论有效市场- 楼市价格真的反映价值了吗？

你认为，不同楼盘的价值差异，已经全部包含在房价之中了吗？

由于房子有投资属性，这里的价值已经包含了未来的增长预期。在一线城市，增长预期和供需关系在价格中的占比，显然更高于实际的居住属性。

15年，我认为所有的楼盘同涨同跌，已经充分竞争过了。结果20年底，学区房变量的差异逐渐拉大，15年价格差不多的楼盘，学区好的已经差了200多万。

到了21年，我又认为已经充分竞争过了，都反映在价格上了，结果像清河次新世华龙樾，上林溪这样的妖盘，23年相比21年又是400万的涨幅，而一些的楼盘则跌了100多万，其中的差价，够很多人打工一辈子了。

对于下面这张图，我还需要再多解释么？望京流量大盘望京新城，和清河次新上林溪，曾经同价同涨同跌，直到2021年后者的一骑绝尘。

中介在和买家卖家压价时，最常用的话术是，要尊重市场。那又如何确定当前房子的价格是高位接盘，还是捡漏？ 他们会给出一堆方法，最终简化下来，就是看同户型的近期成交价，低于成交价10%就被称为捡漏了。

可是，我左思右想都觉得这件事没那么简单。尊重市场的前提是，市场是充分竞争的，是有效的。但是，楼市真的是一个充分竞争的、有效的市场吗？

为什么要考虑这个问题？因为同涨同跌的时代早就结束了， 如果判断错误，即使现在认为的强势板块， 会在几年后售出的时候迎来价值回归，捡漏变接盘。因此我们必须审慎地考虑这些问题，理解这里的坑有哪些，并如何应对。

下图展示了2018-今北京各楼盘涨跌幅情况，颜色越红涨幅越大，具体可点击图片查看。

何为有效市场假说（EMH）

完全竞争市场，是昆曼经济学中的一个概念，它有三个要求：1. 指市场上有许多买者和许多卖者  2. 各个卖者所提供的商品或服务大体是相同的  3.可以自由进入或退出市场。但细究下来，后两点楼市就完全不符合。二手房市场是非标的，一房一价，又因为限购和限售的苛刻条件，楼市根本不是完全竞争市场。

那楼市是否是有效市场呢？ 回答这个问题，才能让我们有理由“尊重市场”。

1965年，美国芝加哥大学的尤金·法玛发表了题为《股票市场价格的随机游走》的实证分析研究论文，第一次提出了EMH（Efficient Markets Hypothesis）有效市场假说的概念，并在2013年10月获得诺贝尔经济学奖，其逻辑成为了解释资本市场运行规律的重要工具，同时也发展成为现代金融学，尤其是现代资本市场理论的重要基石。当然，它本身也有不少争议，但不妨碍我们理解它的核心概念。

EMH中的弱式有效市场假说认为，市场价格反映了过去的所有公开信息。一般认为，弱式有效市场的一大特征是，任何K线、移动均线之类的“技术分析”，都是无效的。因为它们都是“过去所有信息”的一部分，所以如果市场真的有效，那这些东西最后分析出来的结果一定等于当前的股价，分析了等于白分析。

有人说，中国的楼市是弱式有效的，因为大家看楼市只看基本面，从来没有人用K线这些技术分析市场，也就是所有的信息都已经反映在房价上了。价值体现在价格上，买哪里都一样，如果不知道怎么选，那就买贵的，贵的一定好。这就是中介口中的“尊重市场”的逻辑基础。

但我不这么认为。

股市有那么多研究者，拥有详细的成交大盘和实时数据，一旦有任何的套利空间，很快就被抹平，而楼市则不然，楼市里面有太多的非理性，滞后性，甚至掩盖了真实数据。即使除去政策的因素，房产既不是个充分竞争的市场，更不是有效市场，充其量只是部分有效。下面我们举一些具体的例子。

为何楼市只是部分有效市场？

买房人或者卖房人能看到的，只有房价和房子的看得到的情况，是单点的。

在价格这一维度上，我们能够了解的只是冰山一角。由于多数房产app的“优化”，某个小区的成交价，只能去问中介要。而二手的信息，是被过滤的切片：价格是否是真实，是否有延迟，是否人为做了修改，都不知道。例如真实的例子，某楼盘近期的成交价因为太低，中介为了不影响最近的谈判，选择暂时不公布，结果很容易就在下行市场中，出现了下一个比这一单成交还高很多的冤大头。

在居住属性维度上，就更难量化全凭感觉了：学区里的学校究竟如何，新房的房子质量到底好不好，以及居民的整体素质和居住体验度，乃至二手房邻里关系，是否串味等细粒度的问题。这些信息在网络上很少有讨论，一些浅显的调查很难获得真相，全靠中介的介(hu)绍(you)。

单点的数据已经如此不靠谱了，而楼市不是单点，整个系统是一个动态时变的复杂网络，我们对它的了解更是知之甚少：

在空间维度上，即使清楚的知道了某个小区的房价，却无法知道周边小区，乃至全北京小区的成交价格变化。

有的买房人非常努力把一个片区的目标房子都看过了，充分地进行了价格对比，而对外片区的房源是不清楚的。这意味着，当某个片区的价格已经被大面积地拉下去，性价比凸显时，买房人却还只盯着当前的楼盘，很难有感知。

在时间维度上， 当成交频繁使得数据不稀疏，当市场非常平稳形成稳态时，还相对安全。而在市场快速上行和下行期，信息不对称不透明，尤其很多小区有价无市，一年卖不了几套，究竟多少钱是合适的，更难于判别，特别容易买高接盘。

一般人缺乏渠道了解这些信息，拿不到一手数据；其次，房子的供给关系，租售比，成交周期（流动性），但99%的人都没有能力获得，很难通过现有数据进行计算推断，更不用说形成结论了。从来没有公共数据告诉你市场如何变化。由于楼市的不透明， 股市里的报表，分析手段，工具和基础设施，都没有用武之地。

那这里的房子到底值这个钱吗？你相信当地中介的话吗？最后，大家只能当“差不多先生”，买房卖房全凭感觉。在大数定律上，平均价格可能会反映价值，但在个例上，这里差不多，那里差不多，几个差不多叠加，几十万甚至上百万的差价就出去了，几年后，一个波动和回归都会让普通人受不了。

我们该怎么办

普通人想通过房产获利实在太难了，之前涨幅十几二十倍，是因为时代的红利和馈赠，是运气使然，和自身的努力关系不大。

而如今大盘趋势不明朗，且楼市的部分有效市场特性，导致价格不能准确反映价值。如果不去研究趋势，不仔细思考市场，没有完善的数据和好的数学工具支撑， 纯靠感觉，是完全不行的。不要认为这事儿不重要， 否则很可能在2024再往后看六年的在2030年时，发现当时同价，如今差价又是几百万，又是重蹈覆辙，甚至跑不赢大盘。

那我们总要保护好自己辛苦积攒的财富吧，我们该怎么办？

首先，就是多看盘，对各种类型的楼盘，配套，供需关系有基本的概念，最好有更深入的理解，这是买房人的基操，这是谁也替代不了的。当然，年轻人不买房也挺好，以无招胜有招，我们也是绝对资瓷的！

其次，是充分意识到楼市的部分有效性，以及它衍生出来的复杂性。 千万不要只盯着一个地方，以为尊重市场就是看历史成交。例如信号传递是需要时间的，前一篇的《改善盘就一定能打吗》就讨论了其中的例子。

接下来，分析历史才能展望未来，充分理解之前楼市发生分化的原因和数据模式，理解人们观念发生的变化和背后的原因。本文会形成系列文章，第二篇我们会需要讨论炒作和控盘，识别出哪些地方的溢价过高； 第三篇会重点讨论学区，这一卷死无数购房者的逆天属性。

然后，多和无偏和有效的数据对话，而不是和感觉对话。但一定要有基本的数据分析素养，错误的数据甚至错误的视角都很容易南辕北辙。如果没有数据，那就多和靠谱的人聊，让他们提供更加全面充实的信息。第四篇，我们会讨论房产中介这一职业的改进空间，目前绝大多数中介最多能提供最简单的客观信息传递。

最后，如何来做高价值板块和楼盘的预测呢？宏观的涨跌是政策和其他复杂因素驱动的，很难预判。然而，在更微观的楼盘和地区间分化是有可能提前预测的。第五篇，我们会尝试用网络和图算法来建模房产的价格变化，能解释很多现象，但能不能预测，先留个悬念。如果后续有能力和时间，再去考虑开发一些数据工具。

我们不能帮助解决所有问题，但至少能提出这些很少有人去讨论的问题，并分析产生这些现象可能的原因。因为楼市非有效市场，所有的价格变化都有滞后性。这就给微观的套利提供了可能，给换房者和刚需客一点安慰，最起码少一些接盘或是被收割。

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备注：我非房产中介，只是一个普通的打工人。2015年曾经写过不少楼市文章，而如今，我已经受够了那些自媒体的贩卖焦虑，没有数据的随意臆测，为了流量刻意起的标题党。因为还存有一点点的楼市信念，因此也在换房，这些文章和思考，就是我看房卖房的副产品，是在看到历史数据后，锤头顿足时的经验总结。 

参考文献

• 有效市场假说的介绍：https://zhuanlan.zhihu.com/p/528818705