上海买卖房-交税

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一、明确需求

1.综合结合生活，家庭，工作，制定和考虑未来5年的规划，确定整体大的方向和框架。

1.1自住为主，还是说用来投资增值，或者兼顾自住和增值。

1.2离公司、产业集群距离，未来是否有跳槽的意愿。

1.3还要考虑父母所居住的地点，好彼此相互照应；

2.考虑的维度

2.1区域：根据自身居住的习惯和工作地点，考虑是以核心地段区域为主，牺牲一点房子的品质，可以接受房龄老一些的；还是牺牲地段和交通，到更远一些的地段，寻找品质小区，次新房；

2.2交通：根据平时的出行习惯，是更加考虑地铁房，通常我们所说的地铁房，为1公里以内，或者步行15分钟可达，还是说可以接受非地铁房，公交2几站路可达；亦或者平时都是开车出行；

2.3学区：教育的内卷化，是一个无法逃避的主题，孩子读书是走传统体制内教育，还是私立民办的教育，都是需要提前考虑清晰的；

2.4物业：要求品质高物业水平好，停车位充足方便

2.5邻居：年龄、层次

2.6周边：公园、商业、餐饮、健身、菜市场

2.7户型：朝向和楼层

可以使用头脑风暴法，做出一个模型。
这样在前期有相对清晰的认知和定位，优先级别的选择，后期就不会反复纠结，尤其是在卖方市场，一天一个价格的时期，时间成本则是最大的成本。

二、资产配置信贷规划

根据实际的现金情况，也是需要综合考虑未来的5年事业和生活的规划，薪资的涨幅状况，现金流的健康程度，收入和支付的状况，负债比等。

建议不超过50%负债，且现金流可以支撑未来5年月供。房子占资产总额的占比不超过80%。

预算包括以下几个部分：

1.首付：

一般来讲，6个钱包，自己有多少现金，双方父母可以支持多少？亲戚朋友可以短期借到多少钱？至于其它的融资渠道和方式，我们不谈。

2.贷款：

2.1月供预算：

月供是买房后还贷的一个重要支出，而家庭每个月能承受多大的月供能力，是决定房屋总价的重要影响因素。需要考虑自身的收入和消费情况，以及可承受的负债状况。

然后根据可以承受每月的还供情况去规划信贷。

(1)公积金贷款条件和额度？

基本账户：月缴额≥980元，余额≥16667元
补充账户：余额≥10000（只看余额不看月缴额）

在基本和补充都缴纳的情况下：

首套个人60万，家庭120万；二套个人50万，家庭100万；

在只缴纳基本公积金的情况下：

首套个人50万，家庭100万；二套个人40万，家庭80万；

(2)商业贷款条件和额度？

上海首套首贷：首付35%，商业贷款最高可贷65%。

上海二套房贷款：普通住宅首付50%，非普通住宅首付70%。

工资收入和银行流水需要覆盖月供的2.2倍以上。即每月如果月供还款1W，则税后收入，至少需要有2.2W的流水证明。

另外，根据实际客户的资质，以及是否在银行的白名单体系内，会酌情进行考虑，一般审批结果，适当降低贷款额度。

贷款年限

公积金和商业贷款年限是一样的。
买房贷款的期限最多不得超过三十年，而且银行在贷款时还要看贷款人的年龄，以其年龄作为贷款基础，且还要看贷款房屋的房龄。

个人贷款购买新房的

最长可贷款30年，具体依据贷款人夫妻双方的年龄计算的，一般，男方最高可贷款至65周岁，女方最高可贷款至60周岁，以双方可贷款的最低年限为准。

贷款购买二手房的

房龄与贷款年限之和必须小于等于40，房龄是指房子的建成年份，一般在房产证的测绘图表中有注明。

满足上述条件外

同时必须满足借款人年龄小于70岁，最长贷款年限为30年。举例说明，借款人65岁，房子是1986年建成，至今为止房龄为23年，最长贷款年限为40-23=17，同时借款人年龄为65岁，70-65=5，也就是说此借款人最多只能贷款5年。再比如，借款人26岁，房子建成年份是2007年，至今为止房龄为2年，40-2=38，借款人年龄为26岁，70-26=44，此借款人可以贷到30年。

3.税费：

前置：普通和非普通住宅，可以理解为奢侈税

谈论税费之前，需要先分清楚普通住宅和非普通住宅的区别，然后再代入。

普通住宅与非普通住宅的区分；看三个条件；分别为面积，地段，价格

面积>140平米，非普通住宅；面积<140平米，则继续看所在环线和价格。

普通住宅：外环，价格<230万；中环，价格<310万；内环，价格<450万
除此之外，不满足普通住宅条件的，都为非普通住宅。

分清楚了普通住宅和非普通住宅，我们来看有哪些税需要交。

(1)契税

首套房 <90平，契税1%；>90；契税1.5%；二套房，契税3%

外地人在外地有房有贷的情况，只要上海无住宅，购入上海第一套房，按照上海首套契税计算

(2)增值税,2021年1月22日新政

一手动迁房和售后公房免征增值税

商品房：无论普通与非普通产权不满5年,核定价/1.05*5.3%，满5年为差额征收（核定价－房东原始买进价）/1.05×5.3%

(3)个人所得税

满五唯一：免征个人所得税

不唯一：普通住宅评估价1%，非普通2%

动迁安置房无论普通与非普通，都是1%

4.中介费用：

根据市面价，1%-3%的购房佣金

5.装修费用：

根据实际的情况，需要把装修的费用（硬装和软装）考虑在里面。

几万到几十万，甚至几百万不等，这个不展开了，这里列出来，是提醒大家别忘记还有这部分花费。

然后把上述的每一个所列的金额，计算出来，则可以得出真实的预算范围。

购房预算=可用现金+可拆借现金+公积金贷款+商业贷款-税费-中介费-装修费

case：我们来举2个例子：

第一个例子：

假设一套内环内450W的房子，买入价格为200W，52平米，满五唯一，买家首套住宅。

契税：4501%=4.5w；增值税：（450-200）/1.055.3%=12.6w；个人所得税：0；中介费用=450*2%=9w；假设家装家电10w。

共4.5w+12.6w+9w+10w=36.1w

那么最后的实际总价为450w+36.1w=486.1w

第二个例子：

为了对比方便，同为450w,但是条件改一下：

假设一套外环外450W的房子，买入价格为200W不变，70平米，满五不唯一，买家二套住宅。

契税：4503%=13.5w；增值税：（450-200）/1.055.3%=12.6w；个人所得税：4502%=9w；中介费用=4502%=9w；假设家装家电10w。

共13.5w+12.6w+9w+9w+10w=54.1w

那么最后的实际总价为450w+54.1w=504.1w

是不是不对比不知道，一对比发现不同的条件下税费多出来18万之多。