如何根据月份求季度_7月全国新开工面积继续快速反弹，四季度潜在供求比将下降...-CSDN博客

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易居月报之

【全国与9城供求关系与库存报告】

核心观点

7月，全国移动平均新开工面积和销售面积继续反弹，预计四季度全国潜在供求将小幅下降，处于供大于求状态。7月以来，各类房地产会议频繁召开，强调“房住不炒”，多个城市收紧政策，未来几个月房地产市场将有所降温。总体来看，目前全国房地产市场仍处于下行周期，潜在供求关系不会有明显的起伏，整体供略大于求，市场保持平稳。

6月，9城库存继续增长，但去化周期已经保持平稳；预计下半年9城潜在供求比继续下行，11月后进入供不应求状态。具体城市上，华北地区如天津，华中地区如郑州的供求比和去化周期相对较高，未来去化压力较大；华南和华东地区则相对表现较好。

本报告所指的“潜在库存”的口径为：新开工后尚未销售的商品住宅库存，相比可售库存来说，还包含了新开工后未达到预售标准的库存，能够更全面的衡量一个城市商品住宅的潜在供应量，从而可以更好地帮助判断城市未来的供需关系。

供给

商品住宅新开工面积

2020年7月，全国商品住宅移动平均新开工面积为13560万平方米，环比增长1.0%；同比增长0.8%。

需求

商品住宅销售面积

2020年7月，全国商品住宅移动平均销售面积为12186万平方米，环比增长0.8%，已经连续三个月恢复增长；同比下降1.0%，降幅持续收窄。

全国与9城商品住宅

潜在供求比与潜在库存

潜在供求比

2020年7月，全国商品住宅潜在供求比为1.14，环比上升1.1%，同比上升13.6%，2020年潜在供求比前三个季度处于上升趋势。

展望未来三个季度，根据趋势，假设移动平均销售面积保持7月的水平不变，预计全国潜在供求比将上升至2020年9月，四季度将略有下行，2021年初开始触底缓慢上升，整体处于供大于求状态。

潜在供求比与70城新房价格有较高的关联度，历史上供求比的高点基本对应70城房价同比的低点。预计2021年供求比将基本保持平稳，对应70城新房价格也将基本保持平稳态势。

2020年6月，9城商品住宅潜在供求比为1.07，略低于全国同期水平，环比下降1.8%，同比上升2.3%，供略大于求。

展望未来三个季度，假设移动平均销售面积与6月持平，预计9城潜在供求比将继续下行。

2020年6月，天津、郑州、湖州、南京、三亚、重庆、杭州、苏州和上海的潜在供求比分别为1.35、1.2、1.16、1.09、1.08、1.01、1.01、0.93、0.90，除苏州和上海供求比略小于1外，其他城市均处于供大于求状态。其中，以天津为代表的华北地区，郑州为代表的华中地区供求比较高，有相对更大的去化压力。

与2019年6月相比，天津、湖州、苏州和南京供求比下降明显，上海微幅下降；郑州和三亚上升明显，重庆和杭州小幅上升。