智慧建筑行业创业机会分析

最新推荐文章于 2024-10-25 15:30:00 发布

lingzigulai

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分类专栏：产品规划创业机会分析开发心得

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智慧建筑行业创业机会分析

本文由灵自古来邮箱lingzigulai@163.com 微信号lingzigulai 原创，转载请注明出处，谢谢。

综合分析

破除惯性思维，颠覆一种物种的一定是另外一种物种

人有一定的思维惯性，每个企业有自己的基因，我们过去的成功经验很可能对我们以后的成功不但不是铺路石，甚至是绊脚石；地产行业中介及物业管理公司虽然规模很大，但它们是非常传统的公司，信息化程度非常低，希望通过挖掘它的需求来开展一项新业务，我觉得可行性有待商榷；它根本就是一个老物种，而我们要的是一个新物种，我们不可能希望老物种生出一个新物种，颠覆一个物种的一定是一个新物种，所以新的项目一定不是它们目前的用户行为，但应该是它的痛点。

我们的思维要彻底的从集成商思维解放出来，小米用了一个很特别的方式做手机，想想它如果去做开发商会怎样做？是不是我们胆子不够大，还是我们太拘泥于我们之前的成功经验？我想起我2011年在某物流科技科技公司探索解决物流行业痛点的时候，一直在分析当时的中小物流企业的需求，需求千奇百怪，到最后发现，那些当年调研的物流企业的需求很多都是伪需求，因为他们本身都是落后物种，这几年新产生的物流公司的做法和过去是完全不一样的，他们注定被新物种替代，而我们应该找的是目前存在的建筑行业企业的缺点，做不到，做不好的地方，从而去定义我们要的核心价值。

未来生活的形态是怎样的？我们要做什么样的企业？

我们看得见的领导型科技企业当前增长最快的业务，都是和服务出租有关，亚马逊、微软、谷歌、阿里的云服务，把之前每个企业自己管理的服务器变成了集中运营，资源集中分配，按需分配，帮企业把之前繁琐的服务器运维、防火墙、数据库、负载均衡、缓存、大数据分析、图形化报表做好，然后按需出租给企业使用；滴滴、优步把出租车和社会运力连接起来，为客户提供出租服务；街电出租充电宝，摩拜出租自行车，万师傅出租家居安装劳力，美团出租生活服务，做云办公的公司出租办公室卡位，或者出租办公工装。

因此最有活力的科技型企业在做的事情，都是云服务，更加专业化，一项项把原来企业和居民需要自己管理、经营、购买的非核心业务外包出来，变成云服务，未来社会的画卷就由服务出租这样的方式逐步展开。

CBRE公司的未来样子是什么？

CBRE作为全球地产行业5大巨头，最核心的是它的咨询业务，这项工作受环境、政策、经济各项因素影响，不确定因素太多太复杂；

它的其他业务，比如招商、投资、房屋销售代理、租赁中介服务会被商业地产领域的房多多这样的企业替代。

估价服务会被房地产大数据公司替代。

物业管理中的清洁、保安工作目前已经被外包出去，以后会被更加成熟的互联网专业劳力派遣公司接管，比如万师傅专门连接各种家居安装师傅，他们会和物业公司签订协议对接清洁，保安等工作。

物业管理中的设备管理功能会被专业的设备代运维公司替代，各种专业的设备代运维公司会相继崛起，根据自己的擅长点分别按专业逐步接管消防、空调、供热供冷通风等设备的代运维或服务出租，设备产权很可能不再属于业主，一切都是租的，或者一切都是雇佣的，包括人和设备。

所有的设备都将实现联网，状态记录，故障报警；就像当前的停车场管理一样，小猫停车这样的公司将进驻所有的商业和住宅停车场，提供设备代运维，甚至直接提供设备，实现停车的云服务；那么同样，照明供电、空调、供冷供热通风、给排水、消防设备应该都会被专业的公司实现云服务，通过代运维或者直接提供软硬件运营一体化的服务租用形式；由点成线，然后成面，然后各种云服务公司相互兼并，出现物业管理新巨头。

快、准、狠的行动！

一旦形成统一认知，就要快速行动，当前阶段通常2到3年就能奠定一个行业是否取得先机，14年的开始创业的万师傅家装师傅平台，目前在家居安装行业已经取得龙头地位；11年的时候我在某物流科技公司做互联网转型探索，第一个想到的就是货运版的滴滴，但是顾忌这样做会得罪当时的大部分公司客户：物流公司，会被认为是和客户抢生意，前怕狼后怕虎结果我们不做，一样有人做；运满满和货车帮当时集中了一个点并且强力地推，取得先机。14年的时候我向某科技公司老板极力推荐云停车项目，那时候小猫停车这样的企业也刚刚开始运作，我建议设备免费入驻各种物流园停车场，提供收费，停车场共享，还可以收集物流园的运力数据，当时对方不想分散公司精力，错过云停车项目的发展先机。再过3到4年，我们目前想不到的，或者想到但没有人做起来的项目，就会出现行业巨头，因此还是要快，准，狠，但切记贪心，把精力集中到一个点上，一个细分行业的一个痛点应用上，大批量接入，成线，然后横向或者纵向扩张；就像云停车，做起来后开始做云洗车，汽车保养等汽车后装市场。

CBRE业务范围及细分行业分析

涉及建筑类型：

写字楼（为租户提供租赁中介相关服务，为业主提供招商服务，为业主提供物业管理服务）、
工业地产（招商、租赁中介、为开发商提供建设前期市场定位和方案咨询服务）、
商铺（招商、租赁，物业管理）、
住宅（销售代理，物业管理，物业管理咨询）

业务范围：

咨询研究、
投资、
估价、
物业管理、
项目管理（建筑顾问，装修项目管理）

CBRE强项：

咨询服务（市场定位研究前期咨询、物业管理咨询）

客户代表的客户类型及其自身定位分析

1、商业地产前期咨询服务提供商：为开发商进行前期咨询服务，告诉开发商市场定位，怎么建，怎么卖，怎么租，怎么管

2、招商服务提供商：帮业主出租物业

3、租赁中介服务提供商：帮租户租房子

4、投资中介服务提供商：帮客户买房子

5、物业管理服务提供商：帮业主和住户管理建筑

资产管理：资产台账管理，设备设施管理，计划修管理，故障修管理，物资管理，点巡检，

资产台账管理包括：设备登记表，合格证书，操作手册，验收资料，设备安装和结构图，运行记录，普查记录，运行月报，考评资料

故障修管理包括：保修单，事故记录，修理记录，技术改造记录

设备设施管理包括设备类型：给排水设备，卫生设备，消防设备，供热供冷及通风，人防设备，供电及照明，弱电管理，电梯管理，防雷装置，厨房设备，景观设备，清洁设备

其他物业管理：保安管理，清洁管理，收费管理，停车场管理

6、物业管理咨询服务提供商：为物业公司提供咨询服务

创业机会分析

1、在商业地产开发前期，作为建设及管理方案中的子方案，为开发商提供智慧建筑建设及运营解决方案的咨询服务（预算、部署采集控制设备类型及数量、联网布线方案）；

这项工作有赖长期积累，无法短期内获得高速增长；

2、作为智慧建筑建设分包商，参与建设（1可按项目建设付款，或者2初装费+按月付费，也可3押金+按月付费，押金基本等于我们的硬件成本，所以方案3的押金比方案2的初装费少，但按月付费更多）；作为项目，参与开发建设；

3、作为智慧建筑软硬件提供商（按项目付款，或者初装费+按月收费，或者押金+按月收费），卖给CBRE,或者通过CBRE卖给开发商或者全权委托的物业公司

以上2项工作其实还是集成商业务，只是考虑按月收费方案和低成本的建设方案，是否可以快速进入更多物业；由于智慧建筑涉及的硬件种类多，复杂，成本高，作为智慧建筑整体解决方案很难提炼出一个能快速复制的服务，因此考虑收缩产品范围，集中一两个产品线，能简化，好复制，离钱近，能明显为客户节省成本或者增加收益的点；

4、寻找一个痛点，低成本进入，能快速批量上线大量设备，然后收取租金或者收取增值部分或节省成本部分；

符合:简化，好复制，离钱近，明显节省成本或者增加收益的产品列举：

小猫停车就是这样一种项目，设备单一，系统简单，容易快速复制和节省建设成本，有支付功能，离钱近，为客户节省收费员工资的成本，减少贪污发生率，可将多余车位发布出去增加收入；这样的项目可以在签订一定协议的条件下，免费为客户进行改造建设，短时间就可以快速进入更多停车场。

类似的项目：

自动洗车房：离钱近，车主自动充值，收费比人工洗车便宜一半，洗车快，免等待，目前大城市只要是车辆聚集地，只要有场地，免费建设稳赚不赔；痛点：便宜，免排队，快
优剪：离钱近，微信公众号付款，痛点：免推销，免办卡，免排队，更专业，卫生干净，快
街电：充电宝出租，离钱近，痛点：解决手机电量不足紧急需求，费用便宜；
微信付款摇摇车
微信付款个人唱歌房
智能快递柜

以上6个项目共同特点：软硬件运营一体化（产业链条短），功能单一（技术简单，好控制），离钱近（保证现金流），适合快速复制大规模扩张（快速发展），平台化（点足够多时便是流量入口，可产生增值收入）

以下列举建筑领域可考虑项目

1、智能门锁（智能锁租用，适合出租用民居，公寓，酒店，可按月或者按次收费，业主充值使用，解决痛点：节省业主开门和管理钥匙人工成本，减少业主前期投入，节省租客入住时间，更加私密性）

2、商业地产远程水电抄表及物业费代收（水电表租用，痛点：节省业主水电抄表人工，节省收费人工成本，节省租客缴费时间成本，精确化能耗管理，人不在时可远程断电断水，节省能耗）

3、商业地产路灯过道灯智能系统租用（开关灯控制系统租用，痛点：没有人时自动关灯，有人时开启，或者根据光线开启，节省用电，免费安装，从节省部分电费中支付服务费，对业主相当于免费，如果费用少于节省电费，相当于为客户省钱）

4、消防、给排水设备智能系统租用（消防设施监控系统租用，按月按点付费，免费安装维护，痛点：节省巡检人力成本，节省业主建设费用，节省业主维护费用）

5、空调、供热、通风等设备节能系统租用（无人时自动关闭空调供热通风设备，免费安装维护，按月按点付费，或者从节省电费中扣除服务费，节省能耗，节省业主建设费用，节省维护费用）

以上5个项目可根据用户需求按需安装，可以组成一个低成本的智慧建筑运营平台，快速进入在建项目或者改造项目；由我方提供设备安装，设备维护，系统运营工作，按需收取费用；

这些服务，可视时机，按阶段我们不同程度提供服务，先实现设备连接采集云服务，然后实现设备代运维云服务，然后实现物业管理云服务，也就是实现软硬件一体化运营，设备产权归运营公司，向物业公司或业主出租空调服务、消防监控报警服务。

基于上述观点，如果我们取得统一认知，我们进一步细化我们要做的产品和服务，定义出我们未来的服务场景；我们到底做轻资产的技术公司，还是重服务的代运维，或者重资产的建筑云服务？这个得有个结论，然后划定我们集中的细分行业痛点，比如，写字楼还是酒店；是智能门锁，还是远程抄表，或者消防设备代运维？点很多，我们需要遵循的原则，功能单一，容易快速复制，明显节省成本或者创造收益，离钱近。目前市场上的e运维瞄准电力监控运维服务，为大型能耗企业、建筑提供软硬件运维一体的电力监控运维云服务；深圳的晓得修做了一个资产管理的微信端云服务，同时提供空调领域全生命周期运维服务；这两家公司就是典型的专业化服务出租的创业公司，非常具有代表意义；以后的建筑领域，专业化公司的路会越走越宽，而追求大而全的集成商，包括不擅长科技领域的地产商派，不懂物业的BAT云服务派都不会有太好的预期。

参考资料：

1、CBRE物业公司核心竞争力研究

https://wenku.baidu.com/view/04334e1bfe4733687e21aa84.html

2、七大行简介

https://wenku.baidu.com/view/bb5afdb3aa00b52acec7ca0f.html

3、世邦魏理仕华西华中区业务简介

https://wenku.baidu.com/view/e4f566283169a4517723a3ab.html