通过2万+的二手房信息,我发现了二手房交易的内幕

笔者08年上大学那会儿,在省会郑州买了一套三居室,谢天谢地那时候房价才6000左右,后来又去北京深造,便留在了北京。这些年一直在外地工作,郑州的房子空闲了这么多年,想着做二手房出手。本着知己知彼的原则,我打算先调研一下郑州的二手房市场,于是就在安居客上面查看郑州二手房市场的行情,辛辛苦苦画了一天一夜,收集了2万多条在售的二手房信息。本着数据共享的原则,我对数据进行了简单的分析,和大家一起分享一些心得。

一、数据获取

一共获取了21840条郑州市城区二手房房源信息,每一条房源信息都包括房屋位置、总价、面积、单价,区域、小区、户型、朝向、楼层、经纪人、联系方式、经纪公司等必要信息,基本涵盖了我们看一套房子所需的全部信息。

二、简单分析

这里主要使用了tableau和高德地图平台,tableau主要用来生成各种图表,高德地图平台用来生成地图信息,主要分析二手房分布情况。

(一)房屋数量与房屋建成年份

我们取建筑年代在1970年到2025年之间的房屋,这里的建筑年代即是房屋建成交房的时间,可以近似于房屋取得房产证的时间。如下图所示。

房源数量与建成年代

共有房源21840套,其中2013年建成的房子现在作为二手房买的数量最多,多达3188套,占总量的14.9%。这里的房屋建筑年份指的是房子建成的年份,基本上约等于拿到房产证的时间,也就是说五年前的房子,现在成了二手房的主力。五年,等等,我好想想到了什么——満五唯一!刚一满五年就开始销售,那显然说明这些人急于把房子出手。这说明了什么?没错,炒房!显然这是一波炒房的操作。

这些二手房建成的年份的时间轴如下,由于截图分辨率模糊,只能看个大概。

二手房源各个建成年代的分布

(二)各楼盘二手房数量

我们截取二手房数量大于60套的小区,如图。

 

各小区二手房源数量

其中房源数量大于100套的有17家,排名前五的分别是:美景鸿城(194套)、橡树玫瑰城(190套)、升龙凤凰城(189套)、正商世纪港湾(182套)、富田太阳城(173套)。

(三)房源分布情况

 

房屋分布总图

总图上只能看到一个大概,北济黄河、南邻新郑,西往荥阳、东至绿博,都有二手房。我们把图放大看,下图1、2、3分别为北部、中部、南部三部分。

图1 北部

图2 中部

图3 南部

 

(四)经纪人、中介公司与持有房源数量、价格

(1)中介公司306家,持有房源排名前三的分别是房天下、正天置业、创实不动产,其中房天下持有3290套,占比14.9%;正天置业持有2013套,占比9.1%;创实不动产持有1671套,占比7.6%。

                                                                            房源数量前60的中介公司

排名前50的经纪人持有房源数量

(3)中介公司中经纪人数排名前三的分别是正天置业:152人,占比8.0%;郑州房江湖:137人,占比7.1%;创实不动产:126人,占比6.6%。

 

经纪人数量排名前60的中介公司

(4)各经纪人所持房源均价,除去赵某强、罗某、王某路三个bug外(最高单价1629213、最低也有168606),其中均价超40000元/每平的有9人,排名前三的是:王某鑫,均价61542元;刘某秀,均价45190元;刘某伟,均价44124元。均价低于8000元/每平的有17人,其中后三名不足7000元。

经纪人持有房屋均价  前60名

 

经纪人持有房屋均价  前60名

 

三、一些结论

(一)现阶段的二手房源,主要是在2010年以后建成交付的房屋。

(二)二手房还主要集中在城区,主体范围还在三环以内。

(三)有几个房源比较多的中介公司和经纪人,我把房源给他们应该更可靠一些。买家也可以选择和这些经纪人联系,以便有跟多的房源可以选择。

(四)还有一些数据没有进一步分析,比如哪个区域的二手房均价最高,哪个区域二手房均价最低;再比如某一个中介公司的房源主要集中在哪个地段等一些商业数据。不过这些和我关系不大了,我已经知道该怎么处理我的二手房了!

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