2016链家大数据楼市半年报

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春节后,利好政策不断,货币信贷环境宽松,降低了居民购房门槛,释放了市场需求,楼市回暖升温。在各城市楼市回暖之时,第二季度政策开始收紧,限贷、限购相继出台。

 

半年的时间,尽管房价呈上涨趋势,但全国多个一二线城市的二手房房产成交量却画出了一道n型弧线。半年的时间,楼市到底发生了什么变化?

 

今天,小链就用八座城市的成交数据,从三个角度为大家进行一个盘点,希望能够给你一点启发。

 

除了交易数据,小链还会奉上各价格区间的人群画像,旨在从人的视角来剖析普通人的楼市百态。 

图1:2016上半年一线城市二手房成交量走势图1:2016上半年一线城市二手房成交量走势

一线城市中,2月下旬利好政策不断,推动了3月成交量,在楼市热度慢慢提升之时,第二季度限贷、限购相继出台,楼市成交有所回落。

 

其中,北京3月成交量较高,4月开始环比回落18.6%;

 

上海第一季度成交热度较高,3月25日最严新政“沪九条”出台后,二季度直降44.9%;

 

深圳在3月限购后,5、6月成交量低位运行,月均成交仅5462套,相比前4月月均水平减少了一半。

图2:2016上半年二线城市二手房成交量走势图2:2016上半年二线城市二手房成交量走势

二线城市代表中,成都、天津、杭州、南京受交易税费调减等利好政策,成交量在3、4月份均达到上半年高值。5月开始,各城成交量均有明显下滑,下降幅度最大的是天津,5月成交环比4月减少30.6%。 

图3:2016上半年一线城市二手房成交均价走势图3:2016上半年一线城市二手房成交均价走势

成交价格方面,北京、深圳二手房成交均价稳定在4万以上,且呈现逐月增长的态势,月环比增长幅度均值分别为3.03%、3.51%。上海二手房均价在4月起突破四万。

 

深圳房价涨幅较大的主要原因,非“330”新政莫属,再加上年初房贷优惠利率,市场保持较大的热度;同样的政策松绑,深圳涨幅远超北京、上海,还因为深圳是一线城市中唯一的移民型城市,购房需求也不同于京沪,政策松绑后,引起“移民”“投资客”的回归。

图4:2016上半年二线城市二手房成交均价走势图4:2016上半年二线城市二手房成交均价走势

二线城市成交均价走势非常平稳,其中南京月环比增长均值为1.34%,高于天津、杭州、成都。

图5:2016上半年链家二手房成交均价涨幅最大的区域排行图5:2016上半年链家二手房成交均价涨幅最大的区域排行

上半年,北京通州区、深圳盐田区分别受惠于市政府搬迁与东进战略,链家成交数据显示这两个区域各以涨幅43.6%与73.8%分居两城市“最升值区域榜”榜首。

 

其中,北京通州区因市政府搬迁、商住限购窗口期成交大增等因素使市场具有一定热度,而东、西城两区则以其优秀的教育配套资源而上榜。

图6:2016上半年链家二手房成交均价最贵小区排行图6:2016上半年链家二手房成交均价最贵小区排行

从8个城市链家成交数据分析中可以看到,均价排名靠前的小区均与城中心区不可复制的位置、成熟的商圈、高质的教育资源密不可分。

  

在8个城市中,价格最高小区是北京丰融园,同样也印证了这个道理。

链家成交数据显示,“涨幅最大小区”则由深圳南威中心摘得,成为引领深圳房价涨势的一个缩影。

 

2015上半年在南威中心小区入手一套总价250万的房,半年之后有可能价格翻倍。

图8:2016上半年北京链家二手房成交总价特征图8:2016上半年北京链家二手房成交总价特征

不同的房子的购买人群,是否会呈现一些差异化特征?

 

基于链家海量成交数据及用户数据关联分析,小链按照购房价格将北京购房群体进行分析,并通过性别、年龄、星座、户籍、置业热区、决策周期等绘制了人群画像

 

从整体链家成交数据来看,上半年北京受到影响最大的是1000万以下的刚需购房人群(首次购房)和改善人群(卖小买大)。表现为其决策周期缩短(均在10天以内)、成交的户型较去年都有缩小,这背后是刚需购房人群的追涨心理、以及供小于求的市场。

 

而对于1000万以上的高端房市而言,决策周期却有所延长,说明这一部分市场并未受到调控政策大的冲击,决策相对理性。

图9:2016上半年北京300万元购房情况图9:2016上半年北京300万元购房情况

小链点评:

如果上半年你在北京看一套300万以下的房子,最有可能遇见的就是80后天秤座,当然了这其中也不乏90后的身影。他们从看房到签约大约需要耗时23.2天,置业钟爱的区域是朝阳、丰台与昌平。

图10:2016上半年北京300-500万元购房情况图10:2016上半年北京300-500万元购房情况

小链点评:

北京土著,生活渐富。上半年有不少天蝎座攒够首付后成功住进新房。他们平均在33.3天内就能迅速选定朝阳区一套改善居所。其中80后人数达到五成以上。

图11:2016上半年北京500-1000万元购房情图11:2016上半年北京500-1000万元购房情

小链点评:

这次容易碰到的又是80后天秤座。这个年龄的天秤善于深谋远虑,家境富裕。在满足大房、教育需求的前提下于上半年入手一套大户型房子,耗时43.6天。

图12:2016上半年北京1000-25000万元购房情况图12:2016上半年北京1000-25000万元购房情况

小链点评:

依旧是80后天秤座,善于深谋远虑的他们,还具有行事低调,心细冷静的性格特征,从开始看房到做出购买决定,耗时64.7天。购房者中京籍人士占比最高。

图13:2016上半年北京25000万元以上购房情况图13:2016上半年北京25000万元以上购房情况

小链点评:

在最多金的价位,摩羯座开始了大反攻。一位00后的摩羯座,在看过一套总价超2500万的住房后,平均104.5天签订合同,全款买入。尽管00后群体目前还不是最主力的购房群体,但其和70后、80后的距离在不断拉近。究其原因还是身后拥有较强购买力的父母。在2500万以上的购房人群中,买房用途改善与投资并重,更爱全款买房不差钱。

 

在本章开始,小链也提到一些用户购房的趋势,下面小链将用具体的图表和数据来证明:

图13:2016上半年北京购房者特征男女占比变化图13:2016上半年北京购房者特征男女占比变化

第一,1000万以下的购房者更多为男性,而1000万以后女性购房者比例逐渐提升,最终与男性购房者比例基本持平。

图14:2016上半年北京购房贷款占比变化图14:2016上半年北京购房贷款占比变化

第二,1000万以下购房者贷款比例更高。房屋总价越高,购房者付全款的比例越高

图15:2016上半年北京购房决策周期变化图15:2016上半年北京购房决策周期变化

第三,1000以下的购房者购买决策周期相比去年同期均有不同程度缩短,而1000万以上的购房者购买决策周期却在同期有所延长

 

无论是“经济适用男”天秤座还是“多金小正太”摩羯座,都有着对温馨家庭生活的期盼。链家用精准的数据分析和经纪人的贴心服务,帮你找到最合适的家。  

 

说明:

1、此次数据由链家研究院、链家网大数据中心提供,报告由链家网内容中心统筹;

2、第一部分数据为8城全市二手房网签量、二手房成交单价,涵盖了所有二手房交易的物业类型(其中上海成交均价数据涵盖的物业类型为普通住宅、别墅、商住两用房)。

3、第二、三部分数据基于链家海量的成交数据进行相应分析。其中,北京二手房成交量涵盖物业类型有普通住宅、公寓、别墅、经济适用房;上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、天津二手房成交量涵盖物业类型有普通住宅、别墅、商住两用房。

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