空间分析建模目的_房产测绘与二三维一体化建模研究——以连云港市为例

王玉振丨连云港市住房局信息管理中心

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连云港市早期测绘资料以手工编制和管理为主，2002年开始应用CAD技术，但其管理和利用程度仍较为低下，其图形数据无法应用到房产信息系统中，无法做到以图管房，无法真正做到对房产数据总体、有序的管理，使房产图的管理和使用受到限制，不能更好地发挥房产图的辅助决策作用。

现有系统有许多不足之处：一是测绘和业务分开，项目测绘无法通过业务数据直接共享，并且进行变更测绘，测绘数据与业务数据存在脱节。部分数据还是以文档形式或者纸质资料存储，直接威胁到业务办理的准确性。二是无基础测绘，项目测绘数据无法落地，不能确定准确位置，不能很好地确定位置信息。三是二维数据不能形象地表示房屋存在的形式和外貌。

实现了对连云港市1:500和1:1000房地产测绘成果数据及权属、档案的集成管理，连云港市房产GIS系统在完善房地产交易、市场监管、物业管理的基础上，加大对基础信息和动态信息的归集与整合，进行各类三维数据的综合可视化和融合分析，用户轻点鼠标，便能够在虚拟房屋中“自由行走、任意查看”，将观看者带入“真实”的虚拟场景中。

1 传统二维房产系统的不足与三维房产应用的新方向

传统房地产信息管理系统利用二维图形方式表示房地产的位置和结构，这种二维表示方式数据简单，信息含量少，缺乏关联性，其空间表现和分析能力都有很大的局限性。首先，二维房产将建筑物面呈现在地图上，是真实空间在二维平面的符号化表示，仅能体现房产在地图上的位置和周边的地形地物分布。缺乏立体上的感官体验，无法直观地获取房产在立体上的效果，如与周边建筑物的幢间距与总高比较，采光通风和前后幢的视觉遮档情况等。其次，对于楼幢内的户室分布情况，无法通过二维房产进行直观了解，一般需调阅属性信息才能知道层高、总层数等信息；通过打开楼盘表才能知道户室分布，只有通过打开外挂关联的分层分户图数据才能了解以层为单位的户室位置分布。

在房地产交易中，人们希望能像买卖汽车、家电一样，能够看到、拿着实物进行交易。但房屋是不动产，不能将其随意移动；而对于尚未建造完成的期房，更是不可能看到房屋真实的样子。基于SuperMap GIS二三维一体化技术的连云港市房产GIS系统能够十分便捷地满足这一需求。系统基于地图数据搭建房屋三维模型，在虚拟世界中建立“真实的场景”，满足用户对于房屋布局及周边环境的展示浏览需求。与二维GIS相比，三维GIS对客观世界的表达能给人以更真实的感受。三维GIS无需投影即可描述真实世界面貌，表达二维GIS无法表达的地物和自然现象，而且更加形象直观，更加有利于将GIS推向大众化。结合应用软件技术和大型数据库，三维GIS能方便地对空间对象进行三维空间分析和操作，在房地产行业中具有广阔的应用前景。在空间分析上，二维GIS无法实现诸如：淹没分析、地形分析、日照分析、空间扩散分析、通视性分析等真三维空间上的分析功能。三维GIS不仅完全集成了二维的空间分析功能，还突破了空间信息在二维平面中单调展示的束缚，为信息判读和空间分析提供了更好的途径，可以为房产行业提供更直观的辅助决策支持。

2 关键问题解决措施

2.1 房产测绘和业务数据一体化

业务系统与测绘系统的一体化管理是关键。房产测绘是房产管理的重要前置业务，是房产图形和房屋属性的重要来源。以传统的观点来看，测绘的任务在于制图，其最终成果就是图形。而信息系统建成以后，测绘的任务就发生了本质性的转变，房产测绘就是要为信息系统提供信息，这些信息不仅包括图形信息，还包括属性信息。信息提供的方式也要改变，以往测绘数据需重新处理后才能转入信息系统，要实现测绘信息的直接入库，就必须要实现房产测绘与信息系统的一体化。

2.2 二三维一体化

分层分户图生成三维模型，能根据分层分户图的一些属性信息，自动拉升形成三维模型。与平面图直接拉升成长方形相比，每一层根据其标准层的高度来进行拉升，保证了模型与实际面积和形状的一致性，同时也提高了与实物的相似性。通过批量和指定贴图，使外墙与实际外墙一致，更能表现真实的场景。

分层分户图生成三维模型是一种介于平面拉升和三维建模之间的建模方式。它比平面拉升更细腻、更真实，比三维建模更快捷、更经济。使用分层分户图建立模型，与三维建模相比具有建模时间较短、成本较低和现实效果较真实等特点，因而分层分户图三维建模具有独特的优势，分层分户图三维建模方式非常适合房产管理部门建设三维房产，如图1所示。目前连云港市已经完成城区5800幢房屋三维建模、贴图工作，二三维GIS初具规模。

图1：分层分户图建立模型

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