房地产——特殊的产业，难解的迷局

此文为毛概课作业，虽以组为单位完成，但自己比较感兴趣就自己写了。

近几年，房价问题已经成为了从百姓到中央都十分关注的问题，原因就是高房价与大多数居民收入的不成比例，但是这一问题从何而来，又怎么解决困扰着包括执政者的大部分人。在看完这一集《怎么看房价过高》，我们小组对这一问题有了一个基本的理解并弄明白了一些问题，所以将这份观后感以解决问题的方式呈现，我们将视频中的信息结合我们的想法梳理出了问题可能的原因。

一、对于房价调控的必要性    

首先简要阐述下房价调控的必要性。

住房是经济市场中比较特殊的一种商品，它既是消费品，又是生活必需品，而且因为价值高、可保存性好使其同时又具有可投资性。

住房一旦成为生活必需品，其价格就牵动了所有人的心。自然过高的房价会激起了绝大多数希望购房民众的不满心理，这样经济问题就转化为社会问题甚至政治问题。所以住房是同时具有经济性，社会性和政治性的特殊商品。基于绝对的必要性，中央政府才会在近几年对于房价的调控力度越来越大。

房地产产业如果缺乏监管，那么房价主要是由投资者的预期来决定的而不是供求关系来决定。当投资者预期上涨时。这样，不仅会影响房地产市场的价格大起大落，也会影响房地产市场供求关系，从而造成整个房地产市场巨大震荡，这样容易引发出一个国家的金融危机。

最重要的是现代文明社会的基本观念的问题，即政府有义务保证其人民的最基本的居住权，反之，这个政府算是失败的，人民也不会真心拥护。所以现在中国政府对于房价问题的关注度前所未有，也想尽一切办法甚至动用大量的中央财政建造廉租房、限价房等等保障性住房来解决这个问题。

二、多角度有感于高房价的问题

1、法律制度角度

《宪法》确立的土地国家所有和集体所有两种独立和平等的性质（具有不同的所有权），而《土地管理法》的规定把集体土地所有权的附加权利剥夺了——集体土地仍然只有使用权可以交易、转让等处置权，这似乎有悖于《宪法》。而《宪法》、《物权法》规定：“土地归国家和集体所有，集体土地只能通过国家征收的方式转让给国家，禁止转让”。由此带来的问题是，一旦集体土地闲置便很难改变其用途，政府如果收购就需要大笔资金，也受限于耕地保障等政策难以开发地产，最重要的是《宪法》规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”，而显然商品房和可能的商业开发不属于公益利益需要。所以允许符合规划的集体建设用地，不经过征用直接进入建设市场是一种可能且合理的选择。

2、 政策角度

简要回顾中国住房市场化前的房地产政策：

1994年国务院要求深化城镇住房制度改革

1996国有住房出售管理

1997安居工程

1998房改启动房改取消福利分房，住房市场化，突出信贷消费，房贷显现。

值得一提的是在取消福利分房之前房屋的出售已经形成常态了。

在住房全面市场化后，中央政府一直在解决制度不完善所造成的问题，在2005年中央第一次正式下发文件要求地方政府控制房价，此后的政策调控就一发不可收拾。

可以看出，政府对于房地产行业一直是非常关注的，从开放市场以来一直在加大监管力度，严厉杜绝违法违规暗箱操作等行为，但是房地产行业的问题却依然不止。

一个基本的矛盾是：在《宪法》的规定下，土地归国家所有，而全体人民是国家的主人，即人民拥有土地所有权，而政府拥有土地管理权。但现实是拥有所有权的人民要向只有管理权的管理者缴费以获得土地的使用权，但这也仅仅是获得了70年的使用权。

这牵涉到了房价问题的核心之一，高企的地价。

我们所理解的基本的逻辑是：作为土地的管理者需要选择开发房产的地产商，而解决在众多商人中选择有资质的地产商的现行（也许也是最简单的）方法就是实行土地的招投标，出价最高者享有开发资质，而在市场行情向上的情况下竞价的结果就是地价节节高，甚至出现了“面粉比面包贵”——单位建筑面积的地价比当时市场的房价还高的现象，这也是向好的市场预期决定了即使这种情况也不用担心亏损。

政府“卖地”的结果造成了高房价之外的许多问题。

一是可能的腐败。

二是压缩的利润空间使得地产商不能更好地提升房屋品质，甚至出现质量问题；

三是土地的闲置。由于开发商已经付费享有使用权，所以如何使用土地政府于理已经难以监管，所以在地价上涨的预期下，土地的闲置是不争的事实。

四是掌握大量资金的国企在没有投资渠道与监管失效的情况下进入房地产市场直接推高了地价。

符合法理与逻辑的方法应该就像租借物品按时间与物品价值付租金，购房者按房产价值向管理者定时缴付“租金”，只要付得起“租金”，就具有不限时的使用权，这种做法类似于西方一些国家的房产税，也是现在房地产改革的重点讨论方向，事实上它能解决很多的问题。

引用周天勇教授所说“从经济学上讲，资产的持有成本高低与投资与投机的活跃性是高度相关的。中国目前的房屋持有成本几乎为零。”现实情况是如果空房不住，甚至物业费、水电等费都可不交。房子的闲置，实际是对土地资源的浪费。如果开征房产税，则能促进房屋的租赁，减少黑灯率，提高入住率，大的方面看对于保障粮食安全，抑制房屋投机和投资都有很大的作用。

另外，关于小产权房的政策如前文所述，允许小产权房的存在是可行的，小产权房的作用是形成一个不同的市场，虽然房屋没有产权，难以继续交易，但是对于自住的需求是可以很好地满足，小产权房的供给可以缓和供需关系，可以目前的商品房的房价上涨形成一定的抑制。

但现实是国家对于小产权房是坚决打击的，去年出现了多地的强拆小产权房事件，其中原因和规范房地产市场有关，或许还与地方政府利益有关。但是经有专家讨论出了关于小产权房今后的产权解决方案，所以现在需要做的是容许并实施监管来规范小产权房。

3、房地产商

房地产商对于价格的影响显然是最直接的，房价的高企除了地价上涨、建材涨价、用工成本上扬等不可抗因素外，很重要的原因自然是房地产商一直在试探自己盈利空间的最大值。

现在的房产商几乎不存在亏损的问题，只是赚多赚少的问题，而这种没有风险的市场显然是不正常的，而从最近的情况上看，地产商需要面对政府政策调控、消费者的对抗心理和自身资金链长度的多重压力，也许地产商们自己也会产生困惑，是什么造成了如此的压力。

虽然在市场经济的环境下商人逐利的冲动是无可厚非的，但是毫无疑问大部分房地产商的社会责任感还需要加强，这最基本的表现就是房地产商在许多环节都有违法违规的行为出现，或许做到了遵守规章制度和履行社会责任对于缓和房价问题也是标本兼治的起点。

4、      热钱、投机与炒作

今年来的情况是，房地产投资者普遍认为房地产市场投资风险非常低，而且可以以低成本地利用银行的金融杠杆，所以投资者不仅会大量流入这个市场，而且会预期房地产市场价格会进一步上涨，并制造这种言论，引起公众的恐慌。

现在在国家严厉调控之下出现了很多言论表示需要救市，这表面上是从公共和国家利益的角度——即楼市如果崩盘会导致经济崩溃，来保证房地产市场的发展，但实际上，仅是借公共之利来维护个人利益。

 这种“投资需求”的无限性和由此可能导致的社会不稳定无疑就是中央政府在严厉楼市下的重点打击对象，希望这种无序的炒作能够被合理的制度加以抑制使得行业健康发展。

5、 消费者的刚性需求

通过查阅资料，了解到了几个概念的区别：“住房需要”是个人有改善其住房居住条件愿望，但获得住房不需要用市场货币的形式来支付（公益性改善住房）；“住房需求”是指居民有足够多的货币购买适合他自己收入水平的住房，这是建立在收入的基础上的。 “住房投资需求”主要决定于这个投资市场的风险高低、投资者进入房地产市场成本高低以及投资者对房地产市场的价格预期。

所以不能离开居民可收入水平来谈居民住房的“刚性需求”，虽然在房价明显高于一般居民的收入的情况下仍然会有刚性需求在释放（比如结婚新房），但是这种释放是不正常的，最明显的例子就是用两代人的钱供一套房子，这样容易造成社会不稳定。

不得不说，市场是由供需关系决定的，当今中国房地产市场总的情况可以说是需求大于供给，但这不是房价保持高位的唯一原因，现在所要讨论的，除了加大供给，就是要在这个基本情况下减小那些供需关系之外的因素影响，而这些影响对于房价是非常大的。

三、金融与地产

这两大支柱在房贷按揭的牵引下现在已经可以说同在一条船上，中央对于房价的调控之所以没有直接下猛药也是基于保护金融行业的稳定，而众所周知的金融行业与地产行业的不规范操作也为那些持救市观点的人提供论据——这意味着金融风险有更多的未知性。

中央在调控的同时也一直在测试着金融行业的风险承受能力，但很多学者研究表示，金融行业能够承受房价下跌百分之四十甚至更多，对于我们这些不明真相的人，只能观望之余慨叹：难道这最终只能是个“零和游戏”，兴，百姓苦，亡，百姓苦么？

 

面对着如此复杂的局面，难怪中央政府的精英们也不得不三思而后行，此时此刻，十三个世纪前的感叹仍然不过时：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜？