上海房价下调的硬道理-转载

上海房价下调的硬道理
一、中央政府的决心。中国的房市如 同股市,都是政策市,中央政府起关键作用。中央政府面临着整体经 济的压力与国际游资的压力,如果任由上海的房价一直这么涨上去,
很快泡沫就会破裂,受拖累的是中国的整体经济,而不仅是上海的地 方经济,国际游资将会加大对中国经济的伤害。2006年,中央的 调控不会放松,探讨这个问题,必须先搞清楚调控的目的,中央政府 的目的是为了让整体经济能持续健康的发展,的确不是为了控制房价 ,老百姓是否买得起房、住什么样的房,我们的政府还没有对老百姓 这么关心。搞清了中央政府的目的,就知道了2006年房市的走势 ,房价不能涨,因为一涨,就可能让泡沫迅速破裂,这样整体经济就 可能完了,但也不能跌得太厉害,跌得太厉害也可能让泡沫破裂,因 此最好的结果是阴跌,以一种各方都能接受的速度慢慢跌,最好是有 涨有跌,小部分地区还能小涨一点。2005年调控以来就是这样,大部分地区在跌,珠三角、北京及其它城市的房价不跌反升,这不是 中央政府不清醒,放松了调控,正好说明了中央政府的调控艺术,手 段的高明。对于上海,中央政府是绝对不会允许房价涨的,因为,上 海本身就是中国的经济中心,上海生病全国吃药,动上海就是动全国 ,上海的泡沫破就是全国的泡沫破,而上海已经到了泡沫破裂的边缘 ,因此,这么重要的地方,中央政府是不会放松调控政策,即便不发 布新的调控政策,对其它地方放松,也不会对上海网开一面,只可能 紧不可能松,不出台新的政策就已经是天大的好事了。
二、需求不是刚性的。2004年以来,包括郊县的房价一起平均,上海 的房价都达到近七、八千,而郊县的房价都在四五千之上,一套房子 上百万,首付也得几十万,上海人的收入比外地高不了多少,但往往 首付在其它地方就可以买豪宅,上海人并没有承受这种价格的能力,
除了投机、投资买房者之外,除了极少数富裕阶层的人,没有多少人 可以买得起房,除此之外买了房的肯定是负债累累,甚至以几代人的 积蓄为代价、以牺牲一家人的未来生活质量为代价。假设收入为月一 万元的人为白领,夫妻都为白领,不吃不喝不纳税一年收入为24万 ,要买内环以内的好一点的房子也要近十年,如果减去一年的生活必 需费用,买中环的房子也买不起,只能考虑外环的,而且还必须负债 ,这就是上海的现实,而事实是在上海这种白领并不多,绝大多数收 入在3000上下,如果没房,就只能望楼兴叹了。上海市民的平均 负债肯定大大超过其他地区,可以用负债累累来形容一点也不为过,
因此,需求很大,但不是刚性的需求,那些“售楼小姐型”的学者与 开发商将需要房子的人数与刚性需求故意混淆,而事实上这二者有本 质的区别,因为绝大多数人根本买不起房子。看看你的周围,除了前 几年有了房子的,有几个人能买得起房子?而买得起房的人在当前形 势下也是止步不前。
三、机会投资者的退出。投资者在房市 上进行投机性投资,不是这些人的错,而是制度的错。现在,各项调 控措施使投机者的成本加大,风险加大,所以投机者纷纷退市,这也 是上海的楼市成交量巨减的重要原因。现有的政策已经决定了投机者 不可能象前两年那样疯狂入市,没有了投机者的疯狂,市场将以自有 居住者为主,一套房在一年内多次转手的情况也不太可能。
四、 上海政府的左右为难。楼市的疯狂,给了上海经济的漂亮数据,
也给了上海政府大发展的机会,但也带给了上海巨大的风险和骂名,
所以,上海政府是不愿眼看房价上涨而泡沫在上海破裂,因为如果房 价继续上涨,上海政府可能根本控制不了泡沫的破裂,如果破裂,不 仅是中央政府会追究上海市领导的责任,而且是会造成上海的经济大 倒退,甚至是引起全国经济的大倒退;但上海政府也不想让房价大幅 下调,因为大幅下调将造成上海经济的大幅振荡,造成上海经济的停 滞甚至是倒退。左右权衡,现在这种慢慢下调是最符合上海政府的要 求的,也能使上海政府与中央保持一致,因为上海经济结构迟早要调 整,不可能被房地产绑架。所以指望上海政府救市只是美好的愿望而 已。
五、供大于求的局面不可逆转。以现有的数据来看,供 已大大超过求,而事实是,由于房地产滞后的特点,前几年房地产的 疯狂增长将在2006年以后体现出来,开发商的捂盘,将使供大于 求的局面进一步恶化,这也是潘石屹声称这几年不做住宅的原因,可 惜绝大多数开发商没有老潘的这种眼光。
六、开发商要逃命 。唯财是命是商人的本性,中国的房地产开发商的整体素质不高,普 遍缺乏经验,对形势的判断不会很准,所以现在绝大多数开发商还在 做好梦,但他们的财务状况及残酷现实将迫使他们争相逃命,而中国 商人的逃命方式往往是不顾别人的死活,在很多的行业已经反复上演 ,所以当大逃命的情况一出现,将是争先恐后、惨烈无比!
七、利益集团的力量是有限的。房地产商与建设部组成了利益集团,
在这两年的争论中,这个集团总是极力与中央政府作对,纵观历史,
这种现象是必然的,而且是常见的,出现了不奇怪,不出现才奇怪。 明未李自成攻到北京城下了,皇帝却没钱打仗,因此向大臣们求助,
要求大臣们出钱,但大臣们却不愿出钱,甚至有人哭穷,皇帝的岳父 家财万贯,皇帝请他出三万,但他却与皇帝讨价还价,只愿出一万,
最后出了两万,当然结果是城被攻破了,皇帝自杀了,大臣们都没有 好下场,皇帝的岳父也落了个倾家荡产、不得好死的下场。在房地产 泡沫破裂已经危在旦夕之时,房产商就如同大臣们一样,守着即得利 益不肯放手,而建设部就象皇帝的岳父,明知城破没有出路,还是不 愿与皇帝同心同德。尽管利益集团的力量很大,但与中央政府比起来 ,这只是整体利益中的一小部分,不会对中央政府有很大的影响,而 且,利益集团的动静越大,民众的不满情绪就越大,中央政府就可有 充分的理由对利益集团下手,所以,当若干年过去后,象任志强等人 将成为历史的笑料。

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