在一线城市当中,上海是一个比较特殊的地方,那就是上海是长三角的中心,江浙两省和上海市的GDP占了全国的四分之一,经济比较发达。但是,这不是上海就可以支持高房价的理由,在对待民生居住的问题上,上海没有什么可以特殊的。就这一轮调控的情况来看,上海与全国其他城市共处在一个基本面上,房价下降的趋势不可逆转。
从2009年的情况看,上海房价暴涨,其中,主要推动房价上升的购买力来自两外,境外和市外。从房地产来说,一个靠炒买炒卖哄抬起来的房价,迟早都会暴跌,全球自从1929年第一次出现经济危机以来,还没有一个靠投机炒楼炒起来的房价而没有暴跌的先例。我相信没有一个人可以举出这个例子。中国的房价自然也不能逃脱暴跌的命运。
与2007年深圳房价最先下降不同不同,上海有可能是这次房价暴跌的第一个城市。道理很简单,房价下跌的第一个因素是回收流动性,去年的房价暴涨主要是流动性泛滥造成的,那么,今年也将因为回收流动性而造成暴跌。央行的货币政策对全国一样,对上海也如此,从去年11月起,央行就在用票据回收流动性,今年元月12日,开始上调存款准备金率,下一次就是加息。一般认为,央行加息后,弱化了房价上涨的预期,增大了购买成本,遏制了楼市投机。
第二个因素是国际投机资金和热钱抽逃。我曾经详细了解过外资在上海的卖楼情况,高盛、摩根、美林等早在去年下半年,就开始抛售在上海的物业,开始是别墅、住宅和公寓,现在是商业物业和写字楼。全球都知道中国房价泡沫要破,所以,外资投行和国际热钱都不再持有上海住宅。这个情况可能在美联储加息后,要发生更大规模的外资抛售,促使房价暴跌。外资和热钱的规模,上海比北京和深圳加起来还要大。
第三个是中国的股指期货和融资融劵将要吸附大批资金,一些楼市炒家也要抛售手上的房子,去从事股指期货的交易,这样,因为上海是中国股市主板交易中心所在地,又是中国最大的金融中心,信息资源丰富,资金来源广泛,交投更为活跃,会吸引大批资金。
以上三个因素,决定了本轮上海房价先行下跌。下跌的时间发生在央行加息后三到六个月的时候,现在只是在空转,也就说没有什么成交量,但是,房价还没有出现大跌的迹象。上海中心区的公寓是房价大跌的起源,随后将逐步扩散到外环和郊县。整体房价今年将下降30%左右,明年出现更深幅度的下挫。