2016 年全国房价会呈什么趋势？

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<https://www.zhihu.com/people/tian-ying-jiang> 江大白
<https://www.zhihu.com/people/tian-ying-jiang>微信公众号：江大白地产叨逼叨
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跨过了寒冷的冬季，春暖花开，万物复苏，啊，又到了动物交配的季节。这时，许
多名为“房地产专家”的动物又开始了频繁的活动，他们在互联网的荒漠里一唱一和
着，相互附和着，将自己积蓄了一个冬天的荷尔蒙散发在这片鸿蒙天地中。而每一
年，都会有这么一个话… 显示全部
<https://www.zhihu.com/question/36466762/answer/87584814>

跨过了寒冷的冬季，春暖花开，万物复苏，啊，又到了动物交配的季节。这时，许
多名为“房地产专家”的动物又开始了频繁的活动，他们在互联网的荒漠里一唱一和
着，相互附和着，将自己积蓄了一个冬天的荷尔蒙散发在这片鸿蒙天地中。


而每一年，都会有这么一个话题，亘古不变，围绕着所有的地产从业人员。就叫做
今年房价预测。


而同样的，每到这个时候，就会有一大波专家发情一般的跳出来唱衰，仿佛各大房
地产商挖了他们家祖坟一般，将房地产从业者咒骂到不得好死。而往往这种帖子下
面，都会有一群无脑跟风点赞，感觉今年如果房价再不跌，简直就是人神共愤。可
悲的在于，哪怕真的有一天房价跌了，大白也相信这拨人也是不会购房的，他们只
是会继续咒骂，更加嚣张的咒骂，然后如预言家成功预言了世界末日一般，走上自
己幻想的神坛。


大白认为当今互联网中最可悲的现象莫过于，绝大多数人都在跟风自己想看见的观
点，而那些好不容易懂得思考的少数人当中，为了名或利，也只是在迎合绝大多数
人，给他们投食哗众取宠的观点，然后在一片叫好声中，享受着屏幕前孤独的狂欢。


对于这些神奇的预言家，大白只能说：我用气功隔几十米都能戳死你


当然，大白也并不是认为，每一年的市场走向是完全无法预测或者说方向是不可判
断，只是这些判断一定要建立在全面的数据上面，而不是仅仅依靠着一两个图表、
几个业内人士的访谈，就可以盖棺定论的。


比如对于2016年房地产的市场走向判断，不仅仅需要研究2015年的政策、土地市
场、一级与二级市场，还需要结合经济大势，人民币汇率甚至国际经济环境。毕竟
房地产作为国家支柱产业的地位，从改革开放至今，就从未改变过。


例如去年在知乎上的高票答案（2015年全国房价会呈什么趋势）

    2015 年全国房价会呈什么趋势？ - 经济
    <http://www.zhihu.com/question/27605852>

就是从经济层面得出的结论，而从现在回头去看，只能惊叹这才是神预言。


在此，我们也可以试着从这个答案中提到的四个层面，来看看2016年的房价呈现什
么趋势：

 1.

    供给面显著增加了么？

 2.

    需求面显著改变了么？

 3.

    货币政策会收紧么？

 4.

    货币会再次大放水么？


首先来看供给面的情况


2015 年全国商品房待售面积 71853 万平方米，同比上升 15.6%，商品房库存总量
持续上升；商品住宅待售面积 45248 万平方米，同比上升 11.2%；非商品住宅待
售面积 26605 万平方米，同比上升 24%。总体来看，库存总量依然在攀升，但增
速在 2013 年见顶后、呈现持续下滑。


也就是说供给面在平稳增长，且增速放缓。那你说在2016年会突然增加很多供应量
么？所以我们还要看一下土地市场的情况。


2015 年，房地产开发企业土地购置面积 22811 万平方米，同比下降 32%；全国房
地产开发企业土地成交款 7622 亿，同比下降 24%；2015 年全国 100 大中城市土
地溢价率呈现震荡上行趋势，1 月土地溢价率为 12%，12 月土地溢价率为 30%。
而房地产投资赠送已经下降到了1%。


也就是说从供给的层面，未来不仅不会增加，甚至会有进一步下降的趋势。减少了
面粉的供应，未来面包的供应从哪里来？


接下来我们再来看需求面的变化。


2015 年，商品房销售面积 128495 万平方米，同比上升 6.5%，其中，住宅销售面
积上升 6.9%，办公销售面积上升 16.2%，商业用房销售面积上升 1.9%；商品房销
售额 87281亿元，上升 14.4%，其中，住宅销售额上升 16.6%，办公销售额上升
26.9%，商业用房销售额下降 0.7%；商品房销售均价 6793 元，上升 7%，其中，
住宅销售均价 6472 元，上升 9%。


不得不说去年政府出台的一系列政策终于得到了市场客户的认可。客户的购房信心
回升。但是并不是所有的城市都如此，去年开始不同城市因自身城市价值高低，在
房地产市场有了明显的区分。


一线城市平均每月涨幅达到2%，而类似于深圳的极端个案，全年涨幅可以高达30%
左右，二线城市整体也从6月开始回升，基本上全年持平或者小幅上涨。三线城市
却基本上价格涨幅为负，全年持平或者降价成为市场主流。


那么问题来了，到了2016年这种需求的态势还会继续持续吗。我们从另一个侧面来
看这些需求还有多少。


国家统计局公布的数据显示，2014 年中国城镇化率（即城镇常住人口/总人口）已
达 54.8%，世界其他发达国家城镇化率平均水平在 80%左右，我国实际的城镇化率
依然偏低，相当于日本 40 年前，美国 50年以前的水平，城镇化率低于发达国家
平均水平 25%左右。2014 年我国人口为 13.6782 亿，在不考虑中国人口增长的情
况下计算，未来将会有约 3.4 亿人口需要“进城”


另外，随着中国经济的发展，中国家庭小型化趋势也逐渐形成。国家卫生计生委发
布的《中国家庭发展报告》显示，2013 年我国约有 4.3 亿户家庭，平均户规模由上
世纪 50 年代的 5.3 人下降至 3.02 人，目前我国一人户、二人户家庭占到总量
的 43%。


而根据该报告的预测，中国家庭小型化的趋势仍在持续，2040 年中国的家庭户数
量将达到 5 亿户，而大家都知道，购房并不单是以人口为单位的，而是以家庭为
单位的。在不考虑人口增长的情况下，家庭数量的增长也是一种趋势，所以我们有
理由相信购房的需求还将会持续一段时间。


聊完供给和需求，我们再来看一下经济环境。货币政策从去年开始就一直是比较宽
松的。


而且2016年国际金融环境将会持续恶化，作为新兴国家的中国，所面临的来自国内
外的经济压力依然巨大。在这样的环境下，国家将会继续保持比较宽松的经济政策。



不仅仅是大白这么说。大家也可以有空的时候看看第70期 人民币汇率保卫战—在线
播放—《鸿观 第一季》—纪录片—优酷网，视频高清在线观看

鸿观 第一季//
<https://link.zhihu.com/?target=http%3A//v.youku.com/v_show
/id_XMTQ1MjcyMTA0OA%3D%3D.html%3Ffrom%3Dy1.7-1.1>，多了解了解关于2016年
中国的经济环境。


所以总结起来，2016年中国的房地产市场将会在稳定中继续前行，同时延续并加剧
去年已经形成的市场分化，2016 年的市场表现将会接近2015 年的走势，2016 年
2 季度后市场供求关系将会得到改善，市场成交上行趋势或将出现。 因此中短期
内依然是以下情况：

一线城市：继续上涨

二线城市：大部分上涨或者持平（根据不同城市的现状）

三线城市：大部分持续下跌或者持平（根据不同城市的现状）


PS：以上图表来自于[世联行15年年报]-明道若昧，进道若退

http://www.worldunion.com.cn/uploadfile/NewsPic/20160122/E2244F66DB28D954.pdf//
<https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.worldunion.com.cn/uploadfile/NewsPic/20160122/E2244F66DB28D954.pdf>

编辑于 2016-02-22
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