控规中经济角度容积率的确定（例子

数据取值：

参照地方标准及实际运作情况的调查，确定主要采用数据如下：

A1(开发总用地)＝  119100平方米

A2(拆除住宅建筑)＝13000平方米

A3(拆除补偿厂房面积)＝0平方米

A4(拆除补偿商业用房面积)＝1000平方米

A5(公共开发用地)＝166900平方米

S（商业店铺售价）＝10000元/平方米

S1（异地商品房售价）＝3000元/平方米

P1+p2+p6（开发费用）＝1500元/平方米

P4+p5（建安成本＋基础设施）＝1200元/平方米

P3(民房货币补偿）＝4300元/平方米       按1：1.3  补偿

P商（商业用房赔偿）＝12000元/平方米

R（法定利润）＝0.15

就地安置 按1:1.3面积补偿

居住用地出让地价：  70万/亩

商业用地出让地价： 120万/亩

 

 

    容积率测算

 

     ◆为达到良好的空间效果，此方案规划的商业建筑总量约8万m²（其中酒店5000m²）。可出让开发地块总面积为12公顷左右（约180亩），该区位商业地块出让价格若按120万/亩计算，则政府可获得土地出让地价款总计2.16亿元。考虑到全商业开发的难度和发展周期，政府需补贴50%左右的建设成本（6000万），但可提供约500个就业岗位。

     ◆ 最低经济容积率

假设，开发商全权负责居民安置赔偿，全部以货币补偿方式；政府收取收取全部出让地块基准地价。

对应公式：

S*A1*FAR≥[A1*(p1+p2+p6)+A5*FAR*(P4+P5)+P3*A2*1.3+出让地价+ A5*(p1+p2+p6)+A5*1000*1]*(1+R)

开发商成本：居住地价，建安成本，基础设施费用，拆迁货币补偿，商业赔偿，公共用地的地价。

计算结果： FAR≥0.73