齐月置业2012年02月; 汇报结构 Reporting structure;市场概述;A市成交量大幅下滑27.65%，成交均价同比增幅6.07%，成交均价约3530元/平方米元/㎡。A市市商品房供应量达到278.12万㎡，成交量185.69 万㎡，“供大于求”表现明显。; 1月A市住宅价格从“量跌价滞”到“量价齐跌”，同比上年下跌4.98%。;3.1、竞品分析-住宅;3.2、竞品项目分析-住宅;3.2、竞品项目分析-住宅;竞品市场小结金台区总体表现综述：
撕掉客户价格底线外衣——首个低于3500元/㎡项目代表项目天成佳园(打响3450元/㎡起价概念)；差异化产品，面积小、单价低、总价低、首付低——71㎡两房、91㎡三房代表项目东岭新时代 水岸丽园；低单价、上半年抢占市场，下半年延续高销热度——代表项目天成佳园(3450元/㎡ )、尚枫嘉苑(3580元/㎡ )；弱化产品缺陷——弱化邻路小高层，强调高层景观代表项目天成佳园(3450元/㎡高层)；高质低价——高品质精装房仅售高品质毛坯房价格水岸丽园(4600元/㎡精装高层)。;货量盘点;2011年1-9月，东润枫景除销售剩余的尾盘，无新品上市；9月30日推出B2组团4-5#楼两幢高层，共计144套，均价3680/㎡。开盘大定60套，面积5400㎡，金额1987万元；本项目2011年全年大定75套，签约面积6750㎡，签约金额2484万元。本项目2011年全年签约69套，签约面积6210㎡，签约金额2285万元。;一、市场;面临的两大层面的机会;解决方案;核心问题界定：;;第一阶段 特价启动形成冲击 全面实现客户召集( 2012.2-2012.6 );第一阶段 推售及价格策略;;先高层，赢得市场后楼王，提升项目;价格策略——价格推导;比较内容 ;现阶段本项目产品市场拟合参考均价;根据以上实际情况：建议2012年高层首批推售均价：5509-(100*80%+ 100*60%+ 100*30%+ 100*70%)=3291元/㎡根据项目现有情况，为确保2012年首次推量成功，加速产品跑量，实现稳健的资金流。首批以3099元/㎡优惠，推出15套特价房源，以撬热市场。;;第一阶段 拓客执行;;目标客群(按区域划分)启动家美佳超市多处外展场。
活动时间：2012年2月-6月金台区——目标客群较多，且为区域内核心商业，渭滨区——作为城市的新中心，区域城市化水平较高，目标客群以在此区域工作的人群为主陈仓区——项目购买客群较多，区域商业中心相对单一。;序号;第一阶段 活动执行;时间;第一阶段 推广策略及执行细则;推广策略—— 活动为主，聚集客户。;整合有效资源，利用合理渠道——针对性投放
报纸(软文配合)/广播、网络/短信、全力推广造势户外/现场、产品/现场活动、全面配合;关键词：报纸、网络、现场、房展会、广播
以强有力的报纸宣传(软文)为基础——重要节点宣传以网络平台为载体进行推广以现场攻克为重心以短信、广播为强效补充依托房展会以及现场各类SP活动,蓄积更多目标客源;第二阶段 全面触动市场 顺势冲刺热销( 2012.7-2012.10);;第三阶段 定向圈层营销 加速高端产品去化( 2012.11-2012.12);;第三阶段 活动执行;现行政策执行时间：自2011年3月起已形式执行“老带新”活动执行内容：以现金奖励的形式，直接刺激老客户及关注者参与项目营销计划，促成成交。“老带 新”活动中老客户继续享受总房款1%的现金大礼，新客户享受额外99折让利优惠。
;老带新问题梳理;1、设置专人负责“老带??”工作的展开及执行；2、优化申报过程，简化流程；3、设置专款帐户，实行“先发后报”的活动原则；4、扩大老带新活动宣传力度，形成规模化运动；5、每月举办老业主专场活动，现场统一发放现金奖励，增加活动的后续影响力。;“老带新”系统化运行模式;销售难点;1、外部影响;2、外部影响;
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