房地产开发项目成本测算套表(全部过程)含excel表格自动计算公式

房地产开发项目成本测算套表(全部过程)含excel表格自动计算公式

　    

填表指引

1    

本表适用于新项目成本估算、项目定位目标成本测
算的统一格式。

2    

本表填报的主要责任部门为成本管理部。其中规划指标需投
资发展部、营销策划部和研发设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关
的部门的讨论结果确定；报批报建费当地政策由项目配套部进行填写，具体项目可根据当地
的政策自行增加或删减。

3    

本表中将开发成本分为八大类项目（土地获得价、
开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套
设施费、开发间接费）及其下的第二级成本科目为集团统一设定，子公司在填报时不得更改
。没有的项目可填入本表中的其他字段。

4    

上述八大类项目（土地获得价、开
发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设
施费、开发间接费）中，主体建筑工程费、主体建筑安装工程费按产品类型单独核算，其他
六类项目先行归集，然后在不同产品之间按可售面积分摊。

5    

所谓“类型1"
、"类型2"、"商业"等，是指某个项目在开发时涉及了不同的产品类型，如某个项目一
期中，同时涉及到别墅、小高层和商业，且每种产品均为独立的工程承包合同，例如某项目
在同一地块上同时建设酒店式公寓和别墅，且酒店式公寓和别墅分别交由不同的施工单位施
工，则应将其分为别墅和公寓单独进行成本核算。如果某个项目全为高层住宅，但该住宅1
－2层等为商业，如果可以分开单独核算则分为两种产品，如果由于同为一个总包合同，无
法进行严格的区分，则可以只作为一种产品进行核算。填表时可将“类型1”、“类型2”
、“商业”等替换为“别墅”、“小高层”、“商业”等。

6    

本表为一套测算
报表，子公司只需要填写《规划指标》、《建造标准》、《期间费用表》、《类型1主体建
安》、《类型2主体建安》、《商业主体建安》、《六类公摊费用合计》。在填写时请按上
述给出的顺序分别填列。

7    

在子公司需要填列的表中，如果表中有数字（包括
数字为0）表示此处有预先设置的公式，不必另行填列，待其他空白处数字填好后，该处的
数字会自动进行计算。在子公司需要填列的表中，对于名称为“集团目标成本”的列有集团
成本控制部填列，无需子公司填列。

8    

按会计准则和税法要求，可以计入产品
开发成本的开发间接费和只能计入公司期间费用的支出，一般成本人员不易掌握区分标准，
因此开发间接费中的行政费用、资本化利息和以及不计入开发成本的期间费用，由财务管理
部负责。

9    

成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算
思路。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填
写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。

10    

该系列套表设置了大量的
自动取数，并根据项目的一般分摊原则设置了分摊公式（已在备注中说明），如不符合项目
的实际情况请与集团成本控制部联系。为了避免无谓的工作，子公司填列人员不得对表中的
行或列进行增删，除在《规划指标》可对C12、C13、C15进行实际产品类型的替换
外，不得对所有表的表中任何其他字段名和表名进行更改。

11    

项目规模较大
或分期开发时，《六类公摊费用合计》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当
期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成
本核算造成影响。

12    

可销售的商业网点为独立的核算对象时，应作为一种产
品类型单独计算其主体建安成本和收益情况。

13    

地面车库、架空层车位、地
下车库有产权可销售时且技术上可作为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其
主体建安成本，并根据售价决定是否需要分摊其它六类公摊费用。如其不可售时，其建安成
本应全部作为配套设施费全部摊销。

14    

对于集团的一级土地开发业务，本表
也基本适用。可以将一级开发业务的每批可售土地作为“某类产品”进行核算。发生的土地
整理费用（包括土地获得价、开发前期准备费、区域管网工程费、园林环境费、配套设施费
、开发间接费）基本上应全部列为需要分摊的公摊费用。至于是在地块的占地面积还是按地
块的容积率为基础进行分摊，可以根据实际情况决定，只需更改本套表中的自动设置的公式
即可。

15    

本套报表中的数据是指对项目的总体测算，而不是指已发生成本或
费用。
   

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