购房,切不可签订无效条款

转载 2007年09月18日 09:08:00

高汉明

 

经常有消费者向记者倾诉,他们在商品房买卖合同中,遇到了不平等格式条款,可是苦于没有相关知识,无法进行辨别。为此,记者特采访了多位专家,请他们对商品房买卖合同中存在的无效条款进行了剖析和点评。

 

1、不要忽视面积误差


现象:汉阳一家房地产开发公司的《购房协议书补充协议》规定:“甲方提供的商品房面积不论误差多少,只按多退少补、据实结算原则实施。”


点评:房屋面积出现误差时,选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利,消费者应当特别注意合同中对这种权利的约定。上述条款以双方约定的名义,为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便,如不论误差多少,只多退少补、据实结算;发生面积误差时,没有规定给付时限等,且不需支付利息、赔偿金。


2、为虚假宣传提供方便


现象:汉口一家房地产有限公司制订的《商品房买卖补充协议》规定:“甲方在乙方签订合同前的广告、宣传资料(或楼台盘模型、售楼书和其它载体)中的所有图片、资料数据、说明等,仅供乙方参考,不作为甲方的承诺依据,双方发生争议时,所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。”


点评:该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性,为其进行虚假宣传提供了方便。条款还以所有细节均以政府批准为依据,堂而皇之地逃避自己的责任。其内容与法律规定相抵触,为无效条款。


3、侵害消费者的权利


现象:汉口一家公寓《××公寓商品房认购协议书》规定:“若乙方违反协议书中约定之任何条款,甲方有权解除本协议书,并有权将本协议书所指商品房另行出售,乙方不得提出任何异议,乙方所付定金不予返还。”


点评:《合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”第四十条规定:“格式条款或者提供格式条款一方免除其责任,加重对方责任,排除对方主要权利的,该条款无效”。


上述格式条款加重了消费者责任,单方扩大了经营者解除合同的权利,剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利,侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。 


4、随便给付定金


现象:目前,消费者在选购商品房时,常常被开发商要求签订“认购书”、“订购协议”之类的认购协议。其目的是要求消费者必须交纳少则千元多则几万元的定金,并限定在短时间内签订《商品房买卖(预售)合同》。而在签认购协议之前,开发商往往不向消费者提供《商品房买卖(预售)合同》等相关资料,使消费者无从了解自已的权利、义务,最终不得不给付具有惩罚性的定金。


点评:《合同法》第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”


经营者通过认购协议向消费者收取的定金在法律上称为“立约定金”,这种定金又称为“犹豫定金”,是以该定金作为今后订立合同的担保,在一定时期内购房合同未订立,有过错的当事人要承担定金责任。对于认购协议,消费者一定要慎重对待,签订之前,务必认真研究购房合同等相关文件。对拒不提供合同内容、五证等必要信息或只让看、不让带回去研究的经营者,应立即放弃购买其房屋的意向。


5、“一女二嫁”属欺诈


现象:汉阳一家花园的《购房协议书》规定:“双方签定协议后,任何一方不得违约,若甲方将乙方购房另转卖给他人,甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿;若乙方中途无任何正当理由终止协议,视为乙方违约,乙方应付甲方总房款的3%作为违约金,并扣乙方定金人民币叁仟元;乙方退房款,需等待甲方在30日内将乙方所购房款退清。”


点评:该条款的规定免除了经营者责任,剥夺了消费者的主要权利,属违法、无效条款。《消费者权益保护法》第四十九条规定:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”一房二卖是典型的欺诈行为,经营者应当承担双倍赔偿责任。

 

上述条款虽以附件、补充协议、双方约定的名义出现,实际则是开发商将自己的意志强加于消费者,使消费者在违背自己真实意愿的情况下被迫签约,违反了民法的基本原则,侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权,是最为典型的显失公平条款。

 

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