买房指南

我们在2019年4月《中国城市发展潜力排名：2019》研究报告中对全国除三沙市和港澳台外的336个地级及以上行政单元的发展潜力进行客观排名，深圳、北京、上海、广州、成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十。
北京、上海、广州、成都、重庆、武汉、天津 已定位为国家中心城市

2019年深北上广稳居中长期发展潜力榜单前4名，二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十;东部地区有32座城市进入前50名，长三角、珠三角地区表现尤其突出;东北地区有超八成城市位于200名之后。

《徐远的房产财富42讲》摘要合集
2019-06-17 09:00
《徐远的房产财富42讲》已经更新、上线完毕，特将摘要合集整理于此，方便存储、参考。

摘要一 破除流行谬误

那些颠扑不破的真理，可能都是流行的谬误。

1. 北京房价只有纽约的一半，和东京1990年的房价差了一个数量级，泡沫证据严重不足。

2. 从供需角度看，未来北京房价会超过纽约。

3. 静态的房价收入比不是分析房价的正确指标，要用动态修正的房价收入比，考虑未来的收入增长和收入分配。

4. 2000年以来，我国通胀低于世界平均水平，远远低于主要发展中大国，货币超发的证据严重不足，高房价的锅不能让货币超发来背。

5. M2不是衡量货币总量的最合理指标。用广义货币M3衡量的话，中美货币总量差不多，不支持中国货币超发。

6. 决定房价的是位置，不是土地。大城市核心区的土地很难增加，远郊的土地供应可以增加，但对降低城中心房价作用有限。

7. 土地财政是地方政府，开发商，买房者，银行的四方共赢的合谋。明智的选择，是加入这场游戏，不做局外的受害人。

摘要二 建立一个分析框架

房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度

1. 房价上涨是全球普遍现象，中国并不特殊，增速也不例外。

2. 发达国家房价增速的一个粗略公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度。

3. 后发国家房价增速的一个修正公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。

4. 长期看，未来房价每年增长6%，12年翻一番。

5. 技术进步不会逆转城市化，未来的太空城市也是密密麻麻的。

6. 生育率下降和人口老龄化，不会降低大城市的房价。

摘要三 厘清房产政策的底层逻辑

只关心政策是不够的，还要关心政策的底层逻辑。

1. 房产税不会很快出台，出台了税率也不会太高，对房价影响没那么大。

2. 共有产权是土地财政的新形式，投资价值不大，适合中低收入家庭，不适合中高收入家庭。

3. 租售同权加剧僧多粥少，无助于降房价。

4. 农地入市的关键，在于能否增加配套资源的有效供给，否则无助于降房价。

5. “限购、限贷”符合“房住不炒”的政策基调，会长期存在。

6. 限售、限价是临时性政策，可能松动。

7. 限商政策的实质，是税收安排，只可能逐步调整，大概率要补交地价。

8. 扣除通货膨胀以后的利率水平，是房价波动的真正秘密。

摘要四 买房租房中的基本原则和注意事项

细节决定成败。判断对房价趋势是不够的，还要注意操作中的基本原则和注意事项。

1. 刚需首套，应遵循“稀缺原则”和“先上车原则”。

2. 改善住房，改善的不仅是居住，更重要是财富状况。

3. 百岁人生，你需要一份安全资产作为养老保障。

4. 挑选城市，要注意“八大要素”。根据这“八大要素”，我给你做了一份简单的城市清单。

5. 买房付款安排，应遵循“多用贷款，用长期贷款”的原则。

6. 因为租金快速增长，买房比租房便宜很多，还能对抗通胀。

7. 不得不租房，要遵循“便利原则”，投资自己的职业发展。

摘要五 国际都市房价的启示

他山之石，可以攻玉。国际大都市的房价，帮助我们看清未来的方向。

1. 1990年的东京地产泡沫，是近代经济史上最大的泡沫，看不到第二名。

2. 东京地产泡沫，既有长期原因，也有短期原因。日本政府的政策失误，直接导致了一场史诗级的“金融战败”。

3. 纽约房价，有三个特点：价格高、差异大、投资回报率并不高。

4. 芝加哥贵为美国第三大城市，但是经济停滞，人口流出，房价低廉，说明决定房价的不仅仅是城市规模，更重要的是城市潜力。

5. 德国房价曾经低廉，但是金融危机以后增长迅速，低房价已经成为历史。

6. 德国历史上的低房价，原因很多，包括城市规模小，住房充足，老龄化严重，通胀低等等。这些经验很难复制，复制了也不能保证压低房价。

7. 韩国走过了从低国家到高收入的全部历程，我国的路径和韩国有很大的相似性。首尔房价，就是北京房价的一面镜子。

8. 香港房价很贵，是北京上海的2倍左右，但是依然合理，谈不上泡沫。以香港房价为标尺，北京上海还有至少1倍的涨幅。

摘要六 房产投资中的坑

买对了是百年资产，老有所依，买错了就是钱坑。

1. 住宅是股票，公寓是债券。公寓不是不能买，是买的东西根本不同。

2. 住宅的续期问题已经解决，商住公寓的续期成本会很高。

3. 商住公寓的居住属性低，购买、持有和出售成本高。

4. 新加坡是高收入国家，房价很贵，税费很高，还有专门针对外国人的限制，不适合普通家庭投资。

5. “亚洲四小虎”（泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾）经济起飞比我国早，但是都陷入“中等收入陷阱”，经济潜力和房价潜力都不突出。

6. 越南经济起飞较晚，增长空间大，可能有机会。

7. 柬埔寨和缅甸的风险太高，文莱国家太小。

8. 东南亚国家买房，要注意对外国人的限制和其他政策风险。

9. 共有产权房只能卖给有共有产权房资格的人，且占用首套房名额，大大降低了其投资价值和“买房上车”的价值。

10. 共有产权房位置较偏，配套较差，价格优势并不明显。

11. 旅游地产的买点在于风景和气候，但是宜居时间不一定长，空置期间的管理成本较高。

12. 房子是不可贸易品，房价由当地的供需平衡决定。国际房价比较，只是分析的起点，不能直接给出房价合理与否的结论。

摘要七 房产交易的几个问题

我们每个人，都是一个资产组合。每个人的一生，都是一个资产组合动态管理过程。

1. 房屋买卖的交易成本很高，对资金的要求也很高，并不适合投机炒作，而是适合长期持有

2. 现实中很多人买房是为了居住，或者长期持有等待升值。炒房的人有，但是数量不多，对房价影响也不大。

很多人希望房价下跌，其实是希望有逢低买入的机会，这时候房价是很难真正下跌。

4. 严厉的房地产调控，降低了部分房子的价格，但是同时也降低了交易量，一旦调控放松，房价还会反弹。严格意义上，这种房价下降是假摔。

5. 历史经验上看，房价要么上涨，要么停止上涨，很少有回调，回调了幅度也不大。

6. 我们每个人，都可以看作一个资产组合。这个组合里最重要的资产，就是我们自己，其次才是房子，股票，债券，存款等等。

7. 我们每个人的一生，都是一个资产组合动态管理过程。

8. 我们的每一次选择，都既是一次选择，也是一次放弃，放弃的东西，就是我们的机会成本。

9. 房价的涨落，影响每个人的财富状况，即使不买不卖，也和每个人息息相关。

10. 房子和地产股的价格波动很不一样，房价很平稳，股价波动很大，二者的波动很不同步。

11. 长期回报率上看，房子超过地产股一倍左右，但是大城市的房子和大地产商的股票，长期平均回报率差不多。

阶段八 资产配置与高房价

房产回报率高，风险低，是富人的主要资产配置方式。

1. 印度的工业基础较差，快速完成工业化的可能性较低，经济前景并不看好。

2. 虽然印度人均收入只有我国的1/5，但是大城市房价已经很贵，最贵的是孟买，房价已经和北京上海相差不远。

3. 孟买的高房价说明，决定房价的不是平均收入，而是富人的收入。

4. 世界上房价最高的城市是摩纳哥，因为人均收入高，气候宜人，而且是避税天堂，吸引了很多富人，所以房价很高。

5. 香港也有避税天堂的性质，房价也很高，位居世界第二。

6. 其他国际大都市的城区房价也很高，在1万到2万之间，豪宅价格在1.5万到3万美元之间。

7. 估计未来世界大城市房价年均增速5%左右，每14年翻一番。

8. 房产是富人的最重要的资产配配置方式，超过股票、债券和现金。平均而言，富豪把一半左右的财富分配到房产上。

9. 房产成为富人的首要资产配置，是因为两个特点，一是回报率高，二是风险低。从1870年以来的1个半世纪里，房产的长期年均回报率比股票高2个百分点。

10. 伦敦、东京、新加坡、纽约等国际大都市，聚集着世界上数量最多的富人，也是房价最高的几个城市（除掉摩纳哥和香港两个避税天堂）。中国的北京上海，也是富人数量很多的城市，房价也很高。

摘要九 高房价的危害

高房价的真正危害，是拉大了财富差距，降低了年轻人的生育意愿。

1. 过去20年，房价，工资，和经济增长的速度差不多，房价上涨本身是经济增长和收入增长的结果。

2. 房价上涨和实体企业经营，是互为因果的关系。一个城市只有实体企业好，人们的收入才会增长，房价才会增长。

3. 房价上涨以后，会对附加值低的企业形成压力。一个解决办法，是在大城市附近建设中小城市，接受大城市转移出来的低附加值的产业，实现协同发展。

4. 高房价的真正危害，是降低了总体生育率。年轻人必须把有限的资源，在职场发展和生儿育女之间分配，从而降低了生育意愿。

5. 生育率下降是过去近百年来的各国普遍规律，但是大中华地区和东亚地区的生育率更低，存在一个“东亚低生育率之谜”。

6. 东亚国家在快速经济发展过程中，普遍经历过快速的房价上涨。我的一个猜测，是年轻人的各种负担重，包括购房负担重，压低了生育率。