关于2016年房价的思考

在近三十年的中国历史上,有没有发生过由信贷泡沫导致的房地产崩溃呢? 事实上有很多。 比如1990年代初的海南、北海、惠州,以海口为例,1993年的房价已经去到7500元,十年之后的2002年,反而跌到只剩下2100元。 比如这几年的鄂尔多斯、东北、温州、海南,降幅也很明显,很多地方房价腰斩,你说这算不算房地产泡沫破灭?实诚的说,当然算的。 然而奇怪的是,他们的危机并没有蔓延开来,升级到全国。就像企业债、地方债问题,经常听说,然而都只闻楼梯响,不见人下来。为什么? 这是由我们国家复杂的产业生态差异所决定的。  先说1990年代的海南,泡沫是怎么出现的。 海南的泡沫,起自1988年独立建省,并设置中国的第五个经济特区。早些年经济特区政策对深圳、珠海、厦门等城市的推动作用,让投资者们产生了强烈的乐观预期。海南的面积、人口、自然条件都要比前面的几个特区有优势,那么未来的发展自然是不可限量的。 在这种乐观预期下,信贷泡沫开始形成,然而,投资者们忽略了一点:四个经济特区中,只有深圳成功了,关键原因就是他无缝连接金融中心香港。那个时代流入中国的外资中,超过80%都来自香港。即使是差一点的,珠海靠近澳门,厦门有台湾,依靠东南亚华侨的汕头就泯然众人了。海南呢,能依靠的华侨又有多少,大概连潮汕帮都不如吧。 没有外资流入,一切的产业发展都是无根之木,政策力度再大,也没有什么卵用。于是所有的投资预期,都只剩下预期,投资就变成了投机,变得脆弱不堪。海南泡沫的破裂,表面原因看是朱总理的宏观调控,信贷收缩带来的,但那不过是导火索而已。 根源还是产业的发展不达标,如果经济发展良好,没有人会去刺他,怎么扎也扎不破,深圳的房价都从几百涨到几万了,怎么也没见被刺破呢?  这就像股票投资,热门的公司总是市盈率很高的,但是只要业绩达标,或者超出预期,这一切都不是问题。投资者一定会继续买入,将股价推向新高。问题只在于,这家企业的成长,是否是真实的,是否是可持续的,一旦投资者产生了疑虑,必定就会用脚投票,蜂拥出逃。 房地产也是同样的道理。只要有乐观的预期,就一定会引发信贷泡沫,形成高租售比,但这些都不是问题。只要产业在成长,人民的收入可以支持购房,这个泡沫就不会破裂。而崩溃,一定是从产业的衰败,或者不如预期而引起的。 比如东北,煤炭钢铁都卖不出去了,资源过剩,国企裁员,房价能不跌?温州低端出口产业升级乏力,光靠卖打火机能支撑的起两万元的房价?海南的国家旅游岛政策很给力,可是坑爹的服务业把大众游客都赶到东南亚去了,高端消费在反腐大势下又隐匿,房价也就只好变成断线风筝了。  我在其他文章中阐述过一个观点,中国的经济规模很大,结构很复杂,内部差异巨大。当深圳的人均GDP已经高达两万美元的时候,西部的甘南地区只有不到两千美元。有的地方以资源立足,有的依靠农业,有的以出口加工立足,有的依靠服务业,产业的不同,决定了彼此的生存环境和经济前景截然不同。 举例来说,前几年油价高涨的时候,上游采矿地区的经济就一派欣欣向荣,下游加工业和终端消费产业就叫苦连天。现在油价下跌,彼此的境遇就完全反过来了,山东的石油地炼公司业绩冲天,各地的加油站也成了最抢手的投资项目。化工产品跌价了,消费端的一线城市居民同样也成了受益者。 所以资源产区的衰落,对于沿海出口加工业地区来说,其实反而是一个利好,自然房价的涨跌,也就走向了两极分化。  另一个我们必须纠正的误区就是:房价的涨跌,不仅由人口流入驱动。 我们投资一个企业的股票,最重要的指标,不是看销售收入,不是看市场份额,而是看利润。护城河越高,核心竞争力越突出,利润率就越高,投资者对这支股票的信心就越强烈。 体现在房地产,就是产业的高端化。 举例来说,一线城市中,广州与北上深的房价已经渐渐拉开了差距。社会上众说纷纭,有人说是广州衰落了,有人说是广州的土地供应充沛造成的,有人说是广州人口流入变少了。 其实都不是,广州的人口增长仍然很快,根据官方数据,2015年北上广深的人口增长数字分别为18万,负10万,42万,59万,增速排在第二名;广州的传统产业也并没有衰落,以GDP而论,北上广深在2015年分别增长6.9%、6.9%、8.4%、8.9%,仍然排在第二名。即使广州的土地供应充足,但是对中心城区而言,广州的房价仍然与北上深拉开了很大的差距。 问题在哪里呢? 关键的原因就在于金融业。在所有的产业中,金融业是最重要的,号称百业之母,利润可以占到500强的一半以上,而在目前的中国,受政策的限制,只有三个金融业中心城市:北京、上海、深圳。 上海有主板,深圳有创业板,北京有新三板,各据一方,形成了三大私人财富管理中心。很自然的,这三个城市的产业利润率也是最高的,并且在政策的护城河下,带给投资者极高的信心。可以参考的标的,纽伦港三大全球金融中心,也是世界上房价最高的三个地方。 近年来,北上深的金融业发展非常强劲。举例来说,2010年,全国私募基金管理的资产只有2000亿元左右,但是到2016年3月,光北京私募管理的资产就已经有1.3万亿元,另外上海有1.4万亿元,深圳有7千亿元,年复合增速超过100%。三大城市垄断了全国八成的私募资产,相比起来,私募规模排名全国第四的广州,管理资产却只有2千亿元,完全享受不到这种财富效应。 由此我们可以看出,不是广州的产业衰落了,恰恰相反,是北上深的金融业发展太快了,使得当地的房价有了坚实的产业支撑,脱颖而出。  就产业的平均利润率来说,一般可以划分为几个档次。 第一层级,金融业。其利润率远远抛离其他行业。 第二层级,科技、商业、文化和健康产业,他们代表着产业升级的方向,仍然处于蓝海阶段,供不应求。 第三层级,工业制造和采矿业。旧经济的代表。 第四层级,农业。衰败的农村,可见一斑。 转型期的中国,在不同地区的产业兴衰沉浮中,房价产生了巨大的分化。从事旧经济的内陆地区和农村地区,房价失去了支撑,隐隐有崩盘的危机。但在另一方面,一二线城市的新经济却欣欣向荣,房价又有再度暴涨的苗头。 这就是我们面临的境况,一个割裂的中国。旧经济地区的下岗潮,和新经济地区的劳动力短缺,只能被迫上机器人,形成了鲜明的对照。而他们彼此之间,唯一的联系,就是旧经济退出的资金,在加速的往一二线城市的第一、第二层级产业流动,将这个地区的房价“租售比”和“市盈率”推向更高。  你说一二线城市的房价泡沫大不大呢?当然是大的。 像北上深的房价,起步就是五六万元,即使是月薪过万的白领,看着也亚历山大。 但你要明白,任何金融业发达的地区,都是两极分化严重的地区,只占金字塔顶端20%的高收入者可能就占有了全市80%的财富,他们的投资能力非常强大,完全可以支撑的起这个城市的房价。 泡沫确实是越吹越大了,但泡沫是不一定会破的,这一切都取决于产业升级的是否顺利

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目标检测(Object Detection)是计算机视觉领域的一个核心问题,其主要任务是找出图像中所有感兴趣的目标(物体),并确定它们的类别和位置。以下是对目标检测的详细阐述: 一、基本概念 目标检测的任务是解决“在哪里?是什么?”的问题,即定位出图像中目标的位置并识别出目标的类别。由于各类物体具有不同的外观、形状和姿态,加上成像时光照、遮挡等因素的干扰,目标检测一直是计算机视觉领域最具挑战性的任务之一。 二、核心问题 目标检测涉及以下几个核心问题: 分类问题:判断图像中的目标属于哪个类别。 定位问题:确定目标在图像中的具体位置。 大小问题:目标可能具有不同的大小。 形状问题:目标可能具有不同的形状。 三、算法分类 基于深度学习的目标检测算法主要分为两大类: Two-stage算法:先进行区域生成(Region Proposal),生成有可能包含待检物体的预选框(Region Proposal),再通过卷积神经网络进行样本分类。常见的Two-stage算法包括R-CNN、Fast R-CNN、Faster R-CNN等。 One-stage算法:不用生成区域提议,直接在网络中提取特征来预测物体分类和位置。常见的One-stage算法包括YOLO系列(YOLOv1、YOLOv2、YOLOv3、YOLOv4、YOLOv5等)、SSD和RetinaNet等。 四、算法原理 以YOLO系列为例,YOLO将目标检测视为回归问题,将输入图像一次性划分为多个区域,直接在输出层预测边界框和类别概率。YOLO采用卷积网络来提取特征,使用全连接层来得到预测值。其网络结构通常包含多个卷积层和全连接层,通过卷积层提取图像特征,通过全连接层输出预测结果。 五、应用领域 目标检测技术已经广泛应用于各个领域,为人们的生活带来了极大的便利。以下是一些主要的应用领域: 安全监控:在商场、银行
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