银行按揭——《等本与等息》哪个更合适?

[color=blue][color=indigo]最近和买了楼的几个朋友谈过这个问题才惊觉这个陷阱果然套了许多人进去。

后来打电话给工行贷款部的MM，她说其实工行早有这个还贷方式，如果细心了解就会明白，但售楼和做按揭缴款时，银行和发展商是不会主动提醒你的权利和选择，令想不怕麻烦的业主交多更多的利息。

以下是自己以前找的一些资料：

没有办理按揭的业主请注意：购房贷款的还款有本金还款法和本息还款法两种，但利息差别太大！大家自己算算！


例：
个人住房商业贷款20万元，10年还清；多数贷款买房人在银行工作人员的推荐下选择本息还款法。虽然是同样的贷款，使用本息还款法却比本金还款法多支付1.2万元。
A　起因：今年5月份，一客户向银行贷款20万元购买住房。贷款签字时，合同上有两种还贷方式，一是月等额本息还款法，即贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息；二是月等额本金还款法，又称利随本清法、等本不等息还款法，即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减（具体计算公式见资料链接）。当时，银行工作人员没有征求他的意见，就在贷款合同上选择了本息还款方式。细心的客户当即问银行工作人员两种还贷方式的差异。对此，工作人员回答说，本息还款法简单，每月固定还给银行一定数额就行，本金还款法则比较麻烦，要每月计算，不过，本金还款法比本息还款法要少支付几千块钱利息，但数额不会太大。工作人员还告诉他，为了省事，到目前为止贷款人员基本选择的都是本息还款法。客户当时心有疑问，便暂缓签字，等他回家后按银行提供的两种还款公式算了一下，不由大吃一惊，20万元贷款，10年还清，使用本息还款法竟比本金还款法要多支付1.2万元！李先生认为，住房贷款是一项大额消费，银行应尽可能地说明各种还贷方式的差异、特点，让消费者明明白白地消费。

B　比较：细算两种还贷差异。以贷款20万元，期限10年，月利率4.2‰来计算，根据银行提供的还款公式，以等额本息还款法来还款，正如银行工作人员所说，很容易算出来每个月的还款额，约为2125元/月，10年还清，共计还款约25.5万元。而以等额本金还款法来还款，一下子要算清所有还款额确实很麻烦，但按公式每月计算并不麻烦。公式分为两部分，前一部分为固定额，即（贷款本金）÷（还款期数）；每月固定为1667元，10年算下来为20万元，等同于贷款额度；后一部分是利息，每月变化，逐月减少。记者算出，第一个月还款约为2507元，第二个月为2497元；第三个月为2487元，逐月减少，10年总计约24.3万元，比本息还款法少还约1.2万元。而且，若考虑到每个月只计算一次，且只算利息部分，那么，根本不像银行工作人员说的那样麻烦。

C　调查：没人选本金还款法？结果发现银行记录包括俺很多人都选择了本息还款法，调查结果令人吃惊。某客户2002年贷款30万元购买了一套住房，当时银行工作人员推荐他按本息还款法还贷，说这样虽比等额本金还款法要多付几千元利息，但省事，每月还款数额固定，且20年平均一摊，多付的几千元利息只是个小数目，他于是便选择了简便的本息还款法。之后，他从没算过两种还款方式的数额差别，现在仔细计算要多付2万多元的利息。实际上，多数贷款人员都是像这客户这样选择本息还款法的。很多人都对两种还款有如此之大的差别感到吃惊，银行为什么要采取还款数额差这么大的两种还款方式呢？

D　暗访：所有的推荐都一样 ？
在工商银行个人信贷中心，一位工作人员介绍说，借款人与开发商签订商品房买卖契约后，需申请住房商业贷款的借款人，经银行审批同意，借款人与银行签订贷款合同。在合同中写有两种还款方式———等额本息还款法和等额本金还款法（利随本清），借款人可随意选择任意一种还款方式。问：“哪一种还款方式更方便？”工作人员答：“当然是本息还款更方便，因为本息还款方式每月还款金额都是一样，借款人每月按同样数额往银行存钱就可以。”又问：“那么，本息还款法和本金还款法哪一种方式更省钱？”工作人员答：“本息还款法相对多一些，不过为了方便借款人和银行，一般情况下，银行人员都建议借款人采用本息还款法。” 随后，又问了工商、农业、建设等几家银行的柜台工作人员，得到的答复基本一致。在签合同方面，银行工作人员只是让顾客自己浏览，有疑问时才做出相应的回答，而对于两种贷款方式最终还款额的差别，往往说差不多，只是本息还款法还款多些，但本息还款简便，推荐贷款者按本息还款法还贷来签合同。之后，又分别电话采访了工商、农业、招商等能办理住房贷款的负责人，得到的回答与柜台工作人员说法基本一致，就是本息还款法每月还款额固定不变，对老百姓来说方便，不像本金还款法，每月都得计算，麻烦。而对于两种还款法最终还款差额，也都说有差别，但未具体算过，应该不会差很远。

E　律师：银行不能含糊概念
律师认为：当银行与顾客发生借贷关系后，银行应对顾客有告之借款所产生的一切问题的义务，哪些条款应该说明，哪些条款又必须履行等，如果银行不明确告诉顾客某些条款内容，含糊概念或诱导顾客，这是明显地侵占顾客的知情权。反之，作为顾客，在借贷合同中有不清楚或不了解的款项，应及时提出疑义，这样不仅保证了自己的权利不受侵犯，也保证自己的利益不受损失。
特别请南京大学数学系的王同学换算出本金还款法还贷总额的简便计算公式；同时，请在银行工作的朋友列出了以1万元为贷款额、期限在1至30年的个人住房等额本息、本金利息总额对照表(附后)，哪种方式更省钱，对照一看便知。 　
　
A　本息还款法VS本金还款法 　　友情提醒：本金还款法和本息还款法还款总额的差别，与还贷时间、借贷数额密切相关，想贷款买房的市民可根据相应公式计算后，自行选择还贷方式。 　　
B　提前还贷：还是“本金法”省钱　　有些朋友在买房后，可能会提前还贷，那么，在这种情况下，哪种还款法省钱呢？具体情况，市民依旧可套用相应公式计算。在此，我们仍以贷款30万元、期限20年、月利率4.2‰来计算，可算出，依旧是本金还款法利息少。假如5年后，市民提前一次性还清贷款，根据本息还款法计算，5年中，已还本金 49457元，已还利息69733元，需一次性付清所剩的本金250543元；根据本金还款法计算，5年中，已还本金75000元，已还利息66308 元，再一次还款225000元就行了。两种还款方法比较之下，本金还款法所支付利息比本息还款法少3425元。
　　
C　银行：合同不能更改 既然等额本金还款法比等额本息还款法在还款总额方面有那么大差距，那本息还款法能否更改为本金还款法呢？
个人商业住房贷款额度最大的工商银行。 在工商银行业务经营部的MM介绍，自 1995年工商行从事个人住房按揭贷款以来，本息还款法能否改成本金还款法，到目前为止，银行还没有碰到这种事情；就是碰到了，因为购房者和银行之间已签订了贷款合同，而且合同已生效执行，肯定是无法更改的。其他一些银行的说法基本和工商银行鼓楼支行一致，即合同已生效，不能更改。 　

　D　律师：银行有告知义务　　同时，许多朋友询问，他们的房贷是由房产公司代办的，他们只签了个字，根本不知道还款有两种方式，在这种情况下，房产公司应负什么样的责任？对此，律师认为：购房者向开发商购买商品房需进行商业贷款时，通过开发商向银行贷款，开发商在购房者与银行借贷关系中，起到桥梁作用。作为开发商，虽不是贷款主体，对贷款合同不承担相应责任和义务，但在与购房者和银行沟通时，知晓商业还贷中两种还款方式，开发商应向购房者明示。 　　

银行在与购房者签订的贷款合同中，明确规定两种还款法的利弊关系应有告知购房者的义务。在实际借贷关系中，银行违反这种告知义务，但目前我们国家有关法律中对违反这种义务还没有明文规定银行该承担什么责任，购房者该如何维护自己的合法利益，除非购房者在合同条款中写有相关约定内容。同时，在购房贷款合同中，如果出现重大误解或明显不公平的情况下，购房者可依据《合同法》要求银行撤消或变更相关条款，即变更还款方法。 [/color][/color]