分享 西安的炒房内幕

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做建材生意的老板披露西安炒房群体内幕
    那么在国家二次调控措施出台后，西安10月涨幅仍过12.2%，除了刚需以外，是否还有其他因素呢？这里面会不会有人为的炒作呢？西安到底有哪些人在炒房，抬高房价？
    宋女士一家在东郊做了近20年的建材生意，也是有着4年炒房史的西安人。在多方沟通下，宋女士答应约见记者，向记者讲述她所认识的炒房人群。
    宋女士告诉记者，其实在西安差不多有4类人在炒房，本地生意人、温州炒房团、房产商自己，还有陕北及外省的煤老板。
    本地生意人：有丰富人脉和千万财富
    宋女士说，本地生意人其实就是像自己这样的西安人。宋女士于上世纪90年代和丈夫做起了建材生意，由于两人都是本地人，所以也多少积攒了些人脉，在商场上奋战、沉浮，经过十几年的苦心积攒，不但自己在房产行业积累了丰厚的人脉，更是积攒了近千万的财富。但随着生意越做越大，自己渐渐不能满足于建材市场微薄的利润，于是便四处物色新的项目进行投资。2006年，宋女士在北郊某处花30多万购买了一套房产，但没想到的是，仅仅一年之后，这套房产便升值到80多万。这次偶然让宋女士一家似乎找到了新的项目——房产。由于自己是开发商的供货商，便通过以期房做为建材款的方式，用近乎成本的价格拿到房子，等建好后，再加价出卖，“我是做建材的，有这个关系拿到成本房，但其他和我一样的人，则一次性购买几套房子，并付全款以拿到许多一般人享受不到的优惠点数，剩下的就是坐等地段升值，寻找买家了。”宋女士说。
    温州炒房团：从北京上海撤出转战西安
    宋女士告诉记者，早在今年6月份，她与一位朋友聊天得知部分温州人已经到西安了，还买了20多套房子，在北京、上海以3万元的价格卖掉房子，然后在西安以5000元买进，到10月就已经涨到8000元了。宋女士说，她的这个朋友从北京上海撤出1000多万资金，在西安买了20多套房子，没有贷款，全额付清的，在她眼里，西安即使7000元的房价，也已经很便宜了。按照宋女士那位温州朋友的计划，西安房价还存在很大的上涨预期，就是以5000元买进，几个月后再升值到8000元卖出也丝毫没有风险。
    是不是真如宋女士所说，西安也成为温州炒房团的猎物？记者在走访中也发现炒房团现象疑似重现城北部分楼盘。北郊某楼盘一位置业顾问表示，项目近期确实出现了团购的现象，来自福建的购房者一次性团购了项目15套130平方米左右的房子。
    而与此同时，另一楼盘的一位业内销售人士也表示，据统计近8月至今至少有5组团购客户购置房子，多则十几套、少则五六套，以至于造成一些楼盘刚开盘便被抢空的局面。
    西安房地产信息网查阅相关历史数据也显示：8月份西安商品房销售面积环比上月上涨34.83%，这个上涨数字意味着一栋大约30万平方米的项目全部售罄。“如此大幅度的成交量上扬，应该不只是几组团购就能支撑的来的。”北郊某楼盘置业顾问坦言。
    房产商：找人演戏营造紧张热销场面
    宋女士说，一些房产商也会组织一批看房团，在开盘当天将人拉到售楼处，排起长队，故意围着置业顾问问这问那的，“这样紧张气氛就营造出来了”。你要是直接问老板或代理，他们一定说基本已卖完，然后做出非常为难的样子帮你搞一套。这些受雇的“业主”当然还要演戏，比如一个小姑娘跟代理聊一会儿，然后大声说我买五套，接着就签合同，当然这个合同不会当真。但旁边真想买房的人就急了，“几个月前我就亲眼看到一个男的当场要了3套，当时我以为他是富二代，现在想想有些怀疑。我还看到一个代理跟想买房的人说：‘明天再答复我？那就不用麻烦了，根本留不到明天’。”宋女士说：“这些看起来很扎势，但你仔细想想，为什么在售楼处大量买楼的不是小年轻就是妇女。这么大的投资，老板真的不来看就拍板？你再想想，有多少个一口气买数套房子的会坐着大巴来？”
    陕北煤老板：出没北郊，一买一栋楼
    在北郊龙首村、方新村、大明宫以及北二环以北的经开区的区域内，几乎每个小区都可以听到陕北话，而来自延安、榆林两地挂着“陕K”、“陕J”牌照的车辆，不时出入于小区内。北郊某楼盘销售主管问告诉记者，相比而言，来自陕北的煤老板更偏向于在北郊买房。在年前的一次小型房展会上，来自陕北的购房团一次性团购了30多套住宅，将某小区的一栋楼整体买下。这位销售主管说，陕北人来西安买房有两个特点，一是尽量不按揭，选择一次性付款；二是都喜欢在西安的同一个小区内拥有多套房产。
     谈起陕北煤老板买房，西郊某售楼员给记者讲了一个在业内广为流传的故事，西安某高档楼盘开盘后，一位陕北消费者正在售楼部的沙盘前看户型，这个时候电话响了，是他在陕北老家的邻居打来的。对方问他干啥呢，他如实告之。对方说：“那是这，你帮我捎着买一套吧！”
     炒房者自曝炒房操作流程内幕：房子升值后，赚取按揭差价
    房子是怎样炒高的？像炒扁豆一样，在自己锅里来回翻就熟了
    炒房原理：赚取按揭差价
    宋女士告诉记者，炒房有个前提，就是房价必须要有上升空间，然后你要有几十万的资金，最后，还要炒房的地区没有购房限制。“举个例子解释炒房的原理，比如一个人买了一套100平米的商品房，开盘价5000元/平米，房屋总价50万元。贷款70%(35万），首付15万。几个月后，等房价炒到了8000元/平米。但他根本没打算卖！他将房子卖给自己（是以另一个人的名义）。这时房子总价是80万，贷款70%（56万），首付24万，通过转按揭（或提前还贷方式），他将房子卖给了自己。这时侯，他赚得房屋差价31万，减去第二次的首付24万，已经干拿了7万，而房子还在他名下！他现在唯一的负担是要还56万的贷款，加上利息，虽然是一笔不小的数目，“但也没关系，大不了还不起贷款银行把房子收回去呗”，他还是干赚7万。如果他还能找到买主，即使以第二次的成交价卖，那他至少又拿回了第二次的首付24万。那么这一轮下来他就净赚超过30万。
    组团炒房：我卖给你你卖给我，炒热地段
    宋女士说，理论上炒房很简单，但并不是每个人都能操作的。
    首先，要炒房就必须要几个人，而且还要有一定的资金，一人一二百万元。
    然后就是选地段，选还没怎么被其他炒房团炒过的地段，而且要有充足的房源，一般至少要上百套。最后，就可以炒了。
    首先，选好地段后，就将此地段附近的房子一次性吃进。以每平方米7000元为例，一套一百平方总价70万，首付40%为28万，加上所有的税收和3个月的贷款利息总共花了35万，那么10个人每人200万总共2000万的钱可以买60套，这60套分布在10个人的名下。
    房子买完了，接下来就是炒了。本来均价7000的房子慢慢来，一个星期涨200，那么一个月大概可以涨1000，这边你在涨，那些手上正好有这个地段的房子的人也自然将自己手上的房子涨价了，“不可能你卖8000了其他人还卖7000，即使没人买也不用害怕，只要地段有升值空间，肯定能卖出去的，这样就把这个地段的房价炒起来了。”
    等房价涨了超过15%的时候，也就已经超过8000一平方，