上下老街历史文化街区如何引爆破局

作者：环盛文旅 盛晓元 洪莹

       江西吉水上下老街位于县城中心地带，依赣江滨河而建，因其所临河段狭窄、水流湍急，故吉水古称“急水”，当地乡绅们为取吉祥之兆，把“急水”改为“吉水”。作为吉水县城唯一保存下来的庐陵古韵传统街巷，老街的吊楼、瓦房、礼堂，穿插的祠堂、书院、城墙、街巷、古井，记载着这里传统市井风情的繁华与热闹，是赣中县城市井民俗街区的典型。清初一位主修望江县志的先辈沈镐曰“望邑集镇之可观者，惟吉水，余仅有其名耳”、“上有九姓渔户，下有八大芦商，中有十三盐旗典当，十字横街轿马不离门”是当时繁华景象的真实写照。

        如今全国各地各类仿古街区层出不穷，而这样一条有着鲜活历史及真实古迹的历史文化街区都面临着如何开发与保护利用？很多历史文化街区都是开业火爆，三个月后昙花一现，商铺难以为继。因缺乏特色、模式不新、功能不全、业态单一、运营混乱等问题被市场淘汰。如何避免这样问题，如何让吉水上下老街可继续的发展、如何让流量变成留量并不断的流连忘返。如何引爆破局江西吉水上下老街历史文化街区？环盛文旅、环盛设计营造集团董事长盛晓元从以下三个方面和大家一起交流探讨。  

 “立得住”—传承历史脉络，提升本土文化表达

        根据史料记载吉水上下老街为城市中轴线，主要的公共建筑沿轴线两边布局，城市的行政中心县署位于城西，周边还有包括四牌楼、上谕亭等建筑。同时因城市文风兴盛，学宫位于城东的核心位置，大量书院散布其间，祭祀礼仪建筑在清代时均移到城外东南侧。基于现状勘察，按建筑风貌、建筑年代、建筑高度、屋顶形式、建筑结构、建筑质量现状六个方面进行综合评估，对现状建筑采取加固改造、保护修缮、除旧更新、拆除四种措施，不仅延续了街区丰富多元的历史叠层，同时实现了街区风貌的整体提升。复原文明书院，四牌楼等重要历史地标，通过详实而审慎的历史考证，确保方案的严谨和规范。新建建筑突出设计创新与新旧结合。

       我们如同一位老中医，经过仔细的诊脉，判别病因，将优质的资源保留修缮“固本培元”，将良莠不一的资源“去芜存菁”，将粗制滥造的部分“摒弃不用”，借用现代优质的资源来“气血通畅”，从而调养出独一无二、生命力旺盛、根基扎实的项目，而不是东拼西凑、没有逻辑、千城一面无病呻吟式的表述，也就是先要让项目“立得住”。

“行得稳”—适度商业化，活化文化价值

       在保证有一个优质的本体的前提下，如何组织空间布局、选择商业业态，寻找保护与开发的平衡点就是在谋划阶段需要考虑明白的问题。项目和公司运营有类似之处，都有一个投入产出比的问题，前期投入过大，后期造血能力不足，很有可能前功尽弃。商业适度化，是历史文化街区以及古城古镇可持续发展的必然选择，是满足游客旅游需求的重要举措，但是要注意的是，商圈业态的整体规模、空间布局和业态选择都应当秉持因地制宜的原则，合理布局、统筹分布、规模适度和彰显特色，实现商业规模与古镇体量及游客数量的科学匹配，达到不同业态的和谐互动。

        在本案中先整修核心区的古建，前期通过商业街区结合演艺互动式不夜城的模式来形成引流，形成品牌营收；面积小，人流量不太大的商铺主要以零售小食、轻食业态为主，后期慢慢形成完整的商业配套，再转向利润较高的文创、剧本演艺、商业表演、民宿酒店等业态。尤其要避免追逐短期利益的短视行为，要依据项目生命周期曲线长远规划古城、古镇、古街、古村落各个时期的商业业态，不做“一揽子买卖”，这个时候一定要耐得住寂寞，坚持长期主义，还要有“众人皆醉我独醒”的豪迈心态。

        要注重商业发展和文化传承的平衡，注重保留古镇开发的文化基调，不盲目外迁，不过度开发，要努力保留甚至吸引已经外迁的居民返回，将古镇原有的业态传承下去，延长本土文化的生命力。让商业街区变景区、让商铺变景点、让商品变场景，这样消费就是在追求美好的生活。既要让消费者见山、见水、见生活，也要让消费者见人、见物、见情怀。

“走得远”—多元业态联动，品牌文化传播

       在保证了有优质的本体及良好的商业业态的前提下，项目已经接近成功了，剩下来就是如何讲好故事宣传、如何让项目引爆破局出圈、如何做大做强。功能复合化，便于文旅街区创新升级，也是营造全新消费场景的必然追求。历史文化街区要想实现良性循环，就必须完成从“逛吃逛喝”的观光旅游模式向全方位体验、沉浸的休闲度假模式的进化，让消费者留下来、住下来。要坚持社会效益、经济效益和生态效益“三效统一”的原则，充分融入文化、教育、体育、康养等公共文化服务设施建设，以“创意策划、规划设计、建设营造、商管运营”为一体化开发思路，推动功能重构、品质提升、产业转型，强化多元业态的互动，实现文旅街区传承文化、发展经济、保护生态以及提升公共文化服务水平等多重功能的共生发展，推动历史文化街区走上绿色管理的可持续发展之路。

       吉水上下老街的庐陵古韵、商业繁荣、文教昌盛等都在后期的运营管理中融入进街巷、人群，让逛吉水上下老街成为当地人的习惯，成为外地人的打卡处，真正成为这座魅力小城的一张名片。

        历史文化街区一头连着过去，一头连着未来，需要通过城市设计更好地把历史与当代相融合，让历史鲜活地展现在当代生活之中，做到“中而新”。因此，既要维护历史传统，又要考虑改善生活环境，要在切实保护历史文化空间的前提下，考虑引进新业态、新功能，并进行持续运营，促进地区经济活力，才能让江西吉水上下老街真正做到“立得住、行得稳、走得远”，快速引爆破圈。