麦当劳真正挣钱的工具是房地产而非汉堡包

我们很多人都没有意识到麦当劳并不是真正的汉堡连锁餐厅。透过表象看本质，你会发现该公司实体实际上是一个房地产公司。前麦当劳的首席财务官Harry J. Sonneborn甚至引用了一句话说，“ 我们并不擅长食品经营。而是从事房地产业务。我们出售15美分汉堡包的唯一原因是因为他们是最大的收入来源，我们的租户可以从中支付租金。“

---

这家快餐巨头起点很低。麦当劳兄弟是爱尔兰移民的儿子，他们于1937年首次在Pasadena开了一个热狗摊，然后冒险开了他们的第一家餐馆。到1953年，他们使用汉堡准备的装配线方法取得了一些成功。他们已经开始特许经营该系统，但不是现在的名称。
与此同时，一位名叫Ray Kroc的奶昔机销售员在售出8台机器后，已经注意到了兄弟的餐厅概念。Ray Kroc可以看到巨大的潜力作为特许经营代理人与麦当劳兄弟合作。在与麦当劳合作六年并发现他们的志向和自己不同，他选择将它们买下并于1961年成为麦当劳公司的老板。

---

特许经营是快餐连锁企业利用小投资者的资金快速有效扩张的典范。Ray Kroc完善了新的特许经营技术，增加了公司的规模，同时保持对产品的严格控制。大约在这个时候，首席财务官Sonneborn提出了麦当劳今天继续使用的战略：不是通过向特许经营商出售物品或要求巨额特许权使用费来为公司赚钱——麦当劳公司成为特许经营商的房东。
他们购买了这些房产，然后大幅加价将它们出租。除了固定收入外，公司还会占每个商店总销售额的百分比。

---

现在，麦当劳通过两种方法赚取房地产资金。其房地产子公司将购买和出售热门物业，同时还在其每个特许经营地点收取租金。麦当劳的餐馆遍布100多个国家，可能已经提供了1000亿汉堡包服务。全球有超过36,000个地点，其中只有15％由麦当劳公司直接拥有和经营。其余的是特许经营的。
在2008年的经济衰退期间，麦当劳在这个业务的这个方面倾斜更大，因为他们利用了萎靡的房地产市场 来购买更多的土地和建筑物。该公司在36,000多个地点拥有约45％的土地和70％的建筑物（其余的是租赁的）。
这是一个很棒的策略。能够收取租金有助于使他们免受汉堡业务的起伏。

---

2014年，麦当劳公司的收入为274亿美元，其中92亿美元来自特许经营，其余182亿美元来自公司经营的餐厅。
他们的大部分收入来自公司经营的餐厅，全部收入的2/3。但是利润率呢？要知道比起坐等收钱，经营自己的商店要花费更多的钱。麦当劳占其所有特许经营收入的82％，而其公司经营的餐厅收入仅占其总收入的16％。所以可以看出来谁真的为公司做出更多的贡献？由公司经营的商店产生的182亿美元中，该公司仅仅持有29亿美元。而来自特许经营商的92亿美元中，公司持有多达76亿美元。2014年，麦当劳的净收入为47.5亿美元。基本上我们可以说，每一美元的利润中有82％是由特许经营者产生的。

---

想象一家公司拥有价值400亿美元的房地产资产（在考虑折旧之前）和年收入90亿美元，其中近40亿美元是利润。那是麦当劳的房地产投资信托基金（REIT）。还不错吧？
为了进一步考虑这些数字，这个虚构的房地产投资信托基金将占麦当劳当前市值的40％以上，同时带来80％的利润。
麦当劳是一个很好的例子，说明多元化不仅有助于增加企业的收入，还有助于降低其财务风险。麦当劳既是快餐业，也是房地产业。作为一家快餐公司，它不仅经营自己的餐厅，还特许经营品牌。通过特许经营品牌，他们能够实现更大的规模经济，因为其他公司或企业家为该品牌在全球许多其他地方的扩张提供资金。他们还可以通过更高的利润赚取更多的收入，因为他们从他们的特许经营商的销售百分比中获得的收入不需要他们花费来经营这些特许经营的分支机构。

---

单靠特许经营权的收入可能相当危险。为什么？特许经营协议不是永远的，因为它们是可以结束的。如果许多特许经营商终止协议会怎样？虽然不太可能，但它通过继续建立和运营公司所有的分支机构能够减轻这种风险的潜在影响。
从事房地产业务也有助于麦当劳获得更多收入，并使其投资组合多样化。购买房产并将其出租给特许经营商是一种非常聪明的方法，可以有效地将特许经营商的收入翻倍！而对于其他房产，他们不会出租给特许经营商，他们可以随时将其出租给其他人或只是为了获利而翻转。