中国楼市何时见底？（转自联合早报）

　　创造了道琼斯指数的查尔斯·道（Charles Dow）、在他所创办的《华尔街日报》等报章上写过许多财经评论。去世后，人们把他分析证券市场行为的原则和观点统称为道氏理论（Dow Theory）。

　　本文把道氏理论、波浪理论（Wave Principle）以及其他一些经济观点应用到投资气氛炽热的中国楼市。首先，假设市场行为反映了一切有关信息，包括经济基础、场市情况以及政府干预等因素。

　　其次，在没有出现一个明显的逆转信号以前，市场价格按原来的方向运行。当我们已经在中国楼市看到拐点的时候，拐点本身就成了一个出货信号。而且，调整的趋势还会持续，直至出现下一个入货信号为止。

　　那么，我们究竟应如何判断楼价在什么时候才到达谷底呢？我想有以下五个迹像可供判断市场是否已经触底：

　　一，平均楼价与人均收入比例下跌至2006至2008年水平的时候，全国楼价将从低位反弹。假设现时工资水平持续不变的话，跌幅大约是一半至三分之二。当然，由于中国工资水平正在上升，楼价下降的幅度还是会窄一些。其中楼价调整的时间越长，跌幅也越小。当然，目前中国楼价不可能仅作微调。跌幅可能约为近期高峰期三分之一、一半或三分之二。

　　二，目前中国政府重申压抑楼价，而一些发展商和地产经纪则还可能“唱反调”。一些用家也蠢蠢欲动，这说明了楼价调整还未完成。当听到了用家埋怨：“只要买房，就得赔钱”的时候，那就应该是入市的时机了，即道氏所指的智者知情（in the know）的时候。

　　三，发展商一再割价促销，甚至出现了烂尾盘。这说明了发展商看淡后市，而个别发展商的资金周转甚至还出现了问题。这同样是入市信号。

　　以上三点与道氏和波浪论理吻合。以下根据国情，再补充两点：

        四，由于中国楼价脱离了基本因素，许多城市的楼价等于40年或更长时间的租金收入。调整后，即使乐观的估计，楼价应为租金年收入的15至25倍或以下。

　　五，商业银行放宽按揭（抵押贷款）比例，由现在的七成提高到八成、九成。物业按揭贷款是风险较低的银行资产，而中国银监会规范国有商业银行的按揭比例说明楼价实在太高。因此，放宽按揭比例将是一个反映市场情况的信号。

　　由于以上五种情况不太可能同时出现；如符合前三个条件中的两条、以及后两个条件中的一条，想亦是入市的时机了。

　　对于香港个体投资者来说，需了解更多市场信息然后作出决定。是现在存钱，将来在中国买楼；还是现在买楼，将来还款呢？这正是潜在买家们应该作出的合理选择。

（作者为香港时事评论员）