黄陂房价深度分析

     
     上帝曰：欲让其灭亡，先让其疯狂。黄陂房地产是不是最后的疯狂，不得而知。

      关于黄陂房地产的贴子很多，但有份量的没有看到，对于黄陂房地产的现状和发展要结合武汉地区或者说全国来看。

     房地产的发展要从九十年代取消了福利分房和集资建房开始说起。当时的房子是没有商品属性的，而是一种社会福利，如果想从中赚到利润是很难的。

    黄陂最初成立的房产开发公司在黄陂建设了几幢价高且质量差的房子（市场上一平米400多元，房产公司的卖700多元），设计和质量之差是现在不可想象的，高成本且几无利润，所以这样的公司几年后也垮掉了，老板成了给别人打工的打工仔。

   九十年代末，黄陂引进了开发公司，首先开发的是冰晶兰馨苑，由于位置在当时较偏远，价格是很低的，每平方400元，也没有多少人去买，好象临街铺面也只2000多元每平方，所以政府主导低价卖给了在下面乡镇工作人员，多少年这个地方不温不火，只到近年人民医院和新车站搬迁过来后才有了人气。

    金都丽园算是黄陂真正的第一个高档小区，当时的价格是880元每平方，在当时可以说是天价，各单位有钱有权和社会上的老板们的理想购买地，加上武商量畈的入驻，使其成了当时黄陂所谓的富人区。

    冰晶江城和金龙四季阳光，福地人家是2004左右建起来了，也就是十多年前，房价2000多元，这时黄陂人的购买市场出现了分化，一部分有购买力的上武汉城区购买百步亭、后湖地区、二七路等地房产，比如东立国际了。

    07年开始开发前川欣城，老三街开始拆迁，这段时间，黄陂的一些诸如周、刘、伍之类人等看到了开发房地产的暴利，便开始了在黄陂与政府与企业比如医院等联手的开发，所以这段时间开发了江北第一府、南德新都、南美银邦等一批，并且卖得很火，着实发了。有的是拆迁，比如南德新都，有的是置换土地，比如南美银邦，由于成本相对比较高，所以南德新都建好之后规划好了的人民广场周边地区便再也没有开发了，也有的开发的房子成了办不了房产证的黑房子，我就不用说了，网上有。

    2010年以后，黄陂房地产的开发随着国家的大气候加快了，如是黄陂广场横空出世，也是黄陂第一个集吃住购物中心、娱乐一体的大项目，也是政府引进的一个面子工程，所以放在了黄陂政府的对面，当时为了建这个综合体，拆迁了刚建起来没几年的黄陂区财政局。到后来，香域华府、南德国际城，人信城、万象城、陂商凤城、万基广场等一大批落户于新车站和人民医院周边，这也是这几年房价快速上涨造成的市场反应，也给黄陂有刚需人更多的选择了。但这些小区的房价却相对武汉和盘龙城市场来说价格有点偏离，因为房价基本上到了5000元每平方。所以销售不是很好，尽管大家都是想着心想出绝招搞新花样，但资金回拢不理想。

    黄陂这些房子销售不好的原因我认为有现在这些方面：

    其一、房价过高。黄陂目前理想价位应该是4000元以下，这是看了周边地区孝感、红安、大悟、新洲、阳逻、以及盘龙城、武汉城区价格后分析得来的。每平方米5000元放在任何同等条件和地理位置地区来说是很贵的，为什么？因为黄陂距离武汉来说是比较远的，地理位置不如阳逻，因大量的企业搬迁到阳逻，所以购买人气也不如，但房价却高很多。其它地区都是在4000元以下。从房屋的建造成本来说，一平方米基本上在2000元左右，再加上土地成本、水、电、气、网、信、路、绿化等，成本不会超过3000元，如果利润在20%，则价格应该是3600元，所以黄陂的房价4000元已经是很高的暴利了。现在的5000元已是非常暴利了。众所周知钢材的价格已从4800下降到2800元了。

    其二、房子过多。目前开发的房子可以说已达到近万套，对于黄陂人需求来说，已超出了市场容量， 分析一下可知，黄陂哪些人需要和不需要买房。需要的人一是要结婚成家的年轻人，这是刚需,，这有多少，从黄陂每年的人口出生人数可找到答案，每年估计1000套；其二是黄陂一部分家庭改善型需求，也就是想换房子的人，以前房子差或房子窄的人，每年估计2000套，其中500套可能买诸如冰晶江城、金龙四季阳光、江北第一府、黄陂广场的二手房。哪此人又没有购买欲望呢？一是拆迁户，本来有房，拆了之后等着赔个几套，他们是最没有购买欲望的人。二是为了孩子准备落户在武汉或外地城市的人群，他们基本上在为孩子打算，或者准备落户在武汉。三是现在有私有住房的，上有天下有地，或等着拆迁的这部分人。黄陂平均每年能消化新房3000套房就很不错了，所以黄陂现在新建的房子在没有新开发的项目前要三至四年才能消化掉，你可以想象价格怎么可能再涨价，所以现在买房是钱多人傻。

    其三、市场过小。咱们分析一下黄陂城区的市场；黄陂有110万人，南部滠口、横店、武湖、三里桥、天河等地可以说在黄陂城区买房的可能性小于1%，可以忽略不计，这些方人口有近30万人，还有80万人口。所以，黄陂城区市场只有环城、前川中部地区及北部和部分东西部地区的几十万人口。这些地方有能力购房的人群是哪些人呢？城区企事业单位及政府吃财政饭人员，下面政府办公人员，中小学学校教师和医务人员，再者就是条件好的进城务工人员，主要是从事建筑业劳务人员。再者，由于盘龙城、汉口北及滠口、横店开发了大量的小产权房和商品房，吸纳了黄陂城区、周边及北部地区的部分潜在购买人群。

   其四、增值保增功能下降。房价在五年前不高时有增值保增功能，所以很多外地甚至武汉市区居民在黄陂购置房产以便增值，黄陂房价已从三分之一于武汉、二分之一于盘龙城，现在涨到接近于盘龙城价格，所以买房赚钱已不可能，目前市区很少有人再在黄陂买房子是一个很好的佐证。

   其五、房产负面新闻影响。一是房产税准备开征，一但开征，将有大量的二手房抛售，房价将一落千丈；其二是中央的反腐形势，大量有灰色收入的国企和政府高收群体受形势压迫不敢投资买房；三是国企和部分事业单位降薪，使这部分人购买力下降。

   其六、黄陂城区发展限制。黄陂人口总量是113万，在黄陂的常驻人口只有80万人其中在黄陂城区的常住人口12万人，如果包括环城、鲁台、城关三地的行政村的8万人口，共20万人。对于城市化来说，黄陂南部发展喜人，天然的地理优势，成了在汉务工人员的置业首选，更何况盘龙城的房价比黄陂高不了多少，性价比是很高的;黄陂城区要想在现在的基础上人口有大的增加，已经是非常难，所谓的黄陂人口要达到40万人的中等城市只是政府有些人的一厢情愿罢了，一胎式的人口政策，使得黄陂的人口增长率下降了许多，已低于人口更叠人口数，人口已有老龄化的趋势，有可能负增长；人口是城市发展的基石，没有人口的聚集也就没有城市的发展，没有城市的发展就没有房地产的发展。

   其七、黄陂的二手房活跃。目前大量的老城区二手房交易活跃，一是许多外地购房者和迁入武汉居民开始抛售，老城区建设得很成熟了，上学、购物、出行很方便，对大量乡镇在城区准备置业人员的吸引力是很大的。

   其八、新一轮的牛市到了，所以现在大量的资金流向股市，也削流向楼市的资金，这也是购买力下降的原因，楼价凭什么不下跌呢？

   其九、物价的进一步下跌，从大宗商品到进口产品、从人民生活日用品到出行旅游新产品，比如去泰国也只要2000元，去韩国也只要3000元。除了水果价高点外，从猪肉的价格可以看出中国生活价格下降的风向标。商品价格的下降让人民币更值钱了，所以作为商品的房子凭什么还高高在上，不降价呢？

   其十、举证说明。比如60万元买房，加20万装修，总计80万元，如果现在买了房一年将会损失利息3万元，为什么？因为房价自从去年开始就没有涨了，如果房价不但不涨，反而为了促售还有打折，交10000抵30000元，晚一年再买要少付多少钱？大家可以算一算。如果是五年前，我是建议晚买不如早买，但现在风向变了，所以早买不如观望晚一点再出手。

    纵观国家大的形势，中国现在的增长率在7%，几年前房地产绑架了中国的发展，这很不正常，所以从政策层面上看，国家对房地产是要有所动作的，不可能再纵容其无序发展了，其它的产业发展不起来，光靠房地产是不可持续的，现在国家大力加大内需，如果老百姓的钱都去买了房，没有钱去做其它消费，是不是跟国家政策相背，正如前几年的贪腐，现在是收的时候了，中央打老虎拍苍蝇也是大势所趋，所以今后几年房价下降也一样是大势所趋。