2018年房价到底会不会涨！

最新推荐文章于 2022-05-05 22:47:57 发布

大数据v

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从长期来看，由于我国人口基数大，以及目前我国的城市化进程已经进入“下半场”，人口流向是从小城市流向中心城市，一二线城市的住房需求还有膨胀空间；从中期来看，我国的土地供应肯定是逐步缩减的，尤其是一二线城市，受限与各城市总体规划，以及城市本身的体量，未来一二线城市土地供应会继续下降；从短期来看，目前我国的调控政策已经可以说是“史上最严”，房产调控也逐步定为长效机制，但是高压之下，我国房价仍然保持小幅上涨，不得不说是需求端发力。

虽然房产调控已经纳入某会报告，要维持房价稳定，但是“稳定”一定是房价稳定上涨，而不是稳定下降。就当下而言，重压调控下，房价仍然保持小幅上涨。根据2017年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示：

1）热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平，同比涨幅全部回落

70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看，新建商品住宅价格全部下降或持平；从同比看，涨幅均继续回落，回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。

2）70个大中城市中一线城市房价环比继续下降，二三线城市涨幅继续回落或与上月相同

一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅与上月基本相同；

3）70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落

这种力度的调控房价仍在上涨，那么如果后期调控政策力度仅停留在这个程度、不继续加码呢，房价是否就仍然会维持这种小幅上涨的态势，小幅上涨也是涨。

无论是土地还是人口，还是货币等等，归根结底就是供需问题，看供过于求还是供不应求。在中国，大力发展的前提就是完善解决供需问题。

虽然近期市场上的空军占主体，但是为什么我坚持2018年房价会继续上涨，可以从以下两个方面进行分析。

（一）我国社会化进程已经进入“下半场”，人口流向是从小城市流向中心城市。

我国的城市化已经进入下半场，远不是原来“农村包围城市”，而是从“农村向城市涌入”变成“由周边三四五六线城市涌向中心城市”。

目前北上广深无疑是中国“虹吸效应”最强的几个城市。这些城市不仅仅拥有着其他城市不可比拟的资源，同时也迸发着更多的机会，更加新鲜的文化和思想，始终吸引着全国各地的目光。

以北上广为首的70个大中城市来说，目前的房产库存，其实还远远不够。

下图是2010-2016年31城小学生人口变化的情况。之所以采用小学生人数反映人口变化，是因为统计局公布的常住人口与各地政府政绩挂钩，真实性有待商榷。

图中可以清晰看到，厦门、深圳、苏州、合肥、郑州、北京、长沙、南京、天津、武汉、杭州、石家庄过去6年人口增幅均不错，未来凭借着其本身的优势，也应该不错。

除了北京、上海之外，其他城市都在争夺人口，深圳、广州、天津、武汉、杭州、长沙、郑州、成都、济南、合肥、石家庄、沈阳等城市均加入了人才争夺战，再加上厦门、青岛、苏州等竞争力超强的城市，这些城市有着较好的人口增长预期，未来的购房需求量继续膨胀。

（二）一二线城市已经或将要进入限制性发展新周期，土地供应逐年减少。

关于土地供应，大家不得不承认的是，目前一二线城市的土地供应趋势确实在逐渐减少。

上图是2017年1-9月份不同城市土地市场的成交情况。可以看出：

一线城市总体来看土地供应同比确实在增加，且楼面价有所下降
而二线城市土地供应量持续走低，然而楼面价却上升了22%，即地价上涨超过四分之一

对于一线城市，北上广深作为政策调控的重点，土地供应量有所回升。

今年的多倍土地供应仍然起不到太多作用，即使今年是去年土地供应的10倍，总体来看也不足1200万平。

上海和广州今年的土地供应量也有所回升，住宅用地增幅在18%左右。但是作为有众多刚需存在的超级大城市，这个土地供应量基本也是杯水车薪，更何况，这部分土地里还有那么多的租赁用地，共有产权，商服用地等。同时深圳，土地供应量着实是百分百的减少，今年前三季度住宅土地成交量为0。

这种尴尬状况，主要是因为深圳面积小人口多，几乎无地可供。近年来，深圳新建住宅大多都是通过城市更新、旧城改造获取的土地，所以深圳的土地供应不要有奢望。

而从长期看，根据同时根据北上广城市的总体规划，能够看出，从长期来看，这四个一线城市土地供应的走向确实是要逐年减少。

根据《北京城市总体规划（2016-2035）》，到2020年，北京的城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右，2035年减少到2760平方公里左右。所以虽然北京今年前三季度的土地供应远超去年，但是也是因为去年北京的土地供应实在太少，对比更强烈而已。

根据《上海城市总体规划（2016-2040）》，到2020年，上海规划建设用地总规模为3200平方公里，未来将不再新增。对于现状低效建设用地实施减量化，预计到“十三五”末，上海将累计完成减量50平方公里，截至今年8月底，累计已完成项目立项47.9平方公里，项目验收19.6平方公里。减量化复垦的土地将优先用于生态建设。

根据《广州城市总体规划（2011-2020）》，到2020年，广州市域常住人口控制在1800万人以内，市域建设用地控制在1772平方公里以内,其中城镇建设用地控制在1559平方公里以内。此外，要贯彻落实城乡规划法关于先规划后建设的原则，禁止在《总体规划》确定的建设用地范围之外设立各类开发区和城市新区。

同时根据中国指数研究院的数据，二线城市土地供应已经明显地表现了走低趋势和事实。

虽然目前成都、武汉、合肥等城市还在继续扩张，它们都希望成为真正的国家中心城市，希望吸引更多的人口、扩展城市边界。但除了郑州，其它城市的土地供应也都是减少的趋势，而且它们似乎都已经不想或不能再供应更多的土地了。

不仅仅是经济活力高的城市土地供应量走低，如苏州、宁波、天津、石家庄、济南等，经济本来就衰落的东北和西北地区，沈阳、长春和兰州，它们的土地供应量同比均比去年同期要低。

同时，因为房价最主要的组成部分就是地价，地价上涨四分之一，房价不可能不涨。今年二线城市土地成本上升四分之一多，即使开发商放弃利润，只是单纯为了公司的运作，品牌的扩张，但是地价高居不下，房价肯定不能低啊。

开发商的底线无非是不赚钱，但是不能赔钱。