住宅的一般知识

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住宅的一般知识

一、住宅、住宅小区的概念

住宅

住宅,就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。

住宅小区

一般称“居住小区”,是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模 700015000人相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

 

二、按建筑结构分类的住宅

什么是砖混结构住宅?

砖混结构住宅中的“砖”,指的是一种统一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。 “混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合,可以称为砖混结构住。由于抗震的要求,砖混住宅一般在5层、6层以下。

什么是框架结构住宅?

框架结构住宅,是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工,效率较高,工程质量较好。 经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂,建筑造价较高。

什么是钢混结构住宅?

这类住宅的结构材料是钢筋混凝土,即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂,建筑造价较高。

 

三、什么是住宅的进深、开间、层高、净高?

住宅的进深

住宅的进深,在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求。在住宅的高度(层高)和宽度(开间),确定的前提下,设计的住宅进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可有效地节约用地。

住宅的开间

在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称为开间。与住宅的进深一样,住宅的开间在设计上也有严格的规定。就我国目前大量建造的砖混住宅来讲,住宅开间一般不得超过3.3。规定较小的开间尺度,可有效缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

住宅的层高和净高

住宅的高度计量除了用“米”,还可以用“层”来计算,每一层的高度在设计上有一定要求,称为层高,层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差,叫做净高。目前一般住宅层高都在2.8-3左右。

四、按经济形态划分的9类住宅

★商品房

商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外资投资企业)开发经营的住宅。它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅,是纯粹商品化的住宅。商品房的销售由市场决定其价格。

★经济适用房

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的随能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。

★微利房

微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。

★安居房

安居房是指实施国家“安居工程”而建设的住房(属经济适用房一类),是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本,由政府补贴的非营利性住房。

★解困房

解困房,是指在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇,政府为解决当地住房特困户的困难而专门修建的住房。它只售给经审查符合条件的住房困难户和无房户。

★房改房

房改房,是指按照单位分房原则,已经分配的执行国家规定的房改标准出售的住房。

★集资房

是指改变住房建设由国家和单位全包的制度,实行政府、单位、个人三者共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

★平价房

是指以成本价加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。

★小康住房

是指为实施国家重大科技产业工程“2000年小康型城乡住宅产业工程项目,由建设部在各大城市指导建设的面向二十一世纪初的大众住宅,这将是我国住宅产业未来发展的方向。

 

五、8种按设计特点分类的住宅

单元式住宅

单元式住宅,是以一个楼梯为几户服务的单元组合体,一般为多层住宅。单元式住宅的基本特点:①每层以楼梯为中心(又叫梯间式住宅),每层安排户数较少,各户自成一体。②户内生活设施完善,既减少了住户间的相互干扰,又能适应多种气候条件。③建筑面积较小,造价经济合理。④仍保留一定的公共使用面积,如梯楼、走道、垃圾道,保持一定的邻里交往,有助于改善人际关系。

公寓式住宅

公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。 公寓式住宅一般建筑在大城市里,多数为高层大楼,标准较高,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等;还有的附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。
花园式住宅

花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼,也称花园别墅,一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,住宅水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准,一般为高收入者购买。
跃层式住宅

跃层式住宅是指住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。
优点是:①每户都有较大的采光面,通风较好;

②户内居住面积和辅助面积较大;

③布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。

复式住宅

复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3,而一般跃层式为5.6),其下层供起居用,如炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设有一层的起居室高2,上层直接作为卧室的床面,人可坐起但无法直立。

跃复式住宅

跃复式住宅是在复式住宅设计功能上的一种创新。其特点是其中一层层高在2.2内,通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域;一般情况下该种住宅的总层高在3.8-4.9之间,客厅为共享式。

错层式住宅

错层式住宅是户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间,比如起居室比较高,卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅,可以减少挖土的土方量。错层式住宅不利于结构抗震,而且显得空间零散,容易使小户型显得局促,更适合于层数少、面积大的高档住宅。

退台式住宅

退台式住宅又称为“台阶式”住宅其外型类似于台阶。特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少,下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台,可做花园使用。目前,国内建造的的退台式住宅都通常属于中高档住宅。

 

六、住宅建筑的高度(层数)的划分

住宅按层数划分如下:

1、  低层住宅为一层至三层;

2、  多层住宅为四层至七层;

3、  高层住宅为八层以上。国际通行划分为四类:

第一类:层数8-16层,房屋高度在25-50之间,通常称为小高层住宅;
第二类:层数17-25层,最高度达75
第三类:层数26-40层,最高达100
第四类:层数在40层以上,高度超过100,称为超高层住宅;目前国内极少有超高层的住宅。

 

 

 

七、如何看住宅建筑图

1、怎样看住宅建筑的平面图?

住宅建筑平面图,是购房者了解住宅平面形状、方位、朝向和住宅内部房间、楼梯、走道、门窗、固定设备如浴缸、洗面盆、炉灶、厨柜、便器、污水池等的空间位置的重要依据。人们在购买或选择住房时往往出现这种情况,即欲购买的住房还没竣工,甚至还没有建造或已建造竣工,但不能前往查看,这时人们只得依据住宅的面平图以及立面图、剖面图、透视图、表现图和住宅模型来了解住宅的基本情况。住宅建筑平面图,是按一定比例绘制的住宅建筑的水平剖面图,通俗地讲,就是将一幢住宅窗台以上部分切掉,再将切面以下部分用直线和各种图例|符号直接绘制在纸上,以直观地表示住宅在设计和使用上的基本要求和特点。住宅的建筑平面图一般比较详细,通常采用较大的比例,如:1:1001:50,并标出实际的详细尺寸,但有的小比例住宅平面图并不用专门的符号樯出内部附属设备,这种图是供设计建设施工人员使用的。一些房地产开发和销售企业,为了使购房者更全面地了解住宅基本情况,往往在平面图上还描绘室内应配置家具的尺寸和空间位置。

2、怎样看住宅建筑的立面图?

住宅建筑的立面图,是按照一定比例绘制的住宅建筑物的正面、背面和侧面的形状图,它表示的是住宅建筑物的外部形式,说明建筑物的长、宽、高的尺寸,地面标高,屋顶的形式,阳台位置和形式,门窗洞口的位置和形式,外墙装饰的设计形式,材料及施工方法等。在绘制方法上一般用线条白描,也可添加明暗以示一定的立体感。

3、怎样看住宅建筑的剖面图?

住宅建筑的剖面图,是指按一定比例绘制的建筑物竖直(纵向)的剖视图,即用一个假想的平面将住宅建筑物沿垂直方向象劈木一样纵向切开,切后的部分用图线和符号来表示住宅楼层的数量、室内立面的布置、楼板、地面、墙身、基础等的位置和尺寸,有的还配有家具的纵剖面图示符号。

4、怎样看住宅建筑的透视图和表现图?

住宅建筑的透视图,表示建筑物内部空间或外部形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图像,它具有强烈的三度空间透视感,非常直观地表现了住宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。住宅透视图一般要严格地按比例绘制出于某种需要和测绘计算上的困难,有些透视图不一定严格按比例绘制,并进行绘制上的艺术加工,这种图通常被称为住宅建筑的表现图。一幅绘制精美的住宅建筑表现图,就是一种艺术伤口具有很强的艺术感染力。目前普遍采用计算机绘制的效果图,其特点是透视效果真实。

 

八、住宅的套型、户型是指什么

1、住宅的套型

“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗地讲,就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。
“套型”按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。其中卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间为套型内的基本空间。
◆居住空间 habitable space 系指卧室、起居室,厅的使用空间。
◆卧室 bed room 供居住者睡眠、休息的空间。
◆起居室 living room 供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。
◆厨房 kitchen 供居住者进行炊事活动的空间。
◆卫生间 bathroom 供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。

 

2、什么是住宅的户型?  

要了解什么是住宅的户型,首先应知道什么是住户。住户是指共同占有一个住宅单元的一组社会成员,也即是人。这一组人可以是一个家庭的各个成员,也可以是不同家庭的成员,一般来说,住户的成员数量与家庭成员数量是一致的。住宅户型可用三种方法来划分。①用住户人口多少,可分为一口户、二口户……②用住户的代际也就是辈份确定,可分为一代户、二代户……③用社会学的户结构分类法可分出单身户、夫妻户、核心户(夫妻带有未婚子女)、主干户(含两代以上的核心户)。

 

九、计算住宅面积有哪些指标

◆计算住宅面积有一套相互关联的指标,包括建筑面积(建筑展开面积)、居住面积(使用面积)、辅助面积、结构面积、有效面积等。
◆这些指标的计算关系是:建筑面积=有效面积+结构面积。有效面积=居住面积+辅助面积。

 

十、商品房销售面积的计算标准

◆商品房销售面积到底是按照什么标准计算的呢?根据国家质量技术监督局发布的《商品房销售面积测量与计算》的规定,商品房销售面积的计算标准是:
    1
、商品房的销售面积
    ———商品房整幢出售,其销售面积为整幢商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整幢商品房的建筑面积中扣除)。———商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。
    2
、整幢房屋建筑面积
    系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高220m以上(含220m)的永久性建筑。
    3
、套内建筑面积
    系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。
    4
、套内使用面积
    系指房屋户内全部供使用的空间面积,按房屋的内墙线水平投影计算。
    5
、套内墙体面积
    商品房各套(单元)内使用空间周围的维护和承重墙体,有共用墙及非共用墙两种。商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
    6
、阳台建筑面积
    系指阳台地面底板外沿水平面的投影。
    7
、套内阳台建筑面积
    系指套内各阳台建筑面积之和。
    8
、共有建筑面积
    房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
    9
、共有建筑面积分摊系数
    整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑面积分摊系数。
    10
、应分摊的共有建筑面积
    应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。

 

十一、土地的使用年限是如何确定的?

    凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年期按国家规定执行。

    即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年

 

十二、如何看清楼房间距

对购楼者来说,房屋间距要大些,居住得要舒适些。到底怎样的间距才合理呢?有关规定是:楼距是楼高的07倍,此为南北朝向排列的楼房间距,若东西向则为05倍。如前排房屋的高度为20,那么后排房屋距离前排房屋要有14才符合要求。应注意的是:
    1
、这个07倍是指首层的间距标准,层数越往上,间距标准越低。
    2
、同样的间距,塔状的楼房比长条形板式的楼房好些,因前者较短,互相遮挡的情况比较轻微,因此通风采光好些。
    3
、个别情况下,间距虽窄,但若有出风处,这种情况会产生巷道风,即使巷子很长,也是很凉快的。但购楼者要到现场实地多体验几次,才能判别哪些单元风只从侧旁吹过而风不入室。
    4
、假如有两个楼盘的楼价相同,但房屋间距不同,其实际楼价是不同的,间距窄者实质上升了楼价。
    5
、成都由于日照的关系通常楼距是楼高的1倍,才能满足通风采光达到优良的标准。

 

十三、多层和高层各有什么特点

1、一般情况下,高层的建筑标准、建筑质量要高于多层,如居住在较高的楼层,则视野较开阔,空气质量较好,噪音低。
2
、高层的得房率比多层低,即购买相同建筑面积的住房,高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。
3
、高层的物业管理费比多层的物业管理费高。

 

十四、挑选房子的14个标准

买房子除了自住,还可以出租或当做投资。但自住、出租、投资虽可以独立作为一种行为,又可以结合起来,这就意味着,改天可能因为又有多余的钱再买别的住处,原来自住的可以出租;反之,本来出租的房子若租不出去,也可自用。同时,万一自己的经济出现问题,也可把房子卖掉或出租。另外,买的房子无论是自住或出租都可作为资产,做生意时可向银行申请抵押。其实,房子无论是用来自住或出租都可以当做是一个投资行为。因此,置业就是投资,无论您是用来自住或用来出租。您所买的物业能否保值、升值,是确定此物业是否理想的决定性因素。
然而,一个物业能否保值、升值是由在选择物业时那些不可变因素确定着、可变因素影响着。什么样的物业是好物业,仁者见仁,智者见智,但无论怎样我们都首先会去考察物业的发展商、地段、品质、房屋本身及成本,具体的标准就是:
一、保值、升值。这是置业的前提,也是挑选理想物业的决定因素

二、开发商的实力、信誉

开发商的实力、信誉是一个项目成为理想物业的保障。我们应该着重考察的是发展商是否是国内外知名企业,在国内国外曾操作开发过哪些项目并且这些项目是否成功,特别要考察的是发展商在操作此项目时是否有开发规模,建设是否同期进行,工程进展是否保持一定速度,承诺可兑现性有多大。
三、地段

地段的好与差决定了售价的高低。地段是物业保值、升值的一大决定因素。这一项应该考察的是现时是否是好地段,生活工作、购物、休闲娱乐是否方便,市政规划是否有利于此地段的发展,此地段发展的空间余地是否够大,空气环境质量是否优质。

四、交通

交通方便,社区才有发展空间,也才有升值空间。这项主要考察现时工作、电话、上学等出入是否方便,公共交通网络是否发达,交通网络与住宅区的相连是否合理、方便,还有一点就是未来市政发展是否有利于此处交通的改善。

五、建筑质量、装修标准

物业的内在品质是物业保值、升值的基础。在装修上要考察的是大堂、过道、外墙、窗、电梯的档次、质量是否达到一定的水准。

六、市政配套

齐全的市政配套是生活的保障。市政配套功能是否齐全,能否到位,能否在近、远期符合需求。

七、小区规划

超前规划可令物业保持更长的竞争力。考察小区规划是否合理,设施是否齐全,能否实现或何时能全部到位。
八、物业管理

物业管理公司的经验与实力,收费是否合理,是否符合规定。好的物业管理能使物业的品质保持长久。
九、朝向、楼层

采光、通风要好,若朝向不好,景观优美也可以,并同时与售价一起考虑。在楼层上要考虑家人出入的方便,底层或顶层有花园的,要考虑是否实用并同时与售价一起考虑。不同朝向、楼层的售价相差8%15%
十、住户档次

是否是自己所能接受的住户群,不但如此还要了解住户买房的用途。住户的档次同时也决定了物业的档次。
十一、售价,要了解其他方位物业售价,最主要的是是否为自己的预期价,同时要与付款方式一起考虑。
十二、户型设计

户型的实用性兼合理性是否完美,功能合理是否兼具美观性,能否适应未来家庭结构变化,是否具有灵活性,如能否满足自住并兼顾出租;一般的家庭厨房面积应有68平方米,卫生间57平方米,卧室1220平方米,起居室+饭厅有3050平方米,阳台68平方米,才称得上一个好家,总面积大约在三居室、90120平方米。但若房间的功能齐全,面积虽小,仍然能生活得乐融融。
十三、付款方式要轻松灵活,主要认清自身的付款能力,考虑自己的付款能力能否达到。
十四、周边文化水平,主要考察城市的未来发展是否有利于改善周边文化水平的档次。没有一个物业是十全十美的。

 

十五、如何用技术参数选房

在选择购买期房时,除了对价格、位置、小区地点及开发商实力进行初步判断外,购房者只能依赖图纸、模型和售楼员的描述来进行判断。因此,了解并运用设计图纸中的技术参数,有助于协助购房者对期房作出合理、正确的判断。
  对住宅小区整体居住质量来说,容积率、密度和间距系数是三个最为重要的参数。
  容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值,这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会越高。一般来说,常见的以6层砖混多层住宅为主的小区,应尽可能选择容积率较小的。密度是指小区内建筑地面积占总面积的百分比,密度越低,小区绿地面积和活动场地越大。在以高层为主的小区,高容积率势必配合低密度出现,同等情况下应选择密度低的小区。住宅间距系数是指楼间距离与遮挡建筑挡线高度的比值,应挑选间距比值较大的小区。
  选择了环境质量好的小区后,还得巧用技术参数来挑选适当的房型。
  决定房型质量的参数主要是开间、进深、层高和出房率。开间是指一套住宅占据楼长边方向的面阔尺寸,开间越大,进深越小,楼层越高的房型越好,因为大开间能够获得较大的采光窗,有更好的通风效果,小进深使窗地比(窗面积与居室面积的比值)更为合理,避免黑房间的出现,居住更为舒适。
  出房率是指住宅的净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼主为单位的,所以相同的房型在不同的楼号内,虽然使用面积相同但销售面积会有所不同。选择出房率高的住宅可以少花钱得实惠。
  此外,商品房面积问题成为当今社会关注的热点话题,越来越多的人把目光投到了面积计算的方法上。有的人认为分摊的公用面积是“隐形”的,并就此提出多种疑问,其一便是:一幢楼房怎么会有多个分摊系数?其实,一幢楼房有一个或更多的分摊系数是完全有可能的。因为在商品房面积计算过程中,一幢楼房的分摊系数是由使用功能来决定的。
  一般来说,单一使用功能的住宅楼,分摊系数只有一个;但该楼为单一使用功能的商住楼时,由于各层布局不同,公用建筑面积服务范围不同,就可能出现多个分摊系数的;而当该楼为多种使用功能的综合商住楼,出现多个分摊系数的可能性更大。具体计算,为全楼服务的公用建筑面积由全楼分摊,为商场服务的公用建筑面积由商场分摊,而为住户服务的公用建筑面积就由住宅分摊了。
  例如,一幢建筑,底层为商铺,楼上为住宅,但商铺的入口独立,则商铺原则上就不分摊住宅使用的楼梯间,而只分摊相互之间的分隔墙以及外墙,这样就会出现两个不同的分摊系数了。
  选择物业的标准
  1.工程质量最重要:房屋作为一种有着长期使用价值的产品,它的工程质量是所有组成要素中最为重要的一个。一栋房子设计再漂亮、配套再完善、服务再优秀,施工质量不好,时时危及人们的正常生活,就绝对谈不上投资价值了。
  2.与居住生活息息相关的设计及配套:在保证房屋质量的前提下,户型设计应该是便于生活,不违背人们生活习惯的;社区居住配套设施应齐全,影响舒适度的涉及或配套将直接影响房屋的租售。
  3.物业服务水准也会影响物业价值:物业管理公司除了日常的维修维护外还应提供相关的服务,但服务的内容与社区的档次也有关系,高档社区内一般都会选择业绩好的物业管理公司提供酒店式服务。
因此,在公用建筑面积服务对象为复杂的情况下,出现更多的分摊系数也就不足为奇了。
好户型的基本要素
  热销的楼盘是其综合素质与组合优势造就的,好户型也同样是综合因素使然,没有绝对的“好”户型,只有适应各类买家不同居住实态与居住愿望,符合个人生活与居住行为模式的户型。户型设计有其需要遵循的设计通则原则,同时户型也具有不同气质与个性内涵,了解其构成要素及细节,有助于买家甄别户型、判断是否适合自己,同时也能从更深层次提高自身的建筑审美意识。户型的基本要素除了良好通风、充足采光、平面合理等内容,还应仔细考量户型设计的深度及细节的设计:
  各功能空间有明确的分工,“公私分离、动静分离、清污分离”,户型内部空间的组织和布局,决定了居住环境的质量,而功能的设计首先要符合人们的居住行为方式。居住生活分为共同性和私密性的、文化的和生活的不同方面,各种居住生活行为应当有其特定的空间环境。功能空间的专用程度越高,功能使用质量相对就越高,功能空间的逐步分离过程,也就是功能质量不断提高的过程。
  合理分配空间规模及妥善处理各功能空间的联系,对于户型设计尤为重要。选择大户型时,要注意是否增加了相应的功能空间及过渡空间,如:工人房、储物间、家务操作空间、休闲运动空间等,而不是单纯的面积扩大,同时,各功能空间之间存在着合理的过渡空间。选择小户型时,要注意是否具备了必要的功能空间,同时某些功能空间在使用上的灵活性、适应性要求较高,具有使用功能的多元化。设置一定的储藏空间,储藏空间也存在着污洁之分、功能区分,实践证明,储藏空间、卧室壁柜、更衣柜等的设计,对改善室内居住环境具有重要的意义。
  起居室与主卧室的舒适性与实用性,更是买家极为注重的,其跨度与纵深尺度的设计不容忽视,同时也是与买家的居住实态相关。
  户型除了基本的结构要素外,还存在着更深层次的因素,户型设计要具有时代感,从人性的角度看户型,考虑到人的内在需求,不同的户型设计创造出不同的心理环境与感受。从三维角度看户型,室内空间便产生不同的层次及空间的流动感。新经济下工作空间回归生活空间,重新审视空间的公共性与私密性。因此,户型设计的个性化与多元化,存在一个不断发展的过程。

 

十六、购商品房八忌

1、忌大而无当。大户型不能简单理解为中小户型的放大,而是一种全新理念、功能更多、更完备、更合理、更科学的设计。如合理增加了高度和采光(如设景观落地窗)。否则,面积扩大了,房屋自然显得低矮了,便有了大而不当的压抑感和空旷感。
2
、忌一览无余。许多老户型,进入户门后没有玄关设计,厅内景象、各个房间一览无余,缺乏层次感,卧室、书房的私密性、舒适度受到影响。玄关的设计应多种多样,能起到丰富内涵、点缀居室、增加层次的作用。
3
、忌厨厕相连或相隔过远。厨厕连在一起的设计一是不利卫生,二是在采光上相争相克。如套房面积较小,两者便难以保持适当距离,设计时应在房门位置上做文章。如厨厕相隔过远,热水器便不好安装。起居室最好不要直接看到卫生间的门。
4
、忌厅内多门。起居室(厅)的门过多,形成对厅实际面积的挤占,使起居室(厅)成为走廊(过道),从而使厅显得破碎,难以形成整体,效果上的和谐,也必然给摆放家具、电视、沙发等物以及悬挂书画艺术品造成困难,视觉上也显得杂乱无章。
5
、忌光线灰暗。许多老式设计仅重视卧室、起居室的光线,厨房、客厅的光线都很差。对室外景观的选择也越来越重要,若环境差,绿化差或严重影响、障碍远视效果,对房屋增值前景是个制约。
6
、忌动静相扰。按生活起居方便的要求,卧室位置宜深一些,户门最好不要直接对着厅,音箱、电视应和主卧室保持一段距离,以免互相干扰,以利于相对安静的环境。厨房、餐厅最好相连,既方便生活又利于清洁卫生。
7
、忌厨房深藏或浅露。若厨房设置太深,对排放油烟废气不利。有的户型进门就是厨房(或厕所),在整洁度、感官上和减少噪音等方面就大打折扣。
8
、忌房屋通透性差。空气是否对流是一项重要的环保指标,也是户型设计成功与否的重要标志。过于曲折的户型使夏日室内温度偏高,有的房间闷热难耐,不利身体健康。

 

十七、买商品房六守则

购买商品房是一个科学的抉择过程,消费者如肯动脑筋,用经济的、超前的眼光去分析市场、把握商机,就可以得到减少投入却不降低实惠的客观效果。
一、买“成交价”
价格是购房要素的首选,但有些房地产发展商出于促销的考虑,往往弄出很多五花八门的价格水平,如“起价”、“均价”、“开盘价”、“优惠价”、“清盘价”等等,其中起价最不可信,它通常是整栋住宅楼中楼层、朝向、户型等最差的那套房。“均价”实际上是房地产发展商计算售房面积的一种方法,个别发展商亦有用“均价”来吸引消费者的。购房者同样应该注意,购房前对自己的购房支出有一个清醒的预期计算,不要寻着低价位找房源,然后水涨船高的抬高自己的购房支出。与其这样,还不如直接找一个中意的楼盘。还有两种价格应该注意,那就是“报价”和“成交价”,报价和成交价之间的差,往往就是打给购房者的“折扣”。也就是说,当销售人员向您介绍价位的时候通常是报价,您能否买到低于报价的成交价,就看您的谈判能力了。
二、买利好环境
交通方便与否,是当前商品房价格定位的重要因素。通常情况下,房价自城中心向外逐渐递减。但购房者宜用理性的、超前的眼光看待物业环境,以低价格买进眼下虽然存在交通及位置缺陷、但日后有重大利好变化的住房,往往能得到较大的实惠。购房者既要近看、又要远瞻,在选择房型好、质量满意的优质家居的基础上,重点了解、分析、调查该地区改造和发展的远景规划以及小区环境的配套性,在此全面了解的基础上决定取舍。只要将来的物业居住环境逐步向好的方向转化,交通的问题能够逐渐得到解决,暂时困难的克服就很值得。
三、买“内部认购房”
近年来,许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前,常在小范围内推出一种“内部认购”的方式。这是由于某项目在正式推出以前,营销商对市场接受度尚缺乏足够的了解和信心。内部认购价一般定的较低,有投石问路的性质,应该是该商品房销售过程中的“最低时段价”,同时,房地产营销商为了保证尽可能多的赢利,会严格的限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如果断出手,往往能得到比开盘价低几个百分点的实在优惠。一套房计算下来就很可观了。当然,参与房地产发展商的内部认购是有先决条件的,商品房发展商的资质必须可靠,该项目的发展前景较好,其中最重要的一点是:该房地产项目合规、合法,具有除《商品房预售许可证》以外的其他合法开工建设的证件,以免不小心摊上麻烦,使自己的合法权益受到损害。
四、买“开盘价”
和前面的“内部认购”相类似,商品房的“开盘价”中也包含了某种优惠因素。一般情况下,项目正式开盘时,房地产营销商为了创造一种旺销氛围,保持项目物有所值的美好形象,往往作出切实的让利,其优惠的可信度较高。当然,无论是内部认购价还是开盘价,都要随着市场的变化和该项目的销售情况而变化,不可能都是直线上升的趋势,购房者应做通盘考虑。
五、买“清盘房”
刚开始卖和最后卖的商品房价格一般都较低。期房销售过程中,房地产开发商出于资金滚动的需要,一般将价格定得很低,然后随着开发进度和市场形象的确立和市场占有率的提高,价格会逐渐上扬。当商品住宅的销售量达到80%以后,一般就进入了房地产项目的清盘销售阶段,此时价格会低下来。在上述两个时期购买住宅应该是最实惠的了,这种实惠一般体现为价格形态和实物形态两个方面。前者,消费者从中得到的实惠少则几千元,多则几万元甚至更多;后者,消费者除了低价购房的优惠以外,还可以得到房屋质量方面的切实保证。因为清盘房基本是现房,房间本身的质量问题已经过竣工后一段时间的检验,问题基本暴露出来,购房者可以心明眼亮。需要说明的是:清盘房一般在房型、层次、朝向的选择方面有一定的局限,消费者在选择的时候应该从长计议,严格把握标准,不要因价格偏低的诱惑而买进不称心的住房,造成长久的遗憾。
六、买实在面积
个别房地产开发商在房屋计量面积上会打一些“埋伏”。一般情况下,房地产开发商应该向购房者明确其商品房分摊系数(商品房建筑面积和使用面积之间的比例),购房者可以据此计算所购住房的使用面积,全面了解所购商品房的“得房率”。但有一些房地营销商在期房销售过程中不确定房屋的精确面积,有意打下“埋伏”,留待以后让购房者增补购房款,这实际上造成购房者预期购 房费用的增加。有鉴于此,购房者在选择期房时,要反复认真的看图纸,准确的计算面积,最好留下图纸及有关说明文书的复印件,认真研究购房合同上有关面积的说明,敲死住宅面积,避免日后出现被动局面。

 

十八、牢记看房十二招

1、地段
地段也就是小区所在的地理位置。地段的好坏决定了房产的售价,同时也是物业保值、升值的一个重要因素。作为自己居住的房屋,主要考虑的还是以方便自己及家庭成员出行为宜,不要片面强调往闹区里“扎堆”,那样既不经济,也不一定能提高生活质量。一般只要有好的道路交通网,离市中心又不是太远,房价比较合适的即可。
2
、朝向
良好的朝向,可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室,改善住宅室内环境,如光、温度、卫生状况,对居住者的身心健康十分有利。在北京地区,以正南朝向接受阳光直射面最大,时间最长,南偏东、南偏西105度内都有阳光直射入室,而北偏东、北偏西75度内整日都不会有阳光直射入室。
3
、层次
一般来说,在不考虑个人因素的情况下,住宅楼在总层数的13以上、23以下为较好层次,如成都若不带花园的多层住宅三四层,十八层塔楼的六至十二层为最佳。
4
、功能分区
住宅应充分考虑住户的家庭结构和生活规律,使家庭使用功能细化。理想的住宅中,起居空间由过厅、客厅、起居室、健身房、琴房、书房、工作室、卫生间、厕所、卧室、贮藏室、阳台等组成,按各自功能可汇总为“污、洁、动、静”四大空间。
5
、面积空间
单元内不同空间要有相对合理的面积。从居住功能角度分析,厨房的合理面积应在4平方米-5平方米之间,卫生间最好洗、厕功能分开,三居以上应设有两个卫生间。舒适的主卧室合理面积应在15平方米-19平方米之间,客厅的面积要尽量大些,厅内开门的数量应尽量减少,房屋要方正,不要有斜角。
6
、质量与细节
在商品房选购中,最难把握的就是质量问题,同时这也是日后使人感到烦恼最多的问题。房屋质量问题主要起因于设计、施工中留下的隐患,主要体现在结构、材料、功能设置、施工管理、质量监督等几个方面,由于专业性较强,一般购房者很难检验。购房者只有认真审阅商品住宅楼的《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等相关证件来考察住宅楼的质量。房屋层次的高低从表面上很难看出来,它主要体现在许多细节方面。一套优秀的居室很大程度体现在细节的设计理念上,例如有的精品楼盘推出居室进屋的门采用“子母门”,即有一扇大门与一扇小门组合在一起,这样的搬家具的时候就不会发生“门小家具大”的尴尬。还有的卫生间预留了电话插扎、屋面预留“空调眼”,有的楼盘的电梯专门设置了语音提示等等,这些细微之处都是开发商素质、意识的体现。
7
、看电梯、楼梯
在时下许多塔楼和小高层的楼房中,电梯的质量已越来越不容忽视。有关电梯故障和事故时有发生,不仅给人们的生活带来不便,而且还危胁到人们的身体健康。因此,看房进要仔细察看该楼盘所用电梯的品牌资质,是否有国家颁发的合格证书等。同时还要查看步行楼梯的安全情况,楼梯宽度是否符合标准,楼道是否畅通,发生危险情况时,是否有利于逃生等等。
8
、看环境
居住环境的好坏是一个不容忽视的问题。由于人们在冰冷的“混凝土”盒子里被禁锢了许多年,一般对四周环境不会很挑剔,一般只要有“绿”即行。其实,作为一名购房者应该认真考察一下自己将来生活的环境,不仅要求有很高的绿地覆盖率,而且还要真正能为已所用。另外还要考察所购买的楼房之间的间距,容积率和建筑密度,四周污染情况如尽量远离工厂、马路、大商场、大酒楼等等。
9
、看景观
小区内的景观建设现已被越来越多的发展商所重视。好的景观可以达到亲近自然的效果。但如今好多小区的景观建设都缺乏“以人为本”的设计理念,而是像建楼房一样先平整地皮,再造景观。这样的景观,显得很呆板,毫无层次可言,让人根本无亲切之感,一眼即可看出人工雕凿的痕迹。同时,景观方面的投入占用了购房者房屋成本的5%左右,这可是一笔不小的开支。
10
、看物业
看房不可不问物业管理。物业服务的好坏是房屋是否升值的一个重要因素。好的物业管理会给自己将来的生活带来便利,而差的物业管理不仅会影响到自己的日常生活,还可以引发大量的纠纷。因此,看房要积极向有关人员打听负责小区服务的物业管理公司,最好能查看他们的有关资质、实力的文件,亦可去他们现服务的其他小区打听有关他们的服务行为。
11
、看配套设施
小区配套设施是否完善是这个小区成熟与否的标志。主要看小区的市政配套设施、生活配套设施、休息配套设施、交际配套设施以及购物条件等等,其中市政配套设施的管线最好是集中布置,要离墙近,外露少,安全性要好,另外还要重点考察小区的水源是否清洁达标。此外还有小区的学校、超市、会所、健身娱乐等生活配套设施也应仔细考察。
12
、采光与通风
受采光面大小、朝向,以及是否直接采光的影响,采光质量不同。

 

十九、选择中间层的四要点

第一,顶棚和地面是否漏水。因为房屋漏水大多发生在结构变化的部位(比如结构缝、沉降缝等)、构造变化部位(如伸缩缝),所以要避免选择处在这些部位的房间。在自检时,可以采用比较简单的方法--向室内注水,看下层是否漏水。
  第二,排水管道、天然气管道等安装是否隐蔽。中间层连接着顶层和底层,通过的各种管道比较多,要留意这些管道穿过时,凸出的部位是否影响了正常的出入活动。
  第三,阳台是否安全。中间层距地面较高,阳台的高度要足以保护老人和小孩的活动安全。如果是通长阳台,在两户之间应有分隔防卫措施,防止两户之间的互相“攀越”。雨水管、用花格窗的楼梯离阳台、窗口不要过近,以防被攀爬遭劫。
  第四,客厅、卧室的朝向是否科学,中间层易于通风、采光,但要避开冬天凛冽的寒风,接纳夏季的习习凉风,所以朝向要以南向为佳。如果小区栋距较小,应咨询邻近中间层住户的日照、采光情况。

 

二十、商品房选购的基本要点

选一套舒适、实用、安全、美观的商品住房应当考虑以下几个问题:
  一、验五证:主要包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
  二、最好了解一下开发单位、设计单位、建筑单位、质量监理单位的等级和信誉,再看一下是否有《建筑工程质量许可证》、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》,以保证房屋的质量和可靠性。
  三、综合考察住房的地理位置、小区环境(是否远离污染源、环境是否宜人,市政配套、小区配套、购物条件等;周边环镜人文、信息、通讯等,交通是否便捷、道路是否适于疏散,有无停车场地;物业管理、安全保卫、售后服务是否到位等。
  四、保证住房的实用性、舒适性。主要考虑以下几点:
  (1)住房的使用面积与建筑面积之比,高层塔楼不小于72%,多层楼不小于78%为佳。
  (2)住房布局紧凑、功能明确,满足睡觉、相聚、吃饭、卫生、洗涮、储藏的需要。
  (3)房间布置力求方正、平整;面积分配合适,保证适用、力求舒适,避免相互穿插、减少干扰;厨房要紧邻户门、餐厅,并远离主卧室,以免油烟窜入,并避免西向为宜;主卧需要避免视线干扰,门不要直开向客厅;浴厕要通风、采光,门也不要开向客厅;储藏间力求隐蔽,门不要开在厅、房内。
  (4)满足采光、照明、隔声、隔热的室内环镜要求,选择有三面朝向(其中有12房间朝南向)最佳。
  (5)设计要有超前性,室内隔墙承重墙少,以利于室内改变格局。买老少间要看与邻室是否能打通。
  (6)市政管线是否集中布置,最好离墙近、外露少,管线与楼板、墙体穿插处是否做了套管;卫生洁具、五金配件质量是否合格;是否预留了空调位置;每间房、厅含卫生间是否都有23个电源插座,有无漏电保护装置;煤气表、水表、电表是否出户。
  (7)门窗安装牢固,横平竖直,高低一致;框与墙体缝隙要填满,表面平整光滑,无裂缝;门窗扇开启、推拉灵活,无倒翘;五金配件应齐全,关闭后密封条处于压缩状态。
  五、对于中高层、高层楼宇应注意电梯的生产厂家和质量合格证,应注意位于地下室的水泵的振动与噪音的处理情况,还应注意每层是否有垃圾存放的空间等。

 

二十一、购房自用主要考虑哪些因素

1)相当的面积,适应家庭人口结构和数量;
2)
合适的房型,满足生活起居、工作、学习以及社交需要:
3)
合理的地理位置,符合工作、生活的需要;
4)
周边是否有完善的生活配套设施;
5)
完美的生活环境(绿化、私密、无噪音、无污染等),保证健康生活;
6)
相对能够承受的房价;
7)
坚固、耐久的建筑结构;
8)
舒适、便利、私密的建筑形态。

 

二十二、如何选择购置物业的区域

消费者选择购置自用物业的区域一般应考虑:
I)
外出(上、下班)的交通是否便捷;
2)
周边生活必需的商业设施是否齐全;
3)
孩子的教育设施是否完备;
4)
老人则要考虑医疗、保健设施是否便利;
5)
绿化环境;
6)
亲朋好友往来是否方便;
7)
市政配套是否齐备;
8)
和习惯生活区域的其他差异。

 

二十三、购房投资主要考虑哪些因素

购房投资是为了保值和升值,必须要考虑到以下问题:
1)
物业所在的地段是否具有投资价值;
2)
有否重大政策导向(如即将开发某地,或已限制某种房产的开发)
3)
有否正在开工或规划新建的重大市政项目(如地铁、机场)
4)
是否由可信度高的开发商营造:
5)
同比地段房价相对较低,或房价的上升空间较大;
6)
出众的生活环境(如:有山、水、公园、温泉等)
7)
特别的生活配套设施(如名牌学校、医疗机构、著名大商店等)
8)
超前的设计规划(如前瞻性的小区规划、房型等)
9)
漂亮(或标志性)的建筑外观;
10)
良好(出色)的物业管理;
11)
合理的房型面积和总价(便于出租或转手)

 

二十四、如何确定购置物业的大小

对物业的大小,每个消费者都会有个先人为主的概念,如三口之家二室一厅,三代同堂三室一厅等。但买好之后,往往会出现很多的不满,不是卧房太小,就是少了书房、工作室,要不就是房间太大,打扫太费力,这是因为购置物业前没有细细打算造成的。因此,购房前,购房者要根据自己的家庭人口数量、任用需要、特殊爱好、经济实力和未来发展等请多因素综合考虑确定欲购房屋的面积。特别是要准备好自己的经济承受能力,面积每多 1平方米,购房者就需多支出几千元。
另外,购房者还要确定自己所设定的是建筑面积还是室内净使用面积,因为目前市场上一般是以建筑面积进行购售,多、高层的有效面积得房率也不同。

 

二十五、买底层、顶楼关键看什么

在一些人的观念中,商品房的楼层最忌购买底层和顶层,因此为了不致顶层和底层压手,许多房产商努力在顶层和底层上做文章,如底层赠花园、顶层赠露台,且花园和露台设计确实很精美,风格别致。花同样的钱甚至更少的钱却比别人多得一处花园或露台,实是物超所值。买这样的房可以节省不少开支,但也有学问,不仅要价廉还要物美,怎样查找底层和顶层的瑕疵呢?   
在底层,首先,要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关,长期住在这种房子里,不仅电器、家具易生锈、发霉,人也易患风湿性关节炎。其次,底层因邻近各种管道尤其是下水道,如果管道质量差或设计不合理,则管道易堵塞,特别是化粪池封闭不严管路不畅,也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次,底层因处在楼房最底层,在众楼环抱之中,故其采光和通风往往受到限制。笔者认为最好请专家或技术人员帮助鉴定一下。   
顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大,下雨天易积水,常常 "水深火热"。因此,消费者在买房时,要考察顶层的隔热、防水措施及其效果,看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶,顶层的构造变化部位是否衔接良好,因为通风效果好易散热散潮,而屋顶漏水通常出现于构造变化部位。

 

二十六、购房前调查房产哪些情况?

人们在购买房地产时常常会遇到一些意想不到的问题。有些购房者因急于购置房产,在对所购房产了解甚少的情况下,便匆忙作出购买的决定。实际上有的房产的产权归属不定,存在争议,当不了解情况的购房人一旦盲目付了款,就会陷入一场旷日持久的诉讼。
这种情况不仅发生在购置旧房产时,甚至在购置新房产时也会遇到,因为经常有几个单位联建住宅楼,并出售其中一部分,当联建几方在分配不公发生争议时,购房人就会陷入困境。在购置旧房产时还会遇到更棘手的问题,即旧房产位于经批准征用或拆迁划拨建设用地的范围内,这样的房产按规定不允许买卖,即使买了也过不了户最终拿不到产权证,这种情况常发生在私下买卖交易中。
购房人还应该清楚,设定抵押权的房产不能出售,除非获得抵押权人的同意。购房人在买房前,一定要弄清楚房屋的基本情况,如果房产在购买前已成为抵押物,则此房产不应在销售之列,因为抵押权人可能随时要求实现抵押权,这样购房人就会陷入一场无谓的官司中去。
经人民法院裁定限制产权转移的房产也不能出售,此时房产所有权人无权出售自己的房产,在此期间的交易行为没有法律效力,所以,购房人在选购房产前,应要求产权人详细介绍房产有关情况,并要产权人提供有关产权文件。
随着房地产市场的发展,一些发展商申请银行为其客户提供房地产抵押贷款,他们在售房广告上常登出“某某银行提供银行按揭”,导致购房人产生一种误解,认为只要购买此广告上所刊登的房产,就可以获得银行贷款。但购房人往往忽视了银行要对每一位申请人进行资格审查,只有具备了银行规定条件的申请人才有资格获得贷款。所以,每一位想获得银行抵押贷款购买房产的人,应先了解银行的贷款条件后再决定是否买房,这样就会避免许多不应遇到的麻烦。
购置房产一般涉及金额较大,有时是购房人一辈子的积蓄,因此购房人应谨慎行事。房产买卖交易程序复杂,涉及问题较多,最近政府又颁布了一系列有关房产买卖、预售、转让和抵押的法规,所以,购房前应了解一下这方面的有关规定和有关程序。如果购房人要想更有把握,也可到专业律师事务所进行咨询。
购买房产虽然表面上不像购买股票那样变化莫测,但实际上也会遇到各种各样复杂的问题,需要具备多方面的知识,尤其是有关的法律知识。比如,在一般情况下,由于购房者大多数是首次购置房产,许多问题不可能预见到,更无经验起草或参与修订合同,这样就会给购房者买房造成困难,难以确实保护自己的合法权益。在这种情况下,购房者可选择精通房地产法律业务的律师协助自己与发展商签合同。完善的房产买卖合同既可以有效地规范发展商的行为,也能有效地保障购房者的合法利益。

 

二十七、《新建住宅使用说明书》包括的基本内容

《成都市商品房买卖(预售)合同》第十一条指的《商品房使用说明书》即《新建住宅使用说明书》应该包含这写基本内容:对住宅的建筑结构、类型和各设施容量、布置情况等性能、标准作出说明,并提出使用注意事项。
  具体地说,《住宅使用说明书》一般应包含以下内容:1、开发企业与住宅建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的名称;2、建筑结构类型和承重墙平面布置说明;3、自来水、雨污水、强弱电、燃气、热力、通讯等设施的容量、配置、管线走向的说明;4、有关部门设施安装预留位置的说明和安装注意事项;5、门窗类型和其他使用注意事项;6、配电负荷说明;7、装饰、装修注意事项;8、其他需说明的问题;9、住宅共用面积使用规定说明;10、住宅外立面使用、底层天井使用、封阳台的说明;11、小区公用设施使用、维护说明。应该说,包含上述内容的《新建住宅使用说明书》才是合乎标准的。

 

二十八、《新建住房质量保证书》包括的基本内容

为了保护购房者的合法权益,加强商品住宅售后管理,我国《建筑法》对建筑物质量事项有明确的法律规定。同时,建设部以(1998102号文印发了《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度规定》,明确要求房地产开发企业在向用户交付新建商品住宅时,应向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,《住宅质量保证书》可作为商品房买卖合同的补充约定。(成都市称为《商品房质量保证书》)应包括以下内容:
1
、工程质量监管部门核验的商品房质量等级;
2
、开发商承诺对地基基础和主体结构在其合理使用寿命年限内承担保修责任;
3
、写明正常使用状况下各部件及部件的保修内容与保修期,具体为屋面防水沟、墙面、厨房、地下室、管道渗漏1年,墙面顶棚抹灰层1年,地面空鼓开裂、大面积起砂1 年,门窗翘裂、零件损坏1年,卫生洁具1年,供热、供冷系统1个采暖期或供冷期;
4
、其他部件的保修期限由开发商与用户自行约定。
此外,《住宅使用说明书》还应对注意的结构、性能和各部位或部件的类型、性能、标准作出说明。

 

基本术语知识

公房
  公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

使用权房
  使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

不可售公房
  不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房,它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋,也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

已购公房
  已购公房又称售后公房,就是购买的公有住房。

单位产权房
  单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、系统房。

廉租房
  廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

私房
  私房也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。

二手房
  二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手",第二次交易则为"二手"。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。

期房
  期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子。

现房
  所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
准现房

  准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

外销房
  外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业或和个人。

内销房
  内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

共同共有房产
  共同共有房产:指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

共有房产
  共有房产:指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

尾房
  尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

烂尾房
  烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的,而是随着项目的不断推进,一步步显现。

城市居住区
  城市居住区一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模3000050000人相对应,配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

居住小区
  居住小区一般称小区,是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模 700015000人相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

居住组团
  居住组团一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模10003000人相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

配建设施
  配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

公共活动中心
  公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

建筑小品
  建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

宅间小路
  宅间小路是住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。

产权证书
  产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

住宅部品
  住宅部品:一词译自日文。意指在住宅里面有独立功能的住宅工业产品,如门、窗、厨具、洁具等。它区别于建筑原材料,如沙、石、水泥等;又区别于建筑物结构配件,如窗台、 门窗过梁、水泥预制件等。

房屋产权
  房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

所有权
  房屋的所有权,是指在法律规定的范围内,对房屋全面支配的权利。根据《中华人民共和国民法通则》的规定,房屋的所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能,这也是房屋所有权的四项基本内容.

占有权
  房屋的占有权,通常由所有权人在房地产买卖中也称业主、房主、房东来行使,但有时也由别人来行使,这也就是使用权与所有权分离。例如房屋出租,房屋出租合同将房屋的占有、使用权转给非所有权人房客来行使。这时,房屋所有权人并不因而丧失对房屋的所有权。

使用权
  房屋的使用权,是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样通过一定法律契约,非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。房主将房屋租给他人使用,并不失去对房屋的所有权.

收益权
  房屋的收益权,是指房主收取房屋这项财产所产生的某种收益。例如出租房屋,房主从房客处收取租金。有时房主也将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人。例如,房客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动,收益按照一定的比例,一部分交给房主,一部分留给自己。   

处分权
  房屋的处分权,表示房屋所有权的归属,是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权一般由房主行使,房主可以确定房屋使用权、继承、赠与对象。有时房屋处分权也与所有权分离。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债,若是到期不能清偿债务,房屋的所有权也就转归债权人所有,债权人此时就可行使房屋的处分权。

房地产转让
  房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为:
房地产转让主要包括下列方式
:
 1. 买卖;

 2. 交换;

 3. 赠与;

 4. 以房地产抵债;

 5. 以房地产作为出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的;

 6. 因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的;

 7. 法律、法规、规章许可的其他方式。 商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖,买卖双方为转让当事人,卖出人为转让人,买入人为受让人。


房屋契税
  是指房屋产权转移时承受人向政府交纳税款。

产权置换
  产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行,并可由中介代办置换手续。

房地产按揭
  “按揭”的名称是从香港地区传入内地的,源于mortqage一词,本意是“抵押”,这词发言的后半部,经过粤语的洋泾浜式改造,读成“按揭”,现在已运用于正式文本,按揭可分为法定按揭和衡平法按揭。

大产证
  大产证:即开发商首先要取得的产权证,是开发商拥有房屋产权的证明,这只能由开发商来办理。 

小产证
  小产证:即每个购房者拿到的产权证,由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证,购房者才能去办理小产证。

 

建筑专业术语

建筑面积
  住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积
  住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
  计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金,都是按使用面积计算。

公用面积
  住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。   


实用面积

  它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。


居住面积
  住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积),一般作为衡量居住水平的面积指标。


计租面积
  作为计算房租的面积。在住房制度改革中,作出统一规定,住宅用房按使用面积计算,包括居室,客厅,卫生间,厨房,过道,楼梯,阳台(闭合式按一半计算),壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。


积率
  容积率是建筑总面积与建筑用地面积之比。例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4


得房率
  得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。
  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

  套(单元)建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。



开间

  住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅开间一般不超过3.0——3.9,砖混结构住宅开间一般不超过3.3 规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
   开间5以上,进深7以上的大开间住宅可为住户提供一个40——50平方米甚至更大的居住空间,与同样建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半,使用面积增加2%,便于灵活隔断、装修改造。



进深

  在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5左右,不能任意扩大。


套内面积

  俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循,也有利可图,吸引居民和机构投资住房租赁市场。

公摊面积
  商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:
1
.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;

2
.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。



面积
  竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工,经验收合格的建筑。


辅助面积
  辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。


共有建筑面积
  房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。


共有建筑面积分摊系数

  整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑面积分摊系数。
  销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积( 以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。

建筑密度
  建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

绿化率
  绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言,绿化率高为好。

绿地率
  绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% )。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

层高
  层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高
  净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

公用建筑面积分摊系数
  将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。

实用率
  实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率。即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积

标准层
  标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

阳台
  阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

平台
  平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

走廊
  走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。   

地下室
  地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。

半地下室
  半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13,且不超过12

居住区用地
  居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

住宅用地
  住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称

其他用地

  其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

公共服务设施用地
  公共服务设施用地一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

道路用地
  道是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

公共绿地
  公共绿地是指满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

道路红线
  道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

建筑线
  建筑线一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。

公用建筑面积
  公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,为整栋建筑的公用建筑面积.

玄关
  玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

隔断
  隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

过道
  过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

 

产权、公证、税费

一、二手房上市需要办理哪些公证

在房屋产权的界定和转移中,买卖双方都希望在保护自己权益的同时,从一系列复杂的程序和手续中解脱出来。对此,我们买二手房时应注意:

继承和析产协议公证

如果您想出售的房屋是通过继承或赠与等方式继承得来的,且还未办理房屋产权证变更登记手续,那么您应该将房屋产权证上的产权人名字变更为自己的名字,这样您才能真正拥有房屋的产权。要办理产权变更,您必须先办理继承公证,证明您的继承人身份和所应继承的财产份额后,持继承公证书到房屋登记部门办理产权变更登记。另一种可能出现的情况是:与您共同拥有房屋产权的产权共有人,不同意出售房屋,对此,您可以通过办理析产协议公证将房屋划分份额,由您购得其他共有人的产权份额,变更产权后进行出售。

 

声明书公证

由于房屋产权和居住使用权可以分离,二手房多为多人共同居住(或落有多人户口)和使用,"同意书"便是要共同居住人表明他们同意您售房,同时承诺在您售房后他们放弃对该房的居住使用权。这里面会涉及他们是有条件放弃还是无条件放弃,如果是有条件放弃,具体是什么条件?在什么时候需要您履行?他们在什么时候实际搬出,甚至包括什么时候迁移户口。如在共同居住人中有产权共有人,还要一并解决该产权共有人对您全权处理其产权份额的委托等等。

委托书公证

委托书公证包括产权共有人对您全权处分其产权份额的授权书公证和您对中介机构的委托协议公证两种。
  

买卖合同公证和贷款担保合同公证

目前,由于尚无制式的二手房买卖合同文本,这就需要具备法律专门知识的公证员对合同进行起草、完善和把关。在购房过程中,您可能还会与银行发生借贷关系,这期间,您购置的房屋也许会发生再转让、赠予、继承、变卖等,这些变化都会影响到您和银行之间签订的借款抵押合同的变更和履行。银行会要求您做这方面的合同公证,以保证银行的权利不因上述变化而受到损失。

提存公证

二手房买卖合同在实际履行中,房屋的交付是一个突出的问题。配合买卖合同公证,您可以办提存公证,将房款提存公证处。这在法律上视为您已履行了交款义务,售房人可在此基础上按合同实施腾房、交房义务;若双方均按合同履行了自己的义务,则公证处会根据双方的指示将房款移交给售房人,否则仍可退还购房者;您可以在条款中约定:移交房款之日为入住之日,在公证员监督下完成交接手续。

二、怎样查询二手房产权状况

  “二手房”交易一般都是个人之间的买卖行为,因此对比开发商出售的商品房,在交易的复杂性上,它的难度可能还要更大一些。特别是对产权状况的了解,购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解,才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一介绍。

  要了解房屋的产权状况,购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

  产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如:商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指:出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。

  第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是:

  查验产权记录。包括:

  1、房主是谁,假如为共有财产,则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式;2、档案文号,即该宗交易的文件编号,假如查询者希望获得整份文件,可依此编号向有关方面取阅该份文件副本;3、登记日期,此日期为该项交易的签订日期;4、成交价格,即该项交易的成交价,查询者应注意如果成交价是注明部分成交价,则代表该成交价不单只包括该房屋,并且包括其他房地产成品;5、其他内容,如房屋平面图等。

  第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件。包括:抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额,从而对该房产有更深的了解。另外,购房者还需了解的内容有:所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最后,应提醒购房人注意的是,购买二手楼房,尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定,城市职工以标准价或成本价购买的房屋,在购房后5年之内不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋,就有可能出现问题。

  总之,要了解房屋产权的真实情况,购房者除了要向卖房方索要一切产权文件,仔细阅读外,还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录,两者对照,才能清楚地知道该房的一切产权细节,不至于有所遗漏。

三、买二手房要缴纳哪些税费

1、 契税:(由市房屋产权监理处代收)凡属个人购买自用普通住宅,契税按成交价或指导价×1.5%收取;其他情况(如个人购买非年住宅或单位购买等)按3%收取;
2
、 交易手续费:(由市房地产交易中心代收)成交价或指导价×0.5%

3
、转移登记费:(由市房屋产权监理处代收)成交价或指导价×0.5%

四、二手房产权具有哪些特征

从产权的利益关系上看,包含上述的房屋产权形式在内的不完全产权具有如下特征:

1.权利主体具有相对性,产权人权利有所限制

在商品房、私房这样的完全产权住房买卖过程中,卖方的权利几乎不受政策的限制,可以向任何买家出售住房。不完全产权的房屋则不然,往往有居住年限限制,还要求取得单位的同意。有的还对买家也有限制,要求优先向国家房管部门、单位或者单位内同事出售,或者限制为住房困难的中低收入家庭。
目前,福利性产权形式、有限产权形式的交易活动在国务院明令禁止之列。

2.权利客体具有相对性,房屋面积受到限制

完全产权的住房面积是不受政策限制的,政策性住房则不同,不同地区的单位对不同级别的公务员、职工的住房面积有标准限制。

3.所有权的内容具有相对性,权能有所限制

完全产权住房的产权人对房屋的占有、使用、收益和处分等权利是排他的、绝对的,也拥有相对应部分的完全土地产权(使用权)。不完全产权的这些权能却是相对的、有限定的,不具备完全的土地产权。在占有权和使用权方面,一般只允许产权人及其家庭使用,不得由他人占有和使用;原则上不得利用拥有相对产权的住房取得收益,或者只允许在一定条件下取得部分收益。

通过以上介绍我们可以看出,当前的住房产权有多种获取形式,不同来源的房屋具有不同的产权特点。有些住房的产权交易是没有限制的,有的则是有所限制的。有产权限制和没有产权限制的二手房在交易中的程序和税费等诸多方面都有所不同。

五、二手房涉及哪些住房产权

1994718公布的《国务院关于深化城镇住房制度的决定》(以下简称《房改决定》)对住房产权下的定义是:住房产权是住房各项权益的总和。依据我国法律规定,产权人对其所有的住房享有占有、使用、收益、处分等权利。

完整的住房产权包括完全的土地产权和完全的房屋产权两个大的部分。

由于在我国土地是国家所有,所有权不能买卖,只能对使用权进行交易。因此一般的房屋产权概念中所谓的完全的土地产权,是指土地使用权,而完整的房屋产权是指房屋所有权。房屋的所有权,也称房屋产权,主要包括房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。

其中,国家出让出来的土地使用权是有年限规定的,一般住房用地的使用权出让年限为70年。在使用年限内,房屋的土地使用权可以在法律、法规允许的范围内进行转让。

房地产产权中还涉及到他项权。其中又主要包括抵押权、地役权、租赁权和典当权。抵押权是指,房屋的有偿使用权及有偿出让的国有土地使用权可以用以抵押。抵押开始,抵押权人(债权人)即取得房屋或土地的抵押权,抵押人(产权人)和抵押权人要订立抵押契约,规定还款期限及利息。到期不还清债务的,抵押权即丧失。抵押人破产的,抵押权人享有以抵押物作价或从拍卖房地产中优先得到清偿的权利。

1.地役权:我国《民法通则》对相邻或相隔的土地或房屋(不动产)的通行、取水和排水等权利,用相邻关系的形式作了规定。把这种在他人使用的土地或所有的房屋上取得通行、取水和排水的权利称为地役权。一般认为,相邻关系是通过法律规定的,不必经相邻各方约定而对房地产产权进行限制。同时,为了取得通过他人土地或院落、走道出入的权利,要向他人交纳一定的费用。

2.租赁权:经出让的国有土地使用权可以出租,承租人对所承租的土地有租赁权,这是我国的一种较特殊的土地他项权。

3.典当权:简称典权。它是产权人以商定的典价给承典人,承典人在典期内享有房地产的使用和管理权的行为。在典期内,承典人不收付出典价的利息,而出典人也不收回房产的产权。超过典期,出典的人如果不赎回或者无力赎回,承典人享有房地产产权的产籍权。此外,房地产的他项权利还包括相邻采光通风权、相邻安全权、借用权、空中权、地下权和地上权等。

六、二手房交易中产权发生了哪些变化

由于在各地房改中,房改房大多是以成本价和标准价获得的(分别占领45%左右),以市场价出售的较少(约10%),因而这些房改房大多是不完全产权、有限产权。这类产权在交易中涉及到多方面的所有者权益关系。按照本节前面一部分讲述的各种产权获取方式具体地讲,主要有如下一些产权关系变化:

一、商品房和私房在交易中的产权关系变化

我们已经介绍了,商品房和私房的产权关系比较明确和简单,所有者拥有全部的土地产权和房屋产权,能够在法律允许的范围内,按自己的意愿对其进行交易,在交纳正常税费之后,获取交易的全部收益。与此同时,也将住房的全部产权一次性的转移给购买者。

商品房和私房交易过程中涉及到的产权问题,主要是可能存在共有产权纠纷。有的商品房和私房是夫妻双方的共有财产,或者是兄弟姊妹的共同财产,大家共同享有产权。按法律规定,这种共有产权的房屋交易,需要共有人全部出具书面同意证明材料,才能进行交易。

这种共有产权的纠纷,主要是来自出售方,但也可能影响到购买方,因为这种在出售方无权出售情况下的房屋买卖合同,在法律上属于无效合同。

二、市场价购买的房改房在交易中的产权关系变化

前面已经讲到,以市场价购买的房改房具有完全产权,这类房产交易的产权关系变化情况同一般的商品房相同。

三、以成本价购买的房改房在交易中的产权关系变化

成本价购买的房改房,与市场价购买的房改房最大的不同在于,房改房的土地使用权是无偿划拨得到的,没有像商品房那样交纳土地使用费。因而,房改房的产权中的土地产权部分实际上仍然属于国家,购房者只占有房屋产权部分。在购房者自己居住时,出于有利于房改的考虑,国家并不对土地使用权相关收益(租金)提出要求,对居民有潜在的优惠。这时的交易是不完全的市场交易。

当居民出售住房时,情况就出现了变化,二手房买卖是按照市场价进行的,是完全的市场交易,市场价是包含了土地使用权的。于是,购买公房时没有包含土地使用权费用的问题就显现出来了。土地使用费涉及到两个重要利益关系:

1.对起初购买公房时按照当时的市场行情应当交纳的土地使用费;

2.从购房以来直到出售时这一段时间内由于种种原因引起的土地增值问题;

其中,第一个方面的问题不太大,当年的土地使用费已经在市场价售房的方式中有测定。成本价购房的在土地使用费上较当年差多少,比较容易明确。按这个差额补交的方法也很简单,直接补齐就了事。麻烦在于土地增值问题,涉及到很多与经济利益关系密切的理论问题。

不论只有潜在的价值的土地、还是作为生产资料的土地,在房地产市场上都有价格。土地的价格,完全取决于土地所有权、使用权被垄断下的土地供求;土地资本的价格则以劳动创造的价值为基础,并受到市场供求关系的影响。

七、二手房交易如何确定产权

二手房交易后产权确定,是关系到交易的合法性的标志性问题。《房地产法》对房地产产权的转让或变更有专门的条例:“第六十条……房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请上地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改该土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。”

这个条例要求二手房交易应到房管部门进行产权变更登记,在交易登记时管理部门将按照法规和政策要求进行审核,通过审核之后,将颁发变更了房屋所有权的新的房产证。就此,房屋产权部分的产权就得到了法律确认和保障。

在房屋产权得到法律确认之外,还要求对土地使用权这部分土地产权变更进行登记。这部分程序由法定的同级土地管理行政部门负责。当国土部门按照有关规定确认土地使用权变更登记没有违规行为,由同级政府主管部门更换或者更改土地使用权证书。

八、手房的使用权能够交易吗

根据中华人民共和国宪法第十二条规定:社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义公共财产,禁止任何组织和个人用任何手段侵占或破坏国家和集体的财产。

国家房产属于社会主义全民所有,按统一领导分级管理的原则,国家机关、企事业单位在授权范围内对国有房产行使占有、使用、收益和处分的权利,同时负有保护国有房产不受损失的义务。授权单位转移国有房产时,必须征得上级主管机关的同意并经当地房地产管理机关审查批准。集体所有房产,是社会主义劳动群众集体组织所有的房产,集体组织依法享有本组织所有房产的占有、使用、收益和处分的权利。

所有权有两个特征:

一是明确性,它是一个包括财产所有者的各种权利及对限制和破坏这些权利时的处罚在内的完整体系。

二是专有性:它使因一种行为而产生的所有报酬和损失都可以直接与有权采取这一行为的人相联系。

因此,购买二手房,必须是产权交易,使用权是不能交易的。产权房交易有交易规则,使用权房交易纯属投机。

所谓房屋的使用权是指产权属于国家,使用者在一定期限内对房屋有使用权,没有占有、收益、处分的权力。

所以使用权房是不能交易的,购房人千万不要被交易条件,特别是交易价格所诱惑。任何钻政策的空隙,造成国有财产流失的行为最终都是自寻烦恼!

价格评估

一、如何自行对二手房进行得简单估价

  对于普通的购房者来说,如果仅仅希望做个简单的价格评估,不妨分两步走。

第一步,需要确定个评估的基准。在开始评估前,购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易,以此对市场行情有个大致的了解。能够作为评估基准的数据,必须是现实的成交价格。

第二步,结合评估基准、具体房产情况,对有意向的房产估价。具体估价主要考虑以下三方面的因素对价格的影响。

 

1.房屋因素

房屋竣工后即进人折旧期,按照理论折旧率,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率为2%;另外旧房的套型落后、功能陈旧,这同新建商品房无法相比,三小套型(小厅、小厨、小卫)扣减10%。此外,楼层对价格也产生影响,若1层和5层为基准价,2层和6层为-3%,7层为-5%,3层和4层为+3%,若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。

2.环境因素

环境因素既有自然的也有社会的,既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%,省、市重点中小学区的为+15%。

3.心理因素

如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,心理因素为-8%。

二、二手房定价因素

在二手房价格的测算上,要抓住以下三大因素:

房屋因素

房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率,混合一等结构房屋的折旧期限为50年,每年的折旧率为2%。其次,一般旧房的套型落后,使用不便,功能陈旧,在这方面是无法和新建商品房相比的。此外,朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响。

环境因素

环境因素比较复杂,既有自然环境,也有社会环境,既有大环境,也有小环境,在同一地段,旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如小区平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。再如社会环境,在同一土地级别地区,有些地区适合经商,有的地区则适宜居住。此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区,都会对房屋价格产生较大的影响。

心理因素

心理因素如果不是在价格上有较大的诱惑力或其他特殊需要,人们是不愿意买旧房居住的,新、旧房价格相差不大,人们对买旧房的心理障碍就无法逾越。

综上所述,我们试着这样来测算二手房价格,以同地区商品房价格为基准:

1.房屋因素
1)折旧:年折旧-2
2)套型:三小套型(小厅、小厨、小卫)-10

3)楼层:26楼-3%;7楼-5%;34楼+3%;15楼为基准价;若是楼顶另-5

4)朝向:无朝南外门窗-5

2.环境因素
1)无物业管理-5
2)非独立封闭小区-5

3)有省、市重点小学区+15

3.心理因素:-8
现在我们举一个实例来验证一下。
  房屋坐落:某小区一小套住宅,建筑面积51平方米。土地级别:二级地区。

  房屋结构:混合一等

套型:“三小”套型-10

  建筑年代:1988年,折旧期12年-(12×2%)=24

  楼层:共七层,此房位于二楼-3

朝向:南北

物业管理:非小区、无物业管理-10

学区:重点中小学+15

心理因素:-8

当地商品房价格为:4500元/平方米

4500
-(4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%-4500×15=2700(元/平方米)。因此,此房的实际成交价格为14万元整,每平方米为2745元。

三、如何进行二手房评估

评估业与寻常百姓的生活密切相关,最常见的要数置换物业评估了。随着房产二、三级市场日益繁荣,旧房估价作为房屋置换前期的重要环节,受到广泛关注。

毛估说不过去 市场比较可摆平

一套旧房价值几何,可不是评估师凭经验“毛估”出来的,必须有一整套计算操作办法。目前,主要采用“市场比较法”,通常选择三套符合以下要求的可比物业:与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象,加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值,就是委托估价房屋的评估价。

二手房定价相关系数多多

影响一套房屋市价的因素很多,物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等,都得加以适当的考虑。例如,一套房屋,朝向以南向为准,东向减5—6%的系数,西向减10%;多层住宅楼层以3—4层为准,底层减5—6%,顶层减10%;新旧主要以建造年代为准,适当看保养程度,过去造的新里、旧里最多可减40%;房型的系数加减就更加复杂,两房一厅以厅12平方米为基准,同时还要考虑厅的利用价值(如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别);厨房、卫生间以4平方米为准,小于4平方米要减2—5%,明间与暗间又有区别;还有得房率的高低与加减系数也密切相关。

同样一套住宅,买卖双方的心理价位难免背道而驰,买者认为价格评估得太高,卖者又说估得太低,最终谈不拢不欢而散,这是常有的事。其中原因有业主方面的,也有物业评估方面的。

二手房具有时效性

业主对旧房估价的认识存在着一些误区。旧房估价有个最重要的特征———时效性,三级市场房屋价格波动较大,变化周期短,几个月就必须刷新一次。有的业主不了解这一点,常常质问:“我与邻居房型、面积相同,为什么他能卖25万元,我的估价才24万元?影响旧房估价的因素很多,但有的业主强调个别因素,却不能综合考虑。装修不具备保值性,一般装修三年以上估价降为0,很多业主却以为装修花过大钱,理应卖个好价。

另一方面,旧房评估至今还没有形成一套既科学又符合市场规律的评估体系,专门从事这项业务的评估机构很少。整个房屋置换市场中鱼龙混杂,社会上许多置换中介机构从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德,不对置换物业进行现场勘查,有的还故意压低物业价值以牟取暴利,客观上造成了业主的“信任危机”。

四、如何计算二手房折旧费

房屋折旧是房屋价格补偿的形式,即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中,虽然原有的实物形态不变,但由于自然损耗和人为的损耗,它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值,以货币形态来表现,就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。

  (1)建筑造价是核算折旧费的基础,由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成,是住宅经营中的进货价。

  它只应是住宅本身的进价,而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年,甚至一百多年,在这样长时期内物价变化很大,故一般均不以其原始造价为计算依据,而按重置,即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。

  (2)房屋的残值,是指房屋经过长期使用,失去使用价值后,经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用,它作为使用房屋的追加耗费,应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值,简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大,而且是在住宅报废后才能得到的,因此它与原值无法比较。

  在计算时,都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法,有时计算折旧时也采用残值率这一参数,即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为:钢筋混凝土结构为0;砖混结构为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简单结构为0

  (3)使用年限,是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下,从而发生有形的磨损;在有形的磨损下,住宅能维持正常使用的年限,称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限,是住宅价值转移的年限,它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命,或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外,还受无形损耗的影响。

  房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定,房屋一类的固定资产折旧,采用平均年限法,即定额折旧法。其计算公式为:  

        造价-残值   造价×(1-残值率)
  年折旧费=-------或=----------

  折旧年限   折旧年限     折旧年限

  消费者在购买旧房时,也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为:

  旧房价格=造价-年折旧费已使用年数

  当然,确定房屋的价格还要考虑很多因素,如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。

五、影响二手房房价的因素有哪些

估价之前需要了解二手房价格是如何形成的。二手房房价的形成,无非是两个方面:一是实体因素,二是影响因素。实体因素可以参照一定标准;但影响因素则带有强烈的主观评价,需要丰富的经验与娴熟的技巧去分析与把握。一般而言,影响因素可以分为以下三大类:一般因素、区域因素、个别因素。

一般因素

即随时随地都在起作用的因素,它的作用虽不明确,却起着基础性的作用。这样的因素随处可见。例如:大城市人口多密度大,小城市人口少密度小,同样的房子大城市肯定更贵;“成功人士”汇集的社区,肯定比工业区的职工社区,房价要贵得多;家庭规模不断缩小,能更好的保护个人隐私的产型肯定比公共宿舍式的房子好卖;这些都是与人口相关的社会因素的影响。

此外,心理因素也会影响房价。例如,人们普通的喜“8”4’,房子沾了“8”字,身价凭空高一截;房子沾了4’字,就只有受点委屈了。最为典型的莫过于风水之说,如果某套房子被风水先生指为不祥,则很难再有清白名声,人人避之不及。再如,卖主此刻正是债主盈门、或是打离婚官司、或者忙于搬迁,此时只恨不能早日脱手,但求不亏而已,房价也较温柔

区域因素

就住宅的区位而言,二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关。考察区位质量,建议应从以下方面着手:
1
:气候条件 阳光是否充足、空气是否清新、是否一年四季都“大风起兮尘飞扬”。

2
:居民素质如何 它决定了购房者将与哪些人交往,能在何等程度上满足购房者的社交需要。

3
:街道与交通状况 如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰,雨天是否一地泥、交通是否方便等。

4
:基础设施与公益设施状况如何 如住家附近是否有幼儿园。学校、医院、银行、邮电局等。

5
:商业网点是否齐全 如购物是否便利。

6
:环境状况 如是否有晨跑、散步或者遇狗的空间。

7
:住宅布局是否合理 如楼与楼之间的距离是否宽阔,不要因为狭窄而相互妨碍等。

需要强调的是,区域因素中,以人文环境最为重要。道理不言自明。

个别因素

影响二手房房价的个别因素可以从如下方面考察:二手房的结构,是钢筋混凝土或混合结构,还是砖木结构?结构不同,造价就不同;使用年限不同,价格自然也不会相同。二手房的式样、设备、质量、装修等勿需多言。需要强调的是,所谓质量至少应包括三个层面:设计质量、建筑质量、原屋主的使用质量。对于二手房而言,使用质量直接关系到成色、保养等问题。

六、影响二手房房价的环境因素有哪些

不同的二手房类型,在位置的选择上有着不同的标准和要求。在选择居住性二手房时,要注意以下因素:

自然条件

自然条件中,日照、温度、风向等气象状态,房屋景观、小区绿化,是否沿水、临街等人文和天然环境状态,空气、水流等公害污染程度等方面,均是考虑的重点要素。

对于气象状态,往往受住宅小区内环境与外环境情况影响。比如小区内大量开辟绿地或种植园林,由于局部区域绿地的变化而影响局部气象条件。

对于人文和天然环境状态,主要体现于所谓的“推窗望景”。首先,房屋建筑物本身的艺术造型及其与周围房屋及公共建设设施是否协调一致,往往就是居住小区内环境是否舒适宜人的直接表现,同时也是小区物业管理是否运转良好的直接性外在表现。如果某二手房所处住宅区内部环境质量粗劣,外在环境形象丑陋,可想而知,常年在此居家将绝不是乐业静修的理想居所。其次,如果房屋依水靠园,那么水景园艺将一览无余,心情之舒畅自不待言。同时也必将远离尘嚣和噪音的污染,换来一片宁静。也许,“推窗望景”享受的不仅仅是视觉上的满足,更多的是心理上的满足与充盈。

对于一些灾害发生可能性及现实或潜在污染源的考察也是很重要的。对于临水二手房屋,要考虑该城市历史上降雨量的大小,是否发生过大型的洪涝灾害,该房屋的抗灾性能及临近河段的防洪措施是否可靠,堤岸上的道路及护栏是否安全。如果是临海二手房屋,不仅要考虑防水,还要考虑该地点的台风记录以及该房屋的抗风性能。如果该地点(或地区)是地震多发区,重要的考虑对象就是该房屋的减震性及抗震性措施。此外,对有可能对水质、空气等造成污染的源头和由于靠近主要交通干线或餐饮娱乐设施而带来的噪声污染源也应密切关注,以免带来不必要的麻烦。

环境条件

环境条件主要是指二手房所处区域的城市功能规划性质、周边建筑物景观、小区物业管理水平等方面。对环境条件的选择,首当其冲的就是居住片区的选择。随着经济的发展,各城市建筑必然按照城市规划要求逐渐形成区域性的城市功能划分。

在购买居住性二手房对房屋地点的环境因素选择时,就要重视城市规划的指导功能,尽量避免选择坐落在工业区的二手房,尽量购买已形成或在近期内有条件形成大规模居住区的地点。此外,伴随着经济的发展,城市区域在不断地扩大,人们的消费习性及需求方式也趋向现代化,即生活、住宅有休闲化的趋势。加上郊区房屋价格往往较城区房屋便直很多,更多人喜欢购买郊区二手房。此时,对房屋地点环境的选择显得尤为重要。如果选择不好,就可能出现配套的公共设施滞后、环境条件恶劣等问题。

交通条件

交通条件主要是指城市及二手房所在居住小区内交通网络的建立、道路等级、道路通过能力、交通设施是否齐全等方面。对交通条件的考虑,主要是针对远郊地点的居住性二手房。由于远郊地点的居住小区往往属于新区建设,城市的交通网络的完全建立需要一个较长的时期。单从交通条件这一因素来看,城市中心地点的二手房要优于城郊二手房,因为其可节约大量的交通费用和时间,也可以省却交通堵塞、交通事故等带来的烦恼。当然,选择城市中心地点二手房要以牺牲一定的价差和环境优势为代价。

配套条件

配套条件主要是指二手房所在小区的水、电、气、热、电视、电话等管线网络,学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮、娱乐休闲设备及设施配套情况。配套设施的齐全与否,直接决定着该地点二手房的附加价值及升值潜力,同时也是决定人住后居家生活方便与舒适与否的关键因素。同交通条件相类似,配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言,在城市中心区域大多不存在配套问题。

七、二手房交易在什么情况下需要进行房地产估价

(1)购买房屋时可能需要房地产估价

  交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时,房地产管理部门如果认为明显低于房地产价值,会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据。此外,交易双方为确定合理的交易价格,也可以委托评估事务所进行评估价作为交易价格的参考。

(2)进行房地产保险时需要房地产估价

  房地产保险估价,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估,是评估可能因自然灾害或意外事故而遭受损失折建筑物的价值。

(3)申请抵押贷款时需要房地产估价

  向银行申请房地产抵押贷款时,抵押人以抵押物作为还款的担保,银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价,借款人为了证实其拥有的房地产价值,确定其可能获得的贷款金额,也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。

(4)遇到征地和房屋拆迁时,需进行补偿估价

(5)发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷估价

发生房地产纠纷时,可委托具体权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定,提出客观、公正、合理的意见,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

 

 

价格专用术语

均价
  均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价,但也有例外,前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向,以2800元/平方米统一价销售”,即以均价作销售价,也不失为引人瞩目的营销策略。

基价
  基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。

起价
  起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业,以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“×××元/平方米起售”,以较低的起价来引起消费者的注意。

预售价
  预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部问核定的价格为准。


一次性买断价
  一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。


定金
  定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。”


订金
  订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后,准备进一步协商前签订的临时认购协议,通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后,约定一个期限,买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权,在约定的时间内,卖方不得将该房屋售予他人。如购房者在约定期限内决定不购该房屋,有权向开发商要回该购房订金。


违约金
  违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金。

 

 

 

价格与付款

 

一、现行的三种商品房计价方式

2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》,有三种商品房销售的计价方式供当事人选择:按套单位计价、按套内面积计价和按建筑面积计价。具体采取何种方式,由购房者与开发商协商。其中,可按套单位计价是本办法与以往规定不同的地方。如购房者购买的是现房,较为简单;如购买的是期房,应当主要注意以下几点:
    1
、应当在合同中附上房屋平面图,并标明详细尺寸;
    2
、约定一个尺寸的误差范围,以及超出范围时的处理方式;
    3
、套型与设计图不一致或相关尺寸超过约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,购房者可以退房或与开发商重新约定总价款。购房者退房的,由开发商承担违约责任。

 

二、一次性付款和分期付款备有什么利弊?

购房者在购房时可选择房款的支付方式有一次性付款和分期付款两种。

一次性付款是指在合同约定的时间内,购房者一次性付清全部的房款。一次性付款购房的好处是,购房者一般能从售房者那里得到一定比例的房价优惠。但对购房者来说,动用资金数量较大,除实力雄厚或有大量空闲资金的购房者外,资金有限的消费者采用这一种付款方式困难较大。对于购置期房来说,由丁房款已全部交到开发商手中,购房者无法控制期房的工期及质量,风险较大。

分期付款是指购房者交付首期房款后(一般为总额的30%左右),根据双方约定时间或建筑工程进度逐次付清剩余房款。分期付款购房最大的好处是可以缓解一次性付款的压力,使购房者可以根据未来收入来决定购房总额。同时购房者也可以对工程进度及质量进行控制,如发生问题时能将损失控制在最小。但分期付款有时无疑等同于超前消费,购房者一定要对自己的未来收人成竹在胸,否则会因不能按时履约而承担经济损失和赔偿责任。另外,分期付款相对于一次性付款,房价上通常没有了优惠折扣。

 

三、首期付款额的选择

依据中央银行1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》中借款人应以不低于所购住房全部价款的20%作为购房的首期付款的规定。即购房款是10万元,个人首付2万元;但按80%贷款对个人限制及程序相对复杂。成都市通常按70%的标准执行。
  建议购房者最好能申请到70%的抵押贷款。但并非贷款愈多愈好,自付愈少愈好,这一切都应控制在你的负债能力之内。 因为每个人的财富积累不一样,对未来经济收入增长的预期不一样,消费偏好和投资偏好不一样,因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。首期付款额低,就意味着合同期内每一期的付款额高,特别是利息负担多一些,但购房者会有多余资金用于改善生活品质和其他投资。如果其他投资的收益高于贷款利率,选择较低的首期付款额为好。
  更为重要的是,由于目前的房价较高,人们的收入相对较低,就是储蓄够首期付款额也比较困难,因而选择最低的首期付款额是明智。在目前优惠的贷款利率条件下,能够申请多少贷款就尽全力的申请,对一般工薪阶层来说,需要根据自己的实际情况出发通常。
  当然,有的人财富积累雄厚,经济收入可观,也没有其他的投资偏好,愿意申请比较少的抵押贷款,而愿意支付比较多的首期付款也是可以的。
  不管怎样说,在你的负债能力范围内,选择最高的抵押率,最小的首期付款额,是最佳的明智之举。

四、怎样利用个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款

只要是缴存公积金的职工,在购房时,即可根据公积金贷款的有关规定中请公积金贷款。公积金贷款是国家设立的通过互助形式使广大职工有能力改善现有住房状况的一种贷款形式,贷 款利息极低,甚至低于定期存款利息。贷款额度根据个人交缴额 度计算,为充分利用优惠的公积金贷款,购房者还能利用交缴公积的配偶或直系亲属的额度。但最高不得超过10万元,同时不得超过所购房款的70%。
    
对没有交缴公积金的购房者,或房款总额较大,光靠公积金贷款不够的购房者,还可以利用个人住房商业性贷款。虽然个人住房商业性贷款的利率要比公积金贷款利率略高,但对资金目前另有它用或资金流转能产生更大利益的购房者来说,无疑是很合算的。那些对自己未来收入信息十足的购房者也可以利用个人住房商业性贷款购买更好…些或更大一些的住房。因为贷款的利息相对于当前市场的通货膨胀和人们收入的增加来说算不了什么。

 

五、公积金、按揭,哪种贷款更合算

1、从可贷资金的来源来看,公积金暂不会排队等候。
2
、从申请贷款的资格来看,按揭贷款更宽松,外地人也可以申请。
3
、从能够取得的贷款金额来看,公积金贷款更适合购买经济适用房,公积金贷款有数额限制,按揭只与房屋总价挂钩,即最高不超过房价的80%,无其它上限规定。
4
、从贷款的期限来看,两种贷款从理论上均可申请30年,但实际贷款期限各银行不一样。
5
、从贷款的利率来看,公积金的利息负担要比按揭贷款少。

 

面积测算

 

一、如何测算二手房的房屋面积

测算面积的第一步是丈量面积。丈量面积不是难事,但也不像一般购房者所设想的那么简单,有一些技术方面的小要求需要加以注意。

首先要调查清楚二手房的产权范围、四址归属和使用情况;异产同幢的时候,需要查清房屋产权人的自有部分和共有部分以及相邻房屋的产权范围,避免在不清楚的情况下造成侵犯他人产权的尴尬情况出现。

丈量时需要注意的第二个问题是如何处理内墙、外墙的厚度。应该查清隔墙是共墙还是借墙,如果隔墙属于两户所共有,那么就称之为“共墙”;如果隔墙产权属于邻户所有,那么就称之为“借墙”。丈量的时候,如果是“共墙”,就应该测到墙体的中心线;如果是借墙,就只能够测到房屋的内墙面,千万不要包墙丈量,否则就会虚增面积。

测量二手房面积的时候,大多数情况下都要进行分段测量,这就会出现一个累积起来的误差问题。因此,在每次测量的时候最好将皮尺拉到终点为止,同时划清下一次的对线点,尽量减小误差。减小误差的另一个方法就是耐心的多测几次,一般来说,取几次的平均值要比一次测量所得的数值更准确可靠。当然,每次测量结果值之间的差异也不能相差太大,否则也一样有问题。如果边长在5内,两次测量值之差就不能超过8厘米;如果边长在10内,两次测量值之差就不能超过10厘米;如果边长在20内,两次测量值之差不应超过11厘米;如果边长在30内,两次测量值之差不应超过20厘米

丈量二手房房间比较简便,如果要测量楼梯,则相对要复杂一些。应该按照楼梯的水平投影长度进行丈量。

如果二手房有夹层,除了丈量四周外框的边长外,还应该丈量层高,以使计算面积。

普通的二手房内部结构通常是长方形,丈量起来比较方便。但是也有一些二手房的内部结构是一种不规则的多边形,例如平行四边形、梯形等,可以把它尽可能地分解成三角形以便于丈量和进行计算。如果在拐角处有弧形,也只能尽可能地分解成三角形来进行丈量与计算。当然,请不要忘记加量墙厚。

最后提一下有关尺子的问题。在使用皮尺前最好能够核对一下,方法是用30长的钢尺进行核准,如果两把尺子的误差大于10厘米,就需要进行调整才能使用。

二、如何分摊二手房的土地面积

除了建筑面积的分摊,还有一项面积需要计算与分摊:土地使用面积。

如果一个地号为一户人家产权独有,那么这户人家的使用土地范围包括房屋占地、天井、院落用地以及其他等。更常见的情况当然是许多户人家共同拥有一个地号,则每家每户的使用土地范围包括房屋占地、独用地、分摊的共同院落等部分。分摊要求分得开,也要合得起,各户使用土地面积的和应该等于这个地号土地的总面积。不过通常这两者之间总会有所出入,如果误差是在允许范围内,就必须要按各户的使用土地面积平差。

那么一块土地内的共用院落面积又该如何进行分摊呢?原则是按各户占有房屋建筑面积的比例来计算。下面介绍一个公式:

各户分摊的共同院落土地=该地号内共用的院落面积/该地号内房屋建筑总面积X各户房屋建筑面积

除了分摊共用院落面积之外,如果一幢房屋的产权归各户所有,那么使用土地面积分摊的一般原则也是按各户占有房屋建筑面积的比例来计算。公式如下:

各户分摊的土地使用面积=该幢房屋使用土地总面积/该幢房屋建筑总面积X各户房屋建筑面积。

三、如何计算二手房的建筑面积

二手房房间的使用面积相对而言比较容易测算,只需遵照如上的方法仔细地进行丈量,将房间里能够实际使用的面积全部丈量完毕,再用简单的面积公式即可求出。在实际中比较麻烦的问题是二手房建筑面积的测算,因为这部分面积住户并没有实际使用,或者并非住户单独使用,也会摊入其中。

依据标准,二手房房屋的以下构建部分需要被计算进建筑面积的范围:

如果是单层建筑物,则无论该建筑物有多少高度,都按一层计算。它的建筑面积应该按照建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。但是,如果单层建筑物内部又带有部分的楼层,也应计算建筑面积。

如果是高低联跨的单层建筑,需要单独计算建筑面积时,当高跨为边跨,那么就按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度,乘以勒脚以上外墙表面到高跨的中往外边线的水平宽度计算;当高跨为中跨,那么就按照勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱边线的水平宽度计算。

当然,多层建筑物的建筑面积,就按各层建筑面积的总和计算,它的底层按照建筑物的外墙勒脚以上的外围水平面积计算,但要注意的是:从二楼开始,就需要按照外墙的外围水平面积计算。

以上介绍基本上是针对整幢二手房的建筑面积计算而言。当然,通常情况下能够买下整幢二手房的人并不多。如果一幢二手房是一户独有,该户的建筑面积自然就是整幢建筑面积的总和,不存在诸如分摊一类的问题。

如果有地下室、半地下室、地下仓库、地下停车场、地下商店以及相应出、入口建筑面积就按照上口外墙外围的水平面积计算。但请注意:不能包括采光井、防潮层和保护墙。

如果利用了用深基础作的地下架空层,并且层高超过22,则按照架空层外围的水平面积的一半来计算建筑面积,但如果架空层是用坡地建筑物的吊脚做的,层高也超过22,建筑面积就按照围护结构外围水平面积计算。

毫无疑问,每一幢建筑物都会有通过建筑物的通道、门厅、大厅,但不管这些部分有多高,都只能按照一层来计算建筑面积。如果大厅、门厅里面还有曲线优美但又难以计算的回廊,那么就按照回廊的水平投影面积来计算建筑面积。

此外,电梯井、提物井、垃圾道、管道井等都是建筑物绝不可少的部分,都要按建筑物的自然层数来计算建筑面积。

至于建筑物内的技术层,如果层高超过22,也必须算入建筑面积。

如果有柱雨篷,按外围的水平面积来计算建筑面积;但请注意:如果是独立柱的雨篷,那就按顶盖的水平投影面积的一半来计算建筑面积。

和柱雨篷一样的情况还有:有柱的车棚、货棚、站台等,按照柱外围水平面积来计算建筑面积;但如果是单排柱或是独立柱,也只能按顶盖的水平投影面积的一半来计算。

有一些楼梯间、电梯、水箱、机房等部位会突出房屋面,这时需要按围护结构的外围的水平面积来计算建筑面积。突出墙外的还有门斗,也按照同一方法来计算。

算阳台的建筑面积需要按不同的类型分别计算。如果阳台是封闭式的,那么就按水平的投影面积计算建筑面积;但如果是凹阳台或者是挑阳台,那就只能按照阳台的水平投影面积的一半来计算建筑面积。注意;又是一半面积。

有些建筑物的走廊和檐廊是有顶盖和柱的,如果计算建筑面积,需要按照柱子的外边线水平面积计算;但如果没有柱子,就只能按投影面积的一半来计算。

同样的计算方法也适用于两个建筑物之间的架空通廊,如果上有顶盖,也是按照通廊的投影面积计算建筑面积;如果没有顶盖,也只能按照投影面积的一半来计算。

除了有室内楼梯,大部分建筑物还有室外楼梯。如果室外楼梯是用作主要通道或是用于疏散作用,都要按每层水平投影面积计算建筑面积,但是室内楼梯按照水平投影面积的一半计算建筑面积。

如果是跨越其他建筑物、结构物的高架单层建筑物,同样也按照水平投影面积计算。如果是多层建筑,按照自然层数计算。

四、怎样分摊二手房的公共面积

实际生活中,同一幢二手房往往由多户共同拥有。如果要单独计算某一户的建筑面积,首先必须调查清楚整幢建筑的产权究竟是如何划分的,重点是其中的公共部分是如何划分的。

二手房的某些结构是不可能、不应该划分得清楚的,只能实行“共有”原则,人人都有份,但没有谁能说出哪一部分是他的。例如;房屋的屋顶、梁、柱、楼板;原设计建造的外墙以及属于整幢房屋的设施,例如电梯、屋顶水箱、泵房等,怎么能够想像将这些东西分割给每家每户呢?当然,如果竟然有协议分割清楚了,那就按协议划分处理。

此外,还有二手房的门厅、走廊、通道。楼梯等部位,如果有协议,就按协议办;如果没有协议,大家谁也说不清楚,那就是大家共有。

如果几家几户合用某些部件,例如合用灶间、卫生间、箱子间、壁橱等,那么产权就由这几户共有。

把产权划分清楚之后就可以计算出单户的建筑面积。计算公式如下:

单户建筑面积=全幢建筑面积+全幢使用面积X单户使用面积

例如:李先生购买了一套二手房,使用面积为80平方米,该楼总的建筑面积为100000平方米,使用面积为92000平方米,则李先生这套二手房的建筑面积为:100000X92000X8087m2

当然,利用这个公式也可以从建筑面积倒算出使用面积。通常卖房者都会向购房者提供有关二手房的建筑面积与使用面积的资料,购房者应仔细对资料加以核对与计算。

五、二手房哪些地方不能算作建筑面积

要求摊入二手房的建筑面积之中,以下这些建筑部分不能够计算在建筑面积之中。

首先就是突出墙面的构件、配件和艺术装饰外,例如柱子、垛、勒脚、无柱雨篷、台阶等。艺术装饰虽然带来美感,但是不能计算为建筑面积。

除了室外楼梯,还有一种室外爬梯,是用来检查诸如消防设备一类专用的,也不能算建筑面积。

技术层如果没有2.2,也不能算。

还有许多的建筑物都不能算建筑面积,包括:独立的烟囱、油罐、水塔、烟道、贮油池、贮水池、园库、贮仓、地下的人防干线或支线等。

某些平台虽然占了不小的一块地方,其实也不能算建筑面积。例如:建筑物内外的操作平台、上料平台、利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

屋顶的水箱如果没有围护结构,就不能算建筑面积。

单层建筑物内有些单层房间也不能算建筑面积。听来不可能,但的确如此。例如:分隔的操作间、控制室、仪表间等。

前面曾经提及深层基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层,如果层高不到2.2,也不能算入二手房的建筑面积。由此可见22的重要性,购房者在这条三八线附近一定要留意。

此外,要求摊入二手房的建筑面积之中,某些地方只能算“一半”面积。作为购买者应特别加以关注和留意,不要不明不白地买下了并不存在的另“一半”。

物业管理

 

一、什么是物业管理

物业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托,依照合同和契约,以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地,为业主和承租人提供全方位服务,是物业发挥其使用价值,并使物业尽可能地保值、增值。

 

二、物业管理企业的基本类型

物业管理企业可以从组建方式、内部运作机制、企业与物业的产权关系等许多方面进行分类。从物业管理企业的组建来看,大致可分为五种类型:
  一、由房地产开发企业投资设立的分支机构,主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。这类公司的最大优势在于项目有保障,并对项目运行的全过程有所了解,便于与开发商协调工作。
  二、由房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业。这类企业转制时间不长,行政色彩较浓。
  三、由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业,这类企业福利色彩较浓。
  四、按照公司法要求,由社会上的公司、个人发起组建的,通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。这类企业较有活力,必须适应市场,提供较好的服务方可生存。
  五、由街道办事处组建的物业管理企业。
  从物业管理企业内部的运作来看,分为三大类:
  一、管理型物业管理企业。此类企业除主要领导人和各专业管理部门技术骨干外,其他各项服务,如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。这类公司人员适中精干。
  二、顾问型物业管理企业。此类企业由少量具有丰富物业管理经验的人员组成,不具体承担物业管理工作,而是以顾问的形式出现,收取顾问费。这类公司人员少、素质高。
  三、综合性物业管理企业。此类企业不仅直接接手项目,从事管理工作,还提供顾问服务,适应性强。
  从物业管理企业与物业的产权关系来看,可分为两大类:
  一、委托服务型物业管理企业。该类企业接受多个产权人的委托、管理各栋房屋乃至整个小区,物业所有权和经营权是分开的。
  二、自主经营型物业管理企业。该类企业受上级公司指派、管理自主开发的物业。物业产权上属上级公司或该类企业,通过经营收取租金,回收投资,获取利润。物业所有权和经营权是一致的。商业大厦、办公楼、写字楼较常见。

 

三、何为物管维修基金

物管维修基金是房屋共用部位、共用设施设备发生损坏时,用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。如电梯的维修等。目前,成都市商品住宅小区的物业管理公司通常向购房者按购房款的1-2%收取物管维修基金。

四、何为物业管理委员会?

物业管理委员会又称业主委员会,是代表本物业区域内全体产权人和使用人的合法权益,负责对区域内物业实施管理的组织。组建物业管理委员会是居住小区实施物业管理的一项十分重要的基础工作,委员人数一般以5-15人单数为宜,其中使用人不超过委员总数的30%

 

五、何为物业管理公约

物业管理公约又称业主公约,是指由全体业主承诺的,并对全体业主具有约束力的,有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。这是物业管理中的一个重要文件,它一般由管委会依据当地政府统一制订的示范文本,结合物业的实际情况进行修改补充,在业主大会上讨论通过后生效。一般来讲,物业入住率达到30%以上,已入住业主中持有过半数以上投票权的业主同意就可签订业主公约并生效。已生效的业主公约对物业内所有业主和使用人具有约束力。

六、业主及业主大会的概念

业主
是指物业内房屋和相关设施的所有权人业主大会
业主大会
是由物业内的业主组成的。按照有关规定,业主大会必须有持过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会,不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。

七、物业管理费如何定价

物业管理费应根据所提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物价产权人,使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等有公共性的服务以及代收缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或者政府指导价。实行政府定价或者政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式,由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。凡属于物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者除外,服务收费实行经营者定价。

八、业主能否参与物业管理费收费标准的制定

物价部门实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准,由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后,以独立小区为单位核定;实行政府指导价的物业管理服务收费,物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准;实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业单位与小区管理委员会或产权人代表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

在核定收费标准时,应充分听取物业管理单位和小区管理委员会(业主管理委员会)或产权人代表、使用人代表意见,既要有利于物业管理服务的价值补偿,也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力,以物业管理服务所发生的费用的基础,结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。物价部门对核定的物业管理收费标准,应根据物业管理费用的变化及时进行调整。

九、物业管理费由哪些部分组成

物业管理费主要由一下部分构成:
    1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
    2
、公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
    3
、绿化管理费;
    4
、清洁卫生费;
    5
、保安费;
    6
、办公费;
    7
、物业管理单位固定资产折旧费;
    8
、法定税费。
    
物业管理费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。经物价部门核定或由物业管理单位与小区管理委员会或物业费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中铭文约定。

十、物业管理费是否应当明码标价

物业管理费必须实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向业主公布收费的收入和支出账目,公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施,接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

十一、物业管理公司和业主之间有哪些权利和义务

在物业管理公司方面,公司的一切活动应完全以法律条款为依据,并与业签定契约,双方都应共同遵守,明确各自的权利和义务。
业主的权利和义务
业主即房屋的所有人。业主的权利包括住宅所有权和使用权,并享有房屋出租的全部租金收入。有权自由出售、转让、出租自己的房产,不受别人干涉,并受法律的保护;有权使用楼内公用地方及电梯等公用设施;对本住宅楼和本住宅小区的各项公约有投票权;有权根据契约条款,监督管理公司及其人员的工作。业主的义务是应按照契约规定,交纳应分担的管理费和其他费用以及国家规定的税金;应签订集体签订的公约。
业主委员会
是由物业管理区域内的业主推选的代表,以及街道办事处、居委会确定的人员组成,业主委员会主任由业主担任。
物业管理公司的权利和义务
根据权利和义务对等的原则,物业管理公司作为契约一方享有的权利即为对方(业主)的义务,其义务则是对方享有的权利。

十二、业主可以查物业公司的帐吗

    物业管理行业运作有其特殊性,其行业的利润是按为业主提供服务所支出费用总额的一定比例提取的。因此,管理费用的开支成为业主最为关心的问题。在批准管理公司的年度收支预算之后,监督各项费用按计划支出成为物业管理财务监督的一项重要内容。那么是不是每一位业主都可以以监督账务账目的名义检查管理公司的账目呢?
  确切地说,业主作为费用支付人,有财务监督的权利,但行使此项权利的方式并不是通过业主私人检查管理公司的账目。查账的目的是监督管理公司财务支出的公开性与透明度,是否符合预算项目,有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主。
  作为监督方与被监督方都需要就检查结果做出权威的、有法律效力的结论。而一般的业主不具备专业的财务知识,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。因此,当业主以个人身份查账时,管理公司有权拒绝,否则每个业主都可以滥用自己的查账权,这样只能严重干扰管理公司的正常运作。
  业主如果要行使此项权利,有两种途径可以选择:一是私人委托会计师事务所检查;二是提请业主委员会委托专业事务所检查。只有国家法律承认的专业会计师事务所才能提供有效的审计报告以达到查账目的,维护双方的合法权益,同时也真正地帮助业主行使自己的合法权利。

十三、业委会怎么监管物业费

物业管理公司正常运作的经费来源于管理费的收缴。管理公司每年度必须编制管理费年度预算和进行年度管理费用决算。由于各种原因的综合影响,年度管理费决算与年度预算产生较大偏差,有的超预算开支,有的因预算不合理而产生较大节余。因此,做好对物业管理公司费用支出的监督,能保障业主的切身利益。
  对超预算开支的管理费决算,管理公司往往以此为理由,在下年度调增管理费收费标准,这样就会增加用户下年度成本费用负担,加大现金的流出。对于产生较大节余的管理费决算,或者是当年度管理公司的成本控制方面取得较佳成效,或者是管理费预算存在一定的不合理性,所节余额应该作为下年度预算费用开支额的一部分经费来源,同时,也可以要求管理公司适当调低下年度管理费收费标准,这样就可以减轻用户下年度成本费用负担,减少现金流出。可见,做好对物业管理公司费用支出监督,对用户的切身利益有较大保障作用。
  时下,绝大多数物业管理公司均定期公布财务报表,以接受用户的监督,增加财务制度监督公开化的透明程度。作为业主委员会,如何才能履行好监督的职能呢?
  (1)管理预算年度期间
  A、对管理公司每月报送的财务报表(一般指管理费收支表、管理费用支出明细表和资产负债表)进行相关指标分析,特别要注重对管理费用支出明细表的分析,以期发现例外费用和不合理费用的存在。
  B、定期检查管理公司的各项收费标准是否合理,财务收支情况是否公开。
  C、建立例外大额费用支出报告制度。
  (2)管理预算年度年终
  A、根据被委托的会计师事务所审计后的年度报告,分析各项指标的收支情况。
  B、根据年度预算各项指标与年度报告相关指标进行一一分析对比,分析各指标产生偏差的原因,特别对超预算执行的费用支出,可由业主委员会代表进行适当地凭证抽查,以确认其发生的合理性和合法性。
  C、对产生的盈亏做好记录,为审批下年度管理费预算提供参考依据。

 

 

选购要点

一、选购二手房18项注意

一、是否有私搭私建部分。
如占用屋顶平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等,阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题。

二、确认房屋的准确面积。
包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。

三、观察房屋的内部结构。
户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

四、考核房屋的市政配套设施。
打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情况,是否已经换用了天然气;冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。

五、了解装修的状况。
原房屋是否已装修,装修水平和程度如何;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

六、物业管理的水平。
水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察电梯品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭;保安水平怎样;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。

七、了解居住的费用。
水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。


八、旧房的历史。
哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途;是否发生过不好的事情,如是否欠人钱或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。


九、邻居的组合。
拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。


十、产权。
原单位是否允许转卖;确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;一般说来,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让;注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人;搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本,而且要到房管局查询此产权证的真实性;确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等。


十一、买房知识。
及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物,因此要做好心理准备,随时了解政策的变化;媒体报道十分关注公房上市,要注意报纸的新消息;向律师及中介代理行咨询;最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。


十二、房屋值不值这个价?

通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会做保值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。


十三、能否做二手房按揭?
二手房按揭的条件是:满18周岁,有城镇户口;能提供稳定的收入、支付本息的证明;愿意将所买的房子作为抵押,或者能够提供其他符合条件的抵押;所购房屋产权所属真实可靠;支付有关手续费。


十四、应不应该请律师?
二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议更可靠;公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也不定;建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。


十五、应不应该找代理行?
代理行的二手房信息要更全面,但是信息的准确程度还需要验证;在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?

十六、选择什么样的代理行?
可靠代理行应该提供两证:营业执照及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书。

十七、房款和产权的交接。
不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖主的账户。

十八、产权的过户。
必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续;从买房的角度来说,一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

二、选购二手房二十要点

在二手房买卖中,最有必要被提醒的是买家,如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主,买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。

  一、确认产权的可靠度
  1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
  2.搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;

  3.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;

  4.一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。

  二、考察原单位是否允许转卖
  1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
  2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;

  3.一般说来,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

  三、查看是否有私搭私建部分
  1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
  2.是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
  3.阳台是否是屋主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

  四、确认房屋的准确面积
  1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
  2.产权证上一般标明的是建筑面积;

  3.最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。

  五、观察房屋的内部结构
  1.户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;
  2.管线是否太多或者走线不合理;

  3.天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

  六、考核房屋的市政配套
  1.打开水龙头观察水的质量、水压;
  2.打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;

  3.确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;

  4.观察户内外电线是否有老化的现象;

  5.电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;

  6.煤气的接通情况,是否已经换用天然气;

  7.小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;

  七、了解装修的状况
  1.原房屋是否带装修,装修水平和程度如何是不是需要全部打掉;
  2.了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

  八、查验物业管理的水平
  1.水、电、煤、暖的费用如何收取是上门代收还是自己去缴三表是否出户;
  2.观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局;

  3.小区是否封闭保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心;

  4.小区绿化工作如何物业管理公司提供哪些服务。

  九、了解往后居住的费用
  1.水、电、煤、暖的价格;
  2.物业管理费的收取标准;

  3.车位的费用。

  十、追溯旧房的历史
  1.哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限;
  2.哪些人住过什么背景是何种用途;

  3.是否发生过不好的事情是否欠人钱或者发生过盗窃案;

  4.是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

  十一、了解邻居的组合
  1.好邻居会让你生活愉快在不同的时间在社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;
  2.拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;

  3.与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。

  十二、算计一下房价
  1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;
  2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;

  3.银行提供按揭时会做保值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

  十三、看看能否做二手房按揭
  二手房按揭的条件是:
  1.满18岁,有城镇户口,成都、外地均可;

  2.能提供稳定的收入支付本息的证明;

  3.愿意将所卖的房子作为抵押,或者能提供其他符合条件的抵押;

  4.所购房屋产权所属真实可靠;

  5.支付有关手续费。

  十四、请律师
  1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议参考更可靠;
  2.公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规;

  3.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

  十五、找代理行
  1.成都公房上市采取两头把关、中间放开的政策,中间的交易过程完全由代理行来操作;
  2.代理行的二手房信息要比个人更全面,但是目前来看信息的准确程度还需要验证;

  3.在把你的业务交给代理行之前应该了解:

  代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?

  买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?

  代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?

  十六、考察代理行是否可靠
  代理行应该提供两证:
  1.有效的成都工商局颁发的营业执照,成都房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;

  2.资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。

  十七、及时了解政策、程序、费用上的变化
  1.公房上市在成都市启动不久,因此要做好心理准备,随时了解政策的变化;
  2.媒体的报道十分关注公房上市,要注意报纸的新消息;

  3.向律师及中介代理行咨询;

  4.最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。

  十八、产权是否完整
  1.确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等,要知道即使在法律十分完善的香港,也会出现这样的纠纷;
  2.只可相信自己的眼睛,一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

  十九、小心房款和产权的交接
  1.不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;
  2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。

  二十、保证产权顺利过户
  1.必须要经成都市房屋土地管理局办理才算完成过户手续,有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;
  2.从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

三、挑选“二手房”四技巧

住房成为商品,“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。二手房买卖不像购置新房那样一目了然,因此挑选时应格外注意。

查明产权状况
购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担。另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。
  特别注意的是,产权有纠纷的,或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再好也不要买,以免成交后拿不到产权证。

看清房屋结构
“二手房”的结构通常比较复杂,有些房子还经过多次改造,结构一般较差。选购时,不仅要了解房屋建成的年代,现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致,房屋布局是否合理,设施设备是否齐全、完好等情况,更要详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此,可以到房管部门的档案室查询原建档案,看看图纸资料打消疑惑。

考察环境和配套
旧房子一般位于市区地带,建筑密度大,周边环境已经形成多年,一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居,对这里的环境和生活方便度会有更深入了解。

了解物业管理状况
对物业管理的考察,主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度,看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何;小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适,各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准,水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等,了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金,以免日后支付庞大的维修养护费用,出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态,选择时宜慎重。

住房成为商品,“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。二手房买卖不像购置新房那样一目了然,因此挑选时应格外注意。

查明产权状况
购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担。另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。
  特别注意的是,产权有纠纷的,或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再好也不要买,以免成交后拿不到产权证。

看清房屋结构
“二手房”的结构通常比较复杂,有些房子还经过多次改造,结构一般较差。选购时,不仅要了解房屋建成的年代,现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致,房屋布局是否合理,设施设备是否齐全、完好等情况,更要详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此,可以到房管部门的档案室查询原建档案,看看图纸资料打消疑惑。

考察环境和配套
旧房子一般位于市区地带,建筑密度大,周边环境已经形成多年,一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居,对这里的环境和生活方便度会有更深入了解。

了解物业管理状况
对物业管理的考察,主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度,看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何;小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适,各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准,水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等,了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金,以免日后支付庞大的维修养护费用,出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态,选择时宜慎重。

四、二手房是否可以购买

第一,二手房可否买,要看你对国内经济前景的估量,是否认同经济最困难的时刻已经过去,经济前景看好。经济好,则股市好,股市好则证明各行各业已全面复苏,更多人能赚到钱。荷包胀了对一手新盘的需求自然增长,一手楼价上升有实质性支持,一手楼价上升,则二手楼楼价也会水涨船高的。

  第二,以目前的价位购买二手楼,一手业主大都已蚀让20—30%,甚至40—50%不等,这些楼价已到即使买地头或买开发商知名度或买窗外风景都已值回楼价的地步,估计楼价再下跌机会不大,但即时强劲反弹的机会也很微,所以最好不要立足于短炒之上,而应有作长线投资的心理准备。一来长线投资每月有租收,二来长线投资于优质二手物业,风险会相对减少。不过要作长线投资,则所投入购买物业的资金应在二三年内都不会用得着,这才心安理得,否则随时会因等钱用而被迫沽售。换言之,若你确信经济未来会好起来,而你又有一笔在二三年内不必动用的资金,那么作为储蓄性质的投资,购买二手物业,不失为一个好的主意。自然,投资总会有风险,买二手物业也不是包赢必赚的项目,楼价有升有跌,有上有落是铁一般的规律,若自问承受不了这种波动,则还是安安分分做银行定期存款或买国债为宜了。

五、什么是二手房和居间中保

什么是二手房?
  二手房是相对开发商手里的商品房而言,它是房地产产权交易二级市场的俗称。 凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。其中包括已购公房和经济适用房。 

什么是居间中保?
  二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担保业务。

 具体步骤是:按双方买卖合同的规定,将买方的资金如数如期划给卖方,将卖方的房屋产权手续和腾退的房屋如期移交给买方,使双方各得其所,避免互不信任、甚至诉诸法律的情况发生。目前已有多家房产市场推出此业务。

六、购买二手房,严把六大关

  时下,随着国家放开二手公房上市交易,又因新商品住房的房价太高,不少居民们购买“二手房”已日趋增多,其实,买“二手房”所涉及的情况比买新房要更为复杂一些。笔者认为买到称心的“二手房”至少需要把好以下“六关”:

一、要审定房屋产权的完整性、可靠性

  确认产权的完整性,看有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等,注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;搞清楚是成本价房还是标准价房或是经济适用住房,一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性;要确认原单位是否允许转买,因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,故一定要确认原单位是否同意出让,对确认是标准价购买的公房出让时,是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成,一般来说,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

二、要弄清房屋的面积、结构、装修状况

  要确认房屋的准确面积,包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积,要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处,产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测量一下房屋内的从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积;要观察房屋的内部结构,户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点,察看管线是否太多或者走线不合理,天花板是否有渗水的痕迹?墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题;此外,要了解装修的状况,原房屋是否带装修,装修水平和程度如何。

三、要考察房屋的市政配套、物业管理水平

  打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目,打开水龙头观察水的质量、水压,确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象,观察户内外电线是否有老化的现象,“三表”是否出户,电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;观察小区是否封闭?保安水平怎样?观察一下保安人员的数量和责任心,小区绿化工作如何?物业管理公司提供哪些服务及各项收费标准。

四、要了解房屋的历史与邻居组合

  要了解一下该住房是哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途,是否发生过不好的事情,是否欠人钱、或者发生过盗窃案?有否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤等的费用?好邻居会让你生活愉快,可在不同的时间在社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次,观察公共楼道的整洁程度及布局,拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心,与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。

五、要反复比较判断该房屋值不值这个价

  自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值,也可委托信得过的中介机构或评估机构进行评估,要弄清该房子以后能否做二手房按揭贷款,应该说,银行提供按揭时会做保值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

六、要合法、彻底地办结“二手房”的过户手续

  不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题,可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位(个人),等过户完成后,再将房款转给卖方;尤其需把关的是,产权的过户必须报经房屋土地管理部门办理才算完成过户手续,有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程,从买房的角度来说,一定是产权过户完成以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

七、二手房买卖合同必不可少的条款

  目前国家尚未出台二手房买卖的格式合同,一般的二手房买卖合同都是由当事人自己协商议定。我们知道,与房地产一级市场相比较,二手房市场显得更加小规模、零散、随意、交易主体多样、情形复杂、风险大,正因为如此,买卖双方当事人在议定合同时,就必须极为谨慎,方能较好减少漏洞与风险,从而最大限度地维护自己的权益。

依据我国《合同法》及业务实践,下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的:

一、当事人的名称或姓名、住所
这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

二、标的
本合同的标的,就是双方欲进行买卖的二手房,这是本合同的关键,一定要明确约定。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。

三、价款
这里也是很主要的内容,主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定金;尾款等。
 

四、履行期限
、地点、方式
这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

五、违约责任
  这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。
 

六、解决争议的方式
这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

七、合同生效条款
双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。

八、合同中止、终止或解除条款
按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。

九、合同的变更与转让
在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

十、附件
在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。

八、二手房更需先设计后购房

  二手房多数存在房型陈旧、设施落后、室内分布不合理等不足。可概括为"一大三小",即大卧室,小卫生,小厨房,小客厅;有的则是"二无",即无客厅,无阳台;也有合用卫生、厨房的情况。由于需购二手房的人多数经济本来就不宽裕,因此,购房时更要认真研究一番。

  比如,有的人购三室无厅的住宅,希望改造成二室一厅,同时还想将大卧室分隔成小卧室兼书房,或储藏室,但这要看该房型有没有足够的空间;有的人想将二套住房合成一套,或者买隔壁邻居的住房来合起来改造,也有的人一厢情愿地想将楼上楼下二套住房改造成复式结构的住房,这些都要看有关部门能否许可,而安全上是否允许开凿楼梯洞等建筑结构的改造。诸如此类的情况还有很多,不一一例举。总之,不能先购房,后定设计方案。否则,购房之后才发现结构不允许改动,原先的设想就会大打折扣。

  另外,由于二手房建造年代长短不一,室内设施情况不一,购房前要查看清楚,否则对今后的改造和使用都会带来问题。比如,一些二手房没有浴缸下水、脸盆下水、洗衣机下水以及地漏,改造时是否有条件添加是一个问题。再如,二手房中一些老式住宅配电比较落后,购买时要注意能否有条件改造。

  总之,购买二手房之前最好请室内设计师去现场看一下,并告知自己今后的改造设想,当然,还要事先请教物业等有关部门一些结构方面的情况。

九、如何检查二手房的质量

购房者在选购二手房时,要对二手房质量的下述方面进行仔细审查:

检查房屋有无裂缝

首先仔细察看二手房屋的地面和顶上有无裂缝,没有裂缝最好,如有裂缝,要看是什么样的裂缝。一般来说.与房间横梁平行的裂缝,虽属质量问题,但基本不存在危险,修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。

其次,看房屋的外墙墙体是否有裂缝,若有裂缝也属于严重的质量问题。

第三,看承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房存在危险隐患。对这类存在严重隐患的房屋,购买者一定不能报侥幸心理。

检查房屋有无倾斜

虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器,但购房者用目测的方法从四周不同角度、远近距离仔细观测也能基本上发现问题。可在房顶上用细绳拴上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。

检查房屋有无渗漏

选择顶楼的购买者,应仔细观察顶层是否有裂缝。同时,还要仔细观察墙角是否有发黄的痕迹和墙面石灰较大面积的变色、起泡、脱皮、掉灰,这些都是渗漏的迹象。再者,还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口有否渗漏情况。

选择底楼的购房者还得注意察看房屋的地面渗水情况,要仔细检查房屋墙脚是否有变色、起泡的痕迹。若有,这表明该房地面严重潮湿,必须改造。再观察地面水泥的颜色是否比层外地面的颜色过重,有无阴冷的感觉,通风条件如何。也可用硬物敲击地面,检查其是否坚实。房屋顶层和卫生间管道出入口的渗漏,以及底楼地面的潮湿是目前较为普遍的质量问题,虽不危及安全,但十分恼人,不得不查。

检查墙面有无石灰“爆点”

这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致,可用铁器敲打“爆点”。若发现面积比较大的疏松、脱落,也属质量问题,将会给您的居住和装修带来极大的麻烦,不可忽视。

另外,还不妨在卫生间和阳台等处作一个排水试验,即在此处浇上一些水,看其是否能畅通无阻地排向出水口。否则,将给您的居住带来不便或增大您的装修改造费用。

十、如何考查房间的空间组合

  室内空间的质量还在于室内空间的序列、室内空间的层次,这些都体现在室内空间的组合上。购房者应如何来挑选二手房房间的空间组合呢?

  一般来说,各使用空间应存在对比和变化,不同功能的房间,其空间大小、形状一定存在差异,在设计中如若精心安排,可使空间对比效果强烈,取得良好的空间效果。如在大空间周围设置一些小空间,可使人觉得小空间更小,大空间更大。若在建筑内有较长的流线,最好能形成空间序列。空间序列是指在建筑内按一定的流线组织空间的起、承、开、合等转折变化。一幢建筑内有许多流线,但主流线上的空间变化是最重要的,购房者选择时,也应针对主流线的变化选择。

  对于居住性二手房的室内空间组合,首先应实用。居住性二手房中空间组合一般以客厅、饭厅为中心枢纽展开,一般不应设置专门的缓冲空间来过渡和衔接。如出现一些小过道,最好能连接较多的方向和人口。住宅的空间变化应体现在门厅与客厅、客厅与卧室、客厅与饭厅之间,尤其以人口、门厅、客厅、饭厅这几者的关系为重要。门厅应小巧、简洁,客厅要独立完整,最好有一个完整的角,有一完整墙面(墙面上无门、窗),同时,客厅要能快速、简捷地将人流分开,从客厅到各房间绕行距离要短。饭厅要与客厅联系紧密,饭厅也可承担部分疏散任务。

十一、考查二手房的几项常用指标

  单个房间的物理性能包括房间内的温度、湿度、光线的明暗和强弱,房间内的色彩和色调,空间的形状,空间的大小。

  对于居住性二手房,除了客厅以外,其空间的形状以规整为宜,消费者要避免选择异形房间做卧室。

  卧室中要布置床,床为规则的矩形,若房间为异形,易形成角落空间,不好再布置其他家具,造成空间的利用程度低。异形房间较多的住宅,其施工的标准化、规模化程度低,造价一般高于规则形套房,高造价必是高售价。

  客厅的形状可为异形,但是空间不能过于狭长,以呈方形为宜。各使用空间大小要有良好比例,建议购房者不要选择那种片面追求客厅大、卧室小的设计。主卧室的建筑面积应有12平方米以上为宜,非开放性家庭客厅面积也不宜超过20平方米,厨房、卫生间的空间大小要满足基本的操作要求。总面积大,而出现瓶颈制约空间的住宅套房不宜选用。

  购房者应察看室内形状、灯头位置是否恰当,数量是否满足基本要求;察看室内粉刷是否细致,用手摸墙,看是否易掉粉。如果地面处理过,应查看地面色调与墙面是否协调,图案是否符合自己的心愿。

十二、二手房的平面布局最重要

  平面组合是房屋建筑的基本,在很大程度上决定着房屋的适用性效果。在挑选二手房时,一定要仔细考察、反复推敲拟购二手房的建筑平面,注意建筑的平面组合效果。

  注意房间的功能分区是否明确

  一般而言,房屋的公共空间(如客厅)与私密空间(如卧室)既要保持良好的联系又不互相干扰。因此,可看客厅内门开得是否过多,客厅门多者不宜;可看客厅与外空间隔效果如何,客厅的声响以不影响卧室休息为宜;另外,在只有一个卫生间的情况下,卫生间应既要与客厅联系方便,又要接近卧室,其门开启位置要隐蔽。服务空间(如厨房、卫生间)与被服务空间(如卧室)在使用上要联系方便,同时要避免服务空间对被服务空间的影响和干扰。从入口到厨房的距离应短、直接,与卧室的分区应明确。如进门要绕一个大圈才到厨房,厨房的废弃物要在房屋内许多部分经过,不但有碍观瞻,而且这些东西容易使其他地方受到污染。

  检查平面组合“水分”是否过大,走道是否过多,是否必要

  一般而言,房间越大,自然对交通联系空间的面积要求越大。在一些大面积房间中出现走道也是理所当然。但是,由于过去不少房屋设计技巧不高,在房屋面积不大的情况下,内部也出现了走道,而且这些走道一般不采光、不通风。这种走道,对面积只有几十平方米的住宅利用率不高,也不可能带来多大空间效果,在选择二手房时要尽量避免这种房屋。购房者在对二手房使用空间审视时,一定要坚持这一原则:空间的灵活性要大,适应性要强。具体的选择方法是:角落、过道、走廊空间以少为宜,空间的采光面以多为宜,房间的进深以小为宜,房间的开间以大为宜,房间中的门以少而集中为宜。

  分析整个建筑的平面组合

  了解一下拟购二手房所在的整个大楼是如何组织空间的,是一梯四户、一梯三户还是一梯二户。每层楼户数过多,那么每户的来光面积和采光方向要受到局限,在通风、采光、防夕晒方面均要受到影响;同时,一梯四户对楼梯的使用频率较高,造成楼梯对各用户的干扰也较大,对用户的好处就是各户分担的楼道面积较小。购房者在选二手房时,同样的套型、同样的面积,如果每平方米和售价相差不大,平面中楼梯服务户数较少的应优先。购房者再要检查的就是户与户之间的“独立性”强不强?比如,有些住宅外墙凸凹过多,虽然争取到了采光面,但易造成户与户之间窗户过近,而且“面对面”,这样,房间的私密性降低,房间的质量也大打折扣。还有,户与户之间是否可以“攀越”。如果两户人的外窗离得过近,一户可以轻而易举攀越到另一户,房屋的安全性也随之下降。

十三、如何检验底层或顶层的二手房

  由于二手房多为旧房,其房屋建筑在使用过程中会或多或少地暴露出一些问题,特别是一些特殊的楼层更是如此。因此,购房者在选择二手房时,应明确自己的购房目的和使用状况,分析各楼层的优劣,选择最适宜自己的楼层。在选择一些特殊楼层(如底层、顶层)时,更要注意仔细分析和考察。虽然说现在有“顶天立地”的说法,底层可利用周边空地种草养花,临街面还能穿墙作店,顶层也可搞“屋顶花园”,但由于二手房中老式建筑居多,建筑水平有所局限,不仅“顶天立地”会受到一定限制,而且还可能隐藏着不少其他楼层不一定具有的问题。

如何选择底层

  底层如果没有架空半层,室内地面只比地面高6090厘米的话,购房者一定要仔细检查其防潮设计和措施。在南方潮湿多雨地区,底层的防潮措施如果不过关,当天降大雨之时,地面、墙壁会特别潮湿。因此,在挑选二手房底楼时,应该在天连续下雨的情况下去观察房屋的潮湿程度。底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此,在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理、底层的排水系统是否独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水,自成系统,那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面;如果底层的管道与上面各层是相连的,那么就要看其管道是否在一楼变粗、变大。另外,底层最容易接受地面环境的影响。如果地面植物繁茂、景色优美,底层的住户当然是近水楼台先得月。但如果底层四周下水管道处理不当、化粪池处理不当,往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。因此,购房者在看完底层的室内时,千万不要忘记看看室外,看阴、阳沟是否通畅,化粪池口是否离自己住宅较远,地面排水系统是否完善,有没有积水的可能,有没有一些死角地带等。

如何选择顶层

  要选择好顶层,就要把握顶层特殊之处。顶层受太阳直射的机会多,面积大,因此顶层的隔热就直接关系到顶层空间的质量。购房者在挑选顶层时,就要考察顶层隔热的措施和效果。购房者可看屋面是否设置通风板,位置和高度够不够;可看顶层的层高是否比其他的层高要高,是否利于空气流动和散热;可看顶层的遮阳是否有所改善或不同于下面各层,屋顶的形式是否做了特殊处理,如处理成坡屋顶,或退台形式,是否有利于通风,是否留出空间可用于晾晒和乘凉等。除了隔热,购房者还应看顶层的防水、防雨措施。如果屋面坏了,当其冲受害的就是顶层住户。屋面是否有良好的防漏措施,并能耐久就成了问题的关键。屋面漏雨,多出现在结构变化部位(如结构缝、沉降缝)、构造变化部位(如伸缩缝等),因此购房者在选房时,就要避免选择处在结构变化部位、构造变化部位的房间。其次,要看其防漏措施的施工质量,如泛水的处理是否做得结实、均匀。顶层的风一般较大,下雨时雨水很容易被吹入室内,购房者在挑选时,可看其雨篷伸出距离是否加大,是否增加了其他方向的遮阳板等。

十四、如何选择二手房建筑的层高

  任何房屋建筑都具有三维空间,在选择合理的平面组合之后,还要注意较理想的剖面效果。购房者在考察二手房建筑时,必须对二手房建筑的层高进行合理选择,注意处理好以下关系:

建筑层高与平面的关系

房屋空间是由墙、顶棚、地面合围而成,各个界面的大小、高低、颜色、质感不同,房屋空间给人的感受就不同。当顶棚、地面都确定后,墙体的高度变化就会给人以不同的感受。如果整个房间的面积挺大,但是层面很矮,那么整个空间给人的感觉就很压抑,人在里面会有压抑、不透气的感觉;如果房间的面积很小,但层高又特别高,容易给人以飘渺、向上的感觉。因此,购房者在选购二手房时,必须注意建筑层高与平面的协调问题。一般来说,层高在房间平面长边与短边长度之间为宜。如果房间平面是方形,层高与平面边长则以11为宜。

建筑层高与结构的关系

建筑的结构是建筑空间围合的主要手段,结构形式的不同,对空间的划分、分割方式也不同,对建筑的层高也有一定的影响。框架结构,由于墙体只是其中的分割构件,而非承重构件,其位置布置、更改就相对灵活。但由于梁的跨度一般较大,高度较高,在空间的分割中,有时候会横在一间房子的中间暴露出来,横梁使层高发生变化,整个空间的统一性被打破。即使房间的主要层高满足要求,也给室内空间的布置、使用带来了难题。因此,购房者在挑选二手房层高的时候,一定要注意考察房屋的结构形式和结构部位,看房内是否有梁突出,是否会破坏房屋的顶界面。

建筑层高与空间综合利用关系

建筑的层高主要满足人们的生理需要(如有足够的空气可以呼吸,光线可以大部分地进入)和心理需要(对空间的感觉等)。因此,高明的建筑设计,往往会使建筑层高变化有致,使错落的空间得到充分合理的应用。购房者在选择二手房时需看是否充分利用了上层空间做贮藏空间。过去我国的一般居民住宅,不会专门设计贮藏间,但贮藏却是家庭功能中不可缺少的一项。不少家庭就以阳台为“杂货间”,使其更是不堪重负。如果房间有门厅,可看是否设计吊柜。因门厅面积小,就空间感觉来说,空间可以低一些,这样就给吊柜留下了空间。由于门厅不会停留过多的人,因此即使空间压低,也不会带来空气不新鲜、光线不充分的问题。同时,由于门厅空间的相对收缩,与室内空间在大小、明暗上的对比就更为强烈,使空间效果更加生动鲜明。同样,在走道处也可以检查是否降低了层高,设置了贮藏空间。

十五、如何选择二手房的朝向

建筑朝向与房间通风的关系

房间内能保持空气新鲜是人们对房间的基本要求之一。房间要保持空气新鲜,必须与外界保持良好的沟通。要达到此目的,就要考虑建筑的朝向和开窗。购房者在选择二手房时首先应看客厅的朝向。因客厅是一套住房中使用频率最高,使用人数最多的房间,其空间质量尤为重要。我国处于北半球,客厅一般以朝南为最佳。这样,在冬天无凛冽寒风呼啸,在夏天又有凉风习习。除此之外,其他朝向的优劣顺序大致为东南。东、西南、北、西。其次,购房者应挑卧室的朝向。一套房内,卧室一般有二、三间,其朝向也不完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判标准。卧室也以南向为佳,但最好不要靠外墙。因在夏天,南向卧室虽有凉风,但射入的阳光也较北向房间多;若是西向外墙,室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可,最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要大多,有一间尚可,因北向卧室冬天寒风呼啸,但在夏天却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对次要些。卫生间只要能直接采光、通风就行,但最好还是避免选择西向的卫生间。厨房由于本身会产生许多油烟,因此,其室内空气必须与外界经常保持交换。一般来说,要防止由于朝向不好、外面风压太大,引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此,厨房以不选北向为宜。

建筑朝向与房间采光的关系

房间的朝向不同,各季节房间内的光线变化规律将不一样,在一天内光线的变化也不一样。在一般的住宅建筑中,购房者对光线变化的要求不会太高。但是,消费者对于阳光的强弱和时间的长短还是有自己的愿望。一般来说,一天之内阳光能射入房间23小时,对于消除房间内湿气、杀灭细菌、调节室内温度、加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向,要以能接受光线直接射入为宜,以南向或偏南方向为佳。

对于厨房,应避免西向为宜,因厨房内本来已有热源,再接受阳光直射,其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜,因卫生间相对来说阴暗潮湿,有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内,最好有两个阳台,其中一个阳台一定要向阳,使晾晒和休息有充足的阳光。

建筑朝向与房间隔热、保暖的关系

建筑的各个面由于朝向不同,接受太阳的辐射也不同。一套屋中的不同房间,有时会出现很大的温差。一般来说,消费者尽可能希望房间的保温。隔热措施较好,一套房内的温度受外界影响不大,变化不大。因此,购房者在挑选二手房时,应对居室内各房间的具体情况具体分析。朝向好的房间,其优势是否可为其他房间借用,流入室内的风是否可以在其他房间里流动;朝向差的房间,是否采取了较为专门的措施。比如,朝西的房间是否延长了遮阳板,墙体的保湿措施是否有特殊的处理,是否用的是空心砖,是否加了隔热材料等。

建筑朝向与户型的关系

现在多数二手房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户,一套只有二个方向通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向,因此,有一半左右的房间均是朝北的,消费者在挑选时,就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户,一套房至少有三个面临空,因此其房间的朝向应该都较满意。对于一梯三户,一梯四户,由于套数较多,要为各户都留有一个相对较好的主朝向,故一户的朝向很难完美,有时候会出现有较大缺陷的朝向。消费者在挑选这种类型二手房住宅的时候,一定要去现场空地观察,并要考虑到时间变化和季节变化。

十六、如何选择二手房的地段

  对于居住性二手房,购房者应找出拟购二手房所在居住区,找出小区规划图,结合城市规划着小区的发展前景,看小区在整个城市中处于哪个区域,是文化区,工业区,还是商业区。整个大区内的交通是否便捷,到市内其他各区是否方便?

  选住宅的位置,应选文化区为佳。因为文化区内校园较多,绿化面积也相对较多,而且文化区内居住者的文化层次普遍较高,为形成良好的人文环境奠定了基础。文化区内由于不从事生产和服务,区内物流较少,生产污染较小,利于形成良好的自然环境。因此,选择在文化区居住,就有了一个好的大环境。

  消费者还可结合规划图,实地考察,检验拟购二手房所在小区内的基础设施。小区的绿化面积应在小区面积的8%之上。小区的人口密度以500700人/公顷为宜。小区内的人均用地一般应在1319平方米之间为宜。然后消费者可看自己的住房离幼儿园,中小学的距离,是否要穿过小区内主干道。小区内的菜市场是否高自己的住宅有合适的距离,如果太近,难免不受其干扰;如果太远,购物又不方便。小区内应有医院或小型诊所。小区内的其他设施,如商店、理发店、小食店、邮亭也应以使用方便为宜。消费者要看小区内地面排水系统是否通畅,自己所选住宅是否位于地势低洼地段。如果住宅处在低洼地段,排水口又少,那么,一降暴雨就会引起管道堵塞、排水不畅。垃圾收集点应分布均匀,离各住房较近。在垃圾临时存放点,消费者要看有无防护设施,是否采取了隔离和隐蔽措施。无卫生防护设施的垃圾临时存放点,易成为污染源。

十七、二手房自用购房与投资购房在位置选择上有哪些不同

  二手房的购买者可能具有两种基本目的:自用和投资。对于自用型购房者来说,如何在二手房市场上,寻找并发现符合自己消费水平或相对价廉物美的房屋,满足其安居乐业的需要是重要的;而对于投资型购房者来说,如何在二手房市场上,寻找并发现能使自己投入的资金在最短的时间内获得尽可能多的效益的房屋是重要的。由于他们的目的不同,因而在二手房的位置选择上也具有不同的侧重点:

对二手房的地点环境因素考虑的侧重点不同

自用型购房者对二手房地点的环境质量要求较高,这一方面体现在对房屋内在环境要求居住舒适,另一方面还体现在对小区环境要求优美宜人。作为投资性购房者来说,虽然环境质量高的二手房由于自用型购房者的偏爱易于找到卖出对象,但是他们主要侧重于考虑投资成本及房屋本身的升值潜力,对环境质量的要求不是那么严格。更有些投资者热衷于购买城市低洼棚户区的二手房,而等待旧城改造工程的实施而获得高额的拆迁补偿。

对二手房地点未来城市规划考虑的侧重点不同

自用型购房者非常看重所购二手房地点,要求有一良好而稳定的功能划分、明确的城市规划,以避免迁入后又很快被拆迁,或改变原先设定住用功能的房屋。不少自用型购房往往就落入不稳定规划的陷讲,而白白耗费掉不少时间和精力不停地搬家。投资型购房者则不然,他们考虑城市规划的着重点,在于未来的城市规划功能是否会令其所购房变得更有利于其升值,甚至在城市规划实施后所购房屋突然由不临街变为为临街、由住宅类房屋变为可用作商业用房等等。从总体上说来,自用型购房者希望所购二手房地点不要有太多变化,至少是不改变其使用功能;而投资型购房者希望通过城市规划的实施,而使其所购二手房增加附加价值,甚至改变使用功能而获得转手利润。

对二手房地点区位价值考虑的侧重点不同

自用型购房者在进行所购二手房地点选择之前,往往先确定一个相对明确的购房计划,包括对房屋区位的大致筛选,然后重点进行现场勘查和谈判。因此,自用型购房者对自己所购房屋区位价值都很明确,不会好高骛远或者是屈尊低就。对于投资型购房者而言,虽然也考虑投资成本,但只要是其“操作”范围内的房屋和具有较快变化能力的房屋,将不过多考虑二手房地点的区位价值而迅速完成购房行为。

对二手房地点选择时限的侧重点不同

自用型购房者由于是有限次的购买,经验欠缺以及对房地产市场特征及其运作情况的生疏,加上对大多数自用型购房者而言,购房置业往往将倾注其毕生的积蓄,因此多种因素的共同影响,决定了自用型购房者在下手时显得尤为审慎,整个选择过程相对漫长。投资型购房者则不然,因其对二手房市场相关市场行情及政策法规的熟稔,加上多次买卖进出的丰富经验,只要认为二手房地点对所购房屋提供了足够的升值空间,就会迅速下手购买,选择时限相对他短得多。

 

证件及产权

一、买房时需要查看的证件

一、查看开发商品的《营业执照》

营业执照是国家政府部门批准一个单位依法经营的证明。查看营业执照的目的有二:看这个单位是否存在,看该单位的营业范围。同时,还应注意营企业执照是否经过年检,若未经年检则为无效。当一个企业的营业执照为临时营业执照的时候,该企业注册资金还未全部到位,这时的企业还未正式成立。若是开发商委托销售代理机构销售该住宅,需要查看《代理销售委托书》及该机构的《营业执照》。
二、查看开发商的《建设用地规划许可证》

依据法律规定,城市土地的利用必须符合城市规划,开发商所使用的土地在用途、位置和界限上应与建设用地规划许可证相互一致。
三、查看开发商的《建设工程规划许可证》

它可以确认有关建设活动的合法地位,并作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据。
四、查看《国有土地使用证》

依据我国法律,只有经过出让的土地才能从事房地产开发。开发商在向政府缴纳一定地价款后,才能获得国有土地使用证,没有此证的企业开发的房子不能买卖。
五、查看《建设工程施工许可证》

购买期房应查看开工证,以确定开工手续是否齐全,是否纳入年度施工计划。买现房检查工程质量检验单看房子质量是否合格。
六、查看《商品房预售许可证》

无论是销售现房还是预售期房,都应报政府有关部门批准,并取得相应许可证,才能从事销售和预售,否则其销售行为违法,最终影响产权证的办理。

 

二、五证二书是指什么

商品房的“五证”包括:建设用地规划许可证,建筑工程规划许可证,国有土地使用证,建设工程施工许可证,商品房预()售许可证。

“两书”是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。

 

三、房屋产权是否只有七○年

购房者在与开发商签订商品房合同时,合同中有条款注明,房屋所占用土地的使用年限住宅用地为70年。既然土地使用权只有70年,那么所买的房子其所有权也只有70年呢?

《城市房地产管理法》第二十一条规定:土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明,土地使用年限届满时,使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。所以购房者买的房子所有权不只有70年。

四、产权证分哪几种

房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
  1.《房屋所有权证》是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证,权利人依法凭证行使房屋的所有权。
  2.《房屋共有权证》是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋,由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。
  3.《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利,受国家法律保护

 

五、集资建房的产权如何确定

对于职工和单位参与集资建房的,分两种情况:
1
)如果职工办理入社手续后,并且职工个人按照建造费用集资且单价高于当年房改成本价的,所购住房执行经济适用住房的产权规定。
2
)对于单位参与住宅合作社建房,单位再以当年的房改政策向职工出售所建集资建房,那么职工应按照房改售房的有关规定办理产权登记。

 

六、八类房屋产权

第一类是国有房产,即归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。具体又分三个细类:直管产、自管产和军产。直管产是由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产(房屋所有权已正式划拨给单位的除外)大多数由政府地产管理部门直接管理、出租、维修,少部分免租拨借给单位使用。自管产包括国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。军产指中国人民解放军部队所有的房产,包括由国家划拨的房产、利用军费开支购建的房产以及军队自筹资金购建的房产。其中直管产又分中央级公产、市级公产、区(县)级公产和拨用产(房屋产权属于房地局所有、免租拨借给单位使用,由使用单位自管、自修的房产)四类。
  第二大类是集体所有房产,指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。
  第三大类是私有房产,是指私人所有的房产,包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产以及中国公民投资的私营企业(私营独资企业、私营合作企业和私营有限责任公司)所投资建造、购买的房产。它包含两个细类,私产和部分产权。其中私产又有私产、个体产和外私产三种:私产指私人所有的房产,中国公民所投资建造、购买的房产;个体产指中国公民投资的私营企业(私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司)所投资购建、购买的房产;外私产指港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产。部分产权是指按照房改政策,职工个人以标准价购买的住房,拥有部分产权。
    
第四大类是联营企业房产,指不同所有制性质的单位之间共同做成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。
    
第五大类是股份制企业房产,指股份制企业所投资建造或购买的房产。
    
第六大类是港、澳、台胞房产,指港、澳、台地区投资者以合资、合作形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。具体有三种:合资产、合作产和独资产。合资产是指港、澳、台地区以合资的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。合作产是指港、澳、台地区以合作的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。独资产是指港、澳、台地区以独资的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。
    
第七大类是涉外房产,指中外合资经营企业、中外合作企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造合伙购买的房产,有中外合资、中外合作、外企产和外产。中外合资指中外合资经营企业所投资建造或购买的房产。中外合作是指中外合作经营企业所投资建造或购买的房产。外企产指外资企业所投资建造或购买的房产。外产指外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。
    
第八大类是其他产。凡不属于以上各类别的房产,都归这一类。包括因所有权人不明,由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房产以及宗教、寺庙等房产。具体有四种:其他产、代管产(因所有权人不明,由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房产)、宗教产(宗教、寺庙等单位所投资建造或购买的房产)类和社团类、社团产(社会团体所投资建造或购买的房产)。
    
不同类型的房产在权属登记、产权转移等许多过程中,所面临的问题也不一样。有些类型的房屋产权享有一定的政策性优惠。

 

七、什么是房屋的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权

▲房屋的所有权,是指在法律规定的范围内,对房屋全面支配的权利。根据《中华人民共和国民法通则》的规定,房屋的所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能,这也是房屋所有权的四项基本内容。
▲房屋的占有权,通常由所有权人在房地产买卖中也称业主、房主、房东来行使,但有时也由别人来行使,这也就是使用权与所有权分离。例如房屋出租,房屋出租合同将房屋的占有、使用权转给非所有权人房客来行使。这时,房屋所有权人并不因而丧失对房屋的所有权。
▲房屋的使用权,是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样通过一定法律契约,非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。房主将房屋租给他人使用,并不失去对房屋的所有权。
▲房屋的收益权,是指房主收取房屋这项财产所产生的某种收益。例如出租房屋,房主从房客处收取租金。有时房主也将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人。例如,房客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动,收益按照一定的比例,一部分交给房主,一部分留给自己。   
▲房屋的处分权,表示房屋所有权的归属,是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权一般由房主行使,房主可以确定房屋使用权、继承、赠与对象。有时房屋处分权也与所有权分离。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债,若是到期不能清偿债务,房屋的所有权也就转归债权人所有,债权人此时就可行使房屋的处分权。

 

八、办理产权证的五个程序  

房地产登记一般分为五个程序,即登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证。
    
1)登记收件。产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此,产权人必须填写申请书,并交验有关证明、证件,经审查符合登记条件的,予以收件,即接受申请书,收存需要进一步审查的有关证明、证件。
    
2)勘丈绘图。它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察,查清房地现状,丈量计算面积,核实墙体归属,绘制分幅平面图,补测或修测房屋分幅平面图,为产权全面审查和制图发证提供依据。
    
3)产权审查。对申请登记的房屋,经过认真细致的实地勘察和丈量制图,掌握了房屋全部实况资料以后,即可转入产权审查。
    
产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础,以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据,对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明,逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚,产权转移和房屋变化是否合法等
整个复杂细致的工作过程。
    
4)绘制权证。对申请人申请的房地产,经过审查确认可以颁发 产权证后,应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁 发的产权证件。
    
5)收费发证。它是产权登记发证工作最后程序,要求把应收的登记费收缴入库,把应发的权证发放到所有权人手中。

 

尾房选购

一、购买尾房的利与弊

购买尾房的两点不利之处

1.价格上不一定有优势
通常一个项目从开盘到入住,其售价会逐步调高约5—10%,因此,到尾房时价格正常来讲是高过其早期售价。

2.品质相应差
通常留下的尾房是朝向、楼层、位置、户型较差的住宅。

购买尾房的四点优势

1.价格、付款方式及谈判中有空间
  由于不少尾房在销售时开发商的心气不同,还有不少开发商忙于收尾开展其他新项目,因此,在购买尾房时,买家可以在价格、付款方式上有一定的讨价还价的空间,在一定意义上讲往往有占优的感觉。

2.能更客观、冷静
  一般项目在开盘时都能造成令人产生购买冲动的销售氛围,不少买家都是在这种被哄热的情况下一时冲动买房的。但随着时间的推移,特别是不少项目从开盘到入住要近一、二年时间,再加上市场中其他新项目的不断问市,当初的热情会在项目接近尾声中变得更客观、冷静。

3.
风险低、买得更踏实

  在尾房时期去挑房,会对项目的前期承诺、质量,特别是将来邻居的构成有更准确的认定,能看到的东西总比图画中看到的更真实,买房也买得更踏实。

4.“
性价比更合算

  许多人遇到中意的楼盘就急冲冲地购买,最担心的是慢了一步看中的楼层、户型、朝向已售出,这时就要看你是如何看待一个楼盘的品质与售价比了,对于同一幢楼宇在房子的成本中其地价、配套设施、公共部分、装修、设备标准对每个买家来说分担的是一样的,而所不同的只是体现在其朝向、景观、楼层中。

二、如何选购尾房中的“好”房子

尾房不等于不好的房子

  尾房容易给人的感觉是卖不出去的差房子,而实际上留到最后的不一定就不好。尾房应分为两大类:

一、有问题、卖不出去的尾房,如:
  朝向差;

  楼层次;

  景观不理想;

  户型不合理等。

  这类有问题的尾房在销售上是“困难户”,极有可能在销售过程中被剩余下来。

二、没有问题或没打算卖出去的尾房,如:
  开发商留作自用;

  开发商留作日后出租;

  大买家有意向要购买而暂时保留的;

  前期被人买走,后又提出退买的等。

  这类尾房极有可能是一些比前期所购买的还要好的房子,例如开发商留作自用的一般都是好楼层、好朝向、好景观、好户型的房间。而前期已卖出去再被退回的也不一定就是不好。因为被退的原因很有可能是由于买家个人经济承担力的问题,或本来是已多买了二、三套,或是因为个人原因改买其他项目,因此,这些房子不属于有问题卖不出的、不好的房子。

巧妙看待尾房的购买空间

  通常对开发商来说当整体销售超过60%就意味着该项目过了生死线,而当销售率超过80%时,超出部分就是项目赚钱的空间了。因此,面对这剩下的20%的尾房,需要开发商做出非常理智的决定。若开发商觉得这部分尾房是属于不好的尾房,又要同样销售出去,就应该在售价上做出相应的调低。但不少项目,对所谓降价之事所采取的态度通常是能不降而扛在那儿,而其结果是剩下一些价格又高、品质又差的房子,加上市场上新项目不断,自己的尾房又已过了先前的销售气氛,彻底失去了与市场竞争的能力,而成为真真正正的尾房。但若开发商觉得在消化尾房时反正自己的资金压力、风险已很少了,留在手上的又是好东西,开发商会在价格上相应提高售价。这种情况,若是在市场好的情况,是可以被买家接受的,也是对买卖双方都合理的。但若市场不好,就要看买家对该项目的认可程度了。另外,若市场不好时,开发商愿意根据市场需求在售价上做出相应的牺牲,对买家来说应当是一件划得来的事情,即以相当优惠的价格买到了尾房中的房子。

三、选购尾房八项注意

1.量体裁衣,根据经济状况确定需求条件
购房者应从自身的实际情况出发,如果经济承受力较低,购房条件以满足最基本需求为宜。根据经济状况确定需求条件会避免一些因思想不明确而造成的购房波折,有利于更快、更贴切地选到好房!

2.综合考虑,社区状况也是评判标准之一
随着房地产市场的发展,社区属性在房子综合品质中所占的比例已是越来越大。尽管社区状况不一定在您的选房因素中占有多大比例,但把它作为综合考虑的因素之一还是很有必要的!特别是追求舒适性的客户,就应该更多考虑社区状况了。

3.旧貌换新颜,不要忽视尾房的改造特性
看过房的人都有这样的体会,样板房往往比实际交工的现房要漂亮许多,弥补了房子的很多缺陷,展现出很多意想不到的好效果。这主要得益于装修改造的功劳。其实房子在户型、朝向、设计方面的一些“毛病”,许多都可以通过装修改造“消化掉”,所以对于尾房选购中的这些问题,不要立即否定,更不要发愁,仔细想一想,是否可以通过装修改造来个“因地制宜”。

4.长短结合,兼顾尾盘的投资收益性
如果您买房仅仅是为了居住,也不妨考虑一下尾房的投资收益性,因为随着市场的不断发展,二、三级市场的逐渐完善,会有越来越多的房子用来交易流动,买房投资的观念会被更多人接受。如果在选购尾房的时候兼顾一下它的投资性,将来即使不住了,也可以有个好收益。

5.眼见为实,打消疑问和思想顾虑
尾房在很多人眼里,还是“剩房”、“问题房”的概念,即使遇到不错的房子,但考虑到尾房的原因,总觉得房子一定是有什么问题,才会成为尾房,因而顾虑重重,难以确定。其实这大可不必,造成尾盘的原因很多,不一定是别人挑剩的,而且尾盘当中确实有大家所公认的好房,这点毋庸置疑!所以您在买尾房的时候,要相信自己的眼睛,让事实说话,不必怀疑什么。只要是您亲眼所见,确实挑不出什么毛病,就可以大胆地“搞定”它。

6.横竖对比,了解尾盘的市场价值
比新楼盘便宜是很多人购买尾房的动机。是真便宜,还是销售上的策略?消费者还是要相信自己的调查。分两方面分析,和尾房的过去价格比,是不是真的便宜,和周边的新盘或者尾盘比,又怎么样?如果还没有周边的新盘便宜,或者便宜不多(当然房子的其它条件要差不多),那不如买新盘。通过横竖对比,有助于消费者了解尾房的真实情况,不至于被开发商的不实行为所蒙蔽,同时也有利于了解尾房的市场价值,看看自己的选择是不是真的物有所值!

7.因人而异,关键看是否适合自己
经常听人说:“这房不好,不方正,到处都是斜角。”您可能也会这么认为,可是仔细看看后你会发现,这些角并不影响房屋的使用功能,完全可以利用起来,客厅的角可以放那盆很漂亮的巴西木,卧室的角作个酒柜,这时你会发现,角对你确实不是什么太大的问题。别人不喜欢的,不一定您就不喜欢,关键在于是否真正适合自己!

8.化解不利——不满因素的解决之道
没有十全十美的房子,买房只能满足主要方面的需求。对于不利的因素,只要能找到较好的化解之道,就为购房提供了更多的选择和更有力的条件。买房不仅仅是和开发商单纯的买卖关系,而是自己生活方式的一个改变和调整,应该调动更多因素,积极参与

四、正确看待尾房

  尾房是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房的一种。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

  一般情况下,当商品住宅的销售量达到80%以后,就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。尾房的出现主要是两个方面的原因:一是它们之中有一些客观上确实存在诸如朝向差、楼层次、景观不理想、户型不合理等问题;二是其他主观原因,比如因开发商留作自用、开发商留作日后出租、大买家有意向要购买而暂时未打算卖出去的、前期被人买走后又提出退买的等。这类尾房极有可能是一些比前期所售出的单位还要好的房子。

  由此可见,"尾房"不一定就是"劣质品",更不能把它简单地与"烂尾房"一样地理解和看待。同时,正是因为尾房与前期已售出的商品房在区位、环境、配套、质量方面具有同样的基础条件和别无二致的市场评价,如果能够以相对较低的价格购置下来,无论自住还是投资都不失为一种明智而实惠的选择。

五、如何购买尾房

第一,最重要的一点就是认真区分“尾房”、“烂尾房”和一般空置房。

所谓“烂尾房”,是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的,而是随着项目的不断推进,一步步显现。而一般意义上的尾房,大多已进入现房阶段,项目的主体已经基本完成,此时购房者应该可以仔细、客观判断开发商实力、项目价值、未来居住环境及状况的,从而可以有效避免购到“烂尾房”。
空置房中还有因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置。人们在购买时只要照例查验开发商是否持有卖房所须的证件是否真实有效,就可避免意外的损失。

第二,比较物业的品质优劣,对物业管理、维护和修缮状况等考察也很重要。

长期而艰苦的实践证明,减少尾房最有效的办法就是追求住宅规划设计的“均好性”,开发商对环境设计、户型设计、材料结构、小区设施配套、物业管理等套餐式设计的重视以及使项目中全部单位的综合质量达到均衡的追求越来越显现成效。
与此同时,“尾房”就该“低价房”、“降价房”的观念也越来越显得偏激,不够全面客观。因此现阶段,即使在挑选尾房的过程中,也要认真比较,择优购买,切不可只图价格上的优惠而放过真正的实惠。

在验收住宅时应仔细检查住宅设备、设施,正常了才可签字认可。避免购买建造质量差或缺乏具有竞争力的卖点,过于落后的物业。而且尾房在售出时,项目整体可能已经售出多时,相差政策规定的保修期所剩无几,购房者也万不可掉以轻心,应该与开发商方面签署相关文件以防保修期内不保修,或出问题后卖方和物管单位可能拒绝承担责任。更不能购买超过保修期的房产。

第三,希望从尾房上受益或者赢利,最好能请教专业人士,得到切实可信的指点与支持。

就目前情况而言,尾房的销售与非尾房并没有特别的差异,主要包括现场销售、展会推广两种形式。如果你早就对某个或某几个项目一直有所垂青,只是出于不同的原因迟迟没有行动,那么你可以通过实地考察的方式来选择它们的尾房;如果你没有特别明确的目标,只是想在置业时获得尾房在价格等方面的相对优惠,“实地考察”的计划就显得不现实也不划算。这种情况下参加房展会,不失为良策,开发商会在房展会上推出尾房,只要多走几个楼盘就有可能发现自己的所爱。
但是,毋庸讳言,尾房之所以吸引置业者的目光,最根本最主要的原因在于它有“价格优势”。但真正值得投资的项目却寥寥无几。

如果项目本身在某一方面或几方面有明显缺陷;或者项目的物业管理等方面出现了问题未得到妥善解决,以至影响市场评价;再或者尾房的价格虽然比热销期时低,但已接近市场对项目价值的预期值上限,这样的尾房就没有什么值得侧目的实惠可言了。

六、投资期房与尾房谁更保险

商品房各阶段都有不同程度的投资风险:

开盘期
楼盘刚开始结构施工,将来的房子是否和开发商所说的,或者广告所宣传的一样?能否如期入住?面积有没有缩水?工程质量能保证吗?……这一连串的疑问,都需要时间去证实。此时的投资风险最大,保险系数顶多为40%。

结构封顶期
结构封顶可以看作项目竣工的前哨战,因为楼盘结构施工的投资约占楼盘整个投资的60—70%,结构封顶意味着开发商的资金有一定保障。另外,结构封顶也可以看出楼盘结构工程的质量,可以推测出楼盘竣工的大致期限等。此时,虽然项目还未竣工,但一些风险已经可以化解,这一阶段的保险系数设定为60%较为适宜。

竣工入住期
通常以为,都已经入住了,大概不会有什么风险了。其实风险还是有的,比如:墙皮会不会裂缝?楼板会不会漏水?物业管理的水平怎么样?暖气热不热?社区什么时候完善?这些问题只有住了一段后才有答案。这一阶段的保险系数会达到80%左右。

尾盘中期
此时不论是项目开发阶段,还是入住阶段的问题都已经暴露出来了,买房者对项目有了确切真实的了解。因此,可以认为保险系数接近100%。

七、购买尾房四要点
▲关注成熟社区 
最好选一个成熟社区,人气足,配套全,交通好,管理优,开发商的实力强。这样,生活的大环境便有了保证。

▲别选非法项目
在购买尾房前一定要了解该项目的权属状况,有些尾房存在涉案纠纷,这些房子千万别选。 

▲集团消费的剩余产品应首选 
集团留下的尾房通常无大的缺陷,而且住户的素质都处于较高的层面。

▲实地考察很重要
  有些楼盘,大部分业主已入住。你可以对这些业主进行走访。而且,还要深入到房子中,检查墙壁有无裂缝,厨卫是否漏水,供暖是否有故障。现房的好处也便在这里,各种问题一目了然。

八、如何投资尾盘

  投资买房已不是新鲜事,可什么时候投资楼盘最划算?可能会有人告诉你,当然是开盘初期,价钱便宜,户型多,选择余地大。但细算一笔投资明细账后,好像不一定是那么回事。

投资划算与否通过公式来计算

  做出投资决定前,需要对价格、风险和选择范围三方面综合分析。那么,这三方面就会有孰轻孰重,其影响在商品房投资中所占比重的问题,也就是通常所说的权重。既然是投资,价格因素肯定是最重要的,起码要占到60%的影响力,风险和选择面的影响力旗鼓相当,各占20%的权重。

  知道了投资价格、投资风险和投资范围的关系,就可以对各阶段投资价值进行一个综合分析。

  先来看投资价格,设定尾盘中期的购房总价为1,各阶段的投资价格比=尾盘中期价/阶段价。价格比越高,说明房价越便宜,对投资越有利。

  有了价格比,就可以算出价格权重值,该值可以反映房屋价格在房屋投资中所占的比重:价格权重值=价格比×价格权重(60%),同样道理可以得出投资风险和投资选择的权重值。投资综合值:将投资价格、投资风险和投资选择三者权重值相加就是我们需要的投资综合分析数据,这个数越大,投资就越划算!

  从表中可以看出,开盘期权重值总和最大,为0.8632,也就是说这时买房投资最划算,最值!这和市场投资的实际情况比较吻合,说明投资者已经充分认识到了开盘期的投资价值,而尾盘中期以0.8222的分值位居第二可能是很多人都没有想到的,这说明尾盘期购房也是有很好的投资价值的,但似乎这个价值在市场上还没有体现出来。人们在热衷于新盘投资,甚至是结构封定期、竣工入住期的楼盘投资时,殊不知尾盘期的投资会是一个更好、更划算的投资时期。

尾盘期投资最佳期

  上面的投资只是单纯从投入、支出的角度去分析的,并没有考虑投资收益的问题,实际当中,投资是必须考虑收益的,收支相比才可以准确体现出投资的价值,上面的例子可以看出,开盘期和尾盘期是房产投资的两个最佳时期,那么结合收益情况还会不会是这样呢?我们来看一下。

  商品房投资收益最常见的两种方式是出租和出售,由于我们对比的是同一套房子不同时期的投资价值,所以无论你什么时候买的房子,房子本身的品质没有什么变化,购买时期的不同不会影响房子的租金和售价,而收益的不同主要体现在时间和收益预测上,开盘期买房无论出租或出售都要等到入住以后,所以不能立刻取得收益,而尾盘期则不同,支出和收益几乎是同步的,从这一点来说,尾盘期的收益性要好于开盘期,起码可以立刻以租售的收益来缓解购房的压力,开盘期则不能,这是其一。另外,开盘期由于对项目太多的未知,对将来的收益情况难以做出较为准确的预测,也就是说,投资收益的风险比较高,而尾盘期的楼盘,因为都已经成为眼见为实的现实,对收益的预测和评估就容易和准确得多,客户没有什么太多风险,完全可以凭当时情况判断投资的可行性。所以,对于同一套房子,在收益性方面,尾盘期要优于开盘期。如果考虑到这点,在投资价值方面,开盘期和尾盘期应该不相上下,都是商品房投资的绝佳时期。

  投资期房至少60%的风险

  投资尾房可能会化险为夷

商品房各阶段都有不同程度的投资风险。

  开盘期:楼盘刚开始结构施工,将来的房子是否和开发商所说的,或者广告所宣传的一样?能否如期入住?面积有没有缩水?工程质量能保证吗?……这一连串的疑问,都需要时间去证实。此时的投资风险最大,保险系数顶多为40%。

  结构封定期:结构封顶可以看作项目竣工的前哨战,因为楼盘结构施工的投资约占楼盘整个投资的6070%,结构封顶意味着开发商的资金有一定保障。另外,结构封顶也可以看出楼盘结构工程的质量,可以推测出楼盘竣工的大致期限等。此时,虽然项目还未竣工,但一些风险已经可以化解,这一阶段的保险系数设定为60%较为适宜。

  竣工入住期:大家想,都已经入住了,大概不会有什么风险了。其实风险还是有的,比如:墙皮会不会裂缝?楼板会不会漏水?物业管理的水平怎么样?暖气热不热?社区什么时候完善?这些问题只有住了一段后才有答案。这一阶段的保险系数会达到80%左右。

  尾盘中期:此时不论是项目开发阶段、物业管理,还是入住阶段的问题都已经暴露出来了,买房者对项目有了确切真实的了解。因此,可以认为保险系数接近100%。

细算一笔价格账 尾盘要比新盘值

  目前,楼盘多采取低价入市策略来聚集人气。而后,再依据阶段逐渐提高售价,以弥补开盘期收益的损失。一般情况下,项目结构封顶时,房屋售价会提高5%左右,竣工(到入住)时可提高到810%,此时房子已经卖得差不多了,楼盘开始进入尾盘期,尾盘期基本可以分成初期、中期和后期三个阶段,每个阶段售价不一样。

  尾盘初期:楼盘入住半年内 房价约为入住价9.5

  尾盘中期:楼盘入住12年 房价约为入住价9

  尾盘后期:楼盘入住两年以上 房价约为入住价8.5

  以某一普通楼盘为例:这是一栋24层的蝶型塔楼。开盘期,起价4080元/平方米,最高5860元/平方米。首层价格最低,向上依次递增,20层以上反降,每层间差价约50元/平方米,我们选择两套有尾盘倾向的房子进行分析:顶层(24层)125平方米北向三居,开盘价4912元/平方米(该户型4080元/平方米起,20层最高5120元/平方米);496 平方米西向两居,开盘价4706元/平方米(该户型4550元/平方米起,20层最高5120元/平方米)。

  从表中可以看出楼盘各阶段AB两套房屋的价格变化情况。楼盘可分为:开盘价、结构封顶价、竣工价(入住价)和尾盘销售价。

不同的挑盘期 不同的选择范围

  这里所说的投资选择是指客户在不同时期选购同一楼盘时,挑选房子范围的大小。

  开盘期:客户的选择范围最广,但考虑到开发商之前可能进行的内部认购、客户同时认购,开发商有意留房等因素,此时客户的选择范围在8090%之间,这里取上限90%。

  结构封顶期:经历了“兴旺”的开盘期后,随着楼盘入市效应的逐步淡化,在结构施工中,楼盘基本处于销售状况平稳的销售中期,到结构封顶,楼盘的销售率可以达到60%左右,这时买房客户的选择面为40%。

  竣工入住期:这一时期的楼盘销售率在8085%左右,选择面取15%。

  尾盘中期:这时候留有10%左右的房子,所以选择范围是10%。

 

期房选购

一、购买期房注意事项

审查房地产开发企业开发资质及经营范围

房地产开发企业的资质是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的,资质越高,说明其开发能力越强,承担风险及责任的能力就越强,反之亦然。如果某一个开发企业没有开发资质,多半情况是这个企业第一次涉足房地产领域,资金及房地产开发的相关经验欠缺,可能因为方方面面的关系或施工组织设计等原因导致延期交房,最严重的后果是没有后续资金跟上,在预售不理想的情况下,不能及时回款,建筑承包商,材料设备商拒绝与开发商继续合作,最终导致楼盘烂尾。在购买期房时,一定要看其营业执照是否有允许销售楼房的经营范围,如果没有销售楼房的经营范围,那么消费者与其签订的售房合同就是无效合同。

提防商品房使用面积“缩水”

新实施的《商品房销售管理办法》将面积误差比绝对值的3%作为一个分水岭,在双方对建筑面积、公摊面积没有其它约定的情况下,按法定原则即第二十条来处理,但这个原则并没有明确在建筑面积不变的前提下公摊面积增加及增加幅度的处理方式,只是把公摊面积含在建筑面积中笼统地加以规定。实际上商品房缩水,主要体现在公摊面积的扩大上,纠纷也往往出现在这里。建议购房者在处理面积误差时明确在合同中约定:在建筑面积不变或在3%误差以内时,公摊面积的增长比例不能超过总建筑面积的比例,或者约定公摊面积不能增加,这样就能防止缩水问题的出现。

谨防广告及宣传的诱惑和误导

购房者从开发商那里了解楼盘情况,听到的往往都是对此项目的溢美之词,如果您看到开发商的广告、楼书、沙盘、样板间的情况,就认为将来房屋交付时就像你所见所想的那样,那就大错特错了。楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱,它是相对于不特定的多数人发出的,除非购房者将广告、楼书、沙盘、样板间已明示的部分作为合同的一部分,才对开发商具有约束力,将来出现与宣传不符的地方,开发商才会承担违约责任。这里提醒您,不能让一些美好的设想误导您,使您做出不客观的、不全面的评价。《商品房销售管理办法》对有关房产广告、样板间问题做出了有利于购房者的规定,但实际上执行起来非常难,开发商很容易规避。

慎交购房订金

目前在房地产销售过程中订金问题的争议很多,主要表现在购房者在正式签约前要向开发商交纳一定数额的款项,作为订金。但在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议时开发商都以对方没有签约违反订金的约定为由,拒不退还订金。购房者往往在订金不退的压力下,违心地接受开发商的不平等条款,自己的真实意思不能体现在合同中,有失合同公平、公正的原则,但购房者一般都举证不能,即不能用证据证明自己是在不平等状态下违背自己的真实意愿与开发商签订的合同。如果您与开发商在认购书中明确了所交款项为订金,且在规定的日期内没有与开发商签订成协议,那您将面临订金不能退回的损失,虽然您在交这笔钱时真的不知道会有这样的法律后果,但这种民事行为的后果只能由您自己来承担,除非您能证明自己是在受胁迫、欺诈的情况下交的这笔钱。如果开发商所售项目不具备合法销售条件或双方约定所交款项为预付款性质费用的,那么您的所谓“订金”在合同签不成的情况下是可以退还的。

购买期房要注意的问题还有很多,比如房产证的办理,设计变更,交付条件,质量问题,房产抵押等问题都很重要,我们将在以后的文章中陆续向读者介绍。

 

二、买期房注意四种风险

对消费者来说,购买期房有其有利的一面,也有其不利的一面,这不利的一面主要表现在购买期房时的四大风险上。

风险之一:房屋延期交付使用的风险,包括使用居住功能无法体现和属于投资性购房者延迟收取投资回报时间,也就是延迟回收利息及利润的时间。

风险之二 :房屋内在品质变换的风险,开发商由于市场信誉和资金实力等方面的原因,对房屋的建筑结构、设施配套、建筑装饰材料等进行了与购房协议内容不符的调换或延迟使用,使购房者蒙受损失。

风险之三 :房屋权属证件无法按期得到的风险。有的期房项目有可能无法按期获得整个项目的房屋权属证件,购房的业主也由此可能导致产权再转让无法实现或抵押融资受阻的风险。

风险之四 :房屋"烂尾",也就是最大的风险。即由于各种原因,使正在建设的项目停工或无法继续建设,给消费者带来严重损失的风险。

 

三、如何减少购买期房的风险

作为消费者,如何能买到自己满意的期房,而又尽量减少期房的风险呢?要做到这些,消费者在购买期房时应该做到以下三项注意:

  购买期房前可以委托所信任的中介机构对所购房屋项目的市场前景进行客观评估,如果市场潜力不被看好,切不可轻易买期房,以免上当受骗,为他人做嫁衣。

  购买期房前要委托所信任的中介机构对开发商资质、信誉度进行调查。对于资质好的开发商而言,仅从自身的品牌出发,也不会让项目"烂尾"

而对于那种资质和信誉都一般的甚至不好的最好要小心谨慎,甚至不买。在签订购房契约阶段要委托律师对购房合同进行认真审核,尽可能增加更为详实的补充条款。

 

四、买期房的利与弊

  预售商品房是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。作为购房者,在买期房前,先看清购买期房的利与弊。

  购买期房的好处主要体现在两方面:一是价格更优惠,资金是有时间价值的,一般而言开盘价格与后期价格每平方米相差几百元,甚至上千元;二是越早购买,对楼内的户型、朝向选择余地更大,可以挑出更适合自己需要的房屋。

  购买期房主要存在以下几种风险:一是房屋延期交付使用;二是房屋内在品质(如房屋质量、配套建设等)变换的风险;三是房屋权属证件无法按期得到的风险,由此可能导致购房人蒙受产权再转换无法实现或抵押融资受阻的风险。

  正因为有利有弊,所以面对期房的诱惑,购房者选择买与不买关键在于如何有效地规避风险,取得更大收益。以下介绍一些购买期房的注意事项:

  第一,在作出决定前,对项目整体情况做全面透彻的调查。调查对象主要包括:开发商的资质、实力、信誉、经营状况;物业的合法性;项目的权属状况;周边及小区内的配套建设情况;小区和房屋的规划设计以及工程建设进度等。

  第二,在签定预售合同时,认真研究合同的条款,尽量争取更多的利益和保障。由于期房不确定因素太多,所以合同条款要求更加严谨,尤其是在工程进度、房屋质量、配套建设、住房面积、相关费用及付款方式等,描述尽量详尽清楚,同时,将违约责任明确。

  第三,在签定合同以后,购房者应经常与开发商联系,了解所购房屋的建设进度,以防止意外事件的发生。

  第四,由于期房风险比较大,可以选择做合同公证和房产保险,以进一步加强风险保障机制。

总之,在买期房时,购房者必须慎重些!

 

五、购买期房的四大优势与六项注意

随着房地产市场的日渐成熟和银行利率的连连下调,许多市民对购买期房显示出良好的信心。而期房的畅销对买卖双方都有利,它可以减少开发商的投资压力,从而有可能更大地降低价格。对消费者而言,期房的潜在优点也很多。

 

买期房四大优势

  首先是价格优势。期房在开发之初卖出去,是开发商为了募集资金的一个渠道。资金对哪家开发商而言都是很有吸引力的,为了更多地吸引资金,在期房的销售中,房产开发商都在价格上有较大的优惠。一般来说,买期房比买现房在价格上可优惠10%以上。因此说,在如今利息连连下调的今天,买期房其实也是一种投资。

而买期房的第二大优点则是房型设计上的优点,从市场角度来看,房地产开发商们对设计是十分看重的,因为设计好坏直接影响产品的销售,所以相对而言,期房的设计大多避开了当前市场上现房的设计弱点。

买期房的第三个优势是,当人们通常可发现在一栋已建好的现房中去选房时,往往层次好和朝向较好的房子基本上早已是名花有主,余下的大多是一些层次不太理想,朝向不佳的房子了。而买房可说是每个家庭的大事,住房层次朝向是否适合将影响采光、通风,而这些直接影响生活质量。

 

买期房六项注意

     期房尽管显示出许多优越性,但伴之而来的,则是期房的购买也有风险,一旦不慎,则会惹出许多麻烦。那么如何避免风险,买一套好期房呢?业内人士提出了六项注意:
  一是对公司的信誉、实力要细细考证。引发出期房购买烦恼的,大多是购买者选择了那些实力不强、信誉不好的开发商,从而造成不能按时交房,质量太差。因此,购房者首先要选好公司,选择那些信誉好,实力强的大企业,到他们公司买房。这些公司考虑到信誉,都能做到按期按质交房。

  二是购房资金不能一次性投入。购房时,有的公司对一次性交费的优惠很大,有的达到了5%以上,这确实是一笔不少的开支。购现房不妨为之,购期房则要慎重了。如果一次性交费,到时开发商不能按时交房,购房者去要求赔偿,几乎难以奏效。如果钱未一次交清,则可凭未付余款去交涉,购房者便由被动变主动了。

  三是购期房要选好时机。在开发商已经开始动工的基础上去购买。因为开发商已经开工并初步开始建设,表明按期交工有了初步保障,同时可以在动工之期到工地察看其施工质量,从而做到心中有数。如果仅凭设计图去购买,到时开发商以手续未办完而迟迟不开工,延了工期,吃亏的是购房者。

  四是对周边环境要心中有数。购期房不象买现房,现买现住,周边的环境一清二楚。买期房有一个过程,因此对周边环境的潜在变化要心中有数,看一看买期房之处是否有环境恶化的可能,有没有制造"三废"的工厂也在建设。因为购期房的一个目的就为了购一间称心房,如果周边环境不好,又有什么意义呢?

  五是关注开发商的物业管理承诺。影响人们购期房积极性的一个重要原因,则是对未来物业管理的担忧。通常而言,现房的物业管理好坏易于看出来,必竟这时的物业公司已经进场。而期房则不一样,那么它将来被谁管理、怎么管理、如何收费,都是一个未知数。如果买了套物业管理不好的房子,不仅不安全,也生活不舒畅。因此,购期房时,必须先要向开发商了解将来的物业管理构想,并要他们给一定的承诺,以保证将来入住时,享受到良好的物业管理。

六是合同签订必须请律师办,购房是一件大事,有的花费几万、十几万、甚至几十万、上百万元。如今购房引发的纠纷也越来越多,在购期房中,其潜在风险很大,那么如何避免它,或者在发生纠纷时,如何对自己有利呢?为了实现上述目的,业内人士建议,购房者在与开发商进行购房合同的签订时,要请律师去办理,以保障自己的合法权益。

 

六、购买期房十技巧

1.亲自到项目工地现场实地体会
对于开发商精心选取的这个园、那个苑,不要被迷惑,就当它是1号房、2号房,千万别被误导以为某某花园,就一定是个花园。一定要到工地现场去走走,看看开发商的工地管理是否有序,楼与楼之间的距离是否是开发商承诺的。

2.会看地理位置。
所有房地产广告都会画个位置示意图,越画越艺术,仿佛个个都地理位置优越。您最好到实地去看看才会知道楼盘的具体位置。

3.看清价格。
购房人应弄明白是均价还是起价,如果是起价,就是楼盘房屋的最低价格,而实际价格,会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。

4.会分辨外观图。
您得将漂亮的外观图看清楚,是实景图还是效果图,千万别将效果图当成实景图,那是电脑拟制的,太当真会让您失望的。

5.别被户型图、模型、样板间所迷。
户型图对购房人有吸引力,但您千万要注意有的户型图比例不当,感觉上会比实测中空旷得多。而模型、样板间通常经过了开发商的精心包装,不要被迷惑。

6.了解开发商。
购房人看房地产广告时,一定要看广告中有哪些是值得依赖的企业。如果对广告中列出的开发商或其他参与项目单位从不了解,别轻易购房,先了解一下再说。

7.别被优惠迷眼。
目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠。却从来看不到该项目的弱势与弱项。聪明购房人别被什么机不可失之类的优惠所迷惑,更别为这种优惠而心动,那一小点优惠对大量的购房款来说算个啥。

8.仔细看按揭,算算是否合算?
购房人应根据自己的经济状况选择付款方式,很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成,您应向专家咨询一下贷款政策和知识,然后仔细算算,哪种方法合算。

10.其他。别忘了广告中还有绿化、物业、保安、热水等许多承诺。现房还可以亲自查看,但期房则别信广告之词、无凭无据,您在签合同时,还真别忘了这些内容。

 

七、期房应注意的法律问题

期房“只能远观,不可近瞧”,这种时间上的差异往往为日后的纠纷留下隐患,为避免损失,购房人应注意下面的法律问题。

 

八、弄清开发商的“老底”

购房者应对开发商的资质、资信和商品房的证件进行缜密的调查了解,这至关重要。选择信誉高、实力强、业绩好的开发商可以降低业主的购房风险。

购买房产时,购房人应尽量主张看原件,因为复印件比较容易篡改和伪造。除此之外,常见的欺诈手段还有用一期项目手续卖二期商品房或用甲手续卖乙方商品房等。

 

九、把牢房屋产权证

在期房纠纷中,很多是关于房屋产权证的发放期限的,根据《城市房屋权属登记管理办法》规定,登记机关是指房地产行政主管机关,登记机关在对申请人的申请进行审查后,凡权属清楚、产权来源齐全的,登房机关应在受理登记后即颁发房屋产权证。也就是说,造成房屋产权证迟迟办不来的原因一般在于开发商,比如,开发手续不健全、欠缴土地出让金、程序有误等,一旦属于这种情况,购房人要提高警惕。

 

十、重视“不可抗力”

延期交房是商品房交易中的一个突出问题,为避免承担违约责任,开发商经常以不可抗力为借口。为防止这方面的损失,购房人在签约时,一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。

 

十一、一分一厘算面积

对于期房购买人来讲,暂测面积与实测面积存在误差不可避免。很多时候,实测面积要比暂测面积高出许多,遇到这种情况,购房人可能会损失预购契约中约定的“误差面积”的相应价款。与房屋面积有关的另一个引起争议的问题是房屋使用率与售楼说明书房产平面图不符。为避免处于被动境地,购房者可以这样自保:在契约中约定,误差率超过±05%时,购房人有权单方面解除合同并要求双倍返还定金,并追究法律责任。

 

十二、谨慎签署管理公约

物业管理收费混乱已成为业主投诉的一个热点。为防止这方面的问题,在开始签订合同时就要注意,身为业主,一定要明白自己有权对不平等的合约提出修改意见,一时大意可能会引来长久的烦恼。

 

十三、在房屋质量上较真

房屋质量及保修是一个极为敏感的问题,它常常会引发购房人与开发商的冲突,为维护购房人的合法权益,建设部门专门下发了实行住宅质量保证书和使用说明书的规定,目前,该规定已正式实行。

 

十四、购买期房三要素

信誉当做第一要素

  期房交现后发现房屋面积“缩水”,绿化率低于开发商的许诺,交房日期一拖再拖,诸如此类常常困扰着购房者。因此,要确保期房许多不确定因素的落实,信誉尤为重要。要综合评估开发商的信誉,如开发商的企业背景、行业口碑、管理经验等都应在消费者考虑之列。

  消费者在考察房产商信誉的同时,对公司实力不容忽视。开发商的实力与期房质量的优劣息息相关。如前几年,一些实力有限的“项目公司”无法支撑下去,引起了工程停滞或偷工减料等现象,而其中有些房产商不是没有信誉,只是心有余而力不足,最后吃亏的还是消费者。

价格不是惟一因素

  房产交易中的价格一向是消费者关注的问题,但是消费者在购买期房时要警惕低价陷阱。

  据有关部门反映,多宗对期房质量投诉的案件均因消费者受低价的诱惑所致。同时要注意,价高并不一定是好房,消费者更要警惕以劣充优的不良商人。根据期房的地段、配套设施、环境、开发周期等多种因素来判断价格的合理性,是投资期房的一个重要因素。

物业管理更为重要

  买期房对消费者来说就是买“梦想”,可是一些消费者在满怀喜悦地搬进新居后才发现是失落的天堂。

原因是不尽人意的物业管理服务让入住者每天都碰到新问题。目前,智能化管理,网络生活,以“服务”为核心进一步健全小区环境,人性化设施等社区物业理念,受到社会的广泛重视。所以,消费者在购买期房时,不仅要关注您想购买的楼盘本身,更要看看其房产商对期房物业管理的规划。

 

十五购房:购期房四要点

第一,要善于签订对自己较为有利的合同。

  对于预售房的预售面积与交屋时的实际面积,例如,当预售面积超过实际面积怎么办?当预售面积小于实际面积怎么办?对于类似条件,客户应据理力争,并写入合同中;其次,在合同中诸如交屋日期、煤气开通日期、公共部分如大堂和电梯间的建材品牌、电梯品牌等,均可在合同中详细注明并签定相应的违约条款。第二,在购预售房时,看平面示意图一定要带上“立体”眼镜。

  因为平面示意图能够提供的仅是室内平面格局的区划,对于室内空间布局,应尽量避免错综复杂的梁柱穿过,否则对空间会有极大的压感。对于此类问题,在签订预售合同前,最好能向发展商借阅工程蓝图,或请较好的物业代理公司代为咨询。诸如此类问题,还有购买顶层屋的客户,应注意供暖回水管道,一般都从顶层横穿,会对装修带来许多麻烦。

  第三,在购买高层住宅时,一定要注意楼与楼之间的间距及采光问题。

  首先是比较本开发区内各栋之间的关系,其次要注意与周边建筑物的关系。小区内应尽量避开与锅炉房和烟囱相邻,外围未来是否会有高大的建筑物遮挡或产生不利影响,这许多内容都应事先了解清楚。

第四,现今购置预售房,一定要关注是否有足够的绿地与车位。

 

十六、买期房要学会五看

商品房预售是房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售,并由承购人支付定金或房价款。近年来,因商品房预售行为发生纠纷呈上升趋势,其主要原因在于商品房开发商不按约定的时间、内容履行合同,严重损害了预售方的权益。因此,消费者关注商品房价格因素的同时,还应进行“五看”。

一要看证件商品房预售必须取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证;

二要看房地产开发商的信誉和资信状况预售商市场信誉好、建设资金雄厚、经济实力强是消费者选择是否购买此房的首先要素;

三要看建筑设计图纸设计的商品房屋的主要结构及设备应合理、符合预购者的实际需求;

四要看建筑施工队伍的资格和工程质量工程施工单位应达到设计所要求的建筑资质,施工质量高,并且没有转包给资质低或无资质的施工队伍的现象;

五要看预售商品房合同是否规范。预售合同应载明商品房的位置、面积、装修标准、预售款的给付、交付使用日期、交付使用后的物业管理以及社区服务和房屋产权证的办理等条款,还应专门约定双方的违约责任。

 

 

 

现房选购

一、购买现房的7个要点

1、土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题。
2
、营业执照印章和各种法定批文是否属于原件,与被确认的名称是否相符。
3
、房屋结构、套型、质量、配套设施等是否与广告内容一致。
4
、供水、供电、供气能否保证,交通、排污、通讯是否通畅。
5
、房屋的面积是否按国家有关规定进行计算,有无短尺少寸现象。
6
、房价计算是否已按各种应该优惠的价格执行,是否合理。
7
、其他承诺的条件(如户口、物业管理等)是否兑现。

二、现房选购12技巧

一、白天、夜晚看现场。因为晚上看房能更好地了解房屋的周围环境、噪音及照明等情况。
二、晴天要看,雨天看房容易发现房屋的门窗、墙壁、屋顶等有无进入、渗漏现象。如能碰上连续雨天,则看房效果更佳。

三、房内要看,房外也要看。只有通过看房,才能更好地了解有关通风、采光、排气等情况。

四、建材要看,布局也要看。房屋的有效使用敕于房屋布局是否合理。合理的布局一般应该是:先客厅、后餐厅、厨房、卧室不正对客厅等。

五、墙面要看,墙角也要看。墙面应该平整,而墙角则必须方正,因为墙角承受的是房体结构上下左右的力量,同时对装修也影响很大。

六、装潢要看,做工也要看。做工的好坏直接关系到房屋质量的高低,其中接角、墙角、窗沿、天花板等做工是否细致精巧尤其重要。

七、电梯要看,楼梯也看。楼梯是发生危急情况时的惟一逃生之路,这就要注意楼道是否畅通,是否有杂物堆积等不便能行的现象。

八、要仔细查看房屋的地面是否平整光洁,是否出现积水、漏水现象。

九、要仔细相看厨房的卫生间的设备安装情况。因为这两个地方最好容易出现问题,大意必留后患。

十、要仔细查看电路布置、电线粗细、插座及开关安置是否科学合理、方便实用和留有余地。

十一、要注意目测房间的高度。房间高度不够,会给生活带来不便。合理的房间高度通常应大于2.8

十二、 向有关人员了解房子周围环境的治安、管理、人才素质、居民结构、基础设施等情况,以便做到心中有数。

三、现房如何选

选择现房首先是否明厅明室。起居室(客厅)、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等,是家人经常活动的空间,直接采光可以避免白天开灯,节约能源。另外,阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局,它不仅加大人们活动的空间,而且能增加卧室的私密性,保持家庭温馨的味道。

  厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面,因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大空间,这样才能将各种炊具等安装好。卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件,其实再小的空间,加装一个男用小便斗也不算什么,而它的用水量比用坐便器节省90%,另外,毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方,这些都要求卫生间布局合理。还有,通风问题也要认真考虑。选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱,以保持室内有良好的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能,是房屋必备的硬件,选房时应格外注意,特别是房屋的外墙,它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。

四、现房好,期房好

  消费者在决定购买房屋时,首先遇到的是选择现房还是期房,哪种更适合自己?现房具有较强的安全性和直观性。消费者在购房前可以对所购房屋进行实地考察,对房屋的质量、装修、区位、室内格局等各个方面详细地了解,将实地调查的结果与房地产广告、售楼书上的介绍进行对照比较。由于现房是已经建好的实物,购房者可以亲眼看到自己将要入住房屋的具体情况,不必为房屋是否会延期交付、质量有无保证等问题担心,能够避免购买期房可能带来的风险,做到心中有数,具有较大的安全性。由于现房是已完成的房地产项目,购房者要对此项目的合法性、产权性质进行调查也是比较容易的。购买现房如果要说有什么不利之处的话,当然,与期房相比,现房的价格要高一些。

五、购买现房的优缺点

优点——
1
、房子就在眼前,直观。随时都可以进入房子去看一看,选中了买下便可。
2
、入住便利。

3
、房屋价格基本稳定,不会再有大的变动,购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。

4
、既有房屋的宣传材料,又可以实物一一对照。

5
、家庭计划便于安排。买房子是家中的大事,或为了改变居住环境,或为了工作关系等等,都要以到房子为第一步,而要想拿到房子仅需付完房款便可。

缺点——
1
、付款方式灵活度低。
2
、价格较高,难以优惠。

3
、隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用期后才会知道。

 

其它相关资料

1、结婚以后,夫妻只能按揭购买一套商品用房吗?能否以各自的名义、凭单方的经济实力自己购买商品房?

答:夫妻双方可以以各自名义购买商品房,但由于婚后双方的工资等收入是共有财产,因此购买的房屋仍是共有财产,除非双方能够证明购房资金不是共有。 

2、办理公积金贷款后,能否支取夫妻双方或一方每月交纳的公积金用于还贷?

答:可以在贷款未还清前,每年由职工夫妻双方所在单位分别填写《职工购建房支取个人公积金申请表》并附住房贷款合同原件、还贷存折账号、结婚证原件,经住房公积金管理中心审核盖章后由所在单位开具转账支票到公积金缴存银行办理转账支取手续。住房公积金每年支取一次,每次支取金额为上一年度已结息金额,且不能超过一年的还贷总额。

3、若买方办理了临时身份证可否办理贷款?

答:不可以,必须是正式的身份证,且不得有开启、毁损等现象,非成都市六区十二县的必须办理暂住证,但暂住证只要拿到领证通知单就可以办理了。

4、购房前房产公司已将房屋抵押,现在大产权也未办下来,不知这是否会影响办理分户产权? 

答: 抵押的房屋在抵押权人同意的情况下是可以出售并办理备案登记的,开发商提供办理产权登记的资料齐备的情况下房管部门在7个工作日内即可将产权登记办理完毕。

5、商品房土地使用到期后,政府对楼房进行拆除需补偿吗?如何补偿? 

答:《中华人民共和国城市房地产管理法》主席令[1995]29号,第二十一条规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期。除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。 如果国家收回该处土地,房屋拆迁也会补偿,但只能补偿房屋残值,不包括地价。 

6、购买单位集资房,能否办理户口? 

答:根据成都市公安局相关规定,非本市五城区及高新区范围内的人员,在本市五城区及高新区范围内购买商品住房(含按揭,不含二手房)才能申请办理成都市户口,集资房不能办理。

7、撤迁户在撤迁后一年内购房,领取购房补助金需要办理甚麽手续?

答:在城市房屋拆迁和农村征地拆迁中,实行货币化补偿的被拆迁入,在订立拆迁协议的一年内购买新建普通商品住房或二手住房建筑面积在120平方米以下的,起购房补助金额的计算公式为: [购房合同成交总金额×1]+[(被拆迁房屋建筑面积×新购住房建筑面积单价) ×1];新购住房建筑面积在120180平方米的,其购房补助金额的计算公式为: [购房合同成交总金额× 0.5]+[(被拆迁房屋建筑面积×新购住房建筑面积单价) ×0.5]。上述计算公式中的建筑面积为套内建筑面积与公摊面积之和。您可以在办理房屋所有权证后,凭身份证件、产权证(办理了房屋抵押贷款的房屋提供复印件)、契税完税证(发票)、缴纳规费通知单,《个人购买普通商品住房补助申领单》到人民中路一段28号成都市房地产大厦4楼个人购房补助资金发放点亲自领取(委托领取的,须凭公证委托书) 

8、以前单位缴纳了公积金,现在因更换工作单位而没有缴纳了,但是以前有公积金约1万元左右,不知能否支取?怎样支取?

答:可以在以下情况办理销户支取①离退休; ②死亡; ③出境定居; ④完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系; ⑤在“中心”托管户托管期间从事个体经营(办理了个体工商营业执照)等情况下,可以办理销户支取,支取额为职工个人帐户内的本息金额。或正在发生住房消费(如购房、建房、危房大修等),需要付款给房地产开发商、还购房贷款本息、付相关税费时,可以办理使用支取,支取额为上一年度已结息金额(每年630日为结息日)。 

9、公积金贷款条件?

答:申请住房公积金贷款必须具备以下两个条件: 1、开发商与公积金管理中心签定了项目合作协议; 2、个人正常缴纳公积金一年以上。您可以要求开发商向公积金管理中心申请贷款业务。如果开发商不办理公积金贷款您可以到公积金管理中心办理支取手续,每年支取一次公积金用于偿还银行贷款。有关办事程序请参阅本站《办事指南》职工购建房支取住房公积金办理。

10、关于购房入户问题

根据成都市公安局有关规定,凡在我市五城区及高新区范围内购买商品住房(含按揭,不含二手房),符合以下条件的人员,可以办理五城区及高新区户口:购房金额在50万元以上或购房面积在120平方米以上的,可以申请办理购房者三代内共同生活的直系亲属的成都市区户口;购房金额在30万元以上或购房面积在90平方米以上的,可以申请办理购房者本人、配偶以及未成年子女(18周岁以下)的成都市区户口;购房金额在15万元以上或购房面积在60平方米以上的,可以申请办理一名成都市户口(购房者本人、配偶或已成年子女其中一人的户口)。购买两套以及两套以上住房的,购房金额或面积可以合并计算。您可以在入住后凭房屋产权证(原件和复印件各1份),按揭购房提供购房合同、按揭合同(原件和复印件各1份),最近6个月的缴款收据(原件和复印件各1份)及其他相关材料向房屋所在地公安分局或市公安局办证中心申请办理成都市户口。

 

1、 们评估的价太低了,我不想卖了。

答:询问客户的心里价位,一方面向客户讲解其房子的优劣势(尤其渲染其房屋劣势),另一方面适当提供雷同房屋的成交价格供其自行比较借鉴。如果客户的心里价位位势有所降低,员工可掌握的浮动范围不超过正负10%。

2、 有房子想出租,需要怎么办手续,怎么收费?

答:请携带房屋权属证明、房主身份证原件进行登记。如果您出租的房屋月租金在2000元(含2000元)以上,我们除了为您发布信息之外,还为您寻找客户,带客户看房,成租后向您(出租方)收取半个月佣金(向客户解释租金2000/月以上属于高端租赁,该市场现属于供过于求,向您收取租金的方式是由市场决定的,我们将通过我们强大的营销网络和渠道为您尽快找到客户,让您尽快受益),同时我们公司作为见证方协助您双方签署一份租赁合同。

3、 一套房子想卖,现自己已找好买方,想委托公司办手续,应该如何办理,怎么收费?

答:买卖双方约好时间到连锁店签订一份房屋买卖置换合同。买卖双方带身份证、户口本,另外买方带房款或部分定金,卖房须带该房屋产权证或房本。买方将全款交到公司后开始办理过户手续。过户费是免费的。

4、 费太高了,有些中介公司才收成交额的1%-1.5%,你们可以优惠一些吗?

答:收费是公司统一规定的,我们没有给予优惠的权利。我们在全市拥有十余家连锁店(今年年底将达到40家)作为广阔的销售渠道和有一支训练有素的销售队伍一齐销售您的房子,此外我们以网络操作平台做媒介,有购房需求的人只需登陆cd.sunco.com.cn网站,足不出户就可以看到您要卖的房子。我们提供给您的是让您放心值得您信赖的阳光中介,操作流程透明清晰,绝对不会出现在其他小中介公司出现的诸如买空卖空等。

5、 求租方未到期就不租了,该怎么办?

答:您可以在签订合同时约定如果求租方提前退租则预付租金或押金自动转为违约金不予退还。

6、 完租赁合同是不是出了事你们就负责了?

答:如果有事双方可以协商,若协商不成一切按照合同约定执行,我们公司只是签订合同的见证方,可以帮助你们协商解决,但没有仲裁的权利和义务。

7、 有套房子想卖,房主是我的××(亲属),他现在人在国外,该如何办手续?

答:首先要到当地大使馆或总领事馆办理委托XX人办理房屋相关事宜的委托公证手续,然后由受托人在本地公证处对此委托公证手续进行二次公证。之后就可以由受托人代为办理该房屋相关的受托事宜。

8、 二手房能提取公积金吗?

答:如果您购买的是带有产权的私产房,付款方式是一次性付款或按揭贷款都可以提取公积金。

9、 当客户签完三方后,其中一方违约导致该房屋交易无法继续,双方要求退还中介费时,应这样向客户解释。

答:我公司所收取的费用是居间服务费只要合同签字便已生效,证明我们提供的信息已成交,所以服务费不退。(附:关于合同的解除与终止:在三方合同定立后,买卖双方任何一方出现违约情况导致此房屋交易无法继续,我公司居间服务费一律不退。违约方可以与另外两方终止合同,请注意措辞,不要同意双方解除合同。终止合同是表示一方要求不再履行合同,但我公司已完成房屋信息成交,居间服务费不退;解除合同则表示双方自愿解除此合同已恢复到合同定立之前,所以我方无权收取信息服务费。)

10、当买卖双方想自行交接房款,你应这样说服客户。

答: 既然您双方到中介公司来进行房屋买卖交易,为的就是您双方的利益均能够得到保障。为了保障卖方的利益,我们要求买方将房款全部交齐到公司后,方可为双方办理过户手续。为了保障买方的利益,我们在房产过户完毕之前不会将房款交于卖方。所有房款及权属证明的交接均保证在双方同意认可及三方全部在场的前提下进行,从而实现对您双方利益的保证。对于自行交接的房款如果中途出现问题我们不负担任何居间担保的责任。但是如果您双方一定要自行交接房款的话,如果房屋买卖交易进行中途出现问题对于自行交接的房款我们不负担任何居间担保的责任。

11、客户想出租的房屋恰巧是店内有客户需求登记的房屋或此房恰是买卖市场稀缺的房源时,如何说服客户将此房屋转为出售?

答:向客户渲染出租房屋手续的烦琐以及后期可能出现的风险。在其允许的前提下可为其房屋进行评估,价格适中不可偏低,同时向其介绍出售此房的利益所在。

12、知道该房是我司收购的,该如何解释?

答:向其解释我们收购房屋是要实现再销售的,故对于低质量的房源不会进行收购的,其综合情况只可能优于同等条件下的房屋,否则作为企业将无法实现其利润。因此购买收购房事实上是最明志的选择。

13、 当有客户提到你们的收购价格太低了,你应如何解释?

答:一方面向客户适当提供同类房屋的曾有的成交情况(做一定的修正),另一方面着重强调该房屋的劣势。如果客户仍然不认可,且欲不卖该房,可劝说客户采取代卖形式。

14对于收购盈利很多人还认识的不够,仅仅想到是从中盈利。而我司推出的收购更多的是一项服务,是为了更可能的满足客户的需求,是为了让房主省去等买房人来反复看房,反复恰谈价格,而花去了很多精力以及时间。所以我们公司推出了这项不已盈利为目的的服务正如我们的三免六限服务一样。是为了让每

 

一、房屋建筑分类

房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。

1、按建筑物使用性质分类

⑴居住建筑                               ⑵公共建筑

⑶工业建筑                               ⑷农业建筑

――居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。

2、按建筑物(住宅)的层数分类

⑴低层建筑:13                       ⑵多层建筑:47

⑶小高层建筑:816                  ⑷高层建筑:17层以上

3、按建筑结构分类

――建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。

⑴砖木结构

-描述:这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中,竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌,水平承重构件的楼板、屋架采用木材。

-特点:层数较低,一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅,20世纪5060年代建造的民用房屋和简易房屋,大多为这种结构。

⑵砖混结构

-描述:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板,其中也包括少量的屋顶采用木屋架。

-特点:建造层数一般在6层以下,造价较低,但抗震性能较差,开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以,这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。

⑶钢筋混凝土结构

-描述:承重构件如梁、板、柱、墙(剪力墙)、屋架等,是由钢筋和混凝土两大材料构成。其

围护构件如外墙、隔墙等,是由轻质砖或其他砌体做成。

-特点:结构适应性强抗震性能好,耐用年限较长。

⑷钢结构

-描述:主要承重构件均是用钢材制成。

-特点:建造成本较高,多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑,

如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。

4、按建筑施工方法分类

⑴现浇、现砌式建筑

-这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。

⑵预制、装配式建筑

-这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件,在施工现场进行装配而成。

⑶部分现浇现砌、部分装配式建筑

-这种建筑物的一部分构件(如墙体)是在施工现场浇筑或砌筑而成,

一部分构件(如楼板、 楼梯)是采用在加工厂制成的预制构件。

 

二、建筑物的组成

一幢建筑物一般由基础、墙体(或柱)、楼地层(或梁)、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。

1.   基础

基础是建筑物地面以下的承重构件,它支撑着其上部建筑物的全部荷载,并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分,是基础下面的土层,它承受着由基础传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。基础按构造形式不同,可分为:

1)条形基础-是指呈连续的带形基础,包括墙下条形基础和柱下条形基础。

2)独立基础-是指基础呈独立的块状,形成有台阶形、锥形、杯形的等。

3)筏板基础-是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板,板直接作用于地基上,一块整板把所有的单独基础连在一起不仅使地基上的单位面积压力减小,也使整个地基的承载力增大。

4)箱形基础-主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。对于抵抗地震荷载的作用极为有利。

5)桩基础-由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。

2.   墙体和柱

墙体和柱均是竖向承重构件,它支撑着屋顶、楼板等,并将这些荷载及自重传给基础。

⑴墙体的分类

A.按在建筑物中的方向,分为:

  外墙-位于建筑物四周,是建筑物的围护构件。

内墙-位于建筑物内部,主要起分隔空间的作用。

B.按在建筑物中的方向,分为:

  纵墙-沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。

  横墙-沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。

C.按接受力情况,分为:

  承重墙-凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。

  非承重墙-不承受外来荷载的墙称为非承重墙。

⑵柱-是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。

3.   楼地层和梁

楼地层包括楼板和地面(首层地面),是分隔建筑空间的水平承重构件,主要作用是承受人、家具等荷载,并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。

⑴楼板-楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。

⑵首层地面-是指建筑物底层的地坪。

⑶梁-是跨过空间的横向构件。

4.   楼梯

楼梯一般由3部分组成:楼梯段、休息平台和栏杆扶手。按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同,可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。

5.   屋顶

既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件,又是建筑物顶部的承重构件。屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。

6.门窗-门和窗都是建筑物的围护构件。

三、房地产常识

一、容积率

    是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标,是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值,即:容积率=总建筑面积÷建筑用地面积。其中,总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会越高。

二、密度

    规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。

三、出房率

    是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的,所以相同的房型在不同的楼号内,虽然使用面积相同,但销售面积会有不同。

四、面积

    是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。

五、绿地率

    是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30%以上。

六、住宅的层高和净高

层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有个要求,这个高度就叫层高。具体地说,层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》(GBI100-87)中规定,住 宅的层高采用下列参数:2.62.72.8。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。

七、住宅的进深

住宅的长度和进深,在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBI100-87)规定,住宅的进深采用下列常用参数:3.03.33.63.94.24.54.85.15.45.76.0

八、住宅的开间

    在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBI110-87)规定:住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1

2.42.73.03.33.63.94.2

九、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选

   1.商品房整栋销售,商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。

   2.商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

   3.套内建筑面积由以下三部分组成:

   1)套(单元)内的使用面积

   2)套内墙体面积(商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积,非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积)

   4.套内建筑面积的计算公式为:

  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

   5.公用建筑面积由以下两部分组成:

1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。

2)套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(山墙)墙体水平投影面积的一半。

   6.公用建筑面积计算:

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用

空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。

   7.公用建筑面积分摊系数计算:

     公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和

   8.分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

十、商品房面积误差的处理方式

按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:

1.  面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

2.  面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在

买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

十一、房地产开发企业将住宅商品房交付使用时,应当向购房人明示

   《住宅商品房准许交付使用证》,提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。

十二、商品房销售包括商品房现售和商品房预售

商品房现售,是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人,由购房人支付房价款的行为。商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人,由购房人支付房价款的行为。

十三、购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的,应当按照下列规定办理

1.  尚未付清商品房总房价款的,转让人应当事先征得房地产开发企业的同意;

2.  已付清商品房总房价款的,转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同,并书面通知房地产开发企业;

3.  贷款购房的,转让人应当事先征得贷款银行同意,有保证人的应当征得保证人同意;

4.  转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内,持原商品房买卖合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。

十四、商品房销售须具备以下五证

   《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房销售许可证》。

 

三、房管基础知识

 

房地产业已成为国民经济中发展最为迅速的产业,房地产与住宅已成为国民经济生活中最为活跃的领域。随着住房制度改革的深化,国家经济建设的发展和市场化程度的提高,以及中国“入世”后经济大环境的变化,人们对房地产、住宅的需求发生了根本的变化,法律意识也增强了,因此对房地产知识的全面了解将成为置业顾问不可缺少的一部分。

一、房管部门职能

新体制的成都市房地产交易中心负责成都市房地产市场管理和房屋产权产藉管理。具体包括:房地产交易、房地产抵押、房屋租赁、房地产评估、房屋产权登记、房地产测绘、房地产档案等管理工作。

二、房管局业务流程

根据《成都市城镇房屋权属登记条例》的规定,房屋权属登记程序分为5个步骤:

受理登记申请→权属审核→发布公告→核准登记→颁发房屋权属证书。

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