我们在2019年4月《中国城市发展潜力排名:2019》研究报告中对全国除三沙市和港澳台外的336个地级及以上行政单元的发展潜力进行客观排名,深圳、北京、上海、广州、成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十。
北京、上海、广州、成都、重庆、武汉、天津 已定位为国家中心城市
2019年深北上广稳居中长期发展潜力榜单前4名,二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十;东部地区有32座城市进入前50名,长三角、珠三角地区表现尤其突出;东北地区有超八成城市位于200名之后。
《徐远的房产财富42讲》摘要合集
2019-06-17 09:00
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摘要一 破除流行谬误
那些颠扑不破的真理,可能都是流行的谬误。
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北京房价只有纽约的一半,和东京1990年的房价差了一个数量级,泡沫证据严重不足。
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从供需角度看,未来北京房价会超过纽约。
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静态的房价收入比不是分析房价的正确指标,要用动态修正的房价收入比,考虑未来的收入增长和收入分配。
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2000年以来,我国通胀低于世界平均水平,远远低于主要发展中大国,货币超发的证据严重不足,高房价的锅不能让货币超发来背。
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M2不是衡量货币总量的最合理指标。用广义货币M3衡量的话,中美货币总量差不多,不支持中国货币超发。
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决定房价的是位置,不是土地。大城市核心区的土地很难增加,远郊的土地供应可以增加,但对降低城中心房价作用有限。
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土地财政是地方政府,开发商,买房者,银行的四方共赢的合谋。明智的选择,是加入这场游戏,不做局外的受害人。
摘要二 建立一个分析框架
房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度
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房价上涨是全球普遍现象,中国并不特殊,增速也不例外。
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发达国家房价增速的一个粗略公式:房价增速=经济增速+通货膨胀速度。
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后发国家房价增速的一个修正公式:房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
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长期看,未来房价每年增长6%,12年翻一番。
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技术进步不会逆转城市化,未来的太空城市也是密密麻麻的。
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生育率下降和人口老龄化,不会降低大城市的房价。
摘要三 厘清房产政策的底层逻辑
只关心政策是不够的,还要关心政策的底层逻辑。
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房产税不会很快出台,出台了税率也不会太高,对房价影响没那么大。
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共有产权是土地财政的新形式,投资价值不大,适合中低收入家庭,不适合中高收入家庭。
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租售同权加剧僧多粥少,无助于降房价。
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农地入市的关键,在于能否增加配套资源的有效供给,否则无助于降房价。
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“限购、限贷”符合“房住不炒”的政策基调,会长期存在。
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限售、限价是临时性政策,可能松动。
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限商政策的实质,是税收安排,只可能逐步调整,大概率要补交地价。
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扣除通货膨胀以后的利率水平,是房价波动的真正秘密。
摘要四 买房租房中的基本原则和注意事项
细节决定成败。判断对房价趋势是不够的,还要注意操作中的基本原则和注意事项。
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刚需首套,应遵循“稀缺原则”和“先上车原则”。
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改善住房,改善的不仅是居住,更重要是财富状况。
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百岁人生,你需要一份安全资产作为养老保障。
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挑选城市,要注意“八大要素”。根据这“八大要素”,我给你做了一份简单的城市清单。
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买房付款安排,应遵循“多用贷款,用长期贷款”的原则。
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因为租金快速增长,买房比租房便宜很多,还能对抗通胀。
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不得不租房,要遵循“便利原则”,投资自己的职业发展。
摘要五 国际都市房价的启示
他山之石,可以攻玉。国际大都市的房价,帮助我们看清未来的方向。
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1990年的东京地产泡沫,是近代经济史上最大的泡沫,看不到第二名。
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东京地产泡沫,既有长期原因,也有短期原因。日本政府的政策失误,直接导致了一场史诗级的“金融战败”。
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纽约房价,有三个特点:价格高、差异大、投资回报率并不高。
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芝加哥贵为美国第三大城市,但是经济停滞,人口流出,房价低廉,说明决定房价的不仅仅是城市规模,更重要的是城市潜力。
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德国房价曾经低廉,但是金融危机以后增长迅速,低房价已经成为历史。
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德国历史上的低房价,原因很多,包括城市规模小,住房充足,老龄化严重,通胀低等等。这些经验很难复制,复制了也不能保证压低房价。
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韩国走过了从低国家到高收入的全部历程,我国的路径和韩国有很大的相似性。首尔房价,就是北京房价的一面镜子。
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香港房价很贵,是北京上海的2倍左右,但是依然合理,谈不上泡沫。以香港房价为标尺,北京上海还有至少1倍的涨幅。
摘要六 房产投资中的坑
买对了是百年资产,老有所依,买错了就是钱坑。
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住宅是股票,公寓是债券。公寓不是不能买,是买的东西根本不同。
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住宅的续期问题已经解决,商住公寓的续期成本会很高。
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商住公寓的居住属性低,购买、持有和出售成本高。
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新加坡是高收入国家,房价很贵,税费很高,还有专门针对外国人的限制,不适合普通家庭投资。
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“亚洲四小虎”(泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾)经济起飞比我国早,但是都陷入“中等收入陷阱”,经济潜力和房价潜力都不突出。
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越南经济起飞较晚,增长空间大,可能有机会。
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柬埔寨和缅甸的风险太高,文莱国家太小。
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东南亚国家买房,要注意对外国人的限制和其他政策风险。
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共有产权房只能卖给有共有产权房资格的人,且占用首套房名额,大大降低了其投资价值和“买房上车”的价值。
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共有产权房位置较偏,配套较差,价格优势并不明显。
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旅游地产的买点在于风景和气候,但是宜居时间不一定长,空置期间的管理成本较高。
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房子是不可贸易品,房价由当地的供需平衡决定。国际房价比较,只是分析的起点,不能直接给出房价合理与否的结论。
摘要七 房产交易的几个问题
我们每个人,都是一个资产组合。每个人的一生,都是一个资产组合动态管理过程。
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房屋买卖的交易成本很高,对资金的要求也很高,并不适合投机炒作,而是适合长期持有
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现实中很多人买房是为了居住,或者长期持有等待升值。炒房的人有,但是数量不多,对房价影响也不大。
很多人希望房价下跌,其实是希望有逢低买入的机会,这时候房价是很难真正下跌。
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严厉的房地产调控,降低了部分房子的价格,但是同时也降低了交易量,一旦调控放松,房价还会反弹。严格意义上,这种房价下降是假摔。
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历史经验上看,房价要么上涨,要么停止上涨,很少有回调,回调了幅度也不大。
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我们每个人,都可以看作一个资产组合。这个组合里最重要的资产,就是我们自己,其次才是房子,股票,债券,存款等等。
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我们每个人的一生,都是一个资产组合动态管理过程。
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我们的每一次选择,都既是一次选择,也是一次放弃,放弃的东西,就是我们的机会成本。
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房价的涨落,影响每个人的财富状况,即使不买不卖,也和每个人息息相关。
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房子和地产股的价格波动很不一样,房价很平稳,股价波动很大,二者的波动很不同步。
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长期回报率上看,房子超过地产股一倍左右,但是大城市的房子和大地产商的股票,长期平均回报率差不多。
阶段八 资产配置与高房价
房产回报率高,风险低,是富人的主要资产配置方式。
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印度的工业基础较差,快速完成工业化的可能性较低,经济前景并不看好。
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虽然印度人均收入只有我国的1/5,但是大城市房价已经很贵,最贵的是孟买,房价已经和北京上海相差不远。
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孟买的高房价说明,决定房价的不是平均收入,而是富人的收入。
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世界上房价最高的城市是摩纳哥,因为人均收入高,气候宜人,而且是避税天堂,吸引了很多富人,所以房价很高。
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香港也有避税天堂的性质,房价也很高,位居世界第二。
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其他国际大都市的城区房价也很高,在1万到2万之间,豪宅价格在1.5万到3万美元之间。
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估计未来世界大城市房价年均增速5%左右,每14年翻一番。
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房产是富人的最重要的资产配配置方式,超过股票、债券和现金。平均而言,富豪把一半左右的财富分配到房产上。
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房产成为富人的首要资产配置,是因为两个特点,一是回报率高,二是风险低。从1870年以来的1个半世纪里,房产的长期年均回报率比股票高2个百分点。
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伦敦、东京、新加坡、纽约等国际大都市,聚集着世界上数量最多的富人,也是房价最高的几个城市(除掉摩纳哥和香港两个避税天堂)。中国的北京上海,也是富人数量很多的城市,房价也很高。
摘要九 高房价的危害
高房价的真正危害,是拉大了财富差距,降低了年轻人的生育意愿。
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过去20年,房价,工资,和经济增长的速度差不多,房价上涨本身是经济增长和收入增长的结果。
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房价上涨和实体企业经营,是互为因果的关系。一个城市只有实体企业好,人们的收入才会增长,房价才会增长。
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房价上涨以后,会对附加值低的企业形成压力。一个解决办法,是在大城市附近建设中小城市,接受大城市转移出来的低附加值的产业,实现协同发展。
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高房价的真正危害,是降低了总体生育率。年轻人必须把有限的资源,在职场发展和生儿育女之间分配,从而降低了生育意愿。
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生育率下降是过去近百年来的各国普遍规律,但是大中华地区和东亚地区的生育率更低,存在一个“东亚低生育率之谜”。
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东亚国家在快速经济发展过程中,普遍经历过快速的房价上涨。我的一个猜测,是年轻人的各种负担重,包括购房负担重,压低了生育率。