房产投资：如何做出理性的买房决策？

你好，我是王喆。

从这一讲开始，我们就进入了“投资实战篇”的学习。在这个模块里，我会针对“投资理财塔”中的主要投资标的，讲一讲最适合我们普通人的投资方法。

今天，让我们先来看那个普通人最关心的，也是最重大的投资行为：买房。

提到买房，如今中国的高房价是一个无法回避的问题。我身边的很多人，对于是否要买房这件事摇摆不定，有的还声称“三十年内不考虑买房”。对此我想说的是，越早考虑买房的问题，我们离一个健康的家庭财富状态就越近。

因为房产是我们家庭财富的最重要组成部分。如果你逃避现实压力，拒绝有计划地思考这个问题，不仅会错过房产这个重要的财富项，而且可能会严重影响未来的生活质量和财富健康程度。

这一讲，我就用这门课一直坚持的“有逻辑”的财富管理理念，来帮你解决两个问题：

• 如何把握买房的时间节点，判断自己当下是不是应该买房？
• 买房的时候，要注意哪些最重要的问题？

首套房还是应该尽早“上车”

其实，我非常理解当代年轻人面对买房问题时略显绝望的心态。一方面，当今一线城市的房价已经高到了普通人根本负担不起的地步；另一方面，未来中国的人口增速减缓，人口老龄化问题肯定会对房价产生一定的负面影响。现在买不起，买了之后还可能贬值，这种情况下，我们真的还要买房吗？我们等房价崩溃了再买可以吗？

要回答这两个问题，我们先明确一个前提：到底是购买首套房，还是投资房。它们的投资逻辑是完全不同的。这里，我们先说要不要买首套房的问题。

我的回答很明确：你要“尽早”在一个“合适的时间”搭上房地产这辆车。

这里我先讲一讲，为什么要尽早“上车”。在下面讲投资房的时候，我再分析一下，什么是合适的购房时间。

第一套房能早买就早买，首要原因就是中国房产的附加属性问题，这已经是老生常谈了。户口、医疗、教育、住户法律保障，这一切都是买房优于租房的地方。但这些要素我想大家都已经非常清楚了，我们今天从另一个角度来看买房的优势：从财富管理的角度来看，房地产的金融属性也大大增加了我们买房的必要性。

也许你会有这样的危机意识：中国的房地产市场很有可能会像曾经的日本一样彻底崩溃，到时候再买房岂不是赚到了？这种想法是非常典型的“做空思维”。但是，“做空思维”对散户，或者说普通投资者来说是非常不好掌握的。如果你自认只是个普通人，没有超出常人的技巧、自信和定力，那就不要尝试做空。

具体一点，为什么不建议你做空呢？我们先来看下世界历史上房地产泡沫破裂的两个经典案例，分别是1991年日本房地产泡沫和2008年美国次贷危机。

观察下面的图片后，你一定可以发现，它们有着共同的典型特征：在泡沫破裂前房价会暴涨，涨幅远超其他年份。要命的是，当你身处这个房价疯狂上涨的阶段时，根本不知道真正的泡沫破裂会在什么时候发生。在这种充满不确定的环境中，如果你的房产是自住房，你几乎不可能选择卖出；如果你没有房产，你的心态有可能彻底失衡。