购房切身20问题整理

 

1.外地人西安买房，能直接落户么?

目前没有购房落户政策，只有投资落户政策：如果3年纳税30万以上或者5年纳税40万以上，当事人都可申请西安落户;还有一种情况是，年龄35岁以下，在西安养老保险缴纳5年以上，与用人单位依法签订劳动合同，并有合法固定住所的人也可以申请在西安落户。

2.外地户口在西安买房的条件是？

西安限购政策规定，外地户口必须满一年社保缴纳或者满一年的个人税缴纳，才有资格购房。

3.划拨土地和出让土地的区别？

出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。

4.城中村改造的房子能买吗？

若是村民原有房屋，该房源能办产权证就能买。不能办产权证的话，若遇到拆迁等事件需要自己承担后果。另外一种情况，说的是城中村改造后的商品房，这要要看开发商是否有政府的统一规划批文和“五证”。

5.购买商品房应具备哪五证？它们各有什么作用？

通常所说的五证是指：第一是《国有土地使用证》，这是证明开发商已合法取得该土地的使用权，并缴纳了土地出让金；第二是《建设工程规划许可证》，这个证书证明该房屋的规划已取得规划部门的许可；第三是《建设用地规划许可证》，表明被允许在该土地上进行该项目的开发建设；第四就是《建设工程开工许可证》，允许该项目的工程进行施工建设；第五就是《预售许可证》，允许期房预售和现房销售。

6.在西安怎么申请保障房呢？

①人均月收入不高于1515元可申请经适房

自2012年9月1日起，三人及三人以上家庭经济适用住房保障家庭人均月收入标准调整为1515元（相当于上年度西安市人均可支配收入的70%）；廉租住房保障家庭人均月收入标准调整为615元；公共租赁住房保障家庭人均月收入标准调整为1732元；限价商品房保障家庭人均月收入标准调整为2165元。

②两人家庭收入标准按照上述标准的1.1倍执行

两人家庭的人均月收入标准按照三人及三人以上家庭的人均月收入标准1.1倍执行。即两人经济适用住房保障家庭人均月收入标准调整为1667元；廉租住房保障家庭人均月收入标准调整为677元；公共租赁住房保障家庭人均月收入标准调整为1905元；限价商品房保障家庭人均月收入标准调整为2382元。

③年满25周岁的单身人员四类保障房均可申请

单身人员（含未婚、离异独身、丧偶独身）的准购年龄由先前执行的30周岁调整为25周岁。住房保障月收入标准按照上述标准的1.2倍执行，即单身人员经济适用住房保障家庭人均月收入标准调整为1818元；廉租住房保障家庭人均月收入标准调整为738元；公共租赁住房保障家庭人均月收入标准调整为2078元；限价商品房保障家庭人均月收入标准调整为2598元。

7.房屋大修资金归谁所有？

业主交存的维修资金属于业主所有。

8.二手房交易时，大修基金由谁缴纳？

与原业主协商处理维修资金资金的交存事宜，二手房交易领取房产证时要查验维修资金交存情况。

9.大修基金交存标准是多少？

1、商品房（经济适用房、集资建房）维修资金交存标准为：多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米；多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米；小高层、高层住宅（7层以上，含7层）：145元/平方米。

2、房改房维修资金交存标准为：（1）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%；（2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

3、拆迁安置房屋维修资金交存标准为：多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米；多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米；小高层、高层住宅（7层以上，含七层）：90元/平方米。

10.公积金缴纳金额的大小会影响贷款么？

会，西安市住房公积金管理中心规定，月缴存额不低于86元才可申请贷款。

11.公积金是否可以提出用于装修？

西安暂时不可以。

12.商贷可否转成公积金贷款 ？

不可以。

13.公积金可贷额度？

目前西安市规定的公积金最高贷款额度60万，月供不超出家庭月工资收入的50%即可，详细的可以登录各大房地产网站查询。

14.公积金如何转移：

①职工到异地工作的办理转移时须提供：

（1）异地住房公积金管理中心出具的职工公积金缴存证明原件，需要注明转入异地公积金中心全称、公积金存款账号、开户银行全称，异地单位全称、异地单位公积金账号、异地职工个人公积金账号）；

（2）调动职工的书面转移申请和身份证复印件；

（3）调出单位填写《西安住房公积金转移审批表》。（省上和外地转移在公积金中心办理）。

以上转移业务办理完成后，将支票递交出纳柜台，正常情况下将于三到五个工作日之内到账，如有意外，出纳柜台将会通知单位经办人。

②职工为农业户口或非本市户口并与所在单位终止劳动关系的，提取时须提供：

（1）与单位解除劳动关系证明（如果没有劳动关系证明原件职工需到单位开证明）原件及复印件；

（2）户口薄（集体户口应提供户口卡或当地派出所出具的户籍信息证明, 如果户口卡上没有盖章的必须出具户籍信息证明）原件及复印件；

（3）身份证原件及复印件（与户口证明信息一致）。

提取额度时限为：公积金本息一次结清,同时注销职工个人账户。

由单位经办人办理提取手续，业务办理完成后，将支票递交出纳柜台，正常情况下将于三到五个工作日之内到账，如有意外，出纳柜台将会通知单位经办人。

15.西安目前的房屋交易手续费怎么收取？

收费项目及标准

（一）房屋交易手续费

1、住宅6元/㎡。

2、非住宅10元/㎡。

3、房改房、经济适用房、安居工程房3元/㎡。

（二）土地收益金

 房改房、经济适用房、安居工程房按交易价格或评估价格的2%收取。

16.房屋所有权登记费怎么收取？

住宅（包括房屋抵押、典权登记费）：

80元/套

非住宅（包括房屋抵押、典权登记费）：

100㎡以下(含100㎡)——100元/宗

100—500㎡(含500㎡)——160元/宗

500—1000㎡(含1000㎡)——200元/宗

1000—5000㎡(含5000㎡)——260元/宗

5000㎡以上——300元/宗

17.使用公积金贷款能买哪些类型的房子？

（1）公有住房；（2）集资建房或合作建房；（3）经济适用住房；（4）商品房；（5）上市出售的已购公有房和经济适用房。

18.未取得房产证能办理过户么？

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让的规定。请您取得房产证后，再办理相关过户手续。

19.合同面积与交房面积不同，怎么办？

可要求开发商出示房产测量报告，面积误差处理按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

20.房屋产权证怎么办理？

房屋登记实行申请登记制，应由开发单位向所在地房屋登记部门提出申请并提交相关材料方可办理房屋初始登记（大证），初始登记取得后双方可共同申请办理转移登记（个人名下小证）。