作者:张华 发表于:2014-05-19
版权声明:可以任意转载,转载时请务必以超链接形式标明文章原始出处和作者信息及本版权声明
(http://blog.csdn.net/quqi99 )
最近市场在传言房价要有变动了,刚好休年假在家,在家附近一家中介坐了会,得到了一些信息,免得忘了,记录如下:
目前是有价无市,买二手房除定金、首付、银行贷款、尾款,还涉及到税费:
二手房,要评估,一般每个区域政策有一个最高指导价,昌平这边的目前最高是17280元左右。
评估价高,可货的款就越多,但同时交得税越多。
二套房是基准利率的1.1倍,约7.5%,商货是只能货4成,公积金可能只有3成,是认房又认货,即你名下无房但有货款记录也算你二套(人均面积多于31平米,即使公积金货款还清了也是不能再使用公积金货款了的)。
2016年9月:首套商货3成,公积金2成。对商贷是认贷不认房,对公积金是认房不认贷不认提取记录。房指从各地地方住建委系统查询,各地未联网。贷指从央行征信系统查询。央行征信系统与公积金系统未联网,纯公积金不会上征信系统。故外地有房有商贷在北京再买算首套(但契税在建委按二套走),北京有房有公积金贷款在外地算首套。
以一个75平的房子按210万算(昌平很偏远的地方,非市区)。
假如这块的评估价即过户价最低是14800元。
满二和满五的概念是指针对房产证时间或者契税完税的填发时间.
税费计算器: http://newhouse.fang.com/house/tools_sf.htm
1, 营业税,5.5% * 评估价=5.5%*14800*75=6.1万, 如果满五年免征营业税,但是满五年的房子少,单价就更贵了。
(2016年9月,营改增,五年改两年。 不满两年按5%全额征收增值部分的税,满两年免征)。
2, 契税,首套1%=14800*75*1%=1.1万,二套3%=约3.3万。
3, 个人所得税,(14800*75 * (1-10%的避税指数)- 大票如90万 ) * 20% = 0,如果唯一免征个人所得税,但是唯一住房的基本找不着。
(2016年9月,房产证满5年且唯一免征个税,不满5年不唯一缴盈利部分的20%,纳税人在地税系统中未能查询到原值,不能正确计算应纳税额的,应采取核定征收,购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。)
个税过于凶猛,所以出现了阴阳合同,即:指导价、评估价、网签价、成交价。指导价(政府定的)、评估价(银行定的)、网签价(缴税按网签价缴,网签价越低税越低但贷款越少, 但网签价不能低于指导价,否则会造成个税按20%缴)、成交价(实际价格)。所以买二手房要签三合同:定金合同、居间版买卖合同、网签版买卖合同。
4, 中介费,2.2%, 约4.6万。
5, 公共维修基金,新房有,二手房没有。
这些加起来也约15万左右吧。
评估价按17280算,能货51万左右,自己出210-51=168万左右。总计不算1.1倍利率的货款,首付也得180万左右。75平的房子很难找的,一般都是90平的大户型吧。所以难,投资住房应该是少了吧,真有可能会降,但之前看小学分片的事情,感觉又不会降,因为是北京集体户口,你要是没房估计孩子还上不了学吧。