一、什么是二手楼按揭贷款?
是指二手房产(普通住宅、商业用房)的购买者购房款项不足,以所购房产作抵押,向银行申请借款,并分期偿还本息的个人住房抵押贷款业务。
二、住房按揭贷款品种
1、按揭种类:根据贷款利率的不同分为
A、 商业贷款:
B、 公积金贷款:参加本市住房公积金制度,享受政策性的低息贷款
C、 商业及公积金的组合贷款:
2、贷款形式:
①、消费类住房贷款:用于个人自住而申请住房贷款及配套的车位贷款。
个人住房贷款分类:
A、一般按揭:《房地产证》在手,没有抵押等限制情况下,客户以所购房产作抵押,向银行申请借款。
B、转按揭贷款:购买业主正在银行按揭的房屋。
C、赎契按揭:业主还清原有银行抵押之物业,买方于另一家银行申请按揭贷款。
D、纯抵押贷款:以《房地产证》作为质押的一种贷款,特征是:以原业主为借款人,不需要办理过户。
E、加按揭贷款:在原有抵押的基础上增加贷款金额,一般是在原贷款银行办理。
F、同名转按揭贷款:在原有抵押的基础上更换贷款银行,既可增加贷款金额亦可更改贷款年限。
②、经营类房屋贷款:商铺、写字楼、厂房
三、贷款金额(最高成数:以评估价作为标准)
二手楼交易按揭 纯抵押贷款(10年楼龄以上)
住宅:70%(15年楼龄以下) 50%
别墅:50-60% 50%
商铺:50% 50%
写字楼:50% 50%
四、贷款年限:
1、 贷款年限+借款人年龄≤70周岁(男:70周岁,女:65周岁)
2、 贷款年限+楼龄≤30年
3、 公积金贷款最长不超过20年(男≤60岁,女≤55岁)
4、 纯抵押3-5年;
5、 写字楼、商铺5-10年
五、贷款利率
执行中国人民银行规定的同档次的住房、商业用房、公积金的贷款利率。
六、还款方式(目前常用的二种)
1、 等额本息还款法:每月还款金额相同,但还的本金或利息不相同,还款压力小。
计算方式:每月供款额=贷款金额×万元供款额
如:以40万元20年商业贷款为例,
年利率为5.814%时,每月万元还款额:70.5742元
月供=70.5742×400000÷10000=2822.97元
每月万元还款额:5年:191.05 10年:110.09 15年:83.38 20年:70.57
2、 等额本金还款法(递减法):借款人每期偿还等额本金,同时付清本期应付的贷款利息的还款方式。其特点:在还款初期,借款人负担较重,但随时间的推移,每期还款金额会逐步减少。
计算方式:每月本金=贷款额÷期数
第一个月供=每月本金+贷款额×月利率
第二个月供=每月本金+(贷款额—已还本金)×月利率
如:以贷款40万元,贷款期为20年的商业贷款为例:
每月等额归还本金:400000÷(20×12)=1666.67元
第一个月利息:400000×(5.814%÷12)=1938元
则第一个月还款额为:1666.67+1938=3604.67元
第二个月利息:(400000—1666.67×1)×(5.814%÷12)=1929.92
则第二个月还款额为:1666.67+1929.92=3596.59元
第240个月利息:(400000-1666.67×239)×(5.814%÷12)=8.07元
七、借款人具备条件:
1、 借款人必须为年满十八周岁至七十周岁,具有完全民事行为能力的中国公民或在大陆具有有效证件的境外、外籍人士。
2、 借款人同意以所购住房作为抵押向银行申请贷款
3、 借款人必须支付不低于评估价30%的购房首期。
4、 收入稳定,信用良好(是否有不良纪录,央行黑名单等),具有偿还每期本息两倍以上的收入。
八、办理二手楼按揭提交资料
1、 买家:
A、 本人及配偶身份证明文件、户口本、婚姻状况证明、供楼存折、公积金卡、存折、住房公积金缴存证明。
B、 近一年来收入情况证明(如单位收入证明、存款证明(现金流水帐单)、有价证券、房产、汽车等固定资产证明)。
C、 未满18岁人须出未监护人身份文件及监护人公证书。
2、 卖方:
A、 房产产权证原件,共有的房产须提交《房地产共有证》及共有人对房地产买卖的书面意见。
B、 本人及配偶身份证明文件、户口本、婚姻状况证明、收款存折。
C、 未满18岁人须出示监护人身份文件及监护人公证书、声明书。
备注:如办理转按的,需提供借款合同原件、供款存折。
九、办理二手楼递件过户提交资料
天河区、海珠区房管局所需资料:
1、房地产权证原件加三份复印件(天河四份)
2、广州市房地产买卖合同两份(原件)
3、广州市房地产转移登记申请表四份(可先填好一份拿去复印)
4、海珠买卖双方的身份证复印件各两份、天河一份。
5、房地产平面附图(一人2张、二人3张)
番禺区房管局所需资料:
1、房地产权证原件加二份复印件(
2、广州市番禺区房地产买卖合同三份(原件)
3、广州市番禺区私有房地产权登记申请调查表一份
4、买卖双方的身份证复印件大石:卖家3份、买家4份;市桥:卖家3份、买家5份(原件核对)
5、房地产平面附图(宗地图和分户图)各二份
6、当天的查册表一份
7、免评估申请表(窗口填写)
十、办理二手楼抵押登记提交资料
天河区、海珠区需提供的资料:
⑴、房地产他项权利登记申请书
⑵、房地产权证书:(房地产权证、房地产共有权证、国有土地使用证、地产权权属证明书)
⑶、身份证明:
①、法人和其他组织的身份证明包括:工商登记营业执照或组织机构代码证。
②、自然人的身份证明包括:身份证或军官证或护照或其他身份证明。
③、委托办理人的身份证明:提供法定代表人证明书、委托书原件及法定代表人和代理人身份证明。
⑷、主合同和抵押合同
⑸、评估报告或议价协议
(6)、海珠区还要一份转资文件。
番禺区需提供的资料:不能办转按
1、《广州市番禺区房地产他项权利登记(按揭)申请审批表》;
2、房地产权证书:(房地产权证、房地产共有权证、国有土地使用证、地产权权属证明书)及复印件
3、身份证明:
①、法人和其他组织的身份证明包括:工商登记营业执照或组织机构代码证。
②、自然人的身份证明包括:身份证或军官证或护照或其他身份证明。
③、委托办理人的身份证明:提供法定代表人证明书、委托书原件及法定代表人和代理人身份证明。
4、主合同和抵押合同
5、评估报告或议价协议
6、产权人身份证、户口本,婚姻证明复印件,所有复印件须加盖抵押权人的公章。
|
转载于:https://www.cnblogs.com/raymond19840709/archive/2007/10/16/925608.html