珍爱生活系列之 小舟买房记

珍爱生活系列之 小舟买房记

漂泊多年，终于有了5年之内暂时稳定的想法有了买房的计划。1个月左右的时间以后，我们买下了一栋我和老公都很喜欢的房子。其中经验教训和朋友们分享。

转眼之间，老公在新的公司已经工作快一年了。公司的发展得很不错，老公也做着自己喜欢的工作。他和老板、同事相处愉快，开始希望在这家公司稳定下来。在北约克的一套小而安静的Condo里，日子日益稳定而惬意。一个安静的晚上，我对老公说：“老公，我闷了！”“找点事情做或看我打游戏！”“我们买栋房子好不好？这样我会有很多事做，就不闷了。反正你最近也不想再跳槽。我们还可以从RSP里借钱付down payment。” “可以考虑，你去查查相关信息，然后我们在讨论讨论。”

我和老公都深信：生命的意义在于折腾。虽然每次折腾不见得有好的结果，但折腾却是让生活充满活力和意义的好方法。折腾了二三十年的生活经验告诉我们：有准备的折腾，结果一般不会坏到哪里去；手里掌握的信息越多，获得好的结果机会越大；专业人士的建议有很大的参考价值，但主意一定要自己拿。清楚知道自己想要什么是最重要的。 只有这样才能保证拿出来折腾的精力可以高效、合理地分配。

立项已获通过，下一步是做可行性分析。于是我开始查相关的网站，读相关的文章。 在CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)的网站(www.cmhc.gc.ca)上我查到了很多有用信息。在它的网站上有一些资料是免费的，我就order了让它给我寄过来。个人感觉其中《Homebuying step by step ---- A consumer guide and workbook》非常有用。从中了解了房子的类型，买房须要考虑的因素，以及整个买房过程的相关信息。 我用它的Home Features Checklist大致规划出我未来的家的地点，我们喜欢的房子的款式和我们可以负担的贷款。 （最好把这张list给你的Agent，这样他或她可以清楚的知道你的意图。）又从其他一些网站了解，买房和租房的优点和缺点。一个星期以后，我给老公讲了关于我初步的想法：现在他工作稳定，适合买房。宁可买好区的小房子，不买坏区的大房子。没有小孩不需要考虑名校区，but nice to have，主要是以后好卖。买15年以上的旧房子，想要一个成熟的社区。 买小一点、便宜一点的房子，不想给自己太大的压力。 不想出租给别人，不用考虑公共交通的问题。 买semi否则没办法控制管理费上涨。后院（lot）要小，否则Garden的工作量太大。前后最好不要有落叶大树，扫树叶一点都不好玩。不要临街的房子，太吵。至少3个bedroom, 否则以后不好卖。要一个大大的厨房，便于女主人大宴宾客。要一个大大的finished地下室，作我们的书房和工作间。地下室一定要有窗户，可以减少氡气的聚集。曾经出租过的房子不要，买了以后太难收拾。老公基本赞同我的想法，他加了一个条件：从家里出发到办公室的时间要少于20分钟。

可行性分析通过，再下一步是正式实施我们的买房计划。

一、选区间

我用MS Mappoint 上以老公的工作地点为中心打出一张地图。根据www.mls.ca上分区图，再自己打印的地图上画出并标好分区。晚上，我和老公从他的公司开车分别延向东、西、南、北四个方向的大街走，标出20分钟我们能走到的街的位置。然后，在地图上画出我们买房的可能区域。E7区治安不好，不予考虑。C14太贵，不予考虑。N01, N02, N03也比较贵，不首先考虑。C15, E5区可以考虑。 N10, N11区，不通TTC治安更好一些，最先考虑。

二、找Agent

我有两位rolia.net上的朋友都是做agent的，一位是泥泥燕，一位是颇有争议的硬颈（Morning）。 Morning曾是rollor的agent。 Rollor也因推荐Morning卷入了一场风波。在我和老公看来这两位agents都非常不错。但由于老公在工作中与Morning所在的公司有很好的合作关系，而且还会长期的合作下去；老公的公司离Morning的公司非常的近，办事会很方便；我们最终选择Morning 做我们的Agent. 为了慎重起见，我们还向Morning的老板Alex check 了Morning的reference. Alex对Morning的评语是：a nice lady, very honest, a hard worker. 为了保证自己的最大利益，我们没有同Morning签任何的合同，同时也留意在51.ca上私售的房子。

三、调整计划

和Morning 谈了两次后，Morning 已经比较清楚我们的要求和感兴趣的房子，也纠正了我许多不现实的想法。比如: 房子不是汽车，很多地方不可以根据你的需要定做。很合适的房子依然会和自己的想法有出入。烧电的房子不能要，一定要Air force的，否则没法按中央空调。 在Morning的建议下, 我们去做了银行的Pre-approval。 这样更清楚了自己买房的底线。（现在后悔是：当初嫌麻烦，没有多去几家银行做Pre-approval。如果多去几家现在肯定可以得到更好的利率。） 随后的1个星期，我们跟着Morning去看了几处Semi。 每次我都戴上自己的录音机和Home Hunting Worksheet，对于我们感兴趣的房子认真做好记录。有一套Link的房子非常漂亮，主人花了4万元装修房子，地下室有一个wet bar，全新的厨房用具，是一个非常好的选择。但他装修出房子对于我们很不实用，我们考虑考虑还是放弃了。
周末，我和老公比较了一下价格，计算了我们的每个月的down payment。我们开始觉得在我们能负担的范围内，买到我们满意的Semi比较困难。又咨询了买了Semi和 Towehouse的朋友。对于两个都不是很喜欢花园和户外活动的人来讲，我们买Semi后，搭理房子的活动量可能太大了一点。 即或是请人来做，也是比较麻烦的。于是，我们开始调整计划，转向买Towehouse。 Morning 又带我们去看了两次Towehouse后，我们依然觉得不是很满意。 主要感觉是：副卧室太小，有的只能做一个书房，根本不能称为卧室。有的要价太高，超过我们买Towehouse的预算。 有的房子太旧，搬进去后立即面临巨大工作量的修理。有的地下室太小，没办法做工作间。有的地下室没有窗户，感觉象走进了一个封闭的空间非常不舒服。有的管理费太贵。 我和老公有点泄气了。 但我们决定还是继续看下去。为了不浪费我们和Morning的时间，同时，抵制贵房子得诱惑。 我们决定：价格超过我们买Towehouse预算的房子不看，管理费超过＄250的房子不看，靠近铁路的房子不看。

三、看私售的房子

正当事情毫无眉目时，我在51.ca上看到一间私售的Towehouse。房子的位置在我们理想的购房区间里, 价格刚好低于我们的预算。我和老公决定去看一看。当我们进入这一区域是立刻爱上了这里的环境。屋主吴先生很详细的给我们介绍了周围的环境。他的房子正是我老公喜欢的那种mulite-level的结构，有很开阔的空间，木地板很容易清洁，每个房间都足够的大，地下室的窗口开在地面上，地下室依然光线充足。除了觉得地下室比较小，没有有烟道的抽油烟机外，其它条件我们都很满意。我们专门测了车程，到老公公司9分钟。但由于我们才开始看房2个星期，我们决定过段时间再来考虑它，但重点考虑这一区域的Towehouse。

四、看到好房子

mls上显示，这一区域内有3套在我们预算内的Towehouse在销售。Morning为我们安排了时间，我们一起去看房。其中两套房子在一个小区里边，一套在该小区的街对面。街对面的房子最便宜、最大，而且屋主已经搬走了，但整个房子看着很旧。新换的地毯质量低劣，对我来说等于没换。厨房设备估计也得全换，当下否决了它。在小区里的房子，一套是西人屋主，一套是香港人。西人屋主的房子很漂亮，装修雅致。二楼有一个漂亮的deck下到后院，后院对这一个小径，小径边上是参天的大树。除了觉得地下室有一点小，厨房在中间，没有有烟道的抽油烟机外，我们觉得房子非常的好。 和吴先生私售的房子相比我们更喜欢这一间。香港人屋主的房子和吴先生的房子结构一致，多了一个有烟道的抽油烟。但Morning指着一条白色的修补痕迹，告诉我们这房子的地下室可能漏过水，如果你们想要的话一定要找验屋师来看过。本来就不是很喜欢这栋房子，更不愿冒白丢＄200验屋费的危险，我们立刻否决了这套房子。

西人屋主由于急于卖掉自己的房子，在我们看房的当天自动降价15,000。 这房子的价格正好是我和老公比较中意的价格。虽然，这房子没有给我们一种很震撼的感觉，但的确让我们非常的心动。

晚上9:00我们和Morning看完所有的房子回到家时，Morning帮我们查了这个区域和这所房子的所有记录。这个区域2003年只有4所房子成交，2004年还没有房子成交。整个社区非常成熟而稳定。房主买了这房子还不到1年，重新刷了墙，装修了壁炉，换了新地毯，高效的取暖炉子，加湿器，steel style的冰箱、洗碗机和self-cleaning 的炉子，还安装了中央吸尘。可以肯定：他们买的时候一定是想自己住的。但为什么这么快出售？让人觉得奇怪。Morning告诉我们30%的房屋出售是因为离婚，她觉得这是一个很好的deal，认为我们应该试一试。但我和老公还是决定用一个晚上冷静一下，第二天早晨给Morning电话。

五、慢了一步

Morning 晚上离开我家后，立刻给卖方的agent打了电话。对方手机没有开，Morning 留言告诉他我们准备给个offer，请他不要急于卖掉房子。第二天一大早，我们给Morning打电话表示决定买时，房主已经接受了另一家的offer。 Morning安慰我们，他们是conditional offer，如果借不到钱房子还会会来的。她保证帮我们追紧点，一有变化马上通知我们。她说如果买主因借不到钱取消offer时，卖主的心理是最脆弱的，这时候最好讲价钱了。我和老公虽然觉得很遗憾但依然抱了一点点希望。

六、八个工作日的等待

借钱的时间是在八个工作日。八天以内这房子要么会有新的主人，要么重新回到市场上。在这两个星期多得时间里，我和老公常常开车到那所房子和吴先生的房子附近去，了解一下周围环境。每去一次，我们就多喜欢那里一点。有了这栋房子做参照，我们决定看到价格合理而自己又满意的房子，动作一定要快。经过这一次经历，我们对Morning的信任更多了一分。

七、买房

几天以后，私售房子的吴先生打电话过来，想了解我们现在的看房的状况和我们愿意的出价。在吴先生家里，吴先生很诚恳的告诉了我们他的理想价位和最低价，以及他得出这个价位的理由。我和老公都非常同意他的计算方法很合理，也给出了我们愿意买房的最高价。虽然，双方价位的差距依然比较大，但约定一个星期后做最后的决定。

星期四下午3点，Morning从买房agent那里得到一个好消息：买房的人从银行借钱有问题，房子又回来了。下午5点，这条消息告诉被post到了mls的网站上。此时，Morning已经为我们准备好了买房的condition 的offer. 由于我们在银行做了pre-approval，所以我们去掉了有关借钱的条款，但砍价$3000并将closing date往后推了一个月。并做好准备第二天去presenting offer。 第二天中午Morning打电话给我说：房主觉得价格太低，而且他们必须在两个月内closing。问我们愿不愿意接受。我和老公商量了一下决定：可以在两个月内closing。但我们不希望出很高的房价，因为提前closing我们会损失2个月的租金。下午5点，Morning打来电话：被卖房折磨得精疲力尽的房主接受了我们的offer，不需要再去presenting offer了。我和老公简直不相信自己的耳朵。房主在房市这么热的情况下，以这么低的价格把房子买给了我们。我们俩乐坏了。赶快交了定金，在星期日去请了验屋师验了房，星期一找律师读了certification，找银行草签了贷款合同，取消掉了所有的条件，在星期二签了正式的offer。然后，打电话给吴先生，请他在卖房时不必考虑我们。现在房子已经是sold confirm了。


总结：

1、买私售的房子不见得便宜。虽然你和屋主可以免去中介的费用，但由于屋主不了解市场的行情，期望值比较高。一般会以该区域list的最高价格而不是成交价来为自己的房子定价。但由于可以和屋主见面，你可以从屋主那里了解有关房子和整个社区的详细信息。

2、和agent一定要多多坦诚的沟通。在自己清楚自己要求的情况下，把自己真实的想法告诉agent。这样可以节约自己和agent大量的时间和精力。双方看问题的角度不一样，所以结论也不一样。agent知道什么样的房子会很好卖，但agent并不知道这套好卖的是否合适你的喜好和需要。比如：一次Morning非常着急的打电话通知我们：有一个好地段的房子马上要上市。这套房子位置很好：在名校区内，通TTC，离高速公路不远，窗外是一片长满枫树的峡谷，而且房子很大，有1800ft。通常来讲，在那一区的房子很少有人卖，而且一旦有人卖，一般会在2到3天就卖掉。这个房主急于卖掉房子，讲价的余地比较大。她把信息发给我们，如果我们愿意她帮我们安排立刻去看房。收到Morning的email 后我们一看，房价在我们预算的上限，管理费要$300，超出了我们的预算。我们害怕看了以后无法抵制这套房子的诱惑，决定不去看房。2天后，房子果然如Morning预测的那样很快卖掉了。虽然Morning一直觉得很可惜我们没去看那套房子，但我们觉得抵制诱惑是防止欲望膨胀的非常有效的方法。

3、找一个敬业的agent非常重要。如果不是Morning在这两个星期的时间里，每天打电话去查询房子的状况，她不可能在第一时间知道房子已经回来的消息。如果我们晚了一步是不可能在房主自动降价$15,000的情况下再将房价砍下$3,000。说不定，房价还会因为有multiple offer再涨上去。

4、一定要多去几家银行做Pre-approval。如果多去几家，一般可以得到更好的利率。有了Pre-approval，第一是自己心里有底。 有了Pre-approval，买房时可以取消掉银行借钱的条件，这样传达给房主我很有诚意买房的信息，会在砍价或抢房时站很大的优势。<BR>但这一切的前提是你已经想清楚：你真的决定要买这套房子，而不是下个offer玩玩agent和卖房人。</BR>

5、买房对购房者来讲是一件人生大事，对于agent来讲是一宗business。想买房的人一定不能把所有的事情都交给agent，而自己不管。我建议是每天上mls了解市场行情。 自己看到了有兴趣的房子，把mls # 发给agent请她帮你查一下。如果有条件，最好在看房前或看房后，自己再去看看。没有agent时，有时自己会更清楚自己是否真的喜欢那栋房子。自己需要不停的思考自己究竟想要什么样的房子，不断根据市场、自身的条件和需要调整自己的想法。不切实际的要求和想法会让agent觉得你没有诚意买房，从而不愿投入巨大的精力去做你的case。 毕竟，agent是成功以后才收费的，你如果一点希望都不给人家，人家也不愿再你这棵树上吊死。一旦想清楚自己觉得要暂停买房，一定要直截的告诉agent。以免agent白忙一阵，毕竟大家挣钱都不容易。