如何评价房型优劣

一般的好房型讲究住宅内部使用功能区分明确。公共活动区、私密休息区、辅助区之间都有较明显的划分，各自有专门的使用功能，动静有别。  　　公共活动区：供起居交流用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。  　　私密休息区：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。  　　辅 助 区：对以上两部分区域功能起辅助作用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。  　　评价房型时，可考虑以下几个方面：  　　1、活动区与休息区明确分开，休息区相对集中。  　　2、尽量减少在活动区内墙上开门，使完整墙面更多。  　　3、活动区与休息区相互联系方便。  　　4、厅最好朝南或面向景观。  　　5、厅平面避免不可利用的锐角室向。  　　6、大厅与分户门内室间设走廊等过度性空间。  　　7、在厅内墙上忌多处开门而妨碍厅的使用，忌门与门相对开。  　　8、厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房。  　　9、卧室远离电梯间或楼梯。  　　10、厨房外最好配有操作阳台，既可通风，又可弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。  　　11、食寝分离、居寝分离。  　　12、入口处最好有玄关。  　　13、餐厅与起居室空间上相互贯通，形成自然通风。  　　14、卫生间不宜离主卧室太远，更不要穿越客厅。  　　15、面积控制合理，在现有“国六条”规定之内，3房1厅或2房1厅90平方米左右。        明确合理的功能分区 　　住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。简言之，一般有如下几个分区：1、公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。2、私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书室、保姆房等。3、辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、健身房、阳台等。 　　这些分区，各有明确的专门使用功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。 　　讲究房间的间隔分布 　　前几年，“大厅小卧”之风从香港刮过来，一时形成气候，房产商纷纷效仿。有的厅大至40－50平方米，而卧室由小至5－6平方米，造成严重的比例失调，很不实用，也不符合市民的住房情结和居住习惯。从各房间的大小来看，人们较理想的卧室面积应在12 －15平方米之间，较理想的客厅面积在21－30平方米之间，卫生间、厨房、健身房、贮藏室各占5－8平方米，阳台占5－6平方米。这样的面积分配，基本保证了功能的安置，符合当前人们生活使用的需求和习惯。 　　重视客厅的设计 　　客厅是家庭住宅的门户，在整套房子中占有重要的地位。关于开间，如流行4.2米的做法，更有“三米九是起步，四米是小康”的说法。这种面积配比，更适合现代人对家庭布置、家具摆放的实际要求。但是，客厅设计中最大的禁忌是所有房间绕厅布置，造成开门太多，完整墙面少。由于通行路线交叉穿越，不利于厅内家具的布置和使用，也影响了休息区的私密性和安静。从方便布置二三件套的角度出发，厅内连续可使用的墙面最小长度最好在4米以上。 　　注意厨、卫的功能和面积 　　厨房及卫生间是居住最重要的辅助使用空间，由于在其中活动的时间较长且频繁，更由于以前对其设计的忽视，所以，现在开发商越来越把它们作为招揽顾客的一个重要因素。厨房间除了放大其使用面积之外，还应注重功能的开发和室内环境的保护，充分考虑冰箱、微波炉等物品的位置。厨房、餐厅、小阳台采用“三位一体化”设计，好的厨房带有一个2平方米左右的服务阳台。厨房与餐厅联系方便，便于家庭什物放置在小阳台上，也便于厨房操作人与用餐人交流，产生一种舒适的生活情调。 　　卫生间的设计，现在是向两个方向发展。一是设置双卫生间，通常是一间供主人卧室专用，一间公用。另一趋势是公共卫生间：洗浴与厕所分离。即推门进去，先是“洗澡间”，再是“厕所间”。这样的卫生间在创造舒适的卫生环境和提高使用效率方面，颇具吸引力。 　　重视其它次要功能的设计 　　所谓次要功能，是指以下几个方面：1)“玄关”，即住宅分户门以内引伸出的一小块地方或独立式住宅的门斗。就一般城市住宅而言，这一区区弹丸之地所构成的过渡空间，对增加住宅的私密性或实用性，都显得十分必要，因为它为人们进出家门时换鞋、挂衣、存雨具、放包等提供了方便。此外，还可以进一步利用“玄关”顶部做成吊顶或吊柜，适当压低该处空间高度，让人进门时先抑后扬，感受空间变化的情趣。同时，也有利于空间形态的塑造，使客厅趋于规整。若做成吊柜，还可适当存放物品，节省空间，可谓一举数得。2)贮藏功能的考虑。可以是走入式的贮藏室，也可以在卧室中设计嵌入式的壁厨。更应考虑到一年四季时序的变化，设立衣厨，实用方便。解决贮藏功能，即可堆放什物，又可保持房间整洁，节约生活空间，提供更多的方便。3)洗衣机位置的考虑，一个好的房间设计必须考虑到这个因素。可在卫生间或阳台辟出一定的位置来摆设，以免洗衣或晾衣时弄湿地面或穿厅越室带来诸多不便。4)健身器材的摆放。随着生活水平的提高和健身意识的增强，健身器材已开始走入普通人家。有条件的，可以专设健身房，一般的可将贮藏室空出一部分，或置于较大的平台上亦可，尽量提供一个能活动的空间，为家庭室内健康运动提供方便。 　　时代呼唤住房精品 　　现代购房者对住宅户型的要求越来越讲究，这就要求开发商和设计人员不断去研究市场变化和人们的购房心理，不断创新设计，拿出迎合市场需求的好的房型，推出佳作。毋庸置疑，现在的楼市不是没有市场，也不是缺乏购买力，而是缺乏精品力作。 　　优秀的住宅房型，是一个闪光的亮点，而这个亮点又成为卖家得力的卖点，体现人性与特色，凝聚卖者的心血。设计住宅房型，尤如设计一幅城市风景的蓝图。迎合市场的设计，已从单纯围绕人的居住、休息、娱乐等方面的要求为中心而逐步转向注重温馨、舒适、讲究功能与布局，符合健康居住的理念。 　　社会需要有高度责任感的设计师和具有慧眼的开发商，以人为本，营建深受市场欢迎、凝聚卖点的建筑杰作，推出作品与商品的最佳结晶，扮靓这个时代，造福天下。 3.这些户型不可取    　　客厅是大过道。不仅仅是以前的楼房，即使是现在有的中高档商品房，都有这样的客厅存在。客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。 　　厨房布局无流程考虑，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。   　　卫生间居中，不利于浊气散发，厕所居于住宅中部，厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病，污染了厨房卫生。 　　卧室无私密性即客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言；另一点，卧室距离邻居的窗户太近，近在咫尺，岂不是在别人的监视或监听下生活？ 4．如何判断户型优劣        什么样起居厅：应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1／7。由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，其宽度不应小于3.3米，深宽比不宜大于2。若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。    　　卧室：主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。 　　餐厅：和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于24米。 　　厨房：应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台。 　　卫生间：带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。 　　阳台：为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1.1米，但其实体的栏板应降至850至900毫米（上加横栏杆），或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。 　　储藏间：可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应设储藏空间。 　　有缺陷的户型一般具有如下特点，挑选时务必仔细辨别： 　　1、起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗； 　　2、起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面； 　　3、起居厅的形状不好或尺度不合理； 　　4、入户无过渡空间； 　　5、餐厅面积过大或过小； 　　6、主卧室的宽度小于3米或面积过小； 　　7、户内交通线长； 　　8、卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生无前室； 　　9、四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间； 　　10、功能分区不合理； 　　11、各功能空间面积比例不当； 　　12、跃层户型室内楼梯的位置不当； 　　13、卫生间、厨房宽度不够等等。