在过去几年，美国的房贷市场经历了过山车般的变化。
疫情期间，30 年期房贷利率一度低至 2.5%，然而到了 2023 年，利率飙升至 近 8%。这种剧烈波动让很多购房者望而却步，房贷的高额利息成为他们买房的最大障碍。
但如果有一种方法，可以让你用过去的低利率买房呢？可承接贷款（Assumable Mortgage） 可能就是答案。
这正是 Roam 想要解决的问题。这家总部位于纽约的初创公司致力于为全国范围内的买家提供数千套带可承接抵押贷款的房屋。
可承接贷款是什么？
简单来说，可承接贷款就是买家可以直接接手卖家的房贷，包括原来的低利率和剩余的贷款金额。
例如，如果卖家当初以 2.25% 的利率 贷款买房，而买家如今要贷款的利率已经是 6.84%，那么通过可承接贷款，买家就能继续享受 2.25% 的低利率，而不是被迫接受市场上的高利率贷款。
这听起来像是购房者的福音，但现实中，这种机会很难遇到。
大多数卖家并不了解自己是否有可承接的贷款，即便他们知道，贷款的转移过程也可能非常复杂，需要长时间审批，导致交易失败。
Roam 如何让可承接贷款变得简单？
Roam 由 Raunaq Singh 创立，他曾在 Opendoor（一家知名房地产科技公司）担任产品经理。该公司成立于 2023 年 9 月，在 2024 年帮助“数百名”买家促成了总计 2 亿美元的房屋交易，并在过去 12 个月内吸引了超过 20 万名买家注册。
Roam 的目标是帮助购房者找到全国范围内拥有可承接贷款的房源，并简化贷款转移的流程。
Singh 透露，Roam 对每笔成交的买家收取 1% 的房价作为服务费，以此获得收入。按此计算，2024 年 Roam 的收入约为 200 万美元。
Singh 声称，可承接贷款可以让买家每月还款减少最多 50%，相比当前市场利率大大降低负担。
Roam 通过一个智能匹配系统，让买家可以快速找到符合条件的可承接贷款房源，并且在买家正式提交购房报价前，Roam 会帮助他们提前获得贷款预批准，大幅提高交易成功率。此外，Roam 还保证贷款审批不会超过 45 天，否则他们会替卖家支付房贷，进一步降低购房失败的风险。
买房案例：如何用可承接贷款省钱？
为了更清楚地理解这个模式，我们来看一个具体的购房案例。
假设你想买一套市场价 42 万美元的房子，房主当初买入时贷款利率是 2.25%，目前剩余贷款 28.47 万美元，已经偿还的部分（即房屋净值）为 13.53 万美元。
在传统购房模式下，你需要申请新的贷款，按照当前 6.84% 的利率计算，每月还款金额会非常高。但如果你选择 Roam 的可承接贷款模式，你的支付方式可能是：
你可以直接接手卖家的 2.25% 低利率贷款，继续偿还剩余的 28.47 万美元。
你需要支付卖家的房屋净值（即 13.53 万美元），这部分钱可以通过不同方式解决：你可以用现金一次性支付这笔钱。如果现金不够，你可以选择 “补差贷款”（Gap Financing），比如首付 8.4 万美元，然后贷款 5.1 万美元，最终获得综合利率 3.45%，远低于市场上的 6.84%。
这样，你不仅能用比市场低得多的利率买房，还能节省数十万美元利息成本。
Roam 的商业模式
Singh 指出，可承接抵押贷款在过去的房地产交易中并不常见。例如，过去如果买家在 Zillow 等平台搜索可承接贷款的房源，基本上找不到结果。
“很多卖家和房产经纪人根本不知道自己拥有可承接贷款，因此他们不会宣传这一点。”Singh 说道。“而 Roam 现在仅在休斯顿一地就有 2,000 多套带可承接贷款的房屋在售。”
即便买家知道某房源可以承接贷款，传统方式下审批时间长，导致许多交易失败，卖家不得不重新挂牌。
Roam 如何改变这一局面？
- 买家可以在提交购房报价前获得预批准，提高被接受的几率。
- 加快交易速度： 传统方式下，承接贷款的交易需要 180 天 才能完成，而 Roam 只需 45 天。
- 如果 Roam 不能在 45 天内完成交易，公司会代为支付卖方的房贷，确保卖家利益不受损。
- 卖家不会承担买家还款风险，即便买家后续违约，也不会影响卖家的信用评分。
目前，Roam 仅有 12 名员工，但公司计划控制人员增长速度，同时让营收增长更快。
据美国消费者金融保护局（CFPB） 数据，2020 和 2021 年间，美国新增了 1.4 万亿美元的 FHA/VA 可承接贷款，其中三分之一的房屋符合可承接贷款条件，显示了市场有巨大的潜力。
Singh 认为，Roam 将成为住房市场的革新者，帮助更多美国人实现购房梦想。
投资人看好，Roam 将成为住房市场的未来？
Roam 的模式吸引了顶级风投机构的关注。
2025 年 4 月，Roam 获得了 1150 万美元 A 轮融资，由 Khosla Ventures 的著名投资人 Keith Rabois 领投，他认为 Roam 是“住房市场的未来”。
“美国正在经历一场住房危机，而 Roam 是最有潜力解决这一问题的公司，”Rabois 说。
Rabois 并不是唯一支持 Roam 的大咖，Opendoor 联合创始人 Eric Wu 也是 Roam 的天使投资人，并加入了公司董事会。此外，DoorDash 创始人 Tony Xu、Figma 创始人 Dylan Field 也都参与了早期投资。
目前，Roam 已在 17 个州（包括加州、佛州、德州、北卡等）运营，并计划在2025 年底覆盖全美市场。Singh 预计，到 2025 年，Roam 将促成 10 亿美元的购房交易。
可承接贷款，会成为美国购房市场的“新标配”吗？
在当前高利率环境下，美国购房者最关心的是如何降低月供，而 Roam 提供的可承接贷款模式，恰好能让买家享受更低的利率，省下数十万的利息成本。
当然，这一模式能否彻底改变市场，还要看银行和卖家是否愿意更多地接受可承接贷款。但可以肯定的是，Roam 正在创造一个全新的购房选择，让普通人也能以更低的成本买到理想的房子。
未来，如果可承接贷款能被更广泛地接受，或许高利率将不再成为购房者的最大障碍。
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