北京人应如何购房？(抽取自任志强blog)

        一些网友在说自己有10万元的人均可支配收入但仍买不起房，但我却不这样认为。住房消费一定要与支付能力相适应。

        当说人均可支配收入时，在统计中已按家庭人口计算了抚养人口的因素。说住房时应首先确定家庭收入的概念是人均可支配收入乘以家庭人口的计算方式，否则就应称为是职工的可支配收入了。可支配收入中包括了各种工资或劳动收入之外的利息以及其它各种收入，而不是在实际收入中减去日常生活之后的余额。

        一个家庭收入10万元/年的购房计划很容易设计，通常日常家庭消费为收入的50%—70%（收入越高的占比越少，反之收入越低的占比越高）余额为30—50%。

        （一）要用日常节余储蓄准备首付，约用三—五年，首付约15—20万元。

        （二）如短期内（三—五年）内无特殊重大开支（如购车、留学、上MBA等），则可在扣除首付之后按购房时家庭年收入的8—10倍，考虑住房总价的消费，年收入10万元则购房总价为80—100万元的住房。

        （三）根据住房总消费能力，决定住房的面积与单价。1万元的单价则面积为80—100㎡，6000元的单价则住房面积为130—170㎡。

        （四）扣除首付20%之后的贷款额为65—80万元，按20年贷款计，每月还款额约为3000元—4000元，年合计约36000元—48000元，约等于年收入的35%—50%之间。如果按30年贷款计，每月的还款额约为2200—2600元，年合计为2.65万—3.1万元，低于家庭年收入的30%。

        （五）美国的GDP连续几年增长约为2—3.5%之间，中国的GDP增长连续几年为9%以上。美国的公务员工资在布什政府中平均每2年增长一次，增幅为2—2.5%。中国公务员工资的增幅为15%，北京市人均收入增长连续多年大于10%，高者为13%。
大约北京人的收入平均每5—7年时间会翻一番，20年还贷期收入会增长三倍，30年还贷期则增长更多。这就意味着工资收入预期增长低的地区或国家应将房价收入比控制在较低的6—8之间，而工资收入预期增长较高，并且稳定的地区或国家可以将房价收入比控制在较高的10—12之间，因为在一个还贷期内会发生收入比的巨大变化。按一个长期计算，房价收入比就大大降低了。

        特别中国的住房公积金贷款会降低利息支出，住房公积金是人均可支配收入之外的另一笔额外的购房资金来源。

        （六）实际大多数收入稳定增长的家庭，会在5—10年之后，有能力更换一次住房条件，可以形成从低到高的递次消费过程，用适当的消费能力逐步实现住房的改善，可以是先旧房后新房、先小房后大房的消费过渡。

        （七）人们会说房价增长后，再购房就更贵了而无力换房。我所知道的情况是购房者的换房大约都很少再增加个人的支出，大多数的换房者都从市场房价的增长中受益了。虽然普遍社会的房价是上涨的，但早期购买的住房在换购时也涨了价了，有些会抵消了市场新房的涨价成本后还可能有额外收益。有些不能抵消市场的涨价因素，要再增加一些支出，但这个支出被工资收入的增长抵消了。除非你过度的背离了消费能力而换购大房子，否则递次消费并不会产生“房奴”和影响日常生活与消费。

        不肯屈尊二手房和超出消费能力的过度消费是指责房价高的重要原因之一。虽然中国仍在强调“为人民服务”，对政府而言，和对花纳税人的钱的机构而言，是应无偿的提供为人民服务。面对市场经济而言，为人民服务则非无偿的服务，提供产品与服务都会是有对价的，这个对价是市场中物以稀为贵的一种选择的结果，也是人们选择消费方式与选择消费层次的一种竞争中的结果。

        正是这种选择而形成了当人们选择过度消费时推动了房价，出现了一面大喊“房奴”不公，却不断的扩大这一群体的现象。也出现了大喊房价过高而至少拥有两套以上住房（包括王府花园这种高档房）的“经济学房地产专家”，还出现了一大批购买了住房而获利的家庭。

        可想而知的是如果开发商制定的房价已经到了天花板，那么就不会有人用炒房的方式去获利了，也不会有大量的销售增长的现象出现了。2006年中国和北京市的房价增幅大大低于人均收入的增长，只能说明房价收入比是在缩小差距，而并非拉大差距，这也许就是宏观调控的效果，让房价的增幅在逐步的回落到合理的水平。