每篇一格言:
乘着顺风,就该扯篷。
——(西班牙)塞万提斯
前言
关于为什么要转换到LPR,我在两个月前的博文中已经探讨过了,没看过的同学可回顾下:
房贷利率要不要转换,选LPR还是固定利率?这样思考就不会再迷茫
今天发生的一幕已经印证了之前的判断:
周一(4月20日),4月LPR报价出炉,其中1年期品种报3.85%,上次为4.05%,下降20BP,创去年8月份启动以来单次最大降幅;5年期以上品种报4.65%,上次为4.75%。
本篇将讨论的是,房贷固定利率转换LPR的重定价日该怎么选?
实际上,你也没多大选择余地,因为银行就准备了两个选项:
每年1月1日,
或者,每年的贷款日
二选一,还需要迷茫吗?那么废话少说,该怎么办?
换一种思路看利率转换
假如有土豪要发红包给大家,那么你希望他什么时候发呢?明年?后年?
聪明的回答是:“下一秒”。
理智的人在发现形势有利时,想的是要尽快介入,而不是犹豫不决。
由于利率下降的趋势越来越明显,对于有房贷的人来说,选择转换到LPR(浮动利率)就相当于央行给大家发红包。
那么我们该什么时候收红包呢?当然是越快越好。
有了定性的判断后,我们还需要定量的计算,以此来比较两种选择带来的差异。首先需要了解利率重定价究竟是如何“定价”的?
贷款利率重定价的计算公式
假设原利率(Primitive):P
转换时的当期5年LPR利率:L
转换后的新利率(New): N
则
N = L + (P - 4.8)
其中4.8是LPR基准利率。
所以新的利率是当前LPR利率加上原利率与LPR基准利率的差值,俗称加点。
加点可以是正的,也可以是负值。
比如原利率是4.9,加点就是4.9-4.8 = 0.1;
原利率是4.4,则加点就是4.4-4.8 = - 0.4;
两种重定价日的选择
因为房贷利率的实际转换开始时间是从2021年开始,所以显然,
重定价日选1月1日是最佳的。
我们可以举一个极端的例子来比较:
剩余贷款100w,贷款利率4.9%,贷款日是12月31日。
这种情况下,重定价日选1月1日或贷款日之间差了大约1年时间。
如果到2021年1月1日,5年LPR还是4.65%,则1月1日重定价后贷款利率变为:
4.65 +(4.9 - 4.8)= 4.75
可见,实际贷款利率跟着LPR下降了0.15个百分点,因而1年少还的利息是:
1000,000 X 0.0015 = 1500
而如果在贷款日重定价,在上面的例子中也就是2021年12月31日重定价,则比1月1日重定价要多还1500的利息。
当然,等到加息的周期来临时,正好相反,选贷款日重定价更有利,因为这意味着延后了实际利率升高。所以有朋友问博主,未来会不会加息?这个没人知道。真正有远见的人应该抓住未来确定的机会,而不应过分担忧不确定的事情。
结论
虽然结果差别不大,但理论上,重定价日选1月1日是最优选择。
之所以说理论上,是因为现实存在运气的因素。比如说,假如贷款日的当月LPR利率刚好是一年中的最低点,而你选了贷款日作为重定价日,正好锁定了最低的利率,锁定一年,这个结果无疑是最佳的。但是,这种运气因素不应该成为我们思考与解决问题的依据。