投资组合，降低投资人的风险；

　　变现性强：开放式基金可直接买卖，封闭式基金可通过交易所进行买卖，变现能力高于定期储蓄和债券等投资方式；

　　风险并存：风险与收益并存的原则同样适用于投资基金，市场变化、人为炒作、管理人业绩、管理人品德、同行竞争等因素，均可导致基金风险；

　　交易成本：基金的交易也要收取手续费，因此，短期投资基金会因交易频率过高而导致投资成本增加；

　　巨额回赎：如投资者手某些信息影响而同时进行回赎（相当于挤兑），回影响基金投资策略，同时影响投资者的预期收益无法保证。

（4）、投资基金要点

　　基金选择：因基金的投资目标的不同，相应的风险和收益也各异，根据投资者对风险的承受能力选择适合的基金品种是投资基金的第一要素；

　　基金评判：根据相关的信息判断基金管理人的管理水平，如历史业绩等；

　　基金服务：基金提供的服务项目越多越有利于投资者，如收益自动再投资、自动投资计划、咨询服务等；

　　交易成本：每只基金的申购费率、认购费率、赎回费率等都有可能不一样，了解各只基金的各种费率，有利于降低交易成本。

D、债券：

是指由社会各类经济主体为筹资而向债券投资者出具的，按一定利率支付利息和到期偿还本金的债权债务凭证。债券的基本要素：发行主体、票面价值、价格、本金、偿还期限、偿还方式、收益率等七个内容。

（1）、债券分类

按发行机构
　　国债 ： 由中央政府发行的债券。信用高。
　　地方政府债券：由地方政府发行，又叫市政债券。信用、利率、流通性略低于国债。
　　金融债券： 由银行或非银行金融机构发行。信用高、流动性好、安全，利率高于国债。
　　企业债券： 由企业发行的债券，又称公司债券。风险高、利率高。
　　国际债券： 国外机构发行的债券。

按偿还与付息方式
　　定息债券： 债券票面附有利息息票，通常半年或一年支付一次利息，利率是固定的。又叫附息债券。
　　一次还本付息债券：到期一次性支付利息并偿还本金。
　　贴现债券： 发行价低于票面额，到期以票面额兑付。发行价与票面额之间的差就是贴息。
　　浮动利率债券：债券利率随着市场利率变化。
　　累进利率债券：根据持有期限长短确定利率。持有时间越长，则利率越高。
　　可转换债券： 到期可将债券转换成公司股票的债券。

按担保性质
　　抵押债券： 以不动产作为抵押发行。
　　担保信托债券：以动产或有价证券担保。
　　保证债券： 由第三者作为还本付息的担保人。
　　信用债券： 只凭发行者信用而发行，如政府债券。

（2）、债券的四个特点
　　偿还性：债务人必须在规定的偿还期限如期向债权人支付利息，偿还本金。
　　收益性：债券的利息收入一般高于银行储蓄。同时还可通过债券市场（或证券市场）进行低买高卖获得价差。
　　流通性：债券可在偿还前通过市场进行转让，或者通过金融机构进行抵押贷款。所以流动性较好，但相对来说比储蓄略差。
　　安全性：债券的安全性比较高，除储蓄外，一般比其他投资品种的风险要小。

（3）、债券的功能

　　此处所说的功能是指相对于国家和各发行主体的经济发展而言，具有如下功能：

　　融资功能：债券市场是金融市场一个重要的组成部分，它可以使资金的供需双方互通有无，为资金不足者筹措资金；
　　资金流动导向功能：效益好的单位发行的债券风险小，受投资者欢迎；效益不好的单位发行的债券风险高，即使利率较高，也不是很受投资者欢迎。因此，通过债券市场，资金得以向优势企业集中，从而有利于资源的优化配置；
　　宏观调控功能：国家中央银行作为货架货币政策的制定和实施部门，主要依靠存款准备金、公开市场业务、再贴现和利率等政策工具进行宏观经济调控。其中，公开市场业务就是中央银行通过在证券市场上买卖国债等有价证券，从而调节货币供应量，实现宏观调控的重要手段。

（4）、债券风险

　　投资债券同样也存在风险，如信用风险、利率风险、通胀风险、收回风险、税收风险、政策风险等。相对而言，信用风险是比较值得注意的一个方面。中国人民银行规定，凡向社会公开发行的债券，需由人民银行指定的资信评估机构进行评估。我国证券交易规则规定，企业信用必须在A级以上，才有资格向社会公开发行债权。进行在此简单介绍一下关于债券的评级标准。
　　AAA：最高级，保证偿本付息；
　　AA：高级，偿本付息能力高；
　　A：中上级，具有较高的偿本付息能力，但易受经济变化影响；
　　BBB：中级，具有偿本付息能力，但需一定保护措施，一旦有变，偿本付息能力削弱；
　　BB：中下级，具有投机性，不能认为将来有保证，对本息的保证是有限的；
　　B：下级，不具备理想投资条件，偿本付息能力极小，有投资因素；
　　CCC：信誉不好，可能违约。危及本息安全；
　　CC：高度投机性，经常违约，有明显缺点；
　　C：等级最低，经常违约，根本不能进行投资。

（5）、债券投资原则

　　收益性原则：企业债券存在是否能够按时偿本付息的能力风险，作为对承担这样风险的回报，企业债券的收益率要比政府债券要高，在对风险进行分析后，选择收益性最好的债券进行投资；
　　安全性原则：和收益性原则相对应，收益性越好的债券其风险越高，确定收益和风险的对比，选择最合适的品种进行投资，以保障资金安全；
　　变现性原则：债券本金的回收速度较慢，选择的债券品种应该能以相对较快的速度转化为现金，而债券的总体价值尽可能的不受到损失。信用等级高的债券的变现性强，反之则弱。如国债、政府债券等上市后即可转让，变现性就强，而小公司发行的债券的变现性就要差得多。

（6）、债券投资策略

　　提高资金利用率：在发行期的最后一天购买，在兑付期的第一天兑现，可适当减少资金的占用周期；
　　获取价差：上海证券交易所和深圳证券交易所的债券价格是不相同的，利用这个价差有可能赚取一定利润。另外，不同的地区之间债券的价格也是有差价的。
　　新旧替换：在发行新的债券的时候提前卖出原有的国债，腾出资金购买新的债券，比等待到期兑付所得的收益要高，但前提是必须比较相对的价格和利率，确定有增加收益的可能性之后才可以执行；
　　国债优先：由于国债相对同期的定期储蓄收益要高，相比可优先选择国债。
　　分散管理：按种类、时间、兑付日、行业、区域对债券进行分散投资，可降低风险。

E、外汇：

外汇有动态和静态两种含义：动态意义上的外汇，是指人们将一种货币兑换成另一种货币，清偿国际间债权债务关系的行为。这个意义上的外汇概念等同于国际结算。

　　静态意义上的外汇又有广义和狭义之分：

　　广义的静态外汇是指一切用外币表示的资产。我国以及其他各国的外汇管理法令中一般沿用这一概念。如在中国，根据 1997年 1月 20日 发布的修改后的《中华人民共和国外汇管理条例》中规定，外汇是指：
　　（1）外国货币，包括钞票、铸币等；
　　（2）外币支付凭证，包括票据、银行存款凭证、邮政储蓄凭证等；
　　（3）外币有价证券，包括政府债券、公司债券、股票等；
　　（4）特别提款权、欧洲货币单位；
　　（5）其他外汇资产。从这个意义上说外汇就是外币资产。

　　狭义的外汇是指以外币表示的可用于国际之间结算的支付手段。从这个意义上讲，只有存放在国外银行的外币资金，以及将对银行存款的索取权具体化了的外币票据才构成外汇，主要包括：银行汇票、支票、银行存款等。这就是通常意义上的外汇概念。

外汇交易分类

　　即期外汇交易：又称现货交易或现期交易，是指外汇买卖成交后，交易双方于当天或两个交易日内办理交割手续的一种外汇交易方式。

　　远期外汇交易：是指买卖双方按商定的汇价订立买卖合约，在约定日期进行交割的外汇买卖。一般是3个月或6个月才能取得现款。远期外汇交易的目的是为了避免汇率风险。

　　外汇期货交易：是指外汇买卖双方于将来时间，以交易所内公开叫价确定的价格，买入或卖出某一标准数量的特定倾向的交易活动。

　　外汇期权交易：指交易的一方（期权的持有者）拥有和约的权利，并可以决定是否执行（交割）和约。如果愿意的话，和约的买方（持有者）可以听任期权到期而不进行交割。卖方毫无权利决定合同是否交割。

　　另外，还有套汇交易、调期交易（换期交易）等。

　　家庭投资理财内容中具有实际意义的外汇投资渠道是个人实盘外汇买卖，它属于即期交易的方式。现在许多银行针对个人推出的外汇投资项目，就是这种方式。

　　个人实盘外汇买卖：是指个人客户在银行进行的可自由兑换外汇（或外币）间的交易。个人外汇买卖一般有实盘和虚盘之分。目前按国家有关政策规定，只能进行实盘外汇买卖，还不能进行虚盘外汇买卖。

汇率概念及报价方式

　　汇率又称汇价、外汇牌价或外汇行市，即外汇的买卖价格。它是两国货币的相对比价，也就是用一国货币表示另一国货币的价格。

　　直接标价法：直接标价法也称应付标价法，是指以一定单位的外国货币（1个或100、1000个单位）为标准，计算应付出多少单位的本国货币。也就是说在直接标价法下，汇率是以本国货币表示的单位外国货币的价格。外汇汇率上涨，说明外币币值上涨，表示单位外币所能换取的本币增多，本币币值下降；外汇汇率下降，说明外币币值下跌，表示外国单位货币能换取的本币减少，本币币值上升。目前世界上大多数国家采用直接标价法，我国也采用直接标价法。

　　间接标价法：间接标价法也称应收标价法或数量标价法，是指以一定单位的本国货币（ 1个或 100、1000个单位）为标准，计算应收进多少外国货币。在间接标价法下，汇率是以外国货币来表示的单位本国货币的价格。若一定数额的本国货币能兑换的外国货币比原来减少，说明外国货币升值；若一定数额的本国货币能兑换的外国货币比原来增多，则说明外国货币的币值下趺，本国货币的币值上升。目前在世界上只有英国和美国等少数国家使用间接标价法。

外汇投资策略

　　低买高卖：汇市要讲短平快，在做一笔交易前，最好设定一个目标位和一个止损位，每次赢利1-2%，按月计算，一年是多少？汇市不要贪，以平常心对待它，回报会很可观的，但这不是一朝一夕可以达到的，要逐步培养市场感觉。

　　掌握规律：每月头一周的周三至周五，欧洲和美国会公布重要经济数据，此前切勿盲目入市。
一些币种波动有规律。英镑波动基本上是，如果上涨，一周内都是上涨行情；如果下跌，一周之内都下跌，操作上以一周为限。日元是赢利最快的货币，受消息面影响最大，一有风吹草动就有反应，建议快进快出。

　　基础知识：炒汇要具备基本的经济、金融知识，了解相关的国际金融市场、投资市场的情况。如每天主要国家的股市指数、世界主要债券、黄金和石油价格，以及相关的商品、期货市场等。把握各市场之间的资金流动，如国际股市与汇市之间的资金流动。

F、期货：

期货交易是一种集中交易标准化远期合约的交易形式。即交易双方在期货交易所通过买卖期货合约并根据合约规定的条款约定在未来某一特定时间和地点，以某一特定价格买卖某一特定数量和质量的商品的交易行为。期货交易的最终目的并不是商品所有权的转移，而是通过买卖期货合约，回避现货价格风险。

　　严格的来说，期货投资具有较重投机的成分，并不适合家庭投资理财，因此我们只对期货进行简单介绍。

期货分类

　　商品期货：是指标的物为实物商品的期货合约。商品期货历史悠久，种类繁多，主要包括农副产品、金属产品，能源产品等几大类。

　　金融期货：指以金融上具为标的物的期货合约。金融期货作为期货交易中的一种，具有期货交易的一般特点，但与商品期货相比较，其合约标的物不是实物商品，而是传统的金融商品，如证券、货币、汇率、利率等。

期货术语

　　熊市：处于价格下跌期间的市场。
　　牛市：处于价格上涨期间的市场。
　　套利：投机者或对冲者都可以使用的一种交易技术，即在某市场买进现货或期货商品，同时在另一个市场卖出相同或类似的商品，并希望两个交易会产生价差而获利。
　　投机：为获取大量利润进行风险性买卖，不是为了避险或投资。
　　买空：相信价格会涨并买入期货合约称""买空""或称""多头""，亦即多头交易。
　　卖空：看跌价格并卖出期货合约称""卖空""或""空头""，亦即空头交易。
　　交割：按交易所规定的规则和程序，履行期货合约，一方移交实物商品的所有权，一方支付等值现金。
　　升水：
　　　A、交易所条例所允许的，对高于期货合约交割标准的商品所支付的额外费用。
　　　B、指某一商品不同交割月份间的价格关系。当某月价格高于另一月份价格时，我们称较高价格月份对较低价格月份升水。
　　　C、当某一证券交易价格高于该证券面值 时，亦称为升水或溢价。
　　开仓：开始买入或卖出期货合约的交易行为称为""开仓""或""建立交易部位""。
　　持仓：交易者手中持有合约称为""持仓""。
　　平仓：交易者了结手中的合约进行反向交易的行为称""平仓""或""对冲""。
　　开盘价：当天某商品的第一笔成交价。
　　收盘价：当天某商品最后一笔成交价。
　　最高价：当天某商品最高成交价。
　　最低价：当天某商品最低成交价。
　　最新价：当天某商品当前最新成交价。
　　结算价：当天某商品所有成交合约的加权平均价。
　　买价：某商品当前最高申报买入价。
　　卖价：某商品当前最低申报卖出价。
　　涨跌幅：某商品当日收盘价与昨日结算价之间的价差。
　　涨停板额：某商品当日可输入的最高限价(涨停板额=昨结算价+最大变动幅度)。
　　跌停板额：某商品当日可输入的最低限价(跌停板额=昨结算价-最大变幅)。
　　空盘量：当前某商品未平仓合约总量。

G、收藏品：

收藏的门类很多，爱好的区别使收藏品的种类各异。按目的来说，收藏大概有几种类型：
　　娱乐型：以收藏鉴赏为目的；
　　研究型：以对收藏品的研究，了解历史面貌为目的（通常是指文物等）；
　　投资型：以收藏作为投资手段，等待藏品的增值为目的。
　　在此，我们对一些主流收藏品做简单介绍。

收藏品分类

　　一般来讲，适合投资的收藏品大致有如下几个品种：

黄金：
　　黄金是一种稀有的贵重金属。购买黄金即可保值，又是首选的装饰品。不论就政治、经济、地理环境而言，世界上没有其他市场比黄金市场更具有如此广泛的吸引力。一般黄金的投资工具，主要有金块、金条和金币。
随着２００２年１０月底上海黄金交易所的正式营运，产金企业和用金企业可以自由的在上海黄金交易所买卖标准黄金。但黄金进出口仍然有一定的限制。
　　通过首饰专业卖场、银行等机构可进行黄金的买卖。首饰店中出售各种黄金类的首饰产品，如金链、金戒等；商业银行出售金条、金币、金块等黄金产品，并提供交易、清算、托管等品种的服务。

邮票：
　　投资邮票风险小
　　作为预付邮资的有价凭证，一旦进入了集邮市场，同样可从返回邮政领域充当邮资。一般情况，邮票价都会稳步上升，较少出现大起大落的情况。投资市场的涨跌并不完合适全邮市。一般物品行情看跌时，供给者会急着大量抛售，以致于行情持续下跌。相反看涨时，也是争相抢购，行情更涨。在邮市，一旦某种邮票看跌，投资者也不急着出手，直到行情上涨；而一旦看涨，大家急于收进，手中握有该票者提高价值出售，或者再持有的到上涨。
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　　邮票面值小，便于炒作
　　每年国家发行的邮票，一般总面值约40元左右，全国一年的集邮总收入为10亿元左右。几十万元钱就能把一种邮票的价格"炒"起来，而要把一种股票"炒"起来，恐怕一、二亿都不行。股票市场每年有几十亿的新股上市，对为数众多的大众来说，股票的潜在购买力与邮票相比，显然更小。

　　邮票的增值特性与众不同。
　　作为长线投资，邮票增值多少取决于时间的长短，与时间成正比，而且赢利性大于风险性。

邮票术语
　　枚：是邮票的最小计量单位，又叫单枚邮票。
　　连：两枚以上没有分撕开而相连在一起的邮票，叫做“连票”。
　　双连：两枚相连在一起的邮票。横向相连的横双连，直向相连的叫直双连。
　　四方连：四枚呈“田”字形相连在一起的邮票。位于整张邮票角上，带有两侧票边与版铭的叫做“边角四方连”。
　　大方连：多枚邮票横向连接称行，竖向连接则称列。由四枚以上邮票，至少两排或两列邮票相连在一起的叫大方连。通常有六方连、九方连、十六方连、二十方连等。对许多珍罕邮票来说，双连票的价值要比两枚的邮票大，四方连又比双连的价值高。尤其对无齿邮票，因为从印张上剪下邮票时，很容易剪坏图案。因此，邮票的边留得越宽，它的价值就越高，连票自然要比单枚票价值高。
　　张：指邮局全张，即送交邮局出售的整张邮票。邮人们俗称“版票”，也就是整版邮票。
　　对倒票：在整张邮票上，以连票形式，将两枚相同邮票颠倒排列印制而成的邮票。如果撕成单枚票，就看不出它们之间的对倒列关系。
　　连印票：又叫连刷票，或叫“条幅式连票”。是将多枚邮票相连印刷，构成连续性的图案。
　　过桥票：是指在整张邮票中中间连有副票或较宽空白的一对邮票。有时在两枚邮票中是夹有的空白部分上，印有与邮票相关的文字或图案，但无面值，不能做邮票使用。
　　附券：又叫“附签”。利用全张邮票纸边的空白，同时印上与邮票相关的图案或文字说明的票形小条。附券可以同邮票一块收藏，但并非每枚邮票都连有附券。
　　套：邮票发行时由发行机构规定的邮票单元。在邮人之间，一般习惯上把全套一枚的邮票叫做单枚票，全套2枚的叫双枚票，全套3枚以上的叫做小套票，全套8枚以上的叫做大套票。大全套的另一个含义是指系列邮票或专题邮票。
　　新票：新票有两种含义，第一种是指新发行的邮票，是与过去发行的邮票相对而言的。第二种是指未做邮资凭证使用过的邮票。
　　信销票：是指作为邮资凭证已经使用过的，并经邮政部门盖销处理的邮票。
　　盖销票：盖销票与信销票一样，是经过邮政部门用邮戳盖销处理，票面上留有邮戳痕迹的邮票。盖销票是专为集邮而出售的，是一种不能作为有价证券流通的集邮商品。
　　再版票：世界各国发行邮票，除了普通邮票外，纪念邮票、特种邮票等一般都是一次性发行，公布印量后，印版即行销毁，不再重印，称为原版票或初版票。这是邮票所以增值的一个重要原因。但有时为集邮需要等原因，同一印刷厂或同一邮政组织根据原版重新制版而添印邮票，相对于“原版”“初版”而言，这种添印的邮票被称为“再版票”，也称“第二版”。
　　袋票：一般是把一些成套邮票中的低面值票，或低面值盖销票装成一袋出售。也有的是把一定数量的信销票装成一袋出售。
　　花纸头：我国广东、香港一带也叫“公仔纸”。花纸头实际上就是非法印制的仿印票和臆造票。
　　高值票与低值票：邮票值较高的叫做高值票。反之，面值较低的邮票叫低值票。
　　错票：这是邮市上的口头语，它的全称应叫“错体邮票”。一般的邮票都是图案正确，印制合格的邮票，称为“正体邮票”。错体票主要指错版邮票和变体邮票。错版票主要有两种情况。一种是由于原图设计中发生比较严重的错误，造成已经印成的邮票不能正常发行。另一种情况是因为制作过程中出现比较严重的错误。变体票一般是指在邮票印制过程中，由于技术上的差错，造成邮票具有较严重缺陷和错误，未被检验出来而少量流出的大变体。

珠宝：
　　天然宝石是稀有、珍贵的矿产资源。“黄金有价，宝石无价”。宝石加工成首饰和其他工艺品后，不仅有很高的欣赏、珍藏价值，而其保值作用远胜过黄金，有的则成为无价之宝。美观、稀少、珍贵、耐久，构成了天然宝石的最主要的特点。收藏宝石注意的要点在于精、奇二字，切忌杂、滥。
　　光彩夺目、浑圆绚丽的珍珠一直备受人们喜爱。但是，珍珠是由生物生命活动所造就的，这就使其很难获得一模一样的外观。珍珠的价格也因它的大小、优劣而产生很大的差异。珍珠的价值，在于其品质的优劣，主要包括珍珠的光泽、颜色、形状、大小、表面净度、珠层厚度、对称及穿珠技巧等，这些构成了选购珍珠饰品的判别标准和依据。
珠宝的投资要求具有一定的鉴赏、判别能力，投资前请确定具有这方面的知识，并通过正规的渠道进行投资。

古玩、字画：
　　我们现在习惯上说的“古玩”包括铜器、瓷器、玉石、字画、古籍善本、古典家具、竹刻牙雕、文房四宝、钱币、织绣等。
　　铜器类有商周青铜器、戈矛剑矢、弩机、汉代铜鼎壶、历代铜镜、铜佛、带钩、车马饰等，其中尤以商周青铜器最为珍贵。
　　陶瓷类可分为古陶器、原始瓷和瓷器。瓷器按窑口分则类别众多。宋代的官、哥、汝、定、钧五大名窑和明成化斗彩都是极品，价高量少，已至绝迹。
　　玉石类有新石器时代玉器，商周古玉，汉唐至明清各代玉雕等。
　　字画因为不易保存，宋元真迹已属凤毛麟角，明清书画也稀少，所以眼下字画收藏大多以近现代书画家的作品为主。
　　古籍善本亦以明清版本留存稍多。
　　古典家具以明式和清式硬木家具为贵。
　　古代钱币可按历史年代分类，因存世众多，价值相对较低。
　　竹刻木雕也以近现代物品为多，若是明、清的雕刻件则价值较高。
　　至于文房四宝以收藏古砚为多，价格相对低廉。
　　织绣类的收藏家较少，故价值较小。
　　此类收藏对专业性的要求就比较强了，投资的时候千万要慎重，谨防买到赝品。

H、房地产：

房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。家庭理财投资一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是居住；其二是增值获利。

房地产的相关概念

　　房地产产权：是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占有、使用、收益、处分的权利。
　　房地产登记：是指国家依法确认房地产产权的法定手续。经审查确认产权后，可以给《房地产产权证》。它是进行房地产交易的重要凭证。
　　套内面积：俗称“地砖面积”，指室内可实际使用的面积。也就是直接测量室内的面积总和。
　　使用率：住宅套内面积和建筑面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。
　　使用年限：国家法定最高年限不超过70年。
　　建筑面积：是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。包括内外墙体、柱、公用分摊部分等一切。
　　实用率：住宅实用面积和建筑面积的比为实用率。实用率比使用率大，因为实用面积含了墙体、柱的面积（也叫结构面积）。
　　建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
　　建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
　　绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
　　房价组成：由地价、税费、建筑成本、资本成本、开发利润等所组成。
　　房产转让：必须通过房屋所在地的房地产交易部门办理房产变更登记，才合法有效，否则是无效转让。
　　税费：营业税、契税、印花税等。如果申请按押贷款，还有律师费（公证费）、保险费、备案费等。

购房步骤

　　个人购买商品房一般要经过以下几个步骤：
　　制定购房预算：购房者产生购买房屋的动机后，要估算一下自己的实际购买能力。首先要根据自己家庭的收入，扣除日常生活开支的金额，得到自己可以动用的资金数额；然后大致计算出购房后所需支付的维修费、物业管理费以及房产税等费用，再考虑是否要向银行贷款，银行贷款利率的高低，银行可提供的贷款数额等因素，最终确定出自己的实际购房经济实力。购房者再依据自己的经济实力，结合当时房地产市场的行情，居住生活方便程度，工作单位的位置等因素，确定自己购买哪类房屋。

　　收集购房信息：购房者初步确定了购房意向后，要大量收集有关房源的信息。购房者可以从各种有关房地产的媒体广告、宣传材料、售楼书中得到所需的房屋资料。购房者还可以通过参加房地产交易展示会，到房地产交易所或房地产代理商的办事处调查，以及直接与房地产营销人员进行交流等方式获取有关行情。对于收集到的大量房地产信息，购房者还要进行仔细地分析和筛选。对广告宣传中的虚假成分，购房者要有辨识的能力，以防上当受骗。

　　查询房地产商的合法性：在房地产市场上，有一些非法房地产商在没有合法手续的情况下就销售房地产，购买没有办理合法手续的房屋会给购房者带来很大的损失。所以，购房者一定要对房地产商销售行为的合法性进行调查。购房者调查房地产商售房的手续是否完备、合法的最基本最简单的办法就是查看房地产商的“五证”，这“五证”就是：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房销售许可证》。按国家有关规定，房地产商只有在“五证”齐全的情况下，其销售的房屋才属合法范畴。

　　进行实地调查：购房者根据所收集的购房信息，看中了某一处房屋后，一定要对欲购房屋进行实地调查，眼见为实。购房者在观看、考虑房屋时，务必全面仔细。在查看房屋的内部时，要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量、装修标准、装修质量，房屋的附属设备是否完备，房间的隔声效果如何，顶棚、墙壁、地面、门窗是否有损坏，内部设计是否合理等方面进行仔细考察。对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。另外，还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。对在实地查看过程中购房者无法调查的情况，或在某些方面存在疑问，购房者还可以直接向现场的售楼人员询问，真正做到心中有数。

　　签订房屋买卖合同和其他合同：购房者的前期调查了解工作完成之后，对欲购房屋满意，就可以与房地产商具体签订房屋买卖合同了。签订合同是购房者实施购房行为中最重要的一个阶段。购房者一方如果合同签订得不够谨慎，那么就有可能给以后留下许多后患，使自己受到损失。购房者在签订合同时一定要坚持使用国家认定的商品房购销合同的规范文本，不要使用房地产商单方面制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。购房者签订的合同中的各项条款一定要准确、清晰，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款，如需要，买卖双方可签订有关的补充协议。在签订合同过程中，购房者如无把握，可以聘请律师参与，为自己把关。在签订房屋买卖合同时，购房者还要签订其他有关合同。如购房者向银行申请贷款来分期支付房价款，购房者应与银行签订抵押贷款合同。购房者所购房屋实施物业管理的，购房者还要签订一份物业管理合同。

　　办理房屋产权过户登记手续：按照我国有关房地产法规的规定，进行房地产交易的单位和个人要到当地房地产管理机关办理登记、鉴证、评估和立契过户手续。交易双方当事人签订的房屋买卖合同必须办理以上手续才是合法的，否则就是无效合同。鉴证是指房地产交易管理部门对房地产产权、房地产交易价格以及有关证件等进行的审查、核实活动。在审查、核对时，如有必要，房地产管理部门还会对买卖的房地产进行查勘和评估。在房地产管理部门审查完毕及房地产买卖当事人按照规定缴纳有关税费后，房地产管理部门就可以向当事人核发过户单。当事人可凭过户单办理产权过户手续，领取房地产权属证书。

房地产投资的风险

　　房地产投资的风险，是指投资的实际收益与期望收益的偏差。当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增值潜力；反之，我们就称投资面临着风险损失。

　　变现能力风险：房地产是一种比较特殊的商品。由于房地产的实体性，所以投资于房地产中的资金流动性差，变现性较差，不像其他商品那样容易脱手，容易收回资金。由于房地产存在这种不动产及买卖具有区域性的特性，作为房地产投资者必须注意流动性差、变现性差所带来的风险。

　　购买力变化风险：由于房地产投资周期较长，占有资金较多，因此投资于房地产，还需承担因经济周期性变动带来的购买力下降的风险。当社会经济处于滑坡阶段，经济萧条，通货膨胀，这时房地产本身不会因为通货膨胀而贬值，相反，投资于房地产的资金还能够起到保值作用。但由于通货膨胀的影响，同样数量的货币所能购到的商品数量可能已远不如通货膨胀之前，无形之中，使得人们的购买力水平下降。购买力水平的降低，会影响到人们对房地产的消费水平。这样，即使房地产本身能保值，但由于人们消费水平的降低，也会导致房地产投资者遭受一定的损失。

　　宏观市场风险：中国房地产市场是一种不充分市场，它与完全自由竞争市场所应具备的四个条件（即同质商品；交易双方自由出入；交易双方数量众多没有垄断行为；交易双方具备充分信息）相距甚远。因此，房地产市场只能说是一种准市场。这种不充分市场，其特征就是缺乏信息交流，没有一个正式市场，许多房地产的交易和定价是在不公开的情况下进行的。但在交易时，人们往往不懂它所涉及的法律条文、城市规划条件、税费等，尤其是对房地产交易过程中的许多细节不了解，因此，有可能造成损失。

　　选择性风险：不是所有的房地产项目都可以升值。随着社会的发展，房地产项目性价比内含的日趋丰富，户型不够合理、配套相对落后的项目跌价将在所难免。选择适当的有增值潜力的项目是取得良好收益回报的关键。

I、  保险：

（1）、保险分类

　　保险分为社会保险和商业保险两大类。

　　 社会保险是指国家通过立法强制实行的，由个人、单位、国家三方共同筹资，建立保险基金，对个人因年老、工伤、疾病、生育、残废、失业、死亡等原因丧失劳动能力或暂时失去工作时，给予本人或其供养直系亲属物质帮助的一种社会保障制度。社会保险具有法制性、强制性、固定性等特点，每个在职职工都必须实行的，所以，社会保险又称为（社会）基本保险，或者简称为社保。社会保险按其功能又分以下种类：

　　养老保险：是当劳动者因年老丧失劳动能力时，由国家和社会保证基本生活的社会保险项目。

　　工伤保险：是劳动者在遇到意外伤害事故、暂时丧失或永久丧失工作能力导致收入中断时，由国家和社会对其经济补偿，帮助其维持基本生活的社会保险项目。

　　失业保险：是由国家和社会在一定时期内向非自愿性失业者提供基本生活需要的物质帮助，并通过转业训练、职业介绍等帮助其重新就业的社会保险项目。

　　医疗保险：是国家和社会为因患病而暂时丧失劳动能力、收入中断的劳动者提供经济帮助和医疗服务的社会保险项目。

　　生育保险：是指当女性劳动者因生育而暂时丧失劳动能力时，由国家和社会为其提供经济帮助和保健服务的社会保险项目。

　　住房保险：又叫住房公积金，是指国家或社会帮助职工购置住房提供的一种经济帮助。职工可以住房公积金进行贷款购房，或在购房时申请取出。

　　商业保险又称金融保险，是指按商业原则所进行的保险。具体而言，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的保险作为。商业保险按其功能分以下种类。

　　财产保险：是指以物质财产以及同它相关的利益作为保险标的（保险对象）的保险。保险公司承担保险标的因自然灾害和意外事故而受损的经济赔偿责任。财产保险根据投保主体与投保对象，又分成许多种财产保险，与家庭有家的主要是家庭财产保险和个体工商户财产保险。

　　人身保险：是以人的身体和生命作为保险标的一种保险。在保险期限内，被保险人伤残、死亡或生存到保险期满，保险公司给付保险金。人身保险又包括人寿保险、健康保险(医疗保险)、意外伤害保险、以及投资类型的保险，即分红保险。

　　责任保险是以被保险人依法应负的民事赔偿责任或经过特别约定的合同责任为保险标的的一种保险。责任保险的种类包括：公众责任保险、产品责任保险、职业责任保险、雇主责任保险等。

（2）、保险的步骤

１、分析需求，明确目的

　　首先要做的就是了解家庭经济状况，分析家庭风险种类，并明确保险目的。一般来说，产生保险的愿望是在有了需求之后，所以首先应该确定保险的目的，比如选择意外伤害险等等。

２、了解机构，落实品种

　　现在保险公司很多，根据自己的分析判断寻找一家最放心的最专业的保险公司，向对方咨询需求范围内最合适的保险品种、价格、政策等情况。

３、完善手续，及时付费

　　审视保险合同，详细了解相关的条款内容，签定保险合同，选择缴费方式，并开始缴费保险。填写保存资料必须真实、准确，不得隐瞒和虚报，否则保险公司有权解除合同。再有，投保以死亡为保险责任的保险必须征得被保险人同意并在保单上签字。其三，投保人与被保人必须具有保险利益关系。其四、缴费方式选择上需结合家庭当前和未来的现金流，如果家庭现金充足或收入高，可采用一次缴清；否则选择分期缴纳比较好，可减少家庭的负担；及时支付保险费用，以免发生不必要的麻烦。

 

三、             税收：

A、个人所得税：

个人所得税是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税。我国法律规定了11项个人收入为应税所得：

　　工资、薪金所得 5%-45%
　　个体工商户的生产、经营所得 5%-35%
　　承包经营、承租经营的所得 5%-35%
　　劳务报酬所得 20%
　　稿酬所得 14%
　　特许权使用费所得 20%
　　利息、股息、红利所得 20%
　　财产租赁所得 20%
　　财产转让所得 20%
　　偶然所得 20%
　　经国务院财政部门确定征税的其他所得 20%

　　个人所得税的费用减除：

　　一、工资、薪金所得，以每月收入额减除费用800元后的余额，为应纳税所得额；
　　二、个体工商户的生产、经营所得，以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额，为应纳税所得额。

　　其余略，请参考税法有关细则。

B、利息税：

利息税就是对利息收入征收个人所得税，税率为20%。利息税一般由储蓄机构代扣代缴，并给储户出具利息结付单，此单可视作完税证明。

扣税方式：

　　存本取息定期存款扣税方式：每次取息时不扣利息税，在到期清户或提前支取时一次代扣利息税。
　　活期存款、银行卡存款扣税方式：一般不给利息结付清单，只在存折或对帐单上注明扣税数额。
　　通存通兑储蓄存款扣税方式：异地取息时，由原开户行代扣利息税，代理行出具利息给付清单。
　　外币存款扣税方式：对储户直接按外币利息扣利息税，但银行上缴税款需折算成人民币后缴入中央金库。

免税储蓄品种：

　　教育储蓄存款
　　国债
　　保险（如养老保险金、医疗保险金等）
　　国务院财政部门确定的其他专项储蓄存款或专项基金存款等

C、  其它税：

增值税：增值税是对商品生产和流通中各环节的新增价值或商品附加值进行征税。它是一种流转税，即发生在流通领域中的商品的流转产生的税项。简单来说，就是低价购进产品以高价销售出去，其商品增值了，所以要收税，即为增值税。小规模纳税人增值税的税率是：商业企业4%，其他企业6%。

　　消费税：在增值税的基础上，对少数消费品再征一道税，即为消费税。消费税主要是针对烟化妆品等11类，而且实行价内税，即包括在价格中，在流通环节不用缴纳消费税。实际上，消费税是由消费者承担的。

　　营业税：营业税是对规定的提供商品或劳务的全部收入征收的一种税。象劳务、转让无形资产、销售不动产等，都需缴纳营业税，其税率为5%。例如我们前面介绍过的房产买卖，就需征收营业税。

车船使用税：车船使用税是指国家对行驶于境内公共道路的车辆和航行于境内河流、湖泊或者领海的船舶，依法征收的一种税。一般采用定额税率，由各地自行规定，一般小车大概是60-320元/年。对于拥有私家车的家庭，此项税款是每年必须的支出。

　　印花税：印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。印花税征收范围很广，但税率低，税负轻，最高千分之二，最低千分之零点五，或者每件5元。在股票交易、住房买卖中都有印花税。

　　契税：契税是对不动产的买卖、典当等产权转移变动所征收的一种税项。税率一般为3%-5%。在房产买卖时有就契税。