6‰才划算－－详细数字分析租房还是买房

时下房价日益上涨，广大百姓山呼不敢买房，有学者跳出来了说“买不起房可以租房啊，国外也不是居者就必有其屋啊”。听者有些人觉得甚有其理，我闻之而不以为然，房价上去了，房租就可以不上去么，难道房价和房租可以分开裸奔。吃不起米饭难道就去喝参汤充饥吗？！！

房价是供求关系的反映，但房租更是供求关系的反映；房价连着投资投机的供求都反映了，房租只是反映真正居住和有房不能空放双方的实际反映；也就是说房租相比房价更及时准确全面的反映了供求关系。

短时间内，房价能够脱离房租（真正的供求关系）裸奔，但是从长远来看，房价必须向房租回归，房价这个游走的幽灵必须回归房租这个肉体躯壳。

比如上海，现在标价100万的新房，租金只能收到2000/月，按照我的公式来算的话，假如房租没有多大变化，这套房子只能价值(2000/6‰)=34万元。

我是做财务工作的，硕士学历，面对当前严峻的房价形势，是早买还是晚买，抑或干脆不买就租房，每每陷入重重比较、犹豫和思考中，最后决心用我的专业知识给算出来，既给自己一个明白，又拿出来可以给大家一个参考（刚才发过一文，感觉修改一下，直接把计算过程贴过来更好）：

1，我假设是新房，新装修，全新配齐家电，普通物业，通货膨胀基本没有

2，假设利率0.0588（也许我应该考虑一下通货膨胀，但是通货膨胀上去了，贷款利率也不仅0.0588了，它也会跟着涨上去的，他们有个相关性，所以综合考虑起来，觉得通货膨胀暂不影响算法），房屋现价600000，假设新房到手后还可以使用68年，不管怎么appreciate,不可能每个人都能趁着涨价而转手，再说最后接手的人也是百姓，也得考虑效益成本比例的。假设68年都是出租的话，还是租金和当初房价的关系，除非以后房租涨了，68年后残值80000。

3，租金净收系数是指收到的租金再扣除物业等房东承担的费用和每10年的必要装修费用，假设物业收费是房租的6％，每十年装修支出5个月的房租价值，必配的家电折旧，每十年3个月的房租折旧支出，则净收系数为88％，考虑到时间价值，假设净收系数为90％。该部分房东承担而租客则不用承担，故也是一个差异，故要计入比较，假设收到的租金只有90％为房东所得净额。

4，假设房屋变旧影响房租系数是1-年份/150：就是10年的老房子相比新房子每月要少收租金（10/150）=0.0666，也就是说旧房要比新房少收房租了。


5，结论：如果满足以上条件的话，月租金毛收入必须达到3625，当前月毛租金/现房价 比例大约在6.05‰时买房和租房才正好效益成本持平，如果低于6‰则明显租房更加经济！！！！

6，计算过程是从月收租金推算年收租金，根据0.0588的利率倒算成现值，累计现值再与原来的60万房价对比就知道该定多少房租才能收回房价了。

7，计算过程如下：
计算过程
年份 利率 年收房租现值 房屋变旧影响房租系数 月度净租金收入
1 0.0588 36729.3 0.9933 3241
2 0.0588 34456.8 0.9867 3219
3 0.0588 32323.3 0.9800 3197
4 0.0588 30320.6 0.9733 3176
5 0.0588 28440.6 0.9667 3154
6 0.0588 26675.9 0.9600 3132
7 0.0588 25019.5 0.9533 3110
8 0.0588 23464.8 0.9467 3089
9 0.0588 22005.7 0.9400 3067
10 0.0588 20636.2 0.9333 3045
11 0.0588 19350.9 0.9267 3023
12 0.0588 18144.8 0.9200 3002
13 0.0588 17013.0 0.9133 2980
14 0.0588 15950.9 0.9067 2958
15 0.0588 14954.3 0.9000 2936
16 0.0588 14019.2 0.8933 2915
17 0.0588 13141.8 0.8867 2893
18 0.0588 12318.7 0.8800 2871
19 0.0588 11546.4 0.8733 2849
20 0.0588 10821.9 0.8667 2828
21 0.0588 10142.3 0.8600 2806
22 0.0588 9504.8 0.8533 2784
23 0.0588 8906.8 0.8467 2762
24 0.0588 8346.0 0.8400 2741
25 0.0588 7819.9 0.8333 2719
26 0.0588 7326.6 0.8267 2697
27 0.0588 6863.9 0.8200 2675
28 0.0588 6430.0 0.8133 2654
29 0.0588 6023.1 0.8067 2632
30 0.0588 5641.6 0.8000 2610
31 0.0588 5283.9 0.7933 2588
32 0.0588 4948.5 0.7867 2567
33 0.0588 4634.1 0.7800 2545
34 0.0588 4339.4 0.7733 2523
35 0.0588 4063.0 0.7667 2501
36 0.0588 3804.0 0.7600 2480
37 0.0588 3561.3 0.7533 2458
38 0.0588 3333.7 0.7467 2436
39 0.0588 3120.5 0.7400 2414
40 0.0588 2920.6 0.7333 2393
41 0.0588 2733.4 0.7267 2371
42 0.0588 2557.9 0.7200 2349
43 0.0588 2393.5 0.7133 2327
44 0.0588 2239.4 0.7067 2306
45 0.0588 2095.1 0.7000 2284
46 0.0588 1959.9 0.6933 2262
47 0.0588 1833.3 0.6867 2240
48 0.0588 1714.6 0.6800 2219
49 0.0588 1603.5 0.6733 2197
50 0.0588 1499.5 0.6667 2175
51 0.0588 1402.1 0.6600 2153
52 0.0588 1310.8 0.6533 2132
53 0.0588 1225.4 0.6467 2110
54 0.0588 1145.4 0.6400 2088
55 0.0588 1070.5 0.6333 2066
56 0.0588 1000.4 0.6267 2045
57 0.0588 934.8 0.6200 2023
58 0.0588 873.4 0.6133 2001
59 0.0588 815.9 0.6067 1979
60 0.0588 762.2 0.6000 1958
61 0.0588 711.8 0.5933 1936
62 0.0588 664.8 0.5867 1914
63 0.0588 620.7 0.5800 1892
64 0.0588 579.5 0.5733 1871
65 0.0588 540.9 0.5667 1849
66 0.0588 504.9 0.5600 1827
67 0.0588 471.2 0.5533 1805
68 0.0588 439.6 0.5467 1784

68 0.0588 19720.8 80000
最后残值 合计现值 599773.8
599773.8约等于60万的房价了，说明现值相等了，说明月收房租3625才能把60万的房价赚回来，说明比例大约在6.05‰时买房和租房才正好效益成本持平，如果低于6‰则明显租房更加经济！！！！
上海北京的很多房子根本没有达到6.05‰的比例，说明房价虚高了，说明房价这个幽灵已经脱离了房租这个躯壳，不久它必将回归到躯壳里边去的
以上文章是对房价上涨论的驳斥，推迟买房的同学为了我们大家爆转贴啊！！！！！！
详细内容参见：
http://blog.focus.cn/group/blogforum_detail.php?blog_id=2607256&msg_id=48566077