【产品经理】 产品经理进阶之路(十):如何评估北京一年出租的房子数量

一般来说,市场估算因为涉及市场,所以必定有供给和需求两个基本思考维度,因此从这两点出发会产生解决问题的两种途径。

从需求角度来考虑

1)分析问题

北京一年出租出去的房子数量,租房是一个强需求,稳定有房的居民不会去租房,无房但已有出租房居住的人也不会去租房,无房且需要出租房居住的群体才是我们关注的要素。

按现在情况来看,这部分群体可以分为城市务工服务人员(蓝领)、应届工作大学生(准白领)、工作变动的职员(白领及以上)、其他(需居住中期以上的自由职业者、看病和旅游人群)。

2)细分完善

上述分解的要素中,城市务工服务人员可以按照行业属性继续挖掘出变动居住地点的频率,工作变动的职员也可以按照工作年限、行业属性来挖掘细分出变动居住地点的频率,知道频率后可以结合题目中的关键词“一年”进行答案细化完善。

一年出租出去房子“数量”,单位应该为套,一套房包含多间房间,这里假设基本分析单位为一间房,可以供一个人独居也可以多人居住,对四类无房且需要出租房居住的群体进一步分析。

1)城市务工服务人员(蓝领)因其工作属性和薪资水平,一般合租或者群租(2~6人一间),此处取3人一间。

2)应届工作大学生(准白领)有一人租房独居的,也有和同学合租的,此处取2.5人一间。

3)工作变动的职员(白领及以上)多是工作一段时间因个人原因变动居住地点,带有个人喜好因素,较大地排除了合租变动的可能性,此处取1.5人一间。

4)其他(需居住中期以上的自由职业者、看病和旅游人群)群体可以认为有亲人陪伴,此处取2人一间。

假设北京常住居民为2200万,稳定有房居民估值为占比48%,无房但已有出租房居住群体估值为占比32%,无房且需要出租房居住的群体估值为占比20%,具体往下分解:

1)城市务工服务人员(蓝领)是城市运作的核心,可以为工作地点变化频率较高,此处估计占比35%。

2)应届工作大学生(准白领)是每年因工作找房租住的强需求群体,此处估计占比30%。

3)工作变动的职员(白领及以上)可以认为此类情况比较稳定且需求频率中等,估计占比为25%。

4)其他(需居住中期以上的自由职业者、看病和旅游人群),可认为此类情况比较稳定且需求频率较低,占比为10%。

所以,北京一年出租出去的房子数量=2200×20%×(35%/3+30%/2.5+25%/1.5+10%/2)=199.46(万间)。

考虑到大部分出租屋是一套分成多间出租,此处假设3间为一套(即问题题干中的数量单位),则最终北京一年出租出去的房子数量为66.48万套。

从供给角度来考虑

假设北京一年出租出去的房子数量为A,从供给角度直观来看,应该是空置的房子数量B×出租率Y,而空置的房子数量B=稳定有房居民住房数量D×(1-居住率Z),稳定有房居民住房数量D=北京常住人口E×50%/3注:假设稳定有房居民占北京常住人口的50%,假设稳定有房居民是3人住一套房子,此时用套作单位,假设出租率Y为0.6,居住率Z为0.65,

北京常住人口E设为2200万

 

 

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