专家指点购房必杀秘笈：用房贷按揭窍门

购房者一般很难在短时间内了解清楚各种银行按揭产品，因此，在借贷操作中就可能遇到困惑，或者在不经意间绕了“远道”。其实，目前银行一般都为按揭消费者考虑得较为周到，如果能够掌握一些银行按揭产品的诀窍，并加以合理运用，消费者在购房或借款时就能做到省心、省力、省钱。 　　给二手房买卖请个全程“监护” 　　如今，许多上海市民是通过购买二手房来实现自己置家梦想的，何先生便是其中的一位。一心想买房改善居住条件的他，从网上房源信息里相中了一套102平方米的毛坯二手房。与上家谈判后，以50万元达成了交易，并签署了《买卖合同》。在讨论交割问题时，何先生对于上家提出的先付首付款、等产权过户抵押办好后再划付银行贷款的要求隐隐觉得不踏实：毕竟30％的首付款不是一笔小数目，万一钱出去了，房子却没得到怎么办？ 　　何先生所担忧的，其实是一直以来困扰着二手房交易的“钱、物不同步”问题。由于存在房屋中介公司的信誉以及买卖双方的诚信风险，买房人先交首付款，卖房人先交房产，谁都难免心里“吓势势”。不过，何先生最终通过市工行的“资金划付承诺函”服务，为自己的二手房买卖请了个全程“监护”，从而轻轻松松地实现了“一手交钱，一手交房”的理想交易模式。 　　“资金划付承诺函”业务，是市工行以银行信用为保证，向二手房交易者提供的一种房屋买卖价款监管服务。办理该项业务一般经过四个步骤：买卖双方签订房屋买卖合同，买方将首付款存入银行监管的账户，由银行指定的中介为双方办好房屋过户手续，银行将资金划至卖方账户。在申请“资金划付承诺函”服务的同时，买方还可向市工行申请个人住房商业性贷款和公积金贷款。如果交易的是尚未还清银行贷款的房屋，买卖双方也可以向该行申请转按揭，由卖方将剩余的贷款一并转给买方。目前，市工行对“资金划付承诺函”业务免收手续费。 　　在老按揭中发掘新“资源” 　　许多借款人也许并不知道，自己申请的住房贷款，日后还可以发掘出新的“资源”。只要通过一种称为“加按揭”的银行房贷服务，贷款人就能在发生大笔资金需求时，对原先按揭中未贷足和已归还的部分再次申请银行贷款。 　　3年前，汪女士向市工行按揭40万元，购置了一套总价60万元的新居，目前尚未还清的贷款余额约20万元左右。最近，汪女士想再添置些新的家具、家电，可几年还款下来，手头已颇为拮据，向亲戚朋友借也有诸多不便。于是，她便向市工行申请了加按揭。银行根据汪女士的实际情况，核准了她10万元、5年期的加按揭贷款，帮助汪女士顺利地买到了想往已久的家具和家电，把家布置得更加漂亮。 　　市工行的加按揭是对在该行申请住房贷款、正常还款1年以上、房屋已为现房的借款人提供的一种“追加”贷款服务。按该行规定，加按贷款额度加上原贷款余额之和最高可达原住房购置金额或评估价值的70％，商用房则最高为50％。加按贷款期限与房龄之和最长可达30年。加按贷款的利率按用途不同有所区别，用于购买住房的，按个人住房商业性贷款利率执行；用于其他家居消费的，则按人民银行规定的期限利率执行；另外优质客户还能享受最多下浮10％的利率优惠。 　　将贷着款的房产轻松“换手” 　　在各种各样的房屋转让中，最让人头疼的情况恐怕就是卖家的房贷尚未还清，而买家又需要贷款购房。其实，银行转按揭贷款完全可以解决这个问题，通过转按揭，卖方的贷款结清和买方的贷款发放能够一步完成，从而顺利达成房屋买卖。 　　去年3月，兰女士在浦东新区购置了一套新居后，就将两年前买的那套住房在中介挂牌出售。最近，经中介公司的介绍，兰女士与薛先生签订了《房屋买卖合同》，将住房以50万元的价格卖出。由于兰女士出售的房产尚有21万元的贷款未还清，而薛先生支付了15万元首付款后，也还需向银行申请35万元贷款。如果以薛先生首付款抵兰女士剩余贷款，还是有6万元的缺口无法解决。 　　经介绍，两人来到了市工行办理转按揭。兰女士、薛先生与市工行签订《个人按揭贷款转按协议》，同时，薛先生填写《个人住房贷款转按揭申请审批表》，提出贷款申请，通过审贷后，与市工行签订《房屋担保借款合同》。在新的房屋抵押登记完成后，薛先生如约获得了市工行的35万元贷款，其中21万元结清兰女士的贷款。这样，双方就在无需事先清偿银行贷款的情况下，顺利完成了房屋交易。 　　市工行的转按揭服务，对房屋买卖双方来讲都十分有利。卖方无需事先筹集资金归还剩余贷款，贷款余额可以直接转移为买方贷款。而且即便贷款未满一年，也无需向原贷款银行支付提前还款的赔偿。而买方则无需事先筹集资金归还卖方的剩余贷款，可通过银行贷款来冲抵，而且买方申请的贷款额度也不只限于卖方的剩余贷款额，最高可达到所购房屋价值的七成。