2016 年全国房价会呈什么趋势?

https://www.zhihu.com/question/36466762


<https://www.zhihu.com/people/xiang-fei-de-xiong-82> 想飞的熊
<https://www.zhihu.com/people/xiang-fei-de-xiong-82>
842 人赞同 <#>
卖房!!!……深圳炒房团正在这么干!………………………………分界线这段是后来加的:投资
里面有个最忌讳的事情叫“屁股决定脑袋”。我大概能猜到很多上知乎的都是普通老
百姓,关心房价的也是没买房的,所以大家更容易站在自己的立场,认为房价会崩
盘。在… 显示全部 <https://www.zhihu.com/question/36466762/answer/89002270>
卖房!!!……深圳炒房团正在这么干!
………………………………分界线
这段是后来加的:投资里面有个最忌讳的事情叫“屁股决定脑袋”。我大概能猜到很
多上知乎的都是普通老百姓,关心房价的也是没买房的,所以大家更容易站在自己
的立场,认为房价会崩盘。在这个楼里,我会把很多预测楼价的原理告诉大家,大
家自己判断。能够让一些人从此摆脱了“屌丝眼光”,避免了被当成韭菜割掉或者完
全踏空,才是善莫大焉的一件事。貌似这个楼永远不会火,大家永远是所见即所
思,哈哈哈
~~~~~~~~~~~分界线

下面这段是我在排行第一的回答里面的跟帖,不小心拿了几十个赞。既然结论没人
看,索性就完整的贴出来。数据不太准确,大家看个意思。



刚刚看复制粘贴的时候出了问题,少了一部分。再贴一次。
回复王璟的评论: 很高兴又看到作者很多高质量的评价。其实文章往往比较学术比
较枯燥,争论反而看起来有血有肉。
作为一个深圳人,作为一个在深圳有房子且炒房子的人,我借楼主的宝地来谈谈一
个炒房人的经济逻辑。
首先我们说房子为什么涨。炒房团里面有句俗话:“短期看金融,长期看人口”。因
为房子的T+N的交易特点,炒房子一般都需要做未来2到3年的房价预测。主要指标
是以下4个:1,居民的存款,这个反应了能有多少人参与这个游戏;2,国家的金
融政策和当地的地产政策,主要核心是首付,这个决定了杠杆率;3,国家的货币
政策,如果通胀,买买买,通缩则反之。其他类似汇率什么的都需要综合考虑。
4,地方政府的土地推盘量。这个才是真正的庄家,中国国情,不解释。这4个逻辑
决定了在过去,中国的房产总体来说都在上涨。至于选房技巧,这里就不展开讲
了。正如股票,大势好,票买错了都赚钱,大势不好,无人可以盈利。


为什么这次带头大哥是深圳?为什么涨的这么快,这么猛?抛开长期因素不说,主
要还是2个原因。1,深圳的高科技和金融双发动机造就了一大批新贵和高收入人
群。科技园和CBD去年随便一个刚毕业几年的毛头小子都是年薪30+。居民存款更
是暴增30%几以上。2,地产中介+金融的模式,极快的推高了杠杆率。当炒房人
可以在地产中介借到钱,首付钱,等于给了本来就有原子弹的金三胖几枚“白杨”洲
际导弹,各位自行脑补。这里不能展开了,黑幕重重……不明白的请看看股灾前的场
外配资。
深圳目前的GDP在2万亿左右,目前的房地产总值应该是超过了35万亿,是GDP的17
倍。看不懂的请自己看日本当年的数据。涨到这个地步,有两点可以肯定。1,现
在的价格已经包括了所有的市政,教育,医疗等等因素,毕竟市区内已经没有新的
土地出让,城市里大的环境提升已经很难了。2,一般人买不起,社会上只有2个阶
级,有房子的和没房子的。不服的同志,自认为收入高的同志,先回答我800万的贷款
,30年还清,每个月的月供多少,然后再照照镜子,觉得比炒房团有钱的再出来说
话。总结来说就是一个:目前的价位,居住特性忽略不计,都是金融属性,说白了
就是赌场上的筹码,因为不可能再有刚需来接盘了。我可以斩钉截铁的告诉你,没
有!因为他们都太穷了。这个游戏只属于极少数人。
金融的本质是什么?我没有读过经济,所有的知识都是股市和楼市上学来的。我的
回答是:金融就是击鼓传花!没有很傻很天真的韭菜,聪明人和赵家人没钱赚!
这个价位还有韭菜吗?我希望有,可惜都是和我一样的人……不服的去市场看看都是
些什么房子在成交就明白了。市场最好的时候,往往成交的都是刚需盘,总价低,
总价低,总价低(说三遍)。你们说卖给谁了?现在呢,不用再解释了吧……股市到
顶的时候,大家都在炒高价小盘股,都在说故事,炒概念。
啰啰嗦嗦讲了一堆,都可以独立开楼了。剩下的部分,是对未来市场的判断,如果
有人爱听,我就继续发,今天先说到这里。

…………………20160307 <tel:20160307>分界线
其实在中国预测房价是有很大风险的,君不见无数人被打脸。
为什么这十几年这么多专家看到了泡沫,然后预测泡沫破裂都被打脸了呢?吵过股
的都会明白市盈率的概念。有的股票市盈率高,100多倍的很正常就是不跌,有的
股票10几倍便宜透了,还在跌跌不休。其实反应过来就是大家对未来的预期。预期
实现了,没有泡沫,预期没有实现,才是泡沫。至于泡沫破不破,这又是另外一个
逻辑了。
比如这10年,深圳的高收入人群至少是上千倍的增长吧。GDP每年双位数,虽然贫
富差距越来越大,但是高收入人群的收入增长绝对快过GDP,收入连续10几年双位
数增长是很可怕的,复利,购买力成几何倍数上升。这里还没考虑人口和有产阶级
的资本增值。房价今天高一点,又怎么样,总是有无数的韭菜,有钱的韭菜,一茬
接一茬买买买,所以那些看到泡沫就说会崩盘的人,要么就是笨,要么就是“屁股
决定脑袋”,害人不浅。
这么多年,一线城市的玩法就是先涨上去,然后靠购买力把涨幅填平,然后基本平
衡了,又继续拉升,不断循环。所以富的更富,穷的更穷。这个是现实,不以我们
任何人的意志为转移!
那么是不是这个游戏可以一直玩下去呢?且听下回分解吧……

~~~~~~~~~~~~~20160307 <tel:20160307>晚分界线
大宗商品今天这种涨发,会不会恶性通货膨胀,拭目以待。如果是,央妈就是“猴
子请来的救兵”……

~~~~~~~~~~~20160308 <tel:20160308>早分界线
昨天晚上有个哥们吃饭,问我为啥罗湖(老区)不涨,福田(成熟区)涨的少?我
说你还是没明白我说的韭菜的概念。
房价贵了之后,很多房子绝对值已经上升到了一个比较高的水平,在某个区域韭菜
总数不变的情况下,接盘侠是几乎没有的。但是如果新区就不同的,在上涨预期
下,很多现在住80平米的会去买100或者120的,住100的会去买150的,但是他们能
多买一套吗?答案是不能,太贵了,只能卖旧买新。这样老的小区,小的户型,就
会随着换房客的折腾源源不断的扔出来,有一定购买力的新韭菜就会杀进去,从而
形成一个循环。老区或者成熟区往往大家住的舒服不愿意卖,新盘也少,这个循环
很难形成。买卖是需要对手盘的,上涨是需要底层的韭菜的。
下一次将专门讲房地产交易中,政府的作用。在中国,这可是风向标……

……………………20160308 <tel:20160308>晚分界线
好多二线城市的问,自己所在的城市会涨吗?我答会涨会得罪人吗?算了,我这样
回答吧。哪些会暴涨,这样好一点,至少你知道了还能挣点钱。目前一切不变的
话,请大家看库存量,库存量,库存量!说三遍,高于8个月的先不急,低于8个月
的,自住的话,赶紧买。如果低于5个月,明天就去买了吧……

~~~~~~~~~~~~~20160309 <tel:20160309>分界线
为什么要专门讲政府?因为在中国的房地产游戏里面,政府才是真正的大BOSS。说
这个真心很纠结,怕真话说多了被查水表。
政府有以下几个大杀器:1,货币政策;2,信贷政策;3,规划,规划,规划,重
要的说三遍!
前2个大家都很熟悉,其实规划才真正要命。这个杀器掌握在住建部和各个地方政
府手里。住建和规划部门控制了住宅的比例,地方政府控制土地,他们共同管理了
这个市场的供需关系。比如大家讲深圳没有土地了,纯粹放屁!那么多工业用地,
农业用地不是地?只是不能在市场上流通,不能建住宅而已。现在迫不得已要去填
海了,一填还要填大半个福田区那么大!我记得我当年看前海自贸区的规划,立刻
就明白这个地方房价能上天。为什么?全是商业用地,全是高档写字楼,要几十万
人办公,结果末了发现没有规划住宅,傻逼了!又比如我看我老家一个二线省会城
市,南面和西面各搞了一个巨大的住宅区,可以容纳80万人,没有规划任何工厂,
写字楼……这房价得跌成啥样?早晚上班高峰期的交通又会堵成啥样,不敢想象。总
而言之政府才是这个游戏的庄家,能说的也就这么多了。
为什么说,一线城市的房价会高位震荡,又小概率在短期之内会崩盘,答案就在政
府这个大BOSS身上。大家看看新闻,就能明白BOSS那颗无比纠结,左右为难的玻璃
心,和当年救市的证监会有的一拼。下次我给大家详细解读一下政府的心思和有可
能的政策选择以及对房价的影响。

……………………20160310 <tel:20160310>晚分界线
鉴于私信和评论里面问二线城市的童靴实在太多了,我没办法一一回复,只好在这
里做下解释。
首先,目前政府的牌没打完,下面我会详细解释。对于二线城市,我不抱悲观情
绪,风险毕竟在一线。库存少的城市肯定多少都要涨,只是幅度涉及变量太多,目
前不太明朗,库存多的城市,大家也别被媒体和开发商骗了,成了韭菜。
其次,中国太大了,我没到实地没法一个个研究。况且就算我到了实地,也未必就
能看对,我也经常看走眼的,哈哈哈……
我写这个文章的目的主要是教给大家一些我个人分析的办法,不是算命,自认为也
没那个本事,自古大师皆骗子!希望大家辩证的看,我就是一个知道了一点点“潜
规则”的普通人。
接下来,我想集中精力好好写写政府的部分和地下经济的部分,估计要琢磨几天,
希望大家评论多探讨这两个方面,谢谢大家,诚惶诚恐……

……………………20160312 <tel:20160312>分界线
即将推出:二手房增值税,房产税,遗产税……大佬们看了看地上的韭菜,说:养挺
肥的了,小川啊,多放点水,别蔫了,等我们慢慢割了吃……

所以……你懂的……

……………………20160314 <tel:20160314>分界线
私信里,评论里好多人问到底要不要买房,自己所在的那个地方要不要买。还有好
多人认为我是算命看空的,我也是醉了。
国家这么大,具体情况具体分析啊,各位亲。任志强一直说房价上涨,他说的也就
是北京或者是一线城市啊,摊到你要是鄂尔多斯的,你难道说他错了?
我看空的目前主要是深圳,深圳,深圳,说三遍!其他的,请大家看评论区吧。没
有回答的地区,不好意思,那都是我拿不准的,不敢乱说,以免祸害大家,或者是
库存那一节说明了的。本来就是想盖个楼,教大家一些看问题的方法和角度,结果
被逼成算命的了,宝宝心里苦……

………………20160315 <tel:20160315>分界线
全世界都在怪首付贷推高了房价。是它吗?可能吗?
一个只占交易量5%左右的资金,能推高一线甚至全国的房价?画面太美,我不敢
看。当年股灾,也是这么怪场外配资,也是这么怪股指空头……
房价这段时间的上涨的确是资金推动的。没错就是资金,没听说过“有钱任性”吗?
只有巨量的资金才能碾压一切逻辑和理性。
但是这资金哪里来的?难道不是和我们的利率和我们的货币和信贷政策有关系吗?
这么多人前仆后继,难道不是心中的恐惧?管理价格不如管理预期。问题是政府想
管理吗?政府在想什么,房价谁推动的,大家都懂……

………………20160315 <tel:20160315>分界线
每天都有人问各地的房价,每天都有人问到底是涨还是跌,楼主快疯了。这次统一
答,今后再也不回答此类问题了。
1,总体来说,看涨。尤其是现在通货膨胀已经起来了,相对于通货膨胀,利率是
负的,大家最好不要留现金在手上。因为政府的因素,经管个别地方房地产泡沫很
大,但是绝不能破,这个关系到整个金融市场的稳定。甚至可以这么说,国内金融
的锚就在房地产。这是生死攸关的问题。政府绝对要兜住,不惜一切代价。对于很
多库存低或者租售比比较正常的城市,大家应该出手了。说白了,有泡沫和泡沫破
不破,两回事儿。
2,分化。市场会分化的比较厉害。包括一线城市。比如深圳,命门在金融,玩过
头,还是有风险的。上海,命门在人口,等它人口结构老年化了再说,目前还有一
段时间。北京,解释不了,赌国运,赌国运,赌国运!广州,挺健康的。周边的卫
星城其实就是全国的榜样!二线也会分化,有吸引力的城市会比没有吸引力的城市好。
3,未来不确定的因素。未来不确定3个,一是政府的政策有没有水平。如果总是动
作太大,涨的太疯,不排除局部地区的震荡影响全国。二是房产税的影响深远,现
在不好评估,看哪位大神评估一下。三是汇率。
4,什么时候跌?没有黑天鹅的话,等货币政策转向了,库存去完了,国家准备收
税了,利率高了,小川同志下来了……几重因素叠加,估计1年半到2年后,我们再来
评估。当然我一直坚持深圳今年就会震荡,幅度和时间点,等政策明朗化了,我们
再分析。
现在?大家来拥抱通货膨胀吧……PS:门口的快餐店涨了15%,我最喜欢的火锅店,
分量越来越少了……5555

……………………20160316 <tel:20160316>分界线

本次上涨持续到2017年,没有限购的城市可以继续博一年左右,没买房和没凑够首
付的年轻人,请2020年再来。记得到时候买!
谢谢大家,不解释,不更新了,立贴为证!!!!

编辑于 2016-05-13
<https://www.zhihu.com/question/36466762/answer/89002270> //1508 条评论

评论
添加红包

请填写红包祝福语或标题

红包个数最小为10个

红包金额最低5元

当前余额3.43前往充值 >
需支付:10.00
成就一亿技术人!
领取后你会自动成为博主和红包主的粉丝 规则
hope_wisdom
发出的红包
实付
使用余额支付
点击重新获取
扫码支付
钱包余额 0

抵扣说明:

1.余额是钱包充值的虚拟货币,按照1:1的比例进行支付金额的抵扣。
2.余额无法直接购买下载,可以购买VIP、付费专栏及课程。

余额充值