海店湾密探：直播行业退潮，致使写字楼空置率全面飙升！

直播行业退潮，一线城市写字楼空置率上升

国贸CBD商圈被认为是北京传媒、文化和综合服务业产业的聚集地。由于浓厚的商业氛围、发达的交通和附近相对年轻的居住人群，这里过去几年集聚了大量顺应“风口”的创业企业。其中，直播行业企业曾是这里的主角，租户成交面积占比一度超过30%。

海店湾密探：直播行业退潮，致使写字楼空置率全面飙升
大潮退去，裸泳者逐渐现身。

不少企业早已人去楼空，门口贴着“招租”字条的办公室里，不乏直播、健身等曾经的风口行业。

其中一栋写字楼的20层，曾有三家分别是艺术、直播和教育培训扎堆聚集，而现在只有一家教育机构尚在运营。而在楼上，一家健身私教工作室，也已贴出了“招租”字条。

不仅是北京，在创业氛围更加浓厚的深圳，类似的情况同样存在。

“（这一层）除了我们和一家食品公司，剩下的公司全换了”，深圳一家直播公司的高层小高告诉记者。小高所在的公司旗下有超过一千名主播，主要在陌陌直播等平台直播。

2017年11月，小高的公司租驻进入福田区的某商业、办公综合体，大约600平方米的办公室，算上物业费的租金在每个月13万左右。当时他们所在的楼层有七个单元，除他们外入驻有四家公司，分别是一家私募机构、一家小额贷款公司、一家做食品的和一家主营业务是排队等位、餐位预订的创业公司。

其中小宇印象最深的是那家小额贷款公司，2019年春节前尚正常办公，节前还贴出了放假通知，节后就不知所踪。

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对此，一位长期观察北京写字楼市场的分析人士认为，在金融去杠杆、互联网泡沫等因素影响下，从2018年下半年到现在，对一线城市写字楼市场造成最大影响的，就是规范娱乐行业税收、直播行业整顿和联合办公收缩。

其中，联合办公企业的发展，尽管相比前两者受关注度不高，但对写字楼市场也有较大影响。

此前，被戏称为“二房东”的联合办公企业，曾被视作写字楼和产业园区空置救星，大量进驻北京的乙级写字楼、创意园区和改建厂房。但很快陷入互联网企业抢规模的“烧钱魔咒”，经历了短暂的高速膨胀期后，从2018年开始，行业关店、退租、裁员、融资受阻的消息屡屡传出。

以北京为例，写字楼市场监测机构“楼库办法”的数据显示，受联合办公退租影响，丽泽商圈空置面积从去年四季度的24%，大幅上升至今年一季度的33.1%。

而从整体数据来看，高力国际近期发布的数据显示，深圳甲级写字楼目前的空置率达到了23%，去年同期的这一数字为13.6%。今年上半年末北京甲级写字楼空置率达到11.5%，为八年以来的最高值。

世邦魏理仕的一份数据则显示，今年上半年，上海优质写字楼市场空置率同比上升至18.0%，创下近十年新高。

产业地产困境

6月26日，在第11届中国产业园商务区发展论坛上，有来自开发商的演讲者喊出了“北京产业地产已死”的口号。

一般认为，产业地产是以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、研发基地等为开发对象的产业形式。从办公属性来讲，又可分为以写字楼为代表的标准化办公产品，和以产业园为代表的非标准化办公产品。

是什么让从业者喊出了如此悲观的口号？上述分析人士用“政策收紧、供需失衡”，来向21世纪经济报道形容北京产业地产当前的困境。

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其中的政策持续收紧，上述人士指出，涵盖了产业地产的商业、办公、研发、工业等各个分支。一是北京市2017年3月推出的“限商”政策，对商业、办公类项目限购限售。据统计，政策发布后的21个月，北京商办网签6002套，环比暴跌94%。二是2019年5月，北京市再在研发、工业项目领域发文，要求建设单位不得分割销售研发、工业项目，产业地产迎来全面“持有时代”。

不过，由于与经济发展形势密切相关，写字楼市场在供需层面的变化更为受人关注。

其中，供给持续增加，被认为是部分地区空置率上升的重要原因。机构数据显示，2008年中国甲级写字楼存量1000万平方米，2018年的存量则达到6100万平方米。根据预测，下一个五年，平均新增存量将达到670万平方米/每年。

而在需求侧，一些观点认为，在北京等一线城市，由于各种原因导致的高地价、高租金、高成本所带来的“挤出”效应，已经严重影响了小微企业和创业企业的发展。叠加短期经济形势的因素，共同造成了需求乏力的局面。

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有北京高档写字楼的招商负责人告诉21世纪经济报道，这类现象，既是“挤出”，其实也是“挤泡沫”，她所在项目已经不再对联合办公和P2P企业招租。

这位负责人表示，随着北京新版“禁限目录”、严禁在东、西、北五环和南四环以内新建写字楼项目的影响，北京核心商务区写字楼供应未来很难增加，价格高企的现状难以改变，写字楼需求外溢至非核心商圈以及乙级写字楼的趋势，或还将持续。​​​​