2025产业园区：55条颠覆性金句首次公开！（收藏这篇就够了）-CSDN博客

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文| 方寸控股

2025年4月22日至25日，2025产业园区未来大会在上海成功举办，从政策雷区预警到REITs暴利真相，从科技巨头降维打击到轻资产突围密码，大会沉淀出55条价值千万的行业真经。为沉淀这场思想盛宴的精华，方寸控股园区运营特别精选了55句嘉宾金句，带你窥见未来3年产业园的生死分界线——

嘉宾演讲金句分享

一访双新三联动，一访就是我们企业问需的长效机制，就是说的通俗一点，就是高质量的调研，进一步带来高质量的做好企业方面的服务工作；我们的两个新，一个是新质榜单，还有一个就是创新大赛，通过这两项品牌工作脱颖而出来的企业，这是我们当前重点的服务对象；三联动就是三个方面，国际联动，产业和研究联动，科创联动与高校的联动。
持续聚焦向企业的关注点，市场的需求点，我们政府的思考点和大家相互合作的交汇点；企业发展过程中有人懂你，有人支持你，这比什么都重要。
我们一定要把自己的脚放在企业，放到园区的鞋子里面去，在这个过程中设身处地的站在他们的角度去思考这样一个问题。
从我们的实践经验来说就是说，要在一个园区里面产生一个产业链的闭环，其实是非常困难。最多应该说是一些锦上添花，我们应该把它放大到一个片区里面去看看产业链。
实际上我们在园区运营当中，关键要去思考的就是怎么去链接。企业发展实际上它最大的需求是什么？企业是在一种生态当中，因为企业不能够孤立的在孤立的去成长，必然是跟无数的企业有更多的人才，一些资本，然后更多的一些东西共同形成的这么一个生态，所以说从科创生态来打造，从逻辑上来说，这些主体在哪里，这是我们需要去思考的问题。
剥离开顶层设计，剥离开一些宏观的规划，我们具体去做具象的这一些科创的服务本身，其实它的效率是非常有限的。怎么设定发展目标？投入产出模型是什么？政策的理解差异如何协调？怎么去协调多方关系？这些都是非常关键的顶层设计要素。
实际上我觉得整个园区这个方面的一个核心理念，核心的底层逻辑其实是理念，这个理念就是一个短期回报还是中长期回报的问题，是一个算小账还是一个算大账的问题。
靠近政府，影响政府，选择政府，园区要能和政府有一个非常好的沟通，得到他的支持，一些理念我们在操作过程当中我们去做一些影响，那么如果靠近不了的、影响不了的，我们就只有去做选择。
理念的根源在于文化，那么那么我们怎么样的一种开发创新的文化，能够造成什么样的一个理念，这个理念对于我们生态的打造，快速的性专业企业引进人才，我认为这是一个根本。
一个企业从中小企业培养成中大型的企业，当中至关重要，就是先把创始人的认知天花板给它打破。
产业服务本质是提前锁定了有成长性客户的和未来的需求，这也是一个提前处理的过程。
我们非常清醒地认识到现在这个时候，只是借助园区产品就没法谈，太长，周期太长，就行业到今天依然处于旧生态状态，我们不断的在宣扬我们自身的主张，我们希望构建新的生态。
我们一定不是说去卷产品、卷价格这么简单，虽然这种是有效的，但是没有就这么简单，我们真正要卷品牌、卷渠道、卷订单、卷政策、卷人才、卷产业链的生产要素，这个是我们要做的。
过去是资源型、政策型招商，未来是科技、创新、人才、市场型招商，其核心是以市场为导向，以资本为抓手，第一营商环境成了新战场，资本招商成了新趋势，产业生态成为最大的基石。
去探索一种新型的联合招商的模式，即政府+专业市场机构合作。
研发生产分离可能是伪命题，科技产业企业的招商应该是要全产业链的，研发到生产到制造到销售，它就是一个产业链的闭环，现在的产业园区在从开始的时候就要具备这样的一个一体化整体化的一种运营。
我们要成为“专精特新”的人，一定要有特色，你要成为“专精特新”的招商人员，专业、精进、特色、创新。
国有园区越来越像民营园区，开始要进入市场化的招商队伍，开始要引入市场化机制；在巨大的生存压力之下，那么只有互相学习互相借鉴来引发一套新的这种方法。
产业园区的关键是真正的、扎实的共同创造价值，这个是最重要的。
当我们为一个客户做服务、做深度投入的时候，形成的客户黏性就自然而然可以把服务上提了，也就是做立体式的、围绕企业生产经营的方方面面去改进的，可叠加的新服务，这就是综合性产服。
园区要从产品型公司向平台型公司过渡，产品型的公司我们投资然后设计开发，把成本压下来，溢价抬起来，中间就是利润，但可以预期的是这样的产品利润肯定越来越薄，而平台型的公司通过客户服务实现客户黏性，做持续叠加这是一条很宽的大路。
我们从一家产品思维、销售思维的公司过渡、升级到用户思维、流量思维、平台思维，我们认为这个事情是非常重要性的，这也是为什么我们的团队能够不断的进化、升级的重要原因。
园区要思考什么是持续的？一个企业的生命周期是很长，尤其当我们能够不断地给企业创造价值的时候，也能够让它的生命周期变得更长，这个非常厉害的；以海量用户作为流量，以园区作为入口，夯实底层业务基础，扩大收入，然后以海量的用户作为流量到上层业务，通过服务平台变现更多的利润，所以其实园区的收入跟利润是分离的，不动产产生的是基础收入，而服务是真正的利润实现。
企业的发展在创新，创新的关键在投入，投入的重点在人才。
其实不管大家的团队大或者是小，不管做的是专业的园区，还是做的某一个局部的、还是全国的（园区），大家都可以思考怎么去把团队活力激发出来。
归根结底我们做的事情不仅仅是基于载体在谈载体，我们要完全去理解企业级的用户，他去选择载体的时候，他不仅仅是选择载体本身，他找的是方向，找的是市场，找的是资本，找的是项目，找的是政策等等，他底层逻辑找是企业生产经营新的发展方向。
我们企业引进项目的6种（1）找人（2）找钱（3）找供应商（4）找客户找订单（5）找生态合伙伙伴、技术合作伙伴（6）找载体找土地。找人无非就是最核心的。
我们做一些数据赋能、一个顶层规划、一个统一的底座、一座新式的实验室，来形成我们一个新产业、新业态、新企业，来提供新场景、新服务，来布局赋能片区的一个创新发展。
所以可以看出工业革命变革的前提一定是两个景象，一个景象来讲就是繁荣，一个景象就是衰败。当我们看到枯和荣共生的时候，那就证明了整个事情开始进入了实质性的变化。在这种实质性变化过程中，企业园区各方面来讲，都会发生巨大的变化。在这种变化下，我们可以看到我们已经开始从信息化到数字化到智能化的实质上的变更，而我们产业服务也必须要与时俱进。
包括现在我们看到的叫可信和可控，自主自立和自强特别明显，应该可以看出我们的招商对象、招商方式都发生了变化，因为有广泛的需求底层变化，其背后反映的是整个社会的变迁。
因为新的时代在变化了，这个时代的特征就是融合，你觉得认真探索自己很艰苦，其实证明方向可能有问题，这时候不是挺就能挺过去了，而真挺的就真过去了。
AI不是说去引导客户买足够多的算力、足够多的服务器，对于工业企业来讲，并不是所有的企业都有全部的预算去购买，而是说能不能通过一种简单的平台，通用的这种技术架构，能够把客户现有的一些硬件资源，比如说现有的服务器、现有的资源卡把它统一起来，然后基于这个去开发应用型AI。
我们可能会通过AI技术人工生成一些，我们可能之前从来没有想到过的厂房形态，我们现在已经在我们的一些项目上做尝试，做高层厂房，有交通的物流的这种交错程度会比较大，怎么能够去用一些好的方法去往规划我们物流人流的动线，我觉得这个是第一方面的，围绕我们产业园区的平台，践行规划我们未来的问题，包括一些产品形态等等。
2025什么样的项目招得到商？全面降价！-搞不定领导；有产业基础且政策放开！-搞不定管委会；有产业生态的支撑！-搞不定资源方；谁都搞不定，最终就会搞不定客户！如果我们在23、24年还在问怎么办？我们在25年提出的问题叫怎么活？只要思想不退步，办法总比困难多，如果思维不进步，困难总比办法多。
62亿平总量，25亿平空置，年新增1.5亿平，“产业地产”已是存量时代，真正的蓝海在哪里？“园区平台”的时代才刚刚开始。
产业链 – 生产性服务业 – 解决方案 – 垂直社群；国内行业的咨询服务有3个行业做起来了，房地产、汽车、集成电路，因为这几个行业体量足够大！；但我们要知道，其实每个细分领域都需要承担咨询服务角色的“平台机构”，进而实现产业链的串联，而串联的基础就是社群，最适合干这个事的就是园区；短视频的出现，使得细分领域的垂直社群快速组建变成了可能。
行业长期本末倒置，园区帮助企业经营业务是核心，企业租金成本占比不高；不先与竞品比价格，价格是由价值决定的，价值相等再比价格；高周转型的模型从来不是园区行业的常态，过去一定程度上，企业在对行业资源进行破坏性开采！升维 - 不懂区域、不尊重产业规律，就是“耍流氓”；强基 - 不懂产品、不会算不动产账，就是“瞎胡搞”；园区确实不需要售楼员，但我们的招商人员不能缺了售楼员的那一点“狠劲”。
其实做产业园的内核是什么？我们一直觉得做产业园内核首先肯定是要有一个产业的集群，这个产业的集群有哪些要素去构成？首先要有一个比较清晰的产业定位，在产业定位的主导之下，对应地去找到或者引入或孵化产业链上下游的相关的企业。第二点是我们要有一个专业化的公共服务平台，如果缺失了这个平台，就很难去形成这样一个集群，这个平台实际上最终是打造了一个生态，这个生态实就是围绕着怎么去服务产业集群的。最后比较重要的服务内容其实就是运营的服务。
刚才陈总说让我分享一下我们的社群经验，我们的经验就是我为人人、人人为我，把我们的诚信、感恩先付出，刚才挪威船级社讲得非常好，就是说其实我们是一个公益性的平台，我们愿意为工控自动化行业来去做一些对接付出，所以说很多人就会问工控兄弟连的模式是什么？其实我们没有模式，我们像阿甘一样的做一样，做一个我们中国独特的智能制造的人联网平台，而且是可信的平台。
过去的产业园我们认为是一种牛顿力学阶段，核心就是杠杆的原理，就是用结构来撬动资源。比如说我们的产业园10个1的模式，比如说打响一个MedPark品牌，集聚一批科研院所，打造一系列的公共服务平台，招引一批龙头企业，强化招商队伍，完善配套政策，制定行动计划等等。
现在的产业园是流体力学阶段，核心遵循着伯努利的原理，就是说在流体中流速越大的地方，它的压强越小，流速越小的地方压强越大。产业园包括硬实力、软实力、巧实力的一种结合，就是不是为了招商而谈招商，要离开招商谈招商，要制造这种压强差，促使产业资源以你意想不到的一种方式进行。
未来产业园要总结和预测就是一个量子力学阶段，量子纠缠我们今天感受到的宇宙可能是一个更高维度的一个现实的投影。把产业园看成一个薛定谔的猫，这个事物它是确定性和不确定性这种共存的状态，这个人的主观信念的参与，是会改变外在的客观事物存在的状态的。我们对未来中国产业的一种信仰，坚定的信仰，对我们企业家发自内心的油然而生的敬意和至诚，我觉得可能将是决定性的核心作用，所以说对于产业园的所谓的运营技巧，这些东西都将化为虚无，未来决定我们做产业园高度和境界的，可能是我们的一念真心。
外资的服务，产业园是存在一些结构性的机会的，可能是资源模型的最后可能的乐土。在国际政治的博弈下，这种欧洲的很多企业也有在中国进行、全球进行布局的一种资产配置的需求，包括地方政府也有这种外资的需求，而早年有一些落户在开发区的一些外企的位置，其实现在已经是城市的非常核心的区域，它也面临着城市更新的需求，所以这一块其实是值得关注的；
高端的、高水平的、高颜值的这种载体还是相对缺的，那么企业在供应链上的形象，它还是依赖物理的空间载体，那么零碳园区它既是这个企业的加分项，它也是这个地方政府的加分项，现在国家中央也有很多相关的政策方面的支持，但是这个里面成本控制问题是一个难点，包括综合节能的产业园区的技术解决方案也是比较关键的；
针对存量改造，由于周期较长，其本身也是不完全契约，更希望地方国资去做，现在很多地方城投的国有平台，他为了做大资产负债表，也希望自己持有物业，那也就形成了业务机会。
形势不好，也有干得好的，形势好的时候也有没干好的，再加上当前的国际形势纷繁复杂，我们能做的事情是什么？在不确定当中找到一些确定的事情去做。确实当前很多企业的日子也不好过，我们就要在园区的运营和服务上给这些企业去赋能，让我们园区的企业让他们发展更好，我们把园区建设的成本控制好，把后期的服务做好，让到我们园区来的企业在咱这能发展好，只有他们发展好了，我们才能更好。
现在的产业园区，如果你认为谁过得很好，那么一定是因为你跟他还不太熟。
交易的两端，从招商的视角来看，一端一定就是我们招商团队本身，因为是我们在出去代表公司做交易，另外一端就是我们的客群，所以我们认为如何做好产业园区招商 - 产业招商的攻与守核心的，我们把它抽象成交易的两端，从团队和客户的角度，我们做好端对端的管理，当我们管理好我们的团队以及管理好我们的客户的时候，我们想不论是攻还是守，无论是在什么样的外部、内部的环境下，应该都是有更好的机遇。
在竞争相对比较红海的这种激烈的环境下，那么团队的力量我认为这个是首首当其冲的，一切问题的根源都在于人，人好了，真的很多事情都迎刃而解。
这个时候成交周期变长了，成交的难度变复杂了，这种情况下我们就得有耐心，耐心就代表说，举个例子，如果是以销售型的招商为例，500万一套的厂房成交一定是非常难的，但是成交一套500块钱的东西是很简单的，所以我们会建立我们一整套围绕用户的生产经营的方方面面的服务的场景。
做难而正确的事情，努力把产品和服务做到极致，这是我们企业的追求。
我们对员工的要求是相对比较高的，我们每年的培训是非常多的，这里要给大家不断地灌，因为这个花的钱是值得的。一定要让同志们对产业真正的有正确的理解，然后你抓住这种高端客户的心理、服务的细节。
招商非常关键的点就是细节，点点滴滴的细节全部堆积在一起，才能够形成他对你这个环境的认可。
产业招商要跟科技相结合，要跟深度的运营相结合。
合规比合法难，因为你做政府这个业务其实只是完成招商这个任务，我觉得怎么样合法合规的去完成这些任务，同时让国企他觉得有业绩，其实这个是最难的。

方寸创始团队由山西省招商引资进驻山西。以山西省产业结构调整为核心，立足山西，辐射全国。秉承产业互联融汇发展理念，不断汇聚行业精英人才，整合与积聚产业优势资源，以楼宇经济为原点，逐步向创新创业、产业服务、人才引育、生态文明、政产学研、品牌打造、IP孵化等功能于一体的大型综合产业生态服务商。在招商方便趋向于呈现目标多元化、团队专业化、策略组合化、渠道多样化、机制市场化、工作体系化、工具数字化等新特征。