28个城市的住房面积平均为12%，深圳的住房面积占总住房面积的5%，南昌的住房面积占总住房面积的20%，其他四个一线城市住房面积占总住房面积的比例都低于10%，如下表所示。

28个大中城市平均空置率达12？更重要的指标是“成熟”房产空置率

小阿强分享2023-05-05 08:53江西

近日，贝壳研究院发布《2023住房空置率调查报告》，对全国28座大、中、小、中、大、中三大类房屋的整体空置率进行了全面梳理。

28个城市的住房面积平均为12%，深圳的住房面积占总住房面积的5%，南昌的住房面积占总住房面积的20%，其他四个一线城市住房面积占总住房面积的比例都低于10%，如下表所示。

Believe致歉，表示两点有瑕疵

这份《调查报告》一出，就引起了广泛的讨论，大多数网民都认为，“贝壳”公布的这个数字太少了，特别是在28个二线和三线城市中，他们都认为这个数字有很大的偏差，真实的“空置”比这个数字要高得多。

在很多人的疑问中，“贝壳”公司于11号发表了一份致歉的公告，并对该公告中的两项内容作了更深入的解释。

1.资料来自于第一线的中间商，其实施过程中有一定的偏颇，从而造成资料不精确。

2.关于“三个月之内没有人入住”的界定，并未完全体现出这一状况。

同时，该公司还将与住房建设，水务，电力等相关部门进行反复核对。

空房率究竟高不高？“海螺”并没有提供确切的回答。

正如前文所说，大多数人都认为二三线城市的空置率偏高，但根据贝壳的统计，除了四个一线城市和几个二线城市，其他城市的空置率都在10%到20%左右，也就是说，七八个房间中，有一个房间是空着的。

但对于网民来说，这个数字却远远超过了这个数字，有些人觉得，他们的房子，空置率超过了30%，超过了40%，甚至超过了50%。

需要指出的是，尽管贝壳公司发表了一份公告，并且承认了两个问题，但是他们仅仅表示这个数字不太精确，并没有提到调查得出的空房率究竟是高是低。

也就是说，实际的空房率很有可能会比这个数字更高，也有可能会比这个数字更低。

让我们根据贝壳最初的想法来合理地分析一下，对房屋的空房率有何影响。

根据贝壳公司的调查方式和对空置房屋的界定，可能会出现一些不准确的数据，我们可以参考如下两种情况。

第一种情况：

在贝壳的概念里，“三个月没有人住”就是一种“三个月没有人住”的概念，调查的工作人员需要判断一栋楼符合这个要求，因为他不会天天过去看看，所以一周过去一次的几率很大。

如果这栋楼是一栋空着的楼，那么在下个月的某个时候，房东会来这里做清洁，如果他碰巧遇到了调查小组，那么这栋楼很有可能不会被认定为空置。

理由很简单，所谓的“三个月之内没有人入住”就是所谓的“三个月之内没有人入住”，现在只有两个月的时间，就算以后天天都没有人入住，那也是不合格的，中介的工作本来就不是做调查，而是通过出售房屋获得工资和奖金，所以中介的工作就是把这栋房屋当成一栋空着的房屋，以最快的速度完成工作。

因此，统计资料就产生了偏颇，应当被归类为空屋的房屋没有被统计在内，这一区域的空房率资料就很少了。

第二种情况：

“闲置房屋”需要满足以下两点之一。

客观原因是房屋销售不佳，例如：开发商建成的新家，长久以来没有人买；房屋的主人不愿意住在里面，就像是用钱购买的房屋没有人住，或是无法出租。

假如有一间新屋，由于品质问题，顾客不肯收货，而空门未开，等候交涉，该房屋是否属于空置？

我觉得不能算数，因为从某种意义上来说，房屋是被人买走的，所以不能算数，房屋没有人住，不能算数，也不能算数。

因此，这栋房屋本不应该算得上是一栋空置的房屋，但是，如果只从“三个月之内没有人住”的界定来判定，就会将其列入一栋空置的房屋，这个区域的空置率就很高。

在上述两种情况下，根据贝壳对空置房的界定，中介调研人员会得到与现实情况截然相反的结果，前者将空置房剔除，使得空置率下降；第二种情况把本应属于“无人居住”范畴的房屋也包括在内，使得“无人居住”比例上升。

在实际工作中，可能存在其他情况导致数据出现偏差，不能反映真实状况，需要与住建部门和水电煤等公共服务单位的数据进行相互核对，才能尽可能保证数据的准确性。

在了解了以上内容之后，我们就可以理解为什么在贝壳公司的致歉中，并没有提到所给出的空房率究竟是高是低，事实上，连贝壳公司自己都不清楚，它的空房率有可能比真实的要低，但也有可能比真实的还要高。

为什么会有“高估”房屋空房率

虽然我们可以确定，贝壳公寓的空房率有缺陷，但到底是高是低，我们也无法判断。

但多数网民却表示，房屋的空房率远超10%-20%，事实究竟如何？

这只是一小半的真相，一小半的真相。

所谓的“空房”，就是一座城市的平均房价，而大多数人所说的“空房”，只是一个特定的地区。这意味着什么？通过举例来解释。

每个城市都有自己的中心区，这片地区聚集了绝大多数的居民，所以“老破小”是最常见的，而中心区的空置率很高，因为这些地方要么是本地人，要么是外来务工者，所以100栋公寓里，只有5栋是空着的，也就是说，空置率还不到5%。

反倒是郊区建了很多新房，有些新房已经好几年没售出去了，这种新房，很多新房都是空着的，甚至可以达到50%以上。

由于中心城区的人口、家庭和住房高度集中度比较高，因此会将总体的空置率降低，从而导致整个城市的总体空置房屋状况与中心城区的空置率比较相近，而在网民们心目中的空置率通常仅限于一些居住率比较低的房产，这样就会造成了一种以偏概全的结果。

另外，一般人在讨论房子的时候，很有可能不会只从数字上去看，而是会更加关注人们对房子的真实感觉。

无论空置率是百分之十，还是百分之二十，或者百分之三十，甚至百分之四十，都会让人产生一种错觉，为什么明明没有人住，却偏偏就是买不起？

昂贵的价格，让很多人都不敢在大城市买得起自己的房子。

他们想要发泄自己的不满，就必须要有一个发泄的出口，而居高不下的房子，就是一个很好的出口。

所以，在贝壳公布了这份报告之后，立刻就引起了人们的讨论，在发现一家房地产经纪公司公布的和他们预想的不一样的时候，人们当然会对此表示怀疑，他们会质疑贝壳的说法，会不会觉得他们是在故意压低这份数据来刺激房子的交易，他们还会觉得这只是一种炒作。

空置率可以体现出一个地区的房屋供求情况，如果一个地区的房屋数量过多，那么在排除了炒房的因素之后，该地区的房屋价格不可能一直保持在高水平，那么很有可能会出现平均价格下跌的情况，比如京地区的房屋价格，这些年都出现了“腰斩”的情况，这也是为什么很多人都会关注的原因。

我们暂且不去考虑这些数据是否准确，因为无论是贝壳，或是其它一些组织，通常都会将各大城市的平均空置率都会公开出来，尽管这些平均空置率可以在某种意义上反应出房地产市场的供求状况，但是这些指标很可能会因为旧城区的高就业率而变得没有针对性。

新建房屋建成的头两年是最后的销售和装饰阶段，在此阶段出现的原因有很多。五年以上的，没有被人买走的，这栋楼肯定是不会被人买走的，最关键的是，五年的时间可以将一些“老破小”的人排除在外。

所以，我提出，有关部门在今后的工作中，应该把重心放在对这一房龄段的空置率的研究上，利用调查结果，并与水电煤的使用状况进行对比，从而得到准确的数据，只有在这种情况下，得到的空置率数据，才具有更多的参考价值，可以作为制定政策的重要依据。