四川省房产测绘实施细则[2010版]-4

第五章  房屋建筑面积测算

房屋建筑面积测算系指水平投影面积测算，主要包括：房屋栋、层、户的划分，房屋面积数据的采集，房屋面积的计算等。
房屋建筑面积以栋为基本单元进行测算。
5.1 房屋面积测算的内容
房屋面积测算包括房屋套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积和使用面积等测算。
5.2 房屋栋、层、户的划分
5.2.1房屋栋的划分
栋是一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。栋以主管部门批准的栋数为依据进行划分（规划许可证及规划总平面图）。
主管部门没有明确规定的，按以下方式进行划分：
1)独立建筑的房屋为一栋。
2)一栋建筑由多个塔楼和裙楼组成，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑物处理，否则应视为一栋建筑。
3)本身为独立的楼房，为了利用楼房间的间隙地，底层(或多层)以不相通裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙楼分别分栋。
4)地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通（共用一个大地下室），地面建筑为多栋，地下室视为一栋。
5)以通廊相连的房屋，视为多栋。
5.2.2房屋层的划分和层次的编立
房屋的总层数指房屋的自然层数和地下层数的总和，房屋的假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计房屋自然层数。
1)房屋的自然层数按室内地平线以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室内地平线开始向上按1、2、3、……编号。
2)房屋室内地平线以下的为地下室，其编号从室内地平线开始向下按-1、-2、-3、……编号。
3)错层房屋的层数按自然层数来划分。
4)层高在2.20米以上的架空层计入房屋自然层数。
5)跃层住宅是套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。顶层为跃式住宅时，最上跃层部分不计层数，其它计自然层数。
5.2.3户的划分
户指房屋各权属单元的权界线所围成的范围。
1)成套住宅，一般以一套划分为一户。
2)独立使用和出售的商业用房、库房按其权界线分户。
3)一栋(或多栋)房屋为同一产权人的，一栋(或多栋)房屋可划分为一户。
4)独立使用的地下室按其权界线分户。
5)不被分摊的公共部分应视为一户。
6)权利人房屋产权范围为某一区域(如：一个单元、一个楼层等)，可按一个区域分为一户。
7)无分隔墙体的商铺、摊位、车位等，当有明确的界址线，且界址点埋设有界桩、施工图纸上界线清楚的可按其界址线分户。
5.2.4分户房屋权界线的确定
分户房屋权界线的确定应以产权来源为依据。有合法协议约定的，以协议为准确定；无合法协议约定的，按如下要求确定：
1)成套房屋的分户权界线取其分户隔墙和外墙的中线。
2)商业铺位、车位等分户权界线取分隔墙中线，无分隔墙时取界址点点间连线，门面临街部位取其外墙的中线。
3)整层为一户时，分户权界线为该层外墙中线。
4)整单元为一户时，分户权界线为单元间共墙的中线和外墙中线。
5.2.5分户编号
实地有编号的以实地编号为准。实地无编号的，按下列方法编号：
1)成套住宅按单元号、层次、户号编号。
单元号编立时，面向门洞方向将各门洞从左至右依次编为一单元、二单元、……、N单元。层次编号按5.2.2条规定编立。户号编立时，在各单元各层内，按顺时针方向依次编立为(1)、(2)、．．．．．．．．、(N)号。
2)车位、商业铺位按层次、户号编立。
层次编号同前。车位、商业铺位编号时，可面向街道门牌号方向呈“S”或反“S”先分块，再对分户顺序编号。
3)按区域分户的户号按栋编立，编立时，从下层至上层对各户顺序编号，当一户房屋跨层时，该户各层房屋编同一户号。
5.3 房屋面积数据的采集
房屋面积数据采集主要指房屋的边长采集，也可直接采集房角点的坐标。边长或坐标数据是计算房屋面积的主要依据，根据房屋数据来源的不同，将其计算所得的面积分为“预测面积”和“实测面积”两类。
5.3.1 基本规定
1)测量过程应遵循先整体、后局部，先外后内的原则。
2)测点两端应选取房屋的相同参考点，测点位置一般应位于墙体1.00±0.20米高处。
3)分层逐户实量，在测量草图上注记实测边长、墙体厚度。边长单位为米，取位至0.001米。
4)测量时，测量仪器或钢尺两端均应处于水平状态，测量边长、坐标均要独立测量两次，两次测量读数较差的限差应符合以下精度要求：
a) 钢卷尺两次测量读数之差△D应满足：
        |△D|≤0.001+0.0005D(当D小于10米时，以10米计)。
b) 测距仪两次测量读数之差△D应满足：|△D|≤0.005米。
5)为校核测量数据的正确性，提高测量结果的准确度，施测时应有多余观测。
6)参与计算房屋面积的边长数据要进行平差处理，相关数据之间不能相互矛盾。
5.3.3预测面积的房屋数据采集
房屋面积预测系指房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出房屋面积。
1)房屋数据采集的资料来源
a)房屋建筑设计图纸。
b)房屋销售方案说明。
c)建设单位提供的其它资料。
2)房屋数据采集的方法
a)图纸尺寸可以直接采集。
b)局部位置无标注尺寸并无法通过其他相关数据计算得出的，可以通过图解法采集。
c)房屋的拐角无特殊注明或说明的，一般视为直角。其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。
5.3.4实测面积的房屋数据采集
实测面积指房屋竣工后，对房屋实地测算而得出的面积。
1)整栋房屋外围测量
a)当房屋外围是矩形结构时，应测量房屋外围边长。测量时，房屋矩形的四条边均应测量。当边长无法直接测量时，应测量房角点坐标，解析出房屋边长值。
b)当房屋外围不是矩形结构时，应测量所有外围房角点和特征点或拐点的点位坐标，通过坐标解析法计算房屋面积。测量时，可采用任意坐标系，并布设闭合导线、附合导线、支导线或引点等，保证测站点处于同一坐标系。
2)房屋内部测量
a)根据权界线分层逐户进行边长数据采集，公用建筑面积边长数据分层采集。
b)矩形房屋应测量矩形的四条边，当房屋小于10平方米时，可测量矩形的长、宽两条边。
c)当房屋为非矩形时，应根据实际情况将房屋划分成圆形、椭圆形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等规则形状，并根据计算面积的需要进行边长、高、半径、直径等测量。
d)对于超过钢尺或测距仪测程的组合边长，应保持各测段处于一条直线上。
e)房屋分为层高在2.20米以上和以下两部分时，应分别测量两部分的边长数值并辅以略图说明。层高低于2.20米的部位，以虚线区分其范围，并在其范围内注记“层高小于2.20米”。
3)墙体厚度的确定及测量
a)房屋勒脚以上的外墙体厚度不包括粉刷层（抹灰层）、贴面等外墙保护层、外墙保温层、凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的幕墙。
b)成套房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷帘门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。
c)地下室外围墙厚可按审定的设计图纸确定。
d)墙体归属分为自（有）墙、共（有）墙和借（他）墙三类。
e)成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。共有墙的权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中。房屋的外半墙面积归入共有建筑面积。
f)玻璃幕墙作为房屋外墙的，结构板外沿至玻璃幕墙外墙面的间距在0.20米以内的以实际间距确定外墙体厚度；超过0.20米以0.20米确定外墙体厚度。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。栏杆等维护结构不视为主墙。
金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙确定。
g)当墙体厚度变化大于0.02米时，应在不同的部位进行墙厚测量。
h)墙体的抹灰层、外墙装饰帖面的厚度实测确有困难时，可按照规划部门批准的结构设计总说明和图件资料中规定的设计尺寸来确定。无法获得时，抹灰层、外墙装饰帖面的厚度按下表规定取值：

4)数据记录规则
a)测量记录必须在测量草图上实地完成，不得依据事后回忆标注。
b)记录必须使用钢笔（碳素或兰黑墨水）、H型号的铅笔，禁止使用圆珠笔。
c)记录字体要规整、清晰，测错、记错的数据划改应能辨别，严禁连环涂改、擦改、就字改字等违规行为。
d)测量草图上应标注边长实测测线位置，观测数值平行于该实测测线注记,并紧靠该测线。 
e)边长较短，观测数值不能在该边范围内注记时，应采用引出线方式注记。
f)通过坐标解析法测量边长时，应采用记录表的形式进行记录，图上只注记房角编号；同时应保持图上编号与记录表上编号的一致性。
g)测量记录应注记：测量员、记录员、测绘日期、使用仪器名称与型号、编号等基本信息。
h)房屋面积测绘记录应按附录二：房屋面积测绘记录手簿的要求进行。
i)各种测量记录、测量草图、表格等应随工程项目归档。
5.4 房屋面积计算
外业测量数据经整理配赋后进行面积计算。房屋面积计算就是根据采集的房屋边长数据或房角点坐标数据，计算出各类面积。内业计算方法包括几何图形解析法和坐标解析法两种。
5.4.1基本规定
1)外业测量数据必须经过平差处理。
2)数据处理中的边长数据取位至0.001米；面积计算采用的边长数据取位至0.01米，面积取位至0.01平方米；数据取位按“四舍五入”的原则。
5.4.2数据平差处理
1)在《房屋基本情况记录表》中分层逐户绘制房屋权界线示意图并对房角进行编号，将观测边长按边号填入《测量数据平差处理表》。
2)当一条边的两次测量值符合限差要求时，取其中数作为边长观测值。
3)当一条边由多组观测边长组成时，则将多组边长的中数值与自有墙墙厚（含抹灰层）求和，得到边长观测值。
4)测量的房屋外廓全长（含抹灰层和外墙装饰贴面）与室内分段丈量之和（含共墙和抹灰层）的较差在表2限差内时，应以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋得到边长平差值；超限必须进行复量。

5)将边长平差值按边号填入《测量数据平差处理表》。
6)按照边号将墙厚（含抹灰层）填入《测量数据平差处理表》。
5.4.3实测边长计算
1)计算房产面积的实测边长应为边长平差值加（减）墙厚（含抹灰层），将实测边长值按边号填入《测量数据平差处理表》。
2)当实测边长与批准的设计边长尺寸较差绝对值不超过0.03米时，按设计边长尺寸计算房产面积；否则，采用实测边长计算房产面积，并在房产测绘报告中作出说明。
3)《测量数据平差处理表》中应说明：
a)确定抹灰层、外墙装饰贴面的厚度。
b)房屋外廓边长与分段丈量边长平差计算说明。
5.4.4几何图形法计算面积
根据房屋水平投影的形状分割成若干几何图形，由几何图形面积计算公式，即可计算出各类面积的数值。
5.4.5坐标解析法计算面积
利用采集的房角点的坐标值，根据《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000中的8.4.1的公式计算。
5.5 房屋面积测绘报告
房产测绘完成后，房屋建筑面积和计算结果应形成包括封面、文字说明、数据表和平面图的《房屋面积测绘报告》。
《房屋面积测绘报告》可按照《四川省房产测绘示范文本（1）》的要求编写。

第六章  共有建筑面积分摊规则

      异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有共用部位的，各户面积在各自范围内单独计算；异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算。
6.1 公用建筑面积的分类
公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。被分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。
6.1.1不被分摊的公用建筑面积
1)地下室或半地下室中设计作为人防工程及中高层以上建筑的消防避难层(室)、 屋面上计算面积的消防通道的建筑空间的建筑面积。
2)独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库（包含自行车库）、杂物间等的建筑面积。
3)建在栋内，为他栋或多栋服务的设备用房、值班警卫室、管理用房、附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋及通道等公共配套房屋的建筑面积。
4)按规划批建，层高在2.20米以上的技术(结构)转换层，架空层中用作停放车辆、公共休憩、绿化等公共开放空间的建筑面积。
5)建设、开发单位自留、自用房屋的建筑面积。
6)用作公共休憩的亭、走廊、绿化等建筑物的建筑面积。。
6.1.2 共有建筑面积
1)栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井(梯)、提物井、管道井、垃圾道、室外楼梯等垂直通道的建筑面积。
2)栋内共有的门厅、大厅、过(走)道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。
3)栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间、设备用房及其附属用房、工具间等的建筑面积。
4)仅为本栋服务且设在本栋地下或地上的变（配）电室、消防控制室、水泵房、设备间、工具间、值班警卫室、管理用房等的建筑面积。
5)套与公共建筑之间的分隔墙墙体面积的一半、外半墙水平投影面积。
6.2 共有建筑面积的分摊原则
1)共有建筑面积的分摊，应以栋为单位进行。非本栋的共有建筑面积不在本栋分摊，本栋共有建筑面积不分摊到他栋。
2)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
3)无产权分割文件或协议的，根据相关房屋的套（单元）内建筑面积按比例进行分摊。
4)共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的产权界。
6.3 共有建筑面积分类
根据共有建筑面积的使用功能及服务范围可划分为:
1)整栋共有建筑面积：指为整栋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。
2)功能区共有建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区分摊。
3)层共有建筑面积：当各层的共有建筑不同时，应区分各层的共有建筑面积，由各层分别进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，按层各自分别进行分摊。
4)其他共有建筑面积。
6.4 共有建筑面积计算及分摊的若干细则
6.4.1列为不被分摊的公用建筑应视为一个产权单元，并参与分摊该栋相应的共有建筑面积。
6.4.2设在栋内的会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心以及居委会、派出所等独立使用的房屋，应为一个产权单元，参与分摊该栋相应的共有建筑面积。
6.4.3有附属层（结构转换层、技术层、避难层、架空层等层高在2.20米以上）的房屋，附属层应划分为独立的功能区。
6.4.4一栋由裙楼相连的、有多个塔楼的房屋，裙楼、各塔楼应划分为不同功能区。
6.4.5单一功能房屋存在多个单元时，按单元划分功能区。
6.4.6地下室通道的建筑面积处理 
1)建在地面楼栋内的地下室出入口，按以下方式处理：
a)当地面楼和地下室为一栋房屋时，若该出入口仅为地下室服务，列为地下室应分摊的共有建筑面积；若该出入口同时为地面楼和地下室服务，列为其服务范围应分摊的共有建筑面积。
b)地面多栋楼共用一个地下室时，若该出入口仅为地下室服务，列为地面楼不被分摊的公用建筑面积；若该出入口同时为地面楼和地下室服务，列为地面楼应分摊的共有建筑面积。
2)建在地面楼栋外的地下室出入口，列为地下室应分摊的共有建筑面积。
3)车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位分摊。
4)地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道，由使用该功能用房的各户进行分摊。
6.4.7室外楼梯处理
1)仅供一户使用的，全部计入该户分摊建筑面积。
2)为不同功能区服务的，其面积列为相应功能区的共有建筑面积；为同一功能区服务的，计入该功能区共有建筑面积。
6.4.8室内楼梯处理 
1)为整栋服务的楼梯或电梯，整栋分摊（在个别楼层或部分楼层有门不开的，不影响整栋分摊）。
2)共有的屋顶楼梯间列为整栋的共有建筑面积。
3)因各层用途不同，在不同位置设置高、低不同的楼梯，但各楼梯之间所在某一层互通的，如图6-1中的1梯至3梯，这些楼梯的梯间共有面积可合并为区间共有面积。如果某一层还设有专用梯，则按室内专用梯处理。如图6-2的第4层。

4)室内专用梯（楼梯、电梯），其通过“不使用”建筑的梯间共有面积，列为“不使用”和“使用”两部分建筑的区间共有面积；通过“使用”建筑的梯间共有面积为“使用”部分建筑的区内共有面积。
6.4.9穿过房屋的通道处理
若此通道只为本栋服务，则列为本栋应分摊的共有建筑面积；否则，列为不被分摊的公用建筑面积。
6.4.10走廊的处理
1)房屋除第一层(地面)外的其他各层的内、外走廊，列为本层的共有建筑面积。
2)位于建筑物第一层（地面）、计算建筑面积的内、外走廊，列为其服务范围的共有建筑面积。
6.4.11当商场需要分割成通道和若干铺位时，通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积比例分摊。
6.4.12架空通廊
1)两栋独立建筑物之间的架空通廊列为不被分摊的公用建筑面积。
2)塔楼之间的架空通廊建筑面积列为相关功能区应分摊的共用建筑面积。
6.4.13 门廊、雨蓬
1) 为一户独立设置的门廊、雨蓬，计算建筑面积的，其建筑面积计入该户的分摊建筑面积中。 
2) 设置于公共大门口或楼梯口等处的门廊、雨蓬，计算建筑面积的，建筑面积列为共有建筑面积。
6.5 共有建筑面积确认
在一栋建筑的计算数据进入计算系统之前，可按如下步骤对公用建筑面积进行分析确定:
1)确定一栋房屋中所有公用建筑面积的范围和名称。
2)将公用建筑面积划分成应分摊的和不分摊的两类。
3)分析每一部分的应分摊公用建筑的服务范围，并按共有建筑服务范围确定其服务功能区。仅服务于某一功能区的共有建筑面积为区内共有建筑面积；服务于多个功能区的共有建筑面积为区间共有建筑面积。
4)将区间共有建筑面积分摊后各区所得的分摊面积，分别加到相应的区内共有建筑面积中，然后按本区内的套内建筑面积的比例进行分摊。即，先将从高级别分摊得到的共有建筑面积加到低级别的共有建筑面积中，分别计算分摊系数，逐级分摊。
6.6 共有建筑面积分摊
6.6.1分摊公式
按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算：
＆Si=K×Si                                
K=∑＆Si/∑Si                             
式中：K—为面积的分摊系数，分摊系数取位至0.000001；
Si——为各单元参加分摊的套内建筑面积；
＆Si——为各单元分摊所得的共有建筑面积；
∑＆Si——为需要被分摊的共有建筑面积总和；
∑Si——为参加分摊的各单元套内建筑面积总和。
6.6.2分摊方法
1)整体分摊
使用功能单一、各户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的房屋适用于整体分摊的方法。
分户分摊的共有建筑面积＝共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积
共有建筑面积分摊系数＝共有建筑面积÷套内建筑面积之和
2)多级分摊
不适用于整体分摊的房屋采用多级分摊。多级分摊应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。
a)第一级分摊。根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围划分若干功能区，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的使用功能或共有部位不相同的区域进行划分。各功能区间共有建筑面积，即栋共有建筑面积，按各功能区范围内的自有建筑面积依比例分摊至各功能区。
功能区分摊的共有建筑面积＝第一级分摊系数×该功能区自有建筑面积
第一级分摊系数＝功能区间共有建筑面积÷各功能区自有建筑面积之和
各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围水平投影面积之和减去作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分。
b)第二级分摊。某一功能区通过第一级分摊得到的共有建筑面积加上本功能区内各层之间的共有建筑面积，即为该功能区的共有建筑面积，依照第一级分摊的方法，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层。
层分摊共有建筑面积＝第二级分摊系数×该层套内建筑面积
第二级分摊系数＝（第一级分摊得到的共有建筑面积+层间共有建筑面积）÷各层套内建筑面积之和
层套内建筑面积为各层外围水平投影面积减去层内的层间共有建筑面积和作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分。
c)第三级分摊。第二级分摊得到的共有建筑面积加上各层的层内共有建筑面积，按层内各套房屋的套内建筑面积依比例分摊至各套。
分套分摊共有建筑面积＝第三级分摊系数×该套内建筑面积
第三级分摊系数＝（第二级分摊得到的共有建筑面积+层内共有建筑面积）÷各套内建筑面积之和
3)其它分摊
a)房屋需要进一步分割时，参照上述方法在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。
b)非成套房屋中的厅堂、壁柜、厨房、卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位，有协议的，以协议为准进行分摊，无协议的，参照上述方法按建筑面积依比例分摊。