程序员想告赢开发商一户一表违约（一审）

文章较长，有7000多字，建议先收藏+关注。‍‍‍‍

这是一个系列文章，估计有3篇，这是第一篇：我作为原告起诉开发商合同违约，没有实现合同里的“一户一表”的约定。

导言

正如标题所言，我是一名程序员。2023年5月之前，我是一个法盲，不懂起诉的流程，更不懂开庭的步骤。

但在过去的一年中，我以各种身份参与庭审多次，包括：

• • 以被告的公民代理的身份，为被告辩护，参加庭审：1次

• • 以原告的公民代理的身份，为原告辩护，参加庭审：1次

• • 以原告的身份起诉开发商：2次

• • 以起诉人身份参加二审：1次

• • 以旁听的身份参加庭审：2次

多次为小区其他业主免费写起诉状、答辩状、再审申请书等多份文书。

但是结果是什么呢？后文会说。如果你只想知道官司输赢，可以直接划到文章最后。

本文比较长，你可以挑选自己感兴趣的部分开始。

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你我的权益，需要法制社会来保护，也需要你我的努力。

背景介绍

我是2017年购买的商品房，坐落在一个18线的县城。开发商是市里的一家房地产开发商。

但是直到现在小区还是由物业代抄电表，代收电费交给开发商。

在2020年和2022年的两次水灾中，其它实现了一户一表的小区，供电局很快就恢复供电了。但是我们小区停电了半个多月，因为开发商需要自己找人去修该变压器。

这里有两个背景知识：

1. 1. 开发商需要将小区的变压器的产权无偿移交给供电局，变压器的维护才由供电局负责；

2. 2. 一户一表：说大白话就是由业主与供电局直接发生供用电关系，而不是由开发商代缴电费。

业主是2020后才知道小区并不是一户一表的。所以，部分小区业主从那时开始拒绝“交电费”。开发商只能为这部分业主“垫付”电费。

2023年5月，开发商不再为业主“垫付”电费。小区因此被供电局停电。

接下来，小区业主与开发商、镇政府、供电局、住建局等多方，进行长时间地“拉扯”（中间的故事可以再写一篇文章，但是考虑到篇幅，本文不详写）。

虽然现在小区有电用，但至今小区依然没有实现一户一表。这就是多方拉扯的结局。懂的都懂。

其间，我开始研究业主与开发商之间的合同《商品房买卖合同》（由国家住建部和国家工商局2014年制定的格式合同），商品房验收条件中，关于电的部分，合同上的原文是这样的：

供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。

也就是合同里并没有写明“一户一表”。也请读者朋友拿出自己的合同，找到相关条文确认。因为合同一字之差就差个十万八千里。

根据这条合同条文，我们不能以“未实现一户一表”来起诉开发商。只能起诉开发商没有实现“交付时纳入城市供电网络并正式供电”。

本文为了方便，会将两“一户一表”与“交付时纳入城市供电网络并正式供电”混用，但是它们意思大致相同。注意，在庭审过程，它们不是同一事物。

这里再次提醒读者：起诉开发商，必须以合同为依据起诉。

以上简单介绍了背景知识（实际情况更复杂）。接下来解答一些读者会提出来疑问：

为什么要写下这些

在前几天，我刚刚结束了二审（判决结果还没有出），我决定将整个经历写下来。原因有二：

一是因为我这人记性不好，想记录下这段有意义的经历；二是希望为法制社会做出一点点微薄的贡献。

为什么不找律师？

我在找律师前做了很多功课，比如起诉开发商涉及的法律条文、开发商会如何抗辩等。但是，在找过多家律师所后，我最终决定不找律师。

原因有：

1. 1. 本县城的律师不愿意为我们打官司，有律师认为钱太少，有律师听到小区名字就说不打。部分业主甚至愿意与律师平分违约金。

2. 2. 隔壁县城的律师找了两个，我个人判断不可靠。当我拿出《合同》与他们讨论其中的条文时，他们并没有给出令我满意的答案，而且整个市的律师都在同一个律师协会里，懂的都懂；

3. 3. 省会的律师不太可能受理我们这种小金额官司。连他们的差旅费，我们可能都给不起；

4. 4. 小区里并不是所有的人都愿意打这个官司（这个是关键）。

我以个人名义打官司，就不会有以上问题了。

为什么不是起诉物业？

说白了，小区物业就是开发商的一家子公司。所以很多业主经常误以为物业就是开发商，毕竟“交电费”是直接交给的物业的。

小区的几次停电，部分业主跑去物业那里“闹”，这是找错对象了。因为我们小区的供电主体是开发商，不是物业。

再多说一句，如果物业没有代缴电费的权力（具体要看物业合同），所以他们也无法起诉你不交电费给他们。

为什么不是起诉开发商不移交变压器？

这在上文已经说明了，要以合同为依据来起诉。合同里并没有写“移交变压器”的条文。

集体诉讼，还是一个个单独诉讼？

在没有接触真正的诉讼流程前，我也以为我们是可以集体诉讼的。

但是在学习后，发现中国是没有集体诉讼的概念的。只能单独诉讼。如果我错了，还请纠正我。多谢。

假如有律师接受整个小区对开发商的诉讼，律师也是分别和每一位业主签法务合同。律师只不过是批量操作，并不是真正意义的集体诉讼。

我可以代理其他人的诉讼吗？

如果没有集体诉讼，那么，我将面临两个问题：

1. 1. 我是自己起诉开发商，还是和其业主一起？

2. 2. 我可以代理其他业主的起诉吗？并不是每一个业主都有时间。

对于问题1，经过深思熟虑，我做出的策略是：我以个人名义单独起诉。

因为我完全没有诉讼经验，不知道法官和开发商会如何抗辩。即使我本人这次官司输了，其他人也可以以我的诉讼经验发起另一次诉讼，直到打赢。

关于问题2，你是可以以公民代理的身份代理你的邻居或者亲戚的诉讼。中国不允许没有律师执照的人为其他人代理诉讼，公民代理算是对这机制的补充。如果我理解错了，还请纠正，谢谢。

公民代理的方法是：

1. 1. 取得证明你们关系。

• • 如果是邻居关系，就拿双方的购房合同或者房产证去当地居委会开证明；

• • 如果是亲戚关系，就拿双方的户口去公安局、居委会或者村委会。可能每个地方不一样，你需要咨询当地的居委会或者村委会；

1. 1. 准备授权委托书，即你的邻居或者亲戚将案件委托给你的证明；

2. 2. 在提交起诉状或者开庭前向法庭提交双方身份证复印件、委托书和关系证明。

以上是我个人的总结。但是，还是建议有需求的读者，请咨询当地法院。

题外话，我在给邻居代理时，发生了两件“有趣”的事情。

一件是当我给其中邻居代理房产证逾期的诉讼时，负责立案的”漂亮“的小姐姐，气急败坏似地不给任何理由地拒绝了我的代理。这超出了我认知。她不是在法院知法犯法吗？

另一件也是这个“漂亮”的小姐姐，我在立案时，故意刁难我，本来可以使用微信线上交纳诉讼费的，却跟我说法院规定月底最后三天，需要线下去银行柜台汇款。

当时，我不清楚，天真去线下交了，浪费了我大量时间。后来有一次也是月底，我看到其他所有人都不需要线下汇款。我想法院应该是没有任何理由拒绝我线上支付的。如果有懂相关法律的读者可以告诉我。

我也是法盲，该如何学习？

正如本文所言，在这之前，我是法盲，但是为了告赢开发商，我通过以下三种方法学习打官司：

1. 1. 打12348法律援助的电话，向值班的律师请教法律相关知识。建议是晚上8点半左右人相对较少，提问前请打好草稿；

2. 2. 在中国裁判文书网 - 最高人民法院^[1]上查找相似的案件；

3. 3. 通过AI模拟庭审过程中可能出现抗辩、学习诉讼策略；

4. 4. 通过搜索网站查找相关法律条文；

5. 5. 在B站上学习别人的庭审经验。

发起诉讼

以什么依据起诉开发商什么？

首先，我们起诉开发商的原因是希望能实现一户一表。

但是，我们不能以一个“希望”来起诉。通过对《商品房买卖合同》的研究，我找到了起诉开发商的条文：

供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。

即开发商没有实现合同里的这条约定。

同时，合同里有写，如果没有实现约定，那么，“出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之2的违约金”。

根据以上内容，我们就可以以开发商没有履行合同约定来起诉开发商。

但是，这与“一户一表”有什么关系呢？后文会有说明。

写起诉状和准备证据

确定起诉的诉求和依据后，就可以开始考虑起诉状了。

在写起诉状之前，你需要选择进行上诉的法院。比如你在上海工作，但房产在广东，这时，你应该在广东发起上诉，而不是在上海。

接着就是写起诉状。

作为原告，我一开始和很多人一样，也以为起诉状里要把被告触犯的法律一条条列在起诉状中。

其实，那不是必须的。正相反，在法院立案庭接收立案前提下，起诉状应该越简单越好。

这就像原告和被告打牌，如果你作为原告一开始就把打法和底牌告诉被告，你还怎么打？

所以，我的起诉状很简单，大概内容如下：

• • 诉讼请求：要求被告支付合同违约金xxxx元，并立即履行合同约定；

• • 事实与理由是：开发商从xxxx年至今未履行《合同》的“供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。”的约定，根据约定，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之2的违约金。根据总房价计算，开发商应该支付xxxx元违约金。

该起诉状的模板的链接，我在本系列文章后续文章发布。

关于诉讼请求中的“立即履行合同约定”，我所在法院要求我去掉，理由是他们无法执行。但是，我咨询过的一个律师说是可以写的。如果有了解的读者，可以后台留言。

但是，在我之后进行起诉的业主，我就不建议此策略了。因为其他人并没有像我一样有时间去学习法律和庭审。

所以，后面起诉的业主，我帮他们写起诉状时，就基于我第一次庭审的经验，直接将所有的论点和论据都写在起诉状中，相当于明牌和对方打。

这样做的目的：

1. 1. 经过一次我与开发商的第一次官司，我已经知道对方能打什么牌了，所以，可以直接针对性的写诉状、设计诉讼策略；

2. 2. 提前以文字的方式写清楚，避免业主在开庭时被在法庭上的人玩文字游戏。谁知道法官会不会偏袒开发商？

这个明牌起诉状的模板，在本系列文章后续文章发布。

除了起诉状，你还需要准备证据目录。它的目的是为了证明你的诉求的合法性的，或者证明对方是违约了。我的证据目录包括：原告身份证复印件、原告身份证复印件、被告法定代表人身份证、原告与被告签署的《商品房买卖合同》、开发商关于电费的《起诉状》。

证据目录模板，在本系列文章后续文章发布。

读者会有疑问在这里：我怎么拿到开发商的营业执照复印件或者他们法定代表人的身份证？

我们小区比较特殊。开发商之前在起诉业主不交电费时，证据目录就必须有以上两个文件。所以，我们是拿开发商起诉业主时的证据再去起诉开发商。我不建议读者这样操作。

细心的读者注意到其中一个证据“开发商关于电费的《起诉状》”，即开发商起诉部分业主不交电费时的起诉状。这个案件发生在我起诉开发商之前。

这个起诉状明显不是律师写的，白纸黑字写着：小区尚未实现一户一表。也就是他们自己自认了没有实现一户一表。这是一个非常关键的证据。

有读者可能已经想到了：只要证明“一户一表”与合同的“供电”约定是同一件事，那么，这个案子就赢了。

我在庭审中采用了这一策略，但是事实并没有这么简单。

诉讼金额大小确定

在写起诉状时，有一个很重要点需要考虑：诉讼金额大小。即你要起诉开发商应该支付多少违约金。

举个例子可能更好理解。比如开发商是2017年1月1日开始，直到当前（2024年1月1日）一直在违约。你并不需要一次性选择起诉开发商这一整段时间的违约，你可以只起诉其中一段时间违约，例如只起诉2017年1月1日往后的100天违约。

如果是律师，在可能的情况下，律师当然会觉得违约金越多越好。因为违约金越多，律师费就越多。

但是，我是非专业的，第一次起诉违约金越多，越有害。我考虑的点如下：

1. 1. 如果我输了，我就失去了下一次起诉的机会，而且我认为我输的可能性很大；

2. 2. 违约金越多，要交给法院的受理费就越高；

3. 3. 如果我赢了这次，我可以再起诉剩余的。

在本案中，我只提出8千多违约金的诉讼请求，这样我只需要向法院（好像是）交纳25块钱的受理费。

这样做，还可以带来另外的好处：留给开发商一个难题——请律师吗？如果再有一个业主提起诉讼，开发商该如何选择？

可惜，开发商也不笨，并不是每个案件都请律师。在我们小区的多次诉讼中，只针对4个诉讼请了同一个律师。

按照市场价，估计开发商需要支付1万2的律师费。

开庭前

在我上交起诉状和证据目录后，法院受理了就只要等法院的开庭通知。起诉状和证据目录分别打印3份，其中两份分别给法院和被告，自己留一份。

在等待过程中，我开始查阅大量的资料，着手准备法庭上的提问环节和辩论环节。

我准备从两个方面进行论证：

1. 1. 想办法证明是开发商的原因没有将变压器移交给供电局，进而导致违约；

2. 2. 想办法证明“一户一表”与合同的“供电”约定是同一件事；

但是，事实证明，以上两个方向都是错了，法官不会站在你这边帮你去论证。

所以，我也不细讲这部分了。下文说到一审判决你就明白了。

开庭过程

开庭过程大概有以下过程：

1. 1. 法官会确认双方的身份，及原告的诉求；

2. 2. 双方对证据进行举证质证：就是告诉法官你是否认可对方提供的证据的真实性、合法性、与本案的关联性；

3. 3. 法官进行法庭调查，并给出双方争议焦点：也就是法官会问双方问题，你需要如实回答；

4. 4. 原被告双方进行相互提问；

5. 5. 原被告进行辩论；

6. 6. 原被告进行最后的陈述。

在本次开庭前，被告提交答辩状和他们的证据目录。答辩状内容大概如下：

1. 1. 被答辩人（我，业主）自《合同》签订至今已经过了6年，已经超过诉讼时效；

2. 2. 因当地电力分公司的交付标准为合表电价户方式，由物业代为收取各户电费。答辩人（开发商）按时向电力管理部门交纳全小区电费。小区全体业主基于用电和缴费事实，与答辩人形成事实上的供用电合同关系；

3. 3. 本县城普通存在合表电价户问题，本小区目前是第一批将实施抄表到户的小区。

开发商给到的证据有：

1. 1. 最近4个月电费通知单，2018年供电抄表结算复核单：证明该公司使用供电部门的正式供电情况；

2. 2. 最近3个月缴纳电费银行转账凭证：证明该公司向供电部门缴纳供电电费的事实；

3. 3. 最近3个月供电部门向开发商开具的电费发票：证明供电部门对公司正式供电产生费用并开具发票的事实；

4. 4. 两个当地房地产行业协会的开发照片：证明当地小区的供电情况。

我对于以上证据的举证质证：合法性和真实认可，关联性不认可。

提问环节，我向开发商提问了多个问题，用于证明小区未完成移交电表的原因是开发商。开发商都没有正面回答。而法官也没有要求开发商正面回答。

整个庭审下来，都感觉是法官在袒护开发商。当然，只是我感觉。

以下是两个一审时的案情关键点。

案情关键点：诉讼时效

大白话翻译过来就是开发商说我已经过了诉讼时效了，他们没有违约。大白话解释一个“诉讼时效”，就是开发商从2017年1月1日违约了，但是到2020年1月1日的过程中，你不起诉，即代表你自愿放弃将来起诉的权益。

在法庭调查阶段，法官问我：你是什么时候知道开发商没有实现合同中的“供电”约定的？

我就说我是在xxxx年x月左右（诉讼时效内），当时小区停电后，我才知道，所以才不交电费给开发商。

案情关键点：是否正常用电

在法庭调查阶段，法官还问：你们现在是正常用电吗？现在电价是多少？

我回答：不算正常用电，每年水灾时，我们都停电很长时间。电价不知道是多少，因为电表不是供电局的。

后来，我发现二审法官也这样问。

我一开始不明白他们为什么问这个问题。现在回头看，最好的回答可能是：

1. 1. 能否正常用电与开发商是否违约没有关系，如果开发商买汽油用发电机供电给我们用？我们是否属于正常用电？

2. 2. 业主交给开发商的钱与开发商交给供电局的钱不是一回事，小区业主每月交10万电给开发商，而同样的用电量，开发商可能就只用交8万给供电局，目前小区业主交给开发商的电费按阶梯收费的，而开发商与供电局之间并没有按阶梯收费，统一5毛4。如果开发商存在供电盈利，需要提供转供电资质证明。

如果开发商是通过这个差价赚钱的，哪个开发商愿意实现一户一表。

现在看来，我在一审过程中，明显经验不足。把以上内容提供出来，仅供大家参考。

《前期物业合同》是其中一个关键点

《前期物业合同》是业主与开发商签订《商品房买卖合同》时就签订的。《前期》中有一条：电费由前期物业代缴。

请各位读者留意这条。如果有这一条，我们的官司会难打很多。但是，我们小区大概19年的时候，成立了业委会。

在《合同》中，明确写有：在成立业委会后，前期物业合同自动失效。而业委会与物业新签订的物业合同里没有授权物业代缴电费。

所以，当前开发商没有委托物业代收电费的权力。建议读者留意你们的物业合同，并尽早成立业委会。

一审判决

在我起诉开发商之前，开发商起诉了一批“没有交电费”的业主时，法官采用小额诉讼。该案件判决业主输了。这个案件，我也可以单独拿出来写一篇。

小额诉讼的案件是一审和终审了。不服判决，只能申请再审。而再审走的是检察程序了。

法官没有想到我们业主有人提起再审流程。导致法院很被动。因为再审意味法院存在错判，进而影响法院的KPI。

所以，我们后面的案件的金额虽然很小，但是都不以小额诉讼来处理。

最终法院给出一审判决中，认定的事实有：

1. 1. 现原告居住该房屋，并能正常供电使用；

2. 2. 小区变压器在开发商名下，供电局为小区正常供电，用电后由开发商向供电局缴纳小区电费，再由开发商委托物业向业主代抄电表，业主根据抄表明细缴费，还未能实现一户一表。

3. 3. xxxx年x月x日，原告认为被告交房时供电未纳入城市供电网络，停止向被告委托的物业缴纳电费。

4. 4. 法院向供电局咨询：“如何理解实现接入城市供电网络和安装开发商供电设施配套并完成验收，供电公司正常供电，但是变压器在开发商名下，未能实现一户一表，现用电是由开发商向电力部门缴纳小区电费，再由开发商委托物业向业主代抄电表，业主根据抄表明细缴费，是否属于实现接入城市供电网络”。供电局回复：1. 实现接入城市供电网络非电网企业通用词无法释义；2. 开发商与供电企业存在供用电合同关系，即该开发商的配电设施已经接入公用配电线路。

法院基于认定的事实，认为：

1. 1. 《合同》合法有效；

2. 2. 原告未过诉讼时效；

3. 3. 按理被告应将小区电力设施移交供电部门，业主也能正常使用供电部门输出的电。双方在合同约定交房条件为“供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电”，对该约定的含义，本院致函给供电局。由于原、被告在合同约定不明确，现原告诉称被告交房时供电未纳入城市供电网络构建违约，要求支付违约金的请求，证据不足，本院不予支付。

所以，一审就是我们输了。

但是我并没有放弃，向中级人民法院提起二审。如果是你，你会如何提起二审。

想了解更多，请关注我。

引用链接

[1] 中国裁判文书网 - 最高人民法院: https://wenshu.court.gov.cn/