启示录：日本东京都二子玉川站TOD成功建设经验

数字TOD

在成都两会期间印发的《关于实施幸福美好生活十大工程的报告》指出，实施幸福美好生活十大工程，将以满足人民群众日益增长的美好生活需要为根本目的，从市民和企业反映最强烈、最迫切的领域着手。特别提出“十四五”期间，成都地铁开通运营及在建里程要达到850公里，打造14个TOD综合开发示范站点。市政府工作报告更是明确指出，2021年要积极推进地铁10号线三期、13号线一期等轨道交通项目建设，持续推进TOD示范项目建设。

作为从传统县城形态向都市新区形态转型的新津区来说，城市有机更新就是最大的民生工程。以天府牧马山国际商旅区（天府牧山数字新城）这个因新津站TOD（花源片区）而生的产业功能区，规划了以“TOD+”经济带、“山水+”经济带、花源“商贸+”组团、花桥“文旅+”组团为基本构架的“两带两组团”布局，“学区+社区+园区”三区融合的经济组织方式，不论是对新经济企业、创新创业群体，还是游客和市民，都带来了新机会、新场景和新体验。

新津站TOD项目是14个市级TOD示范站点之一，总体定位为“TOD公园城市完美典范”，旨在打造可持续发展的公园城市，塑造城市地标。新津站TOD综合开发，学习对标的正是东京二子玉川站。

位于东京世田谷区的二子玉川，座落于东京多摩川一带。二子玉川综合体为地铁商业综合体，公园与商业、住宅、写字楼充分融合，将“自然与人类和谐共处佳境”打造为项目标志性建筑特色，成为区域内全新的消费目的地。

交通，最近的车站是东急田园都市线的“二子玉川”站。

从羽田机场出发：搭乘电车55分钟。乘坐机场大巴至“二子玉川”站1小时50分钟。

从成田机场出发：搭乘电车2小时。乘坐机场大巴至“二子玉川”站3小时30分钟。

从新宿站出发：搭乘JR山手线至“涩谷”站，换乘东急田园都市线至“二子玉川”站。所需时间30分钟。

从东京站出发：搭乘JR山手线至“涩谷”站，换乘东急田园都市线至“二子玉川”站。所需时间45分钟。

该区域定位品质型休闲生活购物中心，着重利用二子玉川公园自然资源与商业自然延展、结合，并在商业内部空间、屋顶空间进行精心设计，充分体验精致自然、生态的休闲生活方式。

作为区域级商业项目，项目主要目标消费群为区域内中高端居住人群，以及外来多摩河的休闲消费群。

二子玉川功能分区I-a/b

二子玉川功能分区II-a

二子玉川功能分区III

区域规划总览

对国内TOD项目的借鉴意义

公共资源与各物业间连接方式思路：

物理连接方面，充分利用建筑灰空间及自然环境，利用连廊、楼梯等，将公园与商业、住宅、写字楼自然顺畅连接，并将商业公共空间精心设计，实现与公园自然、完美的融合，最大化共享客流。

功能连接方面，充分考虑地缘常住客户、短时途径客户以及阶段驻留客户的不同需求，深入设计动线实现空间价值最大化利用。

郊区型购物中心规划思路：

充分挖掘、利用公共资源的人流带动作用，利用连廊、平台、广场及屋顶花园等进行连接，最大限度共享其带来的人流；商家定位必须符合区域基本属性，同时可通过引入具有鲜明特色、品质的典型主力业态，以凸显项目主题特色，并提高项目整体品质和商业核心竞争力、影响力。

TOD长期开发模式思路：

长期规划：TOD项目对区域城市价值的拔升是阶段性螺旋上升的，在项目前期选址、规划阶段需要充分考虑项目5年、10年乃至15年之后的变化，藉由项目发展带来的区域红利对项目中后期发展的影响，包括人口基数的变化和结构的迭代。

长续经营：目前在国内进行TOD开发，先期伴随住宅开发确保现金流安全稳定是必由之路，但从长远规划考虑，项目商业价值的兑现及TOD对区域价值的提升主要取决于项目非住宅业态的运营水平。有品质的、有活力的商业、产业及其他配套水平是TOD价值兑现的核心载体。

政府参与：TOD项目的开发为区域注入城市活力，助力商业、产业氛围的形成、完善、提高，同时政府适度的参与，包括政策的支持及财政方面的反哺对缩短项目成熟周期、提高项目经营品质也将起到相辅相成的正向推动作用。