保定雄县、白洋淀周末重大事项调查纪要

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保定雄县、白洋淀重大事项周末调查纪要
1.雄县位于固安南边,从南二环方庄出发,全程约120公里。从二环上京开高速转荣乌高速,约需一个半小时。出高速,进入省道402约4公里后,我们调研的第一站是雄县目前集住、吃、休闲第一的冀中名门。
2.冀中名门一、二期项目已完工,目前规划有三四五六期,别墅、洋房、高层住宅、商业区等一应俱全。目前 普通住宅单价6000,洋房8000以上,别墅12000以上,所售全部为期房价格



  • 据销售介绍,冀中名门五月前普通住宅价格不到4000,之后直线跳涨到6000,说是有传闻要成立市。
  • 来冀中名门看房的人较多,我注意了一下外面的车牌,大部分来自北京,一部分天津和保定本地,据销售说,大部分为投资性买房!
  • 我们故意说买十套以上能不能便宜点,销售说可以到5000,超过20套每套还便宜一万元。
3.我们调研的第二站是位于雄县的桂熙家园。该楼盘位于县中心,交通、购物均方便,且类似于学区房,目前普遍住房价格也是6000。
雄县调研总结: 雄县县城人口并不多,听说不到五万。周末街上京津牌照的车较多(看来平时人更少),没有什么像样的成熟商业区,住房普通低矮,县城整体面貌甚至没有南方的一个镇那么繁华。人均工资2500左右,整体消费水平较低。
4.下午我们继续南下到白洋淀调研。荣乌高速出口12公里便是白洋淀。
听当地人说,这样的带状水系在白洋淀有近6000条,当地人已经开发了一些简单的水上游玩项目,夏天坐船游览,冬天冰面上垂钓!但明显不成规模,较低端,且处于无序状态。
5.我们来到湖边别墅区调研,发现除了门卫老大爷和保洁大妈,销售展区已经空无一人。据老大爷介绍,从去年下半年开始,别墅就已经不卖了,说是等着涨价。我在已经发黄的墙上拍了如下珍贵照片:












从以上图片内容介绍看,整个京津冀的协同发展已经全面展开,向东通州、燕郊,向南大兴、固安,延伸到白洋淀。津保高铁去年年底已经开通,固保城际线提上日程,直接对接2019年投入使用的新机场,最终和目前从南到北的北京地铁4号线相连,使中关村、西单商业圈、北京南站与白洋淀新城全线贯通,打造环北京一小时交通圈!
6.我们继续前往华润职业培训学校调研。这里是华润高管给其下员工培训的地方,土地面积巨大!内设多项游乐、健身设施,包括但不限于内设高尔夫球场。从整个白洋淀的发展情况看,华润的这块非商业用地未来应该有极大升值空间!
7.我们调研的最后一站在白洋淀的悦榕城。


这是个高档住宅小区。2012年开始动工并在南三环洋桥设点销售,据销售人员介绍2012、13、14、15年的所有销售量没有2016年一个月的多。目前未销售完的部分房源已经紧急停售,坐等涨价了!据工作人员说,在第一张图片的上面区域,恒大有5600亩巨额土地储备(数据准确性待考证),其中近3000亩是商业住宅,其它是旅游休闲,这地几年前就拿下了,但一直没开发(按目前国家规定拿地两年内必开发的,工作人员说也不知道恒大最终如何解决。我想,这事对如当今如日中天的恒大来说应该是小事)
7.通过对雄县、白洋淀开发商销售人员、当地老百姓深入了解,有如下消息值得关注:
  • 雄县、安新县(白洋淀所在县)、蓉城、白沟这四个地方的买房落户已于今年全线停止!
  • 雄县有房源销售,白洋淀所有楼盘已全部停止销售(捂盘)。目前政府已停止批地!
  • 以上四城所有规划由北京市规划委员会全权负责,河北省任何部门无权干涉!
  • 以上四城合并成立计划单列市,对接京津冀发展计划之大战略。
8.目前雄县、白洋淀除了本地开发商,无上市公司新开发项目。 上市公司中恒大、京汉股份(在白洋淀有1500亩土地储备,准备和301医院联合打造养老产业基地)、华润、华夏幸福在白洋淀有土地,但未开发!
总结:
  • 机会:京津冀协同发展是国家最高层面主导并推进的大战略,以上地区面临重大历史发展机遇,包括但不限于实体经济中的房地产开发、文化休闲旅游景点等。资本市场的相关投资(最近京津冀地产股集体异动,廊发展更是引发恒大抢筹争夺大股东地位,股价短期翻番,也许这些产业资本已经闻到了里面的商机)
  • 风险:政策力度不及预期!京津冀协同发展推进速度不及预期!
2016.8.14 曾吉庆

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