内部认购 热销掩盖陷阱

在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下购房，购房者权益无法受到法律保障。
■提醒一：
所购房屋不受法律保护
    北京市君太博华律师事务所王律师认为，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，是不受法律保护的，购房者权益也无法受到法律保障。有些开发商借内部认购为名，行大量销售之实，以便回笼资金，但其销售行为却脱离了政府监控。
    商品房的买房者为获得开发商给予的一定房价的优惠和先占一套较满意的房号，经常会认可开发商所采取的内部认购行为，而与之签订《内部认购协议书》，此种行为尽管有时会成为购房者购买商品房的一个良机，但作为购房者风险也随之而生。
    内部认购行为存在法律上的风险，一份内部认购协议不能一概而论地认定为有效或无效。但是，采用内部认购的方式变相买卖房地产的行为应认定为无效行为。目前房地产市场中的内部认购行为许多为无效行为，即认购协议无效。还有相当一部分内部认购协议存在着部分条款有效部分条款无效。
■提醒二：
不属法律意义“定金”
    王律师认为，开发商在未取得商品房的合法销售手续前以内部认购变相买卖房地产的行为是法律所不允许的。开发商未取得商品房的合法销售手续前，双方签订内部认购协议时，购房者有权拒绝开发商向其收取各种款项，在此种情况下开发商向购房者收取诸如“定金”之类的款项，只能表明购房者有意购房的一种诚意，该款是性质待定的债权，此款并不是法律意义上的定金。
链接·交锋
内部认购谁受益
■正方：消费者最受益
减轻心理负担
    部分支持内部认购的购房者认为，拿到内部认购的买家就是得益者。购房者路先生说，最近，他在三个正在搞内部登记的楼盘下了诚意金。他认为，下了诚意金后，他就可以争取到“内部登记”优惠，如果运气好的话，说不定还可以争取到抽签获得的额外优惠。“反正，到楼盘公开发售时，就算不成交，开发商也会全部退还诚意金，下个10000元左右的定金，我在经济上没有什么损失，心理负担也减轻了。
获最大升值空间
    “内部认购者肯定是最终受益者。”京城捷信房地产评估有限公司董事长李铃肯定地说，“任何楼盘开始都会比较便宜，消费者用几千认购费换取较低的楼盘价格，获益很大，而且开发商投入巨大，一般情况都不会为一些认购费违规，所以风险也不大。
■反方：开发商最受益
认购者负担加重
    记者调查发现，多数购房者认为，虽然有小部分买家通过内部认购获得了一定程度的优惠，但在此期间开发商才是真正最大受益者。25岁的公司职员吴小姐告诉记者，她从去年就在等着青年路附近某楼盘开盘，选一个合适的小户型作为过渡使用。而吴小姐去看楼的时候发现，该楼盘已经进行了内部认购，她一直看好的3号楼已经被认购一空。“一些购房者在论坛上交流时都很郁闷，大家都觉得开发商的亲戚、朋友有内部认购的权利，可便宜了他们，他们的负担势必要转嫁到我们这些购房者身上。”吴小姐告诉记者。
为开发商做市场调查
    有人认为，内部认购对开发商而言是一次最有效、最直接的市场调查。开发商通过一段时间的调查和摸底，可以比较准确地得知自己楼盘的受欢迎程度，哪些产品较受欢迎，制定出相对最合理的价格体系。这样可以较有把握地将楼价推高。目前，通过内部认购制造出楼盘供不应求的局面，推高价格似乎也就成为部分发展商的“常规动作”了。
风险巨大
    购房者孙先生反映，他毫不犹豫地交了某楼盘内部认购的定金1万元后，发现开发商有很多做法都不合规定，因此要求开发商退还定金。但开发商称内部认购所交定金一概不退还。孙先生表示，他咨询了一些部门了解到，商品房没有具备预售条件，开发商如实相告，购房人在已知的情况下，仍自愿交付定金，这种交易行为是买卖双方的纯民事行为，政府也不便强行制止。
    本版撰文 晨报记者 周萍  
内部认购·调查
内部认购合理吗
86.44% 不合理
13.56% 能买到房子就合理
为何买内部认购卡
13.7% 大家买我也买
20.55% 能得实惠
58.9% 无奈
6.85% 可把卡卖掉
内部认购让谁得利
13.19%  其他既得利益者
23.08% 炒房者
61.53% 开发商
2.2%
购房者
赞成取消内部认购吗
91.67%
赞成
3.33%
无所谓
5%
不赞成

购房者一旦踏入内部认购的行列，风险也随之而来。资料图片

内部认购已成房地产界不成文的规矩。晨报记者 蔡代征/摄