商业楼与写字楼的区别详解

http://newhouse.suzhou.fang.com/2012-08-27/8437211.htm

商业楼与写字楼的区别在哪里？选择商住楼作为办公场所的，多是实力稍弱的公司或规模较小的公司。但相对写字楼而言，商住楼还是比较实惠的。因此，目前许多开发商都在打商住楼的主意。

商住楼（商业用地改住宅都相同）在批土地的时候批的是商业用地,是买的,不投标,所以价格比投标的住宅用地价格要便宜,但商住楼与住宅楼有区别的:

一、是生活费用,水费电费等,但有此与zf关系好的开发商水电费已经协商好的,按民用水电标准收取,但具体怎么算法还是交房了才真正知道的,如果是真的住的,倒没什么问题,虽开发商在买前答应是民用标准收,如果是开公司了,还是要按公业标准收取,这个我有过这样的先例.

二、买房费用，住宅契税是房屋总价的1.5%,而商住楼是3%。还有，如果是按揭贷款的，利息不同，商住楼要高1%左右的利息，每个月要多交利息费用。

三、交易费用，如果你住了5年，条件好了，想卖了换个大的，商业用地（商住楼）全额按最高标准征税，而住宅有很多税费优惠，而且差很多，最多差5.6%营业税+1.5契税=7.1%的税费，50万的房子差3.8万的税

四、产权年限，商住楼（商业用地）年限50年，住宅70年

一，写字楼是纯粹的办公楼

　　写字楼是办公楼，是纯粹用来办公的场所，一般不考虑居住的需要，不在楼内设专门的卧室，也不分户设计洗浴设备。一提写字楼，人们往往就会联想起国贸中心、东方广场、嘉里中心等高档物业。其实，写字楼包括多种类型，甲级写字楼、普通商务、小型办公楼等都属于这一范筹，档次有高有低，共同的特点是功能单一，只为办公服务。

　　一般来讲，写字楼都比较“扎堆”，大都位于城市中心比较繁华、交通便利的地段，都依附于周边的各项配套，如宾馆、饭店、商场、公寓等，往往形成一个“商务群落”。这种聚集效应可以使入驻企业和来访企业减小信息成本、交通成本、交易费用，可以共享配套设施。但也会造成交通拥挤、昼夜土地利用率差异过大等问题。

　　商住楼是可以用来居住的办公楼

　　这里所讲的商住楼不是指有底商的住宅楼或综合楼，而是指设计上是住宅，功能上被用来办公的楼宇。一般来讲，商住楼有以下优点：

　　1．选择余地大。由于住宅项目远比写字楼多，因此，公司可以选择最适合的地点的住宅项目来作办公室。

　　2．可以解决日常居住问题。由于商住楼本身就是住宅，因此，可以作为老板或员工日常居住之用，也可以相应节约一笔费用。

　　3．可以节省运营费用。一般来讲，住宅的租金、管理费等开支要低于同地区的写字楼。而且，住宅可以按揭还款，等于用写字楼的月租金来购买商住楼。虽然目前有些写字楼开始按揭还款，但其还款额度要远高于住宅。

　　但商住楼的缺点也是很明显的：

　　1．商务能力差。商住楼都是按住宅的规范来设计的，只不过一般面积都比较大。如果用来办公，在通讯、网络、电梯、水电、物业管理、停车、消防等方面很难完全满足大量的人员交流、住处交流的需要。

　　2．形象差。商住楼的档次是千差万别的。既有高档外销公寓，也有普通居民楼。但总的来说，与在写字楼办公的公司相比，商住楼公司在形象上要略逊一筹。

　　3．缺乏弹性。大多数商住楼在格局上变化的余地不大，因此，公司的布局要受一定限制。在公司发展壮大的过程中，这种束缚会更明显。另外，租购一套以上房间的公司往往要处理过多的卫生间和厨房的问题。

　　4．对住宅的销售有影响。除非整栋楼都定位为公司办公，否则已租购的公司必须会大大影响以纯居住为目的客户的购买欲望，从而影响整栋楼的销售。

　　选择商住楼作为办公场所的，多是实力稍弱的公司或规模较小的公司。但相对写字楼而言，商住楼还是比较实惠的。因此，目前许多开发商都在打商住楼的主意。如新世界太华公寓、汇欣公寓等都以商住概念为主，增加电梯数量、一定的弹性布局、提高物业服务水平、设立商务中心等，使办公功能更完善，在与写字楼争夺中小客户方面无疑加重了筹码，但对大公司的吸引力依然不大。

* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以最终合同为准。