注会之会计 投资性房地产

第五章 投资性房地产

第一节 投资性房地产的定义与范围

一、定义
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
二、投资性房地产范围

【提示】
（1）持有并准备增值后转让的建筑物，属于房地产企业的存货
（2）空置建筑物：指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑，以及不再用于日常的生产经营活动且经整理后达到可经营处组长台的建筑物
注意：空置建筑物不等同于闲置土地，闲置土地不属于投资性房地产
（3）房地产开发的已出租的房屋，属于投资性房地产
企业拥有并自行经营旅馆或饭店，属于固定资产。

【提示】企业购入的房地产，部分用于出租（或资本增值）、部分自用，用于出租（或资本增值）的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间分配。

第二节 投资性房地产的确认和初始计量

一、投资性房地产的确认
条件：（1）企业很可能取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益
（2）该项投资性房地产的成本能够可靠计量
二、初始计量
投资性房地产应当按成本进行初始计量

第三节 投资性房地产的后续计量

投资性发房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、成本模式（参照固定资产、无形资产）
1、相同：也提折旧（摊销）、也提减值；
2、不同：收入支出作为其他业务核算

计提减值准备：
借：资产减值准备
贷：投资性房地产减值准本
已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得减值。
二、公允模式
企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面价值。
（1）成本模式
也折旧（也摊销）、也减值
收租金、提折旧、提减值
（2）公允价值模式
不提折旧（不提摊销）、不提减值
收租金、不折旧、看涨跌
三、模式选择与变更
（一）模式选择
投资性房地产的后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值的模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（二）模式变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
1、成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。
2、以采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
四、投资性房地产有关的后续支出
（一）资本化的后续支出
企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改造、扩建而使其更加坚固耐用，或通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足条件的，应当将其资本化。
（二）费用化的后续支出
日常维修支出属于费用化的后续支出，应当计入当期损益
借：其他业务成本
贷：银行存款

第四节 投资性房地产的转换和处置

一、转换
1、外转：
（1）成本模式
存固无→投 投 →存固无
①对应结转②存账面转，固无直接转
（2）公价
存固无→投 投 →存固无
①公价+非转投+升值 →其综 ②其他 →公损
2、内转
成本 →公 政策变更 差：①25%税②75%留/未
二、处置
（一）成本模式（2个分录）
（1）收取处置收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
（2）结转处置成本
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧
贷：投资性房地产
（二）公允模式（4个）
（1）存货转换为投资性房地产
借：投资性房地产——成本
贷：开发产品
其他综合收益
（2）公允价值变动
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
（3）出售投资性房地产
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
同时，将转换时原计入其他综合收益的部分转入其他业务成本：
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
四笔分录合并到一起：
借：银行存款
公允价值变动损益
其他综合收益
其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
其他业务收入